Im Rahmen der Vertragsfreiheit ist nämlich stets zu berücksichtigen, dass jeder Verhandlungspartner bis zum Vertragsabschluss grundsätzlich das Recht hat, von dem in Aussicht genommenen Vertragsschluss Abstand zu nehmen; aus diesem Grunde erfolgen Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsschlusses gemacht werden, auf eigene Gefahr (BGH, Urteil v. 15.01.2001, II ZR 127/99; BGH, Urteil v. 29.03.1996, V ZR 332/94).

Nur wenn der Vertragsschluss nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist und in dem hierdurch begründeten Vertrauen Aufwendungen zur Durchführung des Vertrages vor dessen Abschluss gemacht werden, können diese vom Verhandlungspartner unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen zu erstatten sein, wenn er den Abschluss des Vertrages später ohne triftigen Grund ablehnt (BGH, Urteil v. 15.01.2001, II ZR 127/99 m. w. N.; BGH, Urteil v. 29.03.1996, V ZR 332/94; OLG Sachsen-Anhalt, Urteil v. 03.04.2001, 11 U 13/01; OLG Koblenz, Urteil v. 25.02.1997, 3 U 477/96;… Ludwig in: jurisPK-BGB, 4. Aufl. 2008, § 311b BGB;… Rn. 315).

Im Bereich nach § 311b BGB zu beurkundender Rechtsgeschäfte löst der Abbruch von Vertragsverhandlungen, deren Erfolg als sicher anzunehmen war, durch einen der Vertragspartner daher auch dann keine Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund für den Abbruch fehlt (BGH, Urteil v. 29.03.1996, V ZR 332/94; OLG Sachsen-Anhalt, Urteil v. 03.04.2001, 11 U 13/01; OLG Frankfurt, Urteil v. 30.10.1997, 3 U 178/95;… Ludwig in: jurisPK-BGB, 4. Aufl. 2008, § 311b BGB;… Rn. 315).

Die Nichtigkeitsfolge eines Verstoßes gegen die Formvorschrift des BGB § 311b Abs. 1 BGB hat allerdings dann zurückzutreten, wenn sie nach den gesamten Umständen mit Treu und Glauben schlechthin nicht zu vereinbaren ist, etwa weil sie die Existenz des anderen Verhandlungspartners gefährdet oder ihre Geltendmachung eine besonders schwerwiegende Treupflichtverletzung bedeutet (BGH, Urteil v. 15.01.2001, II ZR 127/99; Fortführung BGH, Urteil v. 29. März 1996, V ZR 332/94, NJW 1996, 1884;… Ludwig in: jurisPK-BGB, 4. Aufl. 2008, § 311b BGB;… Rn. 315).

Was die Haftung der Beklagten aus Verschulden bei Vertragsschluss betrifft, ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass die Beklagte danach auf die Um- und Rückbaukosten haftet, wenn der Vertragsschluss zwischen den Parteien als sicher anzunehmen war, die Klägerin die Umbauarbeiten im Vertrauen hierauf vorgenommen hat und die Beklagte die Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grund abgebrochen hat (vgl. BGH Urteil vom 29. März 1996 - V ZR 332/94 - NJW 1996, 1884, 1885;… Bub/Treier/Reinstorf Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rdn. 196 m.N.).

Insbesondere bedarf es auch keiner Entscheidung darüber, ob im Hinblick auf § 550 BGB (§ 566 BGB a.F.) in der Regel nur eine vorsätzliche Pflichtwidrigkeit des die Verhandlungen abbrechenden Vertragspartners den Schadensersatzanspruch auslöst (vgl. dazu BGH, Urteil vom 29. März 1996 aaO im Hinblick auf die Formvorschrift des § 313 BGB a.F., jetzt § 311 b Abs. 1 BGB).

Nur wenn der Vertragsschluß nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist und in dem hierdurch begründeten Vertrauen Aufwendungen zur Durchführung des Vertrages vor dessen Abschluß gemacht werden, können diese vom Verhandlungspartner unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen zu erstatten sein, wenn er den Abschluß des Vertrages später ohne triftigen Grund ablehnt (BGHZ 76, 343, 349; BGH, Urt. v. 29. März 1996 - V ZR 332/94, BGHR BGB vor § 1 - Verschulden bei Vertragsschluß, Vertrauensschaden 9 m.w.N.).

Im Bereich der nach § 313 Satz 1 BGB zu beurkundenden Rechtsgeschäfte löst der Abbruch von Vertragsverhandlungen, deren Erfolg als sicher anzunehmen ist, durch einen Verhandlungspartner grundsätzlich auch dann keine Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund für den Abbruch fehlt (BGH, Urt. v. 29. März 1996 - V ZR 332/94, BGHR BGB vor § 1 - Verschulden bei Vertragsschluß, Vertrauensschaden 9 m.w.N.).

Die Nichtigkeitsfolge eines Verstoßes gegen die Formvorschrift des § 313 Satz 1 BGB hat indessen zurückzutreten, wenn sie nach den gesamten Umständen mit Treu und Glauben schlechthin nicht zu vereinbaren ist, etwa weil sie die Existenz des anderen Verhandlungspartners gefährdet oder ihre Geltendmachung eine besonders schwerwiegende Treupflichtverletzung bedeutet (BGH, Urt. v. 29. März 1996 - V ZR 332/94 aaO).

Ansprüche aus cic unter dem - hier einzig in Betracht kommenden - Gesichtspunkt des Abbruchs von Vertragsverhandlungen setzen voraus, dass eine Partei in zurechenbarer Weise Vertrauen auf das Zustandekommen eines Vertrages erweckt hat und sodann ohne triftigen Grund die Verhandlungen beendet (BGHZ 76, 343, 349; NJW 1996, 1884, 1885;… Palandt/ Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 276, Rn. 72;… Staudinger/Löwisch, BGB, 13. Bearb. 2001, Rn. 74 vor § 275).

Aus cic ist dem anderen Teil der Vertrauensschaden zu ersetzen (BGHZ 114, 87, 94; NJW 1996, 1884, 1885;… Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 276, Rn. 99;… Staudinger/Löwisch, a.a.O., Rn. 83 vor § 275).

Demgemäß kommt eine Erstattung nur nach der Entstehung des Vertrauenstatbestands getätigter Aufwendungen in Betracht (BGH NJW 1996, 1884, 1885; OLG Dresden, ZIP 2001, 604, 605;… Palandt/ Heinrichs, a.a.O., § 276, Rn. 72;… Soergel/Wiedemann, BGB, 12. Aufl, Rn. 136 Vor § 275).

Ansprüche aus cic unter dem - hier einzig in Betracht kommenden - Gesichtspunkt des Abbruchs von Vertragsverhandlungen setzen voraus, dass eine Partei in zurechenbarer Weise Vertrauen auf das Zustandekommen eines Vertrages erweckt hat und sodann ohne triftigen Grund die Verhandlungen beendet (BGHZ 76, 343, 349; NJW 1996, 1884, 1885;… Palandt/ Heinrichs, BGB , 61. Aufl., § 276 , Rn. 72;… Staudinger/Löwisch, BGB , 13. Bearb. 2001, Rn. 74 vor § 275).

Aus cic ist dem anderen Teil der Vertrauensschaden zu ersetzen (BGHZ 114, 87, 94; NJW 1996, 1884, 1885;… Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 276, Rn. 99;… Staudinger/Löwisch, a.a.O., Rn. 83 vor § 275).

Demgemäß kommt eine Erstattung nur nach der Entstehung des Vertrauenstatbestands getätigter Aufwendungen in Betracht (BGH NJW 1996, 1884, 1885; OLG Dresden, ZIP 2001, 604, 605;… Palandt/ Heinrichs, a.a.O., § 276 , Rn. 72;… Soergel/Wiedemann, BGB , 12. Aufl, Rn. 136 Vor § 275).

Dem Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Bereitschaft, einen Vertrag zu bestimmten Bedingungen, insbesondere zu einem bestimmten Preis, abzuschließen, ist nach Treu und Glauben der Fall gleichzustellen, dass ein Verhandlungspartner zwar zunächst eine solche, von ihm geäußerte, Verkaufsbereitschaft tatsächlich gehabt hat, im Verlaufe der Verhandlungen aber innerlich von ihr abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren (vgl. BGH DStR 2001, 802; BGH NJW 1996, 1884).

Soweit - wie hier - gem. § 2 Abs. 1 S. 1 GmbHG formbedürftige Rechtsgeschäfte in Rede stehen, kommt ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsanbahnung wegen Verletzung einer Mitteilungspflicht nach einem Abrücken von einer ursprünglich bestehenden Bereitschaft zum Vertragsabschluss nach der bereits zitierten Rechtsprechung (BGH DStR 2001, 802; BGH NJW 1996, 1884; OLG Frankfurt MDR 1998, 957) nur dann in Betracht, wenn der in Anspruch Genommene eine endgültige Abschlussbereitschaft zu bestimmten Bedingungen geäußert und dadurch den Eindruck einer besonderen Verhandlungslage vermittelt hat.

Das ist anerkannt für den Grundstückskaufvertrag nach § 313 Satz 1 BGB a.F. (MDR 1996, 672; WM 1982, 1436) und den der Form des § 2 GmbHG bedürftigen Gründungsvorvertrag (BGH, ZIP 1988, 89).

In diesen Fällen kommt als Grundlage eines Schadensersatzanspruchs aus cic nicht schon das Fehlen eines triftigen Grundes für den Abbruch der Verhandlungen, sondern in der Regel nur eine - hier nicht begründbare - vorsätzliche Treuepflichtverletzung in Betracht (…so auch Battes, in: Erman, BGB, 10. Aufl., § 276 Rn. 122), die darin zu sehen ist, dass der Partner eine tatsächlich nicht vorhandene Abschlussbereitschaft vorspiegelt oder von einer geäußerten Abschlußbereitschaft abrückt, ohne dies zu offenbaren (BGH, MDR 1996, 672).