Volltextveröffentlichungen (4)

• openjur.de
• Entscheidungsdatenbank Berlin

  Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens in Berlin nach dem 18. Juni 2019

• grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

  Mietendeckel verfassungsgemäß

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Wird zitiert von ... (3)Neu Zitiert selbst (15)

• LG Berlin, 12.03.2020 - 67 S 274/19

  Vorlage an das Bundesverfassungsgericht zur Frage der Verfassungsgemäßheit des im …

  Auszug aus AG Berlin-Mitte, 06.05.2020 - 123 C 5146/19

  Zudem liegt in dem Mieterhöhungsverlangen bzw. dem Festhalten der Klägerseite an diesem in Anbetracht der Verbotsvorschrift eine gem. § 242 BGB unzulässige Rechtsausübung (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 12. März 2020 - 67 S 274/19 -, juris Rn. 21 ).

  Eine Ausübung der bürgerlich-rechtlichen Rechte liegt auch und gerade in der Geltendmachung einer Mieterhöhung, auf die nach § 558 BGB ein Anspruch besteht, und nicht lediglich in dem Einfordern einer höheren als der Stichtagsmiete (vgl. LG Berlin, Beschl. v. 12.03.2020 - 67 S 274/19 -, juris Rn. 19 ; von diesem Verständnis gehen auch die Ausführungsvorschriften aus, vgl. Ziff. 3.1.1., 3.2. AV-MietenWoG Bln).

  Zudem liegt in dem Mieterhöhungsverlangen bzw. dem Festhalten der Klägerseite an diesem in Anbetracht der genannten Verbotsvorschrift eine gem. § 242 BGB unzulässige Rechtsausübung (vgl. LG Berlin, Beschl. v. 12.03.2020 - 67 S 274/19 -, juris Rn. 21 ;… a.A. AG Charlottenburg, Urt. v. 17.03.2020 - 224 C 423/19 - GE 2020, 548).

  23 Bei § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln handelt es sich nicht um eine Regelung auf dem Gebiet des bürgerlichen Rechts, sondern des öffentlichen Mietpreisrechts (vgl. Weber, ZMR 2019, 389/391; Mayer/Artz, Öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Aspekte eines "Mietendeckels" für das Land Berlin, S. 15 f. m.w.N.; Battis, Verfassungsrechtliche Prüfung des Referentenentwurfes eines Berliner MietenWoG, S. 14; Fischer-Lescano/Gutmann/Schmid, Landeskompetenzen für Maßnahmen der Mietpreisregulierung, S. 10 ff., 14 ff.; Putzer, NVwZ 2019, 283/285; a.A.: LG Berlin, Beschl. v. 12.03.2020 - 67 S 274/19 -, juris Rn. 25 ff.; Becker, Rechtliche Stellungnahme zu Fragen der Zulässigkeit der Einführung eines Mietendeckels in Berlin auf landesrechtlicher Grundlage, S. 17 f./23; Schede/Schuldt, NVwZ 2019, 1572/1574).

  25 Die hier in Rede stehende gesetzliche Regelung verstößt auch nicht gegen das vom Bundesverfassungsgericht statuierte Gebot der rücksichtvollen Ausübung einer Länderkompetenz (vgl. Weber, NZM 2019, 878/880; Fischer-Lescano/Gutmann/Schmid, S. 12 f.; a.A.: LG Berlin, Beschl. v. 12.03.2020 - 67 S 274/19 - EA S. 11 ff.; Papier, Landeskompetenz zur Einführung eines sogenannten Mietendeckels?, S. 13 - im Folgenden Papier I).

  Nur weil sich der Bundesgesetzgeber insgesamt von der "Mietpreisbremse" neben der Spezifikation des Wucherverbots, welche die Fairness des Leistungsaustauschs sichert, zusätzliche Effekte versprochen hat, wird daraus kein umfassendes Konzept für Wohnraumversorgung und gegen Segregation, das kein Landesgesetzgeber mehr "verfälschen" dürfte (…vgl. Gather/von Restorff/Rödl, a.a.O.; a.A. LG Berlin, Beschl. v. 12.03.2020 - 67 S 274/19 -, juris Rn. 23 f.).

  Das Wohnungswesen umfasst das Recht der Wohnraumnutzung, zu dem die Wohnraumbewirtschaftung sowie ein öffentlich-rechtliches Preisrecht zählt (vgl. Weber, ZMR 2019, 389 f. = JZ 2018, 1022 f.; Mayer/Artz, S. 15 f. m.w.N.; Battis, S. 14; Fischer-Lescano/Gutmann/Schmid, S. 8; Putzer, NVwZ 2019, 283/285; a.A. LG Berlin, Beschl. v. 12.03.2020 - 67 S 274/19 -, juris Rn. 32 ; Papier I, S. 6 f.; Schede/Schuldt, NVwZ 2019, 1572/1576 f.; Wissenschaftlicher Dienst des BT, Gutachten vom 05.02.2019 und 11.02.2019, der das Preisrecht "grundsätzlich" dem bürgerlichen Recht zuordnet; zu Recht kritisch dazu Weber, NVwZ 2019, 389/391).

• AG Berlin-Mitte, 24.03.2020 - 25 C 5054/19

  Auszug aus AG Berlin-Mitte, 06.05.2020 - 123 C 5146/19

  Es liegt auch keine Kollisionslage nach Art. 31 GG ("Bundesrecht bricht Landesrecht") vor (vgl. Amtsgericht Mitte, Urteil vom 24. März 2020 - 25 C 5054/19 - EA S. 6 f.).

  Das Gericht ist nicht davon überzeugt, dass § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln verfassungswidrig ist (vgl. bereits AG Mitte, Urt. v. 24.03.2020 - 25 C 5054/19 - EA S. 4 ff.).

• BVerfG, 10.03.2020 - 1 BvQ 15/20

  Eilantrag gegen Mietendeckel erfolglos

  Auszug aus AG Berlin-Mitte, 06.05.2020 - 123 C 5146/19

  Der Umstand, dass Vermietende vor dem Bundesverfassungsgericht im Rahmen eines Eilantrags kürzlich offen einräumten, sich im Falle einer Suspension des Ordnungswidrigkeitentatbestandes des § 11 MietenWoG Bln durch das Bundesverfassungsgericht an das Gesetz insgesamt nicht mehr halten zu wollen (vgl. BVerfG, Ablehnung einstweilige Anordnung vom 10.03.2020 - 1 BvQ 15/20 -, juris Rn. 29), deutet auch eine mögliche Ursache für die relative Wirkungslosigkeit der sog. Mietpreisbremse an: Ihr fehlt eine entsprechende Sanktionierung auch nach den vorgenommenen Verschärfungen.

 
• BVerfG, 07.07.2010 - 2 BvL 14/02

  Spekulationsfrist

  Auszug aus AG Berlin-Mitte, 06.05.2020 - 123 C 5146/19

  Die unechte Rückwirkung ist mit den grundrechtlichen und rechtsstaatlichen Grundsätzen des Vertrauensschutzes vereinbar, wenn sie zur Förderung des Gesetzeszwecks geeignet und erforderlich ist und wenn bei einer Gesamtabwägung zwischen dem Gewicht des enttäuschten Vertrauens und dem Gewicht und der Dringlichkeit der die Rechtsänderung rechtfertigenden Gründe die Grenze der Zumutbarkeit gewahrt bleibt (vgl. BVerfG, Beschluss vom 07.07.2010 - 2 BvL 14/02 -, juris Rn. 57 f. m.w.N.).
• BVerfG, 15.10.1996 - 1 BvL 44/92

  Mietpreisbindung

  Auszug aus AG Berlin-Mitte, 06.05.2020 - 123 C 5146/19

  Eine Stichtagsregelung kann dabei insbesondere erforderlich sein, damit die Umsetzung der Vorschrift nicht bereits vor ihrem Inkrafttreten durch Ausnutzung der bisherigen Rechtslage vereitelt werden kann (vgl. BVerfG, Beschluss vom 15.10.1996 - 1 BvL 44/92 -, juris Rn. 116 ff.).
• BVerfG, 29.01.1974 - 2 BvN 1/69

  Niedersächsisches Landesbesoldungsgesetz

  Auszug aus AG Berlin-Mitte, 06.05.2020 - 123 C 5146/19

  Dies setzt voraus, dass die betreffenden Normen des Bundes- und des Landesrechts auf denselben Sachverhalt anwendbar sind und bei ihrer Anwendung zu unterschiedlichen Rechtsfolgen führen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 29.01.1974 - 2 BvN 1/69 - juris Rn. 47).
• BVerfG, 10.04.2018 - 1 BvL 11/14

  Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer …

  Auszug aus AG Berlin-Mitte, 06.05.2020 - 123 C 5146/19

  Hieraus folgt nicht nur das Gebot, wesentlich Gleiches gleich, sondern auch wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln (vgl. BVerfG, Urteil vom 10.04.2018 - 1 BvL 11/14 -, juris Rn. 94 m.w.N.).
• BVerfG, 18.07.2019 - 1 BvL 1/18

  Anträge gegen die Mietpreisbremse erfolglos

  Auszug aus AG Berlin-Mitte, 06.05.2020 - 123 C 5146/19

  Vom Schutz des Eigentums nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG umfasst ist das zivilrechtliche Sacheigentum, d.h. dessen Besitz und die Möglichkeit, es zu nutzen (vgl. BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18.07.2019 - 1 BvL 1/18 -, juris Rn. 53 m.w.N.).
• BVerfG, 27.10.1998 - 1 BvR 2306/96

  Bayerisches Schwangerenhilfegesetz

  Auszug aus AG Berlin-Mitte, 06.05.2020 - 123 C 5146/19

  Insbesondere dürfen den Normadressaten nicht gegenläufige Regelungen erreichen, die die Rechtsordnung widersprüchlich machen (vgl. BVerfG, Urteil vom 27.10.1998 - 1 BvR 2306/96 -, juris Rn. 162 m.w.N.).
• BGH, 10.10.2007 - VIII ZR 331/06

  Anforderungen an die Begründung einer Mieterhöhung bei Vereinbarung einer …

  Auszug aus AG Berlin-Mitte, 06.05.2020 - 123 C 5146/19

  Davon unabhängig ist die Frage, ob die im Zustimmungsverlangen geforderte Miete der Höhe nach (materiell) berechtigt ist (vgl. BGH, Urt. v. 10.10.2007 - VIII ZR 331/06 -, juris Rn. 18).
• BVerwG, 23.04.1954 - II C 50.53
• AG Berlin-Charlottenburg, 04.03.2020 - 213 C 136/19

  Ausschluss der Zustimmungsverpflichtung zur Mieterhöhung durch sogenannten …
• AG Berlin-Pankow/Weißensee, 26.02.2020 - 2 C 377/19

  MietenWoG Bln nur ein Papiertiger?
• AG Berlin-Charlottenburg, 17.03.2020 - 224 C 423/19
• BGH, 11.01.1984 - VIII ARZ 13/83

  Wirksamkeit einer gegen Mietpreisbindung verstoßenden Mietpreiserhöhung

• AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, 18.08.2020 - 4 C 113/19

  Wohnraummietverhältnis: Zustimmung zur Mieterhöhung - Gesetz zur Mietenbegrenzung …

  Nach der zweiten Auslegungsalternative verbietet Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln nicht die rechtsgeschäftliche Einigung über die Mieterhöhung, sondern nur deren anschließende Durchsetzung durch den Vermieter (so wohl AG Mitte, Urteil vom 06.05.2020 - 123 C 5146/19 - juris 16, wobei dann wegen Art. 1 § 11 MietenWoG Bln ebenfalls ein Verbot angenommen wird).

  Für die Frage der zeitlichen Anwendbarkeit des MietenWoG Bln ist jedoch weder auf den Antrag auf Abschluss eines Mieterhöhungsvertrags (so auch AG Mitte, Urteil vom 06.05.2020 - 123 C 5146/19 - juris Tz. 18;… a.A. wohl AG Charlottenburg aaO, juris Tz. 15), der dem Beklagten hier im Juni 2019 zuging und damit nach § 130 Abs. 1 BGB wirksam wurde, abzustellen, noch auf die durch rechtskräftiges Urteil fingierte Zustimmung des Beklagten im Sinne von § 894 ZPO (so wohl LG Berlin, Vorlagebeschluss vom 12.03.2020 - 67 S 274/19 - juris Tz. 19), sondern vielmehr auf den Wirkungszeitpunkt der Mieterhöhung, der hier am 01.10.2020 und damit nach Inkrafttreten des MietenWoG Bln liegt.

  f) Daran vermag der Umstand nichts zu ändern, dass der Verfassungsgeber im Zuge der Föderalismusreform 2006 den noch in Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG aF enthaltenen Bereich des "Wohnungswesens" nicht mehr in Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 nF GG aufgenommen und diesen somit gemäß Art. 70 Abs. 1 GG dem Landesgesetzgeber zugewiesen hat (a.A., jedoch ohne Auseinandersetzung mit der Gesetzgebungshistorie im sozialen Mietrecht bzw. Mietpreisrecht: LG Berlin…, Urteil vom 31.07.2020 - 66 S 95/20 - beck-online Rn. 15; AG Mitte, Urteil vom 06.05.2020 - 123 C 5146/19 - juris Tz. 26).

• LG Berlin, 15.07.2020 - 65 S 76/20

  Reichweite des Verbots der Vereinnahmung einer höheren Miete

  Die Kammer übersieht nicht, dass das "Fordern" als Rechtsbegriff im Zivilrecht weit gefasst ist und die Geltendmachung eines Anspruchs auf Zustimmung zu einer Vertragsänderung (hier: die Miethöhe betreffend) einschließen kann, § 241 Abs. 1 BGB (so, mit abweichender Begründung etwa: AG Mitte, Urt. v. 06.05.2020 - 123 C 5146/19, nach juris Rn. 16; insoweit ohne nähere Begründung: LG Berlin [ZK 67], Beschl. v. 12.03.2020 - 67 S 274/19, juris).
• AG Berlin-Mitte, 24.09.2020 - 25 C 19/20

  Mietpreisbremse: Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen …

  Es handelt sich bei der Regelung um ein gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB (AG B.-Mitte, Urteil vom 06. Mai 2020 - 123 C 5146/19 -, Rn. 15; AG Tempelhof-Kreuzberg…, Beschluss vom 18. August 2020 - 4 C 113/19 -, Rn. 46, juris).

  Es ist zudem nicht so, dass etwas anderes oder ein "Weniger" bußgeldbewehrt sein soll, als das, was in §§ 3 bis 7 geregelt ist (…vgl. LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 - 65 S 76/20 -, Rn. 30, juris), denn das Wort "Fordern" in § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln umfasst bereits die Mieterhöhungserklärung und nicht nur das tatsächliche Zahlungsverlangen (zur Begründung: AG B.-Mitte, Urteil vom 06. Mai 2020 - 123 C 5146/19 -, Rn. 15, juris).

  Sie ist auch verhältnismäßig im engeren Sinne, denn durch den Senatsbeschluss und die vorhergehende öffentliche Diskussion war für Vermietende - und die hiesige Klägerin - absehbar, dass eine entsprechende Vorschrift mit hoher Wahrscheinlichkeit geschaffen werden würde, so dass sie ihr Verhalten daran ausrichten konnten bzw. hätten ausrichten können (AG B.-Mitte, Urteil vom 06. Mai 2020 - 123 C 5146/19 -, Rn. 46 - 47, juris).