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Gesetzesstand: 1. Februar 2012

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BGH, 24.11.1995 - V ZR 40/94

Täuschung durch Makler

Cic (nunmehr § 311 Abs. 2 BGB <Fassung seit 1.1.02>), § 278 BGB

Volltextveröffentlichungen (5)

Prof. Dr. Lorenz
Begriff des Erfüllungsgehilfen: Makler als Erfüllungsgehilfe des Verkäufers?
zimmermann-notar-rostock.de
Stellung des Maklers als Erfüllungsgehilfe
rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)
Makler als Erfüllungsgehilfe

mehr

ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)
Betriebs-Berater(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz/Auszüge frei)
Makler als Erfüllungsgehilfe seines Vertragspartners?

Kurzfassungen/Presse

Deutsches Notarinstitut (Kurzinformation/Zusammenfassung)
BGB § 278
Zurechnung von Maklerangaben bei einem Grundstückskaufvertrag

Besprechungen u.ä. (2)

ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)
Immobilienmakler: Erfüllungsgehilfe des Verkäufers? (IBR 1996, 350)
finanztip.de (Entscheidungsbesprechung)
§§ 278, 652 BGB
Immobilienmakler: Erfüllungsgehilfe des Verkäufers?

Zeitschriftenfundstellen

NJW 1996, 452
NJW 1996, 451
MDR 1996, 788
BB 1996, 396
DNotZ 1996, 438
WM 1996, 315
VersR 1996, 324
IBR 1996, 350

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Wird zitiert von ... (91)

OLG Saarbrücken, 14.12.2004 - 4 U 478/02
Immobilien - Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen culpa in contrahendo
Sie beruht auf der Erwägung, dass der Schuldner mit der Einschaltung eines Gehilfen seinen Geschäftskreis im eigenen Interesse erweitert und folglich das mit der Arbeitsteilung verbundene Personalrisiko tragen soll (vgl. BGH, NJW 1996, 451;… MünchKomm(BGB)-Hanau, aaO., § 278 BGB, Rdnr. 1).
Als Erfüllungsgehilfe ist daher anzusehen, wer nach den tatsächlichen Umständen mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung einer diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird (vgl. BGHZ 13, 111 (113); 50, 32 (35); BGH, NJW 1996, 451).
Ein Makler ist nicht generell als Erfüllungsgehilfe seines Vertragspartners anzusehen (vgl. RGZ 101, 97 (99); BGHZ 33, 302 (309); BGH, WM 1964, 853 (854); NJW 1996, 451).
Die selbstständige Stellung des Maklers steht allerdings der Eigenschaft als Erfüllungsgehilfe als solche nicht entgegen (vgl. BGHZ 100, 117 (122); BGH, NJW 1996, 451).
Daher ist der Makler nicht generell Hilfsperson eines Vertragspartners, sondern u. U. Dritter, der durch seine Tätigkeit lediglich die Parteien zusammen bringt (vgl. BGH, NJW 1996, 451).
Dies rechtfertigt die Anwendung des § 278 BGB (vgl. BGH, NJW 1996, 451; NJW-RR 1997, 116; NJW 2001, 358 u. 2021).
Wann dies anzunehmen ist, kann nur auf Grund einer Gesamtwürdigung der konkreten Maklertätigkeit beantwortet werden (vgl. BGH, NJW 1996, 451; NJW 2001, 358 (359)).
Ein Makler ist insbesondere dann Erfüllungsgehilfe der Vertragspartei, wenn er als deren beauftragter Verhandlungsführer oder Verhandlungsgehilfe aufgetreten ist (vgl. BGHZ 47, 224 (230); 114, 263 (269); BGH, NJW-RR 1987, 59; NJW 1996, 451 (452)) oder wegen einer engen Beziehung zum Geschäftsherrn als dessen Vertrauensperson erscheint (vgl. BGH, NJW 1978, 2144; WM 1978, 1154 (1155); NJW 1996, 451 (452)).
Vielmehr kommt es darauf an, ob bei wertender Beurteilung der tatsächlichen Umstände sein Verhalten dem Geschäftsherrn zuzurechnen ist (vgl. BGH, NJW 1978, 2144; WM 1978, 1154 (1155); NJW 1996, 451 (452)).
Dies ist etwa dann zu bejahen, wenn der Makler als Repräsentant seines Auftraggebers wie dessen bevollmächtigter Vertreter aufgetreten ist, als derjenige, mit dem wie mit dem Eigentümer selbst verhandelt werden könne (vgl. BGH, NJW 1995, 2550; NJW 1996, 451 (452)).
Bleibt die Tätigkeit des Maklers dahinter zurück, beschränkt er sich auf das Anbieten reiner Maklerdienste, ohne sich in die Erfüllung von Haupt- oder Nebenpflichten einer Vertragspartei einbinden zu lassen, kommt eine Zurechnung nach § 278 BGB nicht in Betracht (vgl. BGH, NJW 1996, 451 (452)).
Das rechtfertigt die Anwendung des § 278 BGB (vgl. BGH, NJW 1996, 451 452); NJW 2001, 2021).
Die Möglichkeit der Arglistanfechtung schießt jedenfalls einen Anspruch auf Rückgängigmachung des Kaufvertrages gemäß c. i. c. nicht aus (vgl. BGH, WM 1988, 124; NJW 1996, 451; NJW 1998, 302 (303 f); Staudinger-Honsell, aaO., Vorbem.
BGH, 14.03.2003 - V ZR 308/02
Immobilienmakler - Verkäufer muss nicht über Innenprovision aufklären
Anderes gilt namentlich dann, wenn Informationen über angeblich geringe Finanzierungsbelastungen während der Verhandlungen über den Kaufvertrag als Erwerbsanreiz genutzt werden (vgl. Senat, Urt. v. 24. November 1995, V ZR 40/94, NJW 1996, 451, 452).
Dies genügt, um auch den Beklagten zu 2 als ihren Erfüllungsgehilfen anzusehen (vgl. Senat, Urt. v. 24. November 1995, V ZR 40/94, NJW 1996, 451, 452), der den bereits geschilderten Umständen nach zudem stillschweigend zum Abschluß des Beratungsvertrages mit der Klägerin bevollmächtigt war (vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 116 f;… Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021 f).
OLG Brandenburg, 24.09.2009 - 5 U 83/07
Unwirksamkeit eines Grundstückskaufvertrages wegen sittenwidriger Übervorteilung; …
Entscheidend ist, ob er mit Wissen und Wollen einer Vertragspartei Aufgaben übernimmt, die typischerweise ihr obliegen (BGH WM 1996, 315, 316).
Überlässt der Verkäufer die Führung wesentlicher Vertragsverhandlungen einem Dritten, so trägt der Verkäufer das mit dieser Arbeitsteilung verbundene Risiko (BGH NJW 2003, 1811 f; WM 1996, 315, 316; BGHZ 140, 111, 116).
(BGH NJW 1996, 451, 452).
Dies rechtfertigt die Anwendung des § 278 BGB (BGH NJW 1996, 451, 452).