Gesetzgebung
   BGBl. I 2015 S. 610   

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  • Bundesgesetzblatt Jahrgang 2015 Teil I Nr. 16, ausgegeben am 27.04.2015, Seite 610
  • Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG)
  • vom 21.04.2015

Gesetzestext

Gesetzesbegründung

Literatur (3)

  • anwalt.de

    Das Bestellerprinzip: Was ändert sich für Vermieter?

  • cm4allbusiness.de PDF, S. 2

    Das Mietrechtsanpassungsgesetz Teil 1: Änderungen der Vorschriften über die sog. "Mietpreisbremse"

  • brs-rechtsanwaelte.de

    Die Mietpreisbremse - Ein Überblick

Nachrichten von Bundestag, Bundesrat und Bundesregierung (17)

  • 07.11.2014   BT   Mietrecht (in: Diese Woche im Plenum des Bundestages)
  • 07.11.2014   BR   Mietpreisbremse - Mietpreisbremse
  • 10.11.2014   BT   Mietpreisbremse Thema im Bundestag
  • 11.11.2014   BT   Miete: Regierung will Preisbremse einführen
  • 13.11.2014   BT   Bezahlbar wohnen dank einer Mietpreisbremse
  • 25.11.2014   BT   Regierung steht zu Mietpreisbremse
  • 28.11.2014   BT   Öffentliche Anhörung zur Mietpreisbremse
  • 03.12.2014   BT   Experten üben Kritik an Mietpreisbremse
  • 03.12.2014   BT   "Nachbesserungsbedarf bei der Mietpreisbremse"
  • 27.02.2015   BT   Mietpreisbremse (in: Diese Woche im Plenum des Bundestages )
  • 27.02.2015   BT   Mietpreisbremse soll beschlossen werden
  • 04.03.2015   BT   "Mietpreisbremse" auf den Weg gebracht
  • 05.03.2015   BT   Bundestag beschließt Mietpreisbremse
  • 06.03.2015   BT   Mietpreisbremse beschlossen (in: Bundestagsbeschlüsse am 5. und 6. März)
  • 27.03.2015   BR   Mietpreisbremse - Grünes Licht für Mietpreisbremse und Bestellerprinzip bei Maklercourtage
  • 27.03.2015   BR   Mietpreisbremse - Grünes Licht für Mietpreisbremse und Bestellerprinzip bei Maklercourtage
  • 21.12.2015   BT   Wichtige Beschlüsse des Jahres 2015
 
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Wird zitiert von ... (41)

  • BGH, 27.11.2019 - VIII ZR 285/18

    Zur Vereinbarkeit der Tätigkeit des registrierten Inkassodienstleisters "Lexfox"

    a) Nach der für die geltend gemachten Ansprüche maßgeblichen Vorschrift des § 556d Abs. 1 BGB in der Fassung des - mit Ausnahme der schon früher wirksam gewordenen Ermächtigungsgrundlage zum Erlass von Rechtsverordnungen (§ 556d Abs. 2 BGB) - am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) um höchstens 10 % übersteigen, sofern ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt ("Mietpreisbremse"; vgl. Senatsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, NJW 2019, 2844 Rn. 12 - zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen).

    § 556d BGB findet auf den vorliegenden Fall Anwendung, da unter Zugrundelegung der insoweit rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts der Mietvertrag zwischen der Beklagten und dem Mieter zu einem Zeitpunkt abgeschlossen worden ist, als die vertragsgegenständliche Mietwohnung bereits in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB - hier der am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Abs. 2 BGB (Mietenbegrenzungsverordnung) des Landes Berlin vom 28. April 2015 (GVBl. 2015, 101) - fiel (vgl. Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB; siehe dazu BT-Drucks. 18/3121, S. 35, sowie Senatsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, aaO Rn. 13).

    Die von dem Berufungsgericht aufgeworfene und auch in der Begründung der Zulassung der Revision angeführte Streitfrage, ob die (qualifizierte; siehe hierzu BT-Drucks. 18/3121, S. 2, 32 ff.) Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB aF - wie das Berufungsgericht gemeint hat - ein Tatbestandsmerkmal des Rückforderungsanspruchs nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB ist (so die wohl überwiegende Meinung in der Literatur, siehe nur Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018 § 556g Rn. 14; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand 1. Oktober 2019, § 556g Rn. 85; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 556g BGB Rn. 17; aA LG Berlin [15. Zivilkammer], BB 2019, 465, 466 [bloße Fälligkeitsvoraussetzung]; LG Berlin [65. Zivilkammer], NJW 2018, aaO [unselbständiges Hilfsrecht]), bedarf keiner Entscheidung.

    Bei dem Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB, der durch das am 1. Juni 2015 in Kraft getretene Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) eingeführt worden ist, handelt es sich, wie bereits aus den Gesetzesmaterialien hervorgeht, um einen Hilfsanspruch des Mieters (BT-Drucks. 18/3121, S. 33; siehe auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 28), der zur Verwirklichung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche zwingend vorgeschaltet ist.

  • BVerfG, 18.07.2019 - 1 BvL 1/18

    Anträge gegen die Mietpreisbremse erfolglos

    Die Verfahren betreffen durch das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl I S. 610) geschaffene Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sogenannte "Mietpreisbremse").

    Mit der Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz will der Gesetzgeber den in prosperierenden Städten stark ansteigenden, teilweise in erheblichem Maß über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen begegnen (vgl. BTDrucks 18/3121, S.1).

    Die Begrenzung der Miethöhe bei Wiedervermietung solle ihnen in größerem Umfang einen Umzug innerhalb ihres angestammten Quartiers ermöglichen, Wohnraum bezahlbar erhalten und Anreize für Verdrängungsmaßnahmen verringern (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 15).

    Auf die Berufung der Vermieterin setzte das Landgericht das Verfahren mit Beschluss vom 7. Dezember 2017 - 67 S 218/17 - aus und legte dem Bundesverfassungsgericht die Frage vor, ob § 556d Abs. 1 und Abs. 2 BGB in der Fassung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl I S. 610) mit Art. 3 Abs. 1 und Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG unvereinbar und daher nichtig sei.

    Zwar kann ihre Ermittlung die Vertragsparteien in Gemeinden, in denen kein qualifizierter Mietspiegel aufgestellt ist, vor praktische Schwierigkeiten stellen (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 29; vgl. auch AG Neukölln, Urteil vom 8. September 2016 - 11 C 414/15 -, juris, Rn. 65 f.; Börstinghaus, NJW 2018, S. 665 ).

    Mit Blick auf diese, durch spätere Maßnahmen nur schwer zu beseitigenden Folgen einer Verdrängung einkommensschwächerer Mieter aus einzelnen Stadtvierteln kommt der von der Gesetzentwurfsbegründung angestrebten Verhinderung der Gentrifizierung (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 19) als Gemeinwohlbelang ebenfalls Gewicht zu.

    Der Gesetzgeber durfte davon ausgehen, dass die zum Verordnungserlass berufene Landesregierung regelmäßig besser als der Bundesgesetzgeber beurteilen kann, ob in einer Stadt oder einem Stadtviertel eine Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn erforderlich ist (so auch BTDrucks 18/3121, S. 28).

    Im Übrigen sind die aus § 556d Abs. 2 Satz 5 bis Satz 7 BGB folgenden Anforderungen an die Begründung der Verordnung geeignet, den Verordnungsgeber zu einer sorgfältigen Prüfung der Erlassvoraussetzungen auch mit Blick auf die Verhältnismäßigkeit des mit ihr verbundenen Eingriffs in die Eigentumsgarantie der betroffenen Vermieter anzuhalten (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 28; Bayerischer Verfassungsgerichtshof, Entscheidung vom 4. April 2017 - Vf. 3-VII-16 -, juris, Rn. 32; Schuldt, NZM 2018, S. 257 ).

    In § 556d Abs. 1 BGB ist insofern eine weitere Entfernung der ortsüblichen Vergleichsmiete von der am unregulierten Markt erzielbaren Miete angelegt, als in Gebieten mit einer regulierten Miete bei Mietbeginn zunehmend solche Mieten einfließen, die sich nicht an der am Markt erzielbaren Höhe orientieren, sondern unter Berücksichtigung der Mietobergrenze abgeschlossen worden sind (vgl. Börstinghaus, NJW 2015, S. 1553 ; Schultz, ZRP 2014, S. 37 ; vgl. auch BTDrucks 18/3121, S. 21).

    Diese Auswirkungen treten aber nicht unmittelbar ein, sondern über das verzögerte Eingehen begrenzter Wiedervermietungsmieten in die ortsübliche Vergleichsmiete erst zeitlich versetzt (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 21).

    Entsprechendes gilt für die Ausgestaltung der Miethöhenregulierung als vorübergehende Maßnahme durch Begrenzung ihrer Geltungsdauer in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB auf längstens fünf Jahre (vgl. Lange, DVBl 2015, S. 1551 ; vgl. auch BTDrucks 18/3121, S. 28).

    Zudem erlaubt § 556d Abs. 1 BGB Vermietern, die Miete um 10% über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus zu steigern, was jedenfalls derzeit die Inflation kompensiert (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 21) und zugleich grundsätzlich einen angemessenen Ausgleich etwaiger Kostensteigerungen ermöglicht (vgl. Schuldt, Mietpreisbremse, 2017, S. 197, 219).

    Dies ist angesichts dessen, dass die auf den jeweiligen Wohnungsmärkten vorherrschenden Bedingungen regionalen Abweichungen unterliegen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 25. April 2018 - 65 S 238/17 -, juris, Rn. 45 f.; Tietzsch/Raabe, WuM 2017, S. 688 ; Fleindl, in: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, BeckOGK-BGB, § 556d Rn. 12 (1. Juli 2019)) sachgerecht, denn genau diese Abweichungen berücksichtigt die an der regional abweichenden ortsüblichen Vergleichsmiete orientierte höchstzulässige Miete (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 16, 19).

    Den für eine Rechtfertigung erforderlichen Sachgrund bilden die in der Gesetzentwurfsbegründung angeführten Bestandsschutzerwägungen (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 29 f.).

    Dass bestehende Mieten nicht abgesenkt, sondern lediglich unangemessene Mietanhebungen bei Wiedervermietung verhindert werden (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 29 f.), ist auch mit Blick auf die gesetzgeberischen Ziele der Miethöhenregulierung angemessen.

    Durch den Rückbezug auf dieses Datum wird verhindert, dass nach Bekanntwerden des Gesetzesentwurfs die Vermietung bereits fertiggestellter Neubauten hinausgezögert oder unterlassen wird, um später eine unbeschränkte Miete vereinbaren zu können (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 31).

    Eine hinreichende Vorgabe für den Verordnungsgeber im Sinne einer gesetzgeberischen Programmentscheidung ergibt sich vielmehr daraus, dass der auf einen Zeitraum von höchstens fünf Jahren begrenzten Miethöhenregulierung nur vorübergehende Bedeutung zukommen sollen, solange andere wohnungsmarktfördernde Maßnahmen noch keine ausreichende Wirkung entfalten (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 16; Blank, WuM 2014, 641 ).

    Dass dies in die Entscheidung über den Verordnungserlass einzubeziehen ist (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 29), kommt in § 556d Abs. 2 Satz 7 BGB zum Ausdruck, wonach sich aus der Verordnungsbegründung ergeben muss, welche Abhilfemaßnahmen die Landesregierung im Geltungsbereich der Verordnung ergreifen wird.

    Das umfasst auch solche Maßnahmen, die bereits vor Inkrafttreten der Verordnung eingeleitet wurden, aber noch nicht abgeschlossen sind oder erst später Wirkung entfalten (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 29).

    Inwieweit der zur Verfügung stehende Wohnraum angemessenen Bedingungen entspricht, kann angesichts der Verschiedenheit der örtlichen Wohnungsmärkte der Verordnungsgeber im Einzelfall sachgerecht entscheiden (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 28).

    Eine solche Kontrolle ist aus Gründen des verfassungsrechtlichen Eigentumsschutzes geboten, in der Ermächtigungsnorm angelegt (vgl. § 556d Abs. 2 Satz 7 BGB) und entspricht dem Willen des Gesetzgebers, der eine Mietpreisbegrenzungsverordnung nur als vorübergehende und gegenüber nachhaltigeren Maßnahmen der Wohnungsmarktförderung nachrangige Maßnahme verstanden wissen wollte (vgl. BTDrucks 18/3121, S. 15 f.).

    Die in Betracht kommenden Maßnahmen der Förderung des sozialen Wohnungsbaus, einer aktiven kommunalen Liegenschaftspolitik, der Unterstützung privater Wohnbautätigkeit oder der Schaffung generationen- und altersgerechten Wohnraums (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 15) können ihre Wirkung indes nur mittel- und langfristig entfalten.

  • LG Berlin, 07.12.2017 - 67 S 218/17

    Mietpreisbremse verfassungswidrig? BVerfG-Vorlage

    Dem Bundesverfassungsgericht wird die Frage zur Entscheidung vorgelegt, ob § 556d Abs. 1 und 2 BGB in der Fassung des MietNovG vom 21. April 2015 (BGBl I S. 610) mit Art. 3 Abs. 1 und Art. 80 Abs. 1 S. 2 GG unvereinbar und daher nichtig ist.

    Stattdessen "sollte" - und nicht "muss" - die jeweilige Landesregierung eine statistische Erhebung zur Prüfung der Wohnungsmarktsituation vornehmen (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 29, erster Absatz), die zudem "kein(em) Zwang" zur Erstreckung auf alle in § 556d Abs. 2 Satz 3 BGB genannten Indikatoren unterliegt (vgl. BT-Drucks 18/3121, a.a.O.).

    Sie soll - ebenso wie der Verordnungserlass - ohnehin entbehrlich sein, wenn "praktische Probleme" der Ermittlung der "zulässigen Miete" entgegen stünden (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 29, zweiter Absatz).

    Dass der Ausweis angespannter Wohnungsmärkte im Verordnungswege nach dem Willen des Gesetzgebers keine Frage des "Müssens", sondern des bloßen "Sollens" ist, ergibt sich nicht nur aus dem weiteren Wortlaut der Gesetzesbegründung (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 29, zweiter Absatz ("Bei der Entscheidung, ob eine Gemeinde oder ein Teil der Gemeinde als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen werden soll, ...")).

    Damit hat der Gesetzgeber den Ermächtigungsadressaten - anders als bei der Frage des "Ob" einer Verordnung - nicht nur ausweislich des Gesetzeswortlauts, sondern auch in der Gesetzesbegründung ausdrücklich verpflichtet (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 29, fünfter Absatz ("Die Sätze 5 bis 7 enthalten eine Begründungspflicht für die Rechtsverordnungen.")).

    Das hat wegen des bundesweit preislich seit langem stark gespreizten Wohnungsmietmarkes zur Folge, dass die gemäß § 556d Abs. 1 BGB zulässige Grenze für Neu- und Wiedervermietungen regional und kommunal ganz erhebliche Unterscheide aufweist: Während die Mietobergrenze unter Zugrundelegung des im Gesetzgebungsverfahren herangezogenen - und die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete im Jahre - betreffenden - Datenmaterials bei Vermietungen in Berlin pro Quadratmeter bei durchschnittlich 6, 49 EUR (5,90 EUR + 10 %) lag, belief sie sich in Frankfurt a.M. auf 8, 60 EUR (7,82 EUR + 10 %), in Stuttgart auf 9, 02 EUR (8,20 EUR + 10%) und in München auf 11, 28 EUR (10,25 EUR + 10%) (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 12).

    Er beabsichtigt vielmehr, einkommensschwächeren Haushalten und Durchschnittsverdienern in angespannten Wohnungsmärkten auch weiterhin die bezahlbare Anmietung von Wohnraum zu ermöglichen und gleichzeitig deren Verdrängung aus ihren bisherigen Mietverhältnissen entgegen zu wirken (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 1, 11, 19; BGH, Urt. v. 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, NJW 2016, 476).

    Dabei ist er in Kenntnis der erheblich voneinander abweichenden ortsüblichen Vergleichs- und Marktmieten in den genannten Kommunen zu der Überzeugung gelangt, dass die Regelung der §§ 556d ff. BGB, mit der "in erster Linie sozialpolitische Zwecke" verfolgt werden (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 15), auch in Kommunen mit einer hohen Vergleichs- und Marktmiete geeignet ist, sozial ausgewogene Strukturen zu erhalten, die Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Mieter aus begehrten Wohnlagen zu begrenzen und dort Wohnraum für breitere Bevölkerungsschichten bezahlbar zu halten (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 19).

    Der Gesetzgeber verfolgt mit den §§ 556d ff. BGB "in erster Linie sozialpolitische Zwecke" (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 15).

    Die zu diesem Gesetzeszweck in Widerspruch stehende Begünstigung der durch § 555e Abs. 1 BGB in Höhe der "Vormiete" privilegierten Vermieter hat er dabei mit Erwägungen des "Bestandsschutzes" begründet (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 16, 19, 29, 30).

    Sofern die Vormiete die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete übersteige, solle der Vermieter nicht "gezwungen" sein, die Miete im nachfolgenden Mietverhältnis zu senken; Gesetzeszweck sei nämlich nicht die "Absenkung bereits vereinbarter Mietentgelte", sondern die "Unterbindung unangemessener Preissprünge" bei der Wiedervermietung (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 29, 30).

  • BGH, 04.11.2015 - VIII ZR 217/14

    Zur Wirksamkeit der Herabsetzung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen auf 15 %

    Zwischenzeitlich ist allerdings durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) für die Wiedervermietung von Bestandswohnungen (Neuvertragsmieten) eine Beschränkung dahin eingeführt worden, dass die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses in Gebieten eines angespannten Wohnungsmarkts grundsätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete nur um höchstens 10 % übersteigen darf (§ 556d Abs. 1 BGB).
  • LG Berlin, 10.10.2019 - 65 S 107/19

    Welche Maßnahmen stellen Modernisierungsarbeiten dar?

    Die Kammer befindet sich damit in Übereinstimmung mit dem Gesetz, der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (Nichtannahmebeschl. v. 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18, WuM 209, 510) und des BGH (Urt. v. 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, NZM 2019, 584 = MietRB 2019, 257, zur MietBegrV Hessen) sowie den Intentionen des Gesetzgebers des Mietrechtsnovellierungsgesetzes 2015 (BT-Drs. 18/3121).

    § 556d Abs. 2 BGB selbst bestimmt keine Pflicht zur öffentlichen Bekanntmachung der Verordnungsbegründung; auch der Gesetzesbegründung lässt sich insoweit nichts entnehmen (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 29); folgerichtig wird auch das " Wie " nicht definiert.

    Sie dient vielmehr dem Ziel, die Gebietsausweisung nachvollziehbar und transparent zu machen (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 29; BGH, Urt. v. 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, NZM 2019, 584, [587]).

    § 556d Abs. 2 BGB schreibt weder vor noch ergeben sich aus der Begründung des Gesetzentwurfes der Bundesregierung (die - obwohl " Gesetzentwurf " - auch der Bundesgerichtshof zur Auslegung herangezogen hat, vgl. BGH, Urt. v. 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, NZM 2019, 584, [587]) Anhaltspunkte dafür, dass von den gesetzlich geregelten Förmlichkeiten hinsichtlich der Begründung von Gesetz- oder Verordnungsentwürfen abgewichen werden soll (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 29).

    Der Begriff der Modernisierung in § 556f Satz 2 BGB knüpft nach den Gesetzesmaterialien ausdrücklich an § 555b BGB an; die Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustands (Instandsetzung) wird nicht erfasst (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 32).

    Der Gesetzgeber nimmt zur Auslegung des Begriffs Bezug auf § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG (BT-Drs. 18/3121, S. 32).

    Den Begriff des wesentlichen Bauaufwandes hat die Rechtsprechung im Zusammenhang mit den Vorgängerregelungen in § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG dahin konkretisiert, dass die Investition mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen (Kosten-)Aufwandes erreichen muss (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 32 unter Bezugnahme auf BGH, Urt. v. 10.08.2010 - VIII ZR 316/09, WuM 2010, 679; BVerwG, Urt. v. 26.08.1971 - VIII C 42.70, ZMR 1972, 87).

    Zu berücksichtigen sind die qualitativen Auswirkungen der Maßnahmen auf die Gesamtwohnung; sie muss in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation bzw. den energetischen Eigenschaften) verbessert worden sein (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 32; vgl. zu alledem auch Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 556f Rn. 20; BeckOGK/Fleindl 1.4.2019, BGB § 556f Rn. 23f.; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 556f Rn. 6f; Flatow, WuM 2015, 191, [201]).

  • LG Berlin, 12.03.2020 - 67 S 274/19

    Bundesverfassungsgericht soll über den Berliner Mietendeckel entscheiden

    Der Bund ist dabei ausweislich der Gesetzesbegründung auf Grundlage des durch Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG für das Bürgerliche Recht eröffneten Kompetenztitels tätig geworden (vgl. BT-Drs. 18/3121, 19).

    Der Gesetzgebungshistorie lässt sich kein einziger Anhalt dafür entnehmen, dass der Bund das Recht zur Vereinbarung von Neuvertragsmieten im preisfreien Wohnraum nicht lückenlos und abschließend regeln wollte oder geregelt hat (vgl. BT-Drs. 18/3121, 1 ff.).

    Ebensowenig hat der Bundesgesetzgeber zu erkennen gegeben, Teile der Regelungsmaterie ungeregelt zu belassen und insoweit eine Gesetzgebungskompetenz der Länder eröffnen zu wollen (vgl. BT-Drs. 18/3121, 1 ff.).

  • LG Berlin, 14.09.2017 - 67 O 149/17

    Mietpreisbremse: Gescheitert - nicht verfassungswidrig

    Im Umfang der mit der übrigen Berufung verfolgten Ansprüche in Höhe von 127, 54 EUR beabsichtigt die Kammer, den Rechtsstreit auszusetzen und eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zu der Frage einzuholen, ob § 556d BGB in der Fassung des MietNovG vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) mit Art. 3 Abs. 1 GG vereinbar ist.

    Die in § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB begründete Pflicht zur Darlegung konkreter Umstände verlangt, dass der Mieter die Zulässigkeit der vereinbarten Miete vor einer Auseinandersetzung mit dem Vermieter tatsächlich prüft und sich mit den preisbildenden Faktoren in seiner Rüge qualifiziert auseinander setzt (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 33).

    Während die Mietobergrenze unter Zugrundelegung des im Gesetzgebungsverfahren herangezogenen - und die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete im Jahre 2013 betreffenden - Datenmaterials bei Vermietungen in Berlin pro Quadratmeter bei durchschnittlich 6, 49 EUR (5,90 EUR + 10 %) lag, belief sie sich in Frankfurt a.M. auf 8, 60 EUR (7,82 EUR + 10 %), in Stuttgart auf 9, 02 EUR (8,20 EUR + 10%) und in München auf 11,28 EUR (10,25 EUR + 10%) (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 12).

    Er beabsichtigt vielmehr, einkommensschwächeren Haushalten und Durchschnittsverdienern in angespannten Wohnungsmärkten auch weiterhin die bezahlbare Anmietung von Wohnraum zu ermöglichen und gleichzeitig deren Verdrängung aus ihren bisherigen Mietverhältnissen entgegen zu wirken (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 1, 11, 19; BGH, Urt. v. 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, NJW 2016, 476, juris Tz. 56).

    Dabei ist er in Kenntnis der erheblich voneinander abweichenden ortsüblichen Vergleichs- und Marktmieten in den genannten Kommunen zu der Überzeugung gelangt, dass die Regelung der §§ 556d ff. BGB, mit der "in erster Linie sozialpolitische Zwecke" verfolgt werden (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 15), auch in Kommunen mit einer hohen Vergleichs- und Marktmiete geeignet ist, sozial ausgewogene Strukturen zu erhalten, die Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Mieter aus begehrten Wohnlagen zu begrenzen und dort Wohnraum für breitere Bevölkerungsschichten bezahlbar zu halten (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 19).

    Der Gesetzgeber verfolgt mit den §§ 556d ff. BGB "in erster Linie sozialpolitische Zwecke" (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 15).

    Die zu diesem Gesetzeszweck in Widerspruch stehende Begünstigung der durch § 555e Abs. 1 BGB in Höhe der "Vormiete" privilegierten Vermieter hat er dabei mit Erwägungen des "Bestandsschutzes" begründet (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 16, 19, 29, 30).

    Sofern die Vormiete die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete übersteige, solle der Vermieter nicht "gezwungen" sein, die Miete im nachfolgenden Mietverhältnis zu senken; Gesetzeszweck sei nämlich nicht die "Absenkung bereits vereinbarter Mietentgelte", sondern die "Unterbindung unangemessener Preissprünge" bei der Wiedervermietung (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 29, 30).

  • BGH, 17.07.2019 - VIII ZR 130/18

    Mietpreisbremse in Hessen ist nichtig

    Die von den Parteien bei Mietbeginn getroffene Abrede über die Höhe der Miete ist nicht gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1 BGB in der Fassung des - mit Ausnahme der schon früher wirksam gewordenen Ermächtigungsgrundlage zum Erlass von Rechtsverordnungen - am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) teilweise unwirksam.

    Auch wurde der Mietvertrag abgeschlossen, nachdem die Wohnung dem räumlichen und zeitlichen Anwendungsbereich der Verordnung unterfallen ist (Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB; siehe dazu BT-Drucks. 18/3121, S. 35).

    Dies hat der Gesetzgeber als notwendig erachtet, um den verfassungsrechtlichen Maßgaben des Eigentumsschutzes (Art. 14 GG) Rechnung zu tragen (Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsnovellierungsgesetz, BT-Drucks. 18/3121, S. 28, mit Hinweis auf den allgemeinen Teil der Gesetzesbegründung, aaO S. 18 f.).

    Diese Vorgaben dienen - wie die Bundesregierung in diesem Zusammenhang bekräftigt hat - dazu, eine sorgsame Interessenabwägung und ein transparentes Verfahren zu gewährleisten (vgl. Gegenäußerung der Bundesregierung zu der Stellungnahme des Bundesrates, BT-Drucks. 18/3250, S. 1).

  • LG Berlin, 14.09.2017 - 67 S 149/17

    Vorschrift über Mietpreisbremse verfassungswidrig

    Im Umfang der mit der übrigen Berufung verfolgten Ansprüche in Höhe von 127, 54 EUR beabsichtigt die Kammer, den Rechtsstreit auszusetzen und eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zu der Frage einzuholen, ob § 556d BGB in der Fassung des MietNovG vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) mit Art. 3 Abs. 1 GG vereinbar ist.

    Die in § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB begründete Pflicht zur Darlegung konkreter Umstände verlangt, dass der Mieter die Zulässigkeit der vereinbarten Miete vor einer Auseinandersetzung mit dem Vermieter tatsächlich prüft und sich mit den preisbildenden Faktoren in seiner Rüge qualifiziert auseinander setzt (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 33).

    Während die Mietobergrenze unter Zugrundelegung des im Gesetzgebungsverfahren herangezogenen - und die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete im Jahre - betreffenden - Datenmaterials bei Vermietungen in Berlin pro Quadratmeter bei durchschnittlich 6, 49 EUR (5,90 EUR + 10 %) lag, belief sie sich in Frankfurt a.M. auf 8, 60 EUR (7,82 EUR + 10 %), in Stuttgart auf 9, 02 EUR (8,20 EUR + 10%) und in München auf 11, 28 EUR (10,25 EUR + 10%) (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 12).

    Er beabsichtigt vielmehr, einkommensschwächeren Haushalten und Durchschnittsverdienern in angespannten Wohnungsmärkten auch weiterhin die bezahlbare Anmietung von Wohnraum zu ermöglichen und gleichzeitig deren Verdrängung aus ihren bisherigen Mietverhältnissen entgegen zu wirken (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 1, 11, 19; BGH, Urt. v. 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, NJW 2016, 476, Tz. 56).

    Dabei ist er in Kenntnis der erheblich voneinander abweichenden ortsüblichen Vergleichs- und Marktmieten in den genannten Kommunen zu der Überzeugung gelangt, dass die Regelung der §§ 556d ff. BGB, mit der "in erster Linie sozialpolitische Zwecke" verfolgt werden (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 15), auch in Kommunen mit einer hohen Vergleichs- und Marktmiete geeignet ist, sozial ausgewogene Strukturen zu erhalten, die Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Mieter aus begehrten Wohnlagen zu begrenzen und dort Wohnraum für breitere Bevölkerungsschichten bezahlbar zu halten (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 19).

    Der Gesetzgeber verfolgt mit den §§ 556d ff. BGB "in erster Linie sozialpolitische Zwecke" (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 15).

    Die zu diesem Gesetzeszweck in Widerspruch stehende Begünstigung der durch § 555e Abs. 1 BGB in Höhe der "Vormiete" privilegierten Vermieter hat er dabei mit Erwägungen des "Bestandsschutzes" begründet (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 16, 19, 29, 30).

    Sofern die Vormiete die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete übersteige, solle der Vermieter nicht "gezwungen" sein, die Miete im nachfolgenden Mietverhältnis zu senken; Gesetzeszweck sei nämlich nicht die "Absenkung bereits vereinbarter Mietentgelte", sondern die "Unterbindung unangemessener Preissprünge" bei der Wiedervermietung (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 29, 30).

  • BVerfG, 29.06.2016 - 1 BvR 1015/15

    Erfolglose Verfassungsbeschwerde gegen die Einführung des Bestellerprinzips bei

    Gegenstand der Verfassungsbeschwerde sind die Regelungen im Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl I S. 610), mit denen das Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermittlung und das Textformerfordernis für Vermittlungsverträge eingeführt werden sollen.
  • LG Frankfurt/Main, 27.03.2018 - 11 S 183/17

    Mietpreisbremse ist unwirksam

  • LG München I, 06.12.2017 - 14 S 10058/17

    Verpflichtung zur Auskunftserteilung

  • VerfGH Bayern, 04.04.2017 - 3-VII-16

    Gemeinde, Versorgung, Auswahlentscheidung, Mieter, Popularklage, Geltungsdauer,

  • LG Berlin, 30.10.2019 - 65 S 142/19

    Miethöhe entspricht nicht der Mietenbegrenzungsverordnung

  • LG Stuttgart, 13.03.2019 - 13 S 181/18

    Mietpreisbremse: In Baden-Württemberg jetzt endgültig unwirksam

  • OLG Frankfurt, 13.02.2020 - 1 U 60/19

    Keine Staatshaftung wegen Unwirksamkeit der Mietpreisbegrenzungsverordnung

  • LG Berlin, 18.10.2018 - 67 S 174/18

    Mietpreisbremse: Auf welches Mietverhältnis ist abzustellen?

  • AG Berlin-Schöneberg, 08.09.2017 - 17 C 148/16

    Mietpreisbremse: Wann liegt eine umfassende Modernisierung vor?

  • LG Berlin, 13.08.2018 - 66 S 18/18

    Wohnraummiete in Berlin: Rechtsverfolgung von Rechten aus der "Mietpreisbremse"

  • BVerfG, 13.05.2015 - 1 BvQ 9/15

    Einstweilige Anordnung gegen das Inkrafttreten des "Bestellerprinzips" bei

  • BGH, 14.03.2019 - I ZR 134/18

    Abschluss eines wirksamen Maklervertrags zwischen dem Wohnungsvermittler und

  • LG Hamburg, 14.06.2018 - 333 S 28/17

    Geltung der Mietpreisbremse für einen Mietvertrag aus 2015

  • AG München, 21.06.2017 - 414 C 26570/16

    Bayerische Mieterschutzverordnung ist jedenfalls für München nichtig

  • LG Berlin, 12.04.2018 - 67 S 328/17

    Wohnraummiete: Wirksamkeit einer mietvertraglichen Vereinbarung zur zulässigen

  • LG Berlin, 23.05.2019 - 65 S 25/18

    Wann ist eine Wohnung umfassend renoviert?

  • BVerfG, 24.06.2015 - 1 BvR 1360/15

    Verfassungsbeschwerde gegen "Mietpreisbremse" in Berlin unzulässig

  • LG Berlin, 26.06.2019 - 65 S 55/19

    Vermieter muss Auskunft über Vormiete auch belegen!

  • VGH Baden-Württemberg, 08.12.2015 - 3 S 248/15

    Rechtmäßigkeit einer Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum

  • AG Frankfurt/Main, 20.09.2017 - 33 C 3490/16

    Mietpreisbremse rechtmäßig

  • AG Stuttgart, 30.10.2018 - 35 C 2110/18

    Mietpreisbremse: Jetzt wohl auch in Baden-Württemberg unwirksam!

  • LG Berlin, 24.01.2019 - 67 S 277/18

    Alle Mieter müssen Verstoß gegen Mietpreisbremse rügen!

  • LG Berlin, 10.10.2019 - 67 S 80/19

    Mietenbegrenzungsverordnung trotz unzureichend veröffentlichter Begründung

  • BVerfG, 01.10.2019 - 1 BvL 2/19

    Kammerbeschluss: Unzulässigkeit einer Richtervorlage zur Verfassungsmäßigkeit der

  • BVerfG, 25.09.2019 - 1 BvL 4/19

    Kammerbeschluss: Unzulässigkeit einer Richtervorlage zur Verfassungsmäßigkeit der

  • LG Berlin, 13.08.2018 - 66 S 45/18

    Mietrecht - Mietvertrag mit Modernisierungsnachtrag rechtfertigt keine

  • LG Neuruppin, 14.02.2018 - 6 O 37/17

    Provisionsfrei - Wettbewerbsverstoß: Irreführende Werbung für Wohnräume zur Miete

  • LSG Berlin-Brandenburg, 15.03.2018 - L 34 AS 724/15

    Prüfung der angemessenen Kosten der Unterkunft anhand eines qualifizierten

  • AG Berlin-Charlottenburg, 30.01.2019 - 231 C 315/18

    Kostentragung der vorgerichtlichen Anwaltskosten im Zusammenhang mit der

  • LG Hamburg, 23.09.2019 - 311 S 2/19

    Mietpreisbegrenzungsverordnung: Wirksamkeit bei nachträglich veröffentlichter

  • AG Mainz, 26.07.2019 - 79 C 302/18

    Mietpreisbremse ist auch in Rheinland-Pfalz unwirksam!

  • AG München, 09.08.2019 - 424 C 22334/18

    Auskunftsanspruch des Mieters im Zusammenhang mit der sog. Mietpreisbremse

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