Volltextveröffentlichungen (6)

• IWW

  § 536a Abs. 2 BGB; § 543 Abs. 1 BGB; § 546 Abs. 1 BGB; § 985 BGB

• iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

  Außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietvertrags wegen ungenehmigter baulicher Veränderungen der Mietsache

• mietrechtsiegen.de

  Fristlose Mietvertragskündigung wegen ungenehmigter baulicher Mietwohnungsveränderung

 
• Justiz Baden-Württemberg

  § 195 BGB, § 199 Abs 1 Nr 2 BGB, § 242 BGB, § 536a Abs 2 Nr 2 BGB, § 541 BGB
  Wirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen ungenehmigter Errichtung einer Stützmauer sowie eines Gewächshauses im Garten

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Kündigung wegen ungenehmigter baulicher Veränderung?

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (3)

• Wolters Kluwer (Kurzinformation)

  Ungenehmigte Errichtung einer Stützmauer rechtfertigt außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses

• anwalt.de (Kurzinformation)

  Außerordentliche Kündigung wegen ungenehmigter baulicher Veränderungen?

• anwalt.de (Kurzinformation)

  Ungenehmigte bauliche Veränderung: außerordentliche Kündigung !

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Außerordentliche Kündigung wegen ungenehmigter baulicher Veränderungen? (IMR 2021, 276)

Wird zitiert von ... (0)Neu Zitiert selbst (29)

• BGH, 16.05.2007 - VIII ZR 207/04

  Aufstellung einer Parabolantenne auf dem Balkon einer Mietwohnung

  Auszug aus AG Stuttgart, 12.03.2021 - 35 C 1278/20

  Ein Anspruch der Beklagten auf Duldung der Stützmauer durch die Kläger, der einem auf § 541 BGB gestützten Beseitigungsanspruch entgegenstünde (…BGH, NJW 2006, 1062 juris Rn. 14; BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 13), scheidet im Streitfall schon deshalb aus, weil sich die Stützmauer fast vollständig auf dem Nachbargrundstück befindet.

  Maßgebend sind bei deren - auch ergänzender - Auslegung die gesamten Umstände des Mietverhältnisses, insbesondere die Mietsache in ihrer Eigenart und deren beabsichtigte Nutzung sowie die Verkehrssitte unter Beachtung des Grundsatzes von Treu und Glauben" (BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 8).

  Zu beachten ist insofern auch, dass die Frage der Erlaubnisfreiheit, ebenso wie die Frage der Erlaubnispflichtigkeit einer Anlage auch davon abhängt, ob mit ihr eine ästhetische Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters einhergeht (vgl. dazu: BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 16 mwN;… vgl. auch Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 535 Rn. 437 mwN).

  Die Beklagten hätten daher vor der Errichtung des Gewächshauses die Zustimmung der Kläger einholen müssen, auf deren Erteilung ihnen allerdings ein Anspruch zustehen konnte (vgl. BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 14 mwN).

  Ebenfalls zu ihren Gunsten kann unterstellt werden, dass sie auf entsprechenden Hinweis ausreichenden Vortrag dazu gehalten hätten, weshalb ihnen ein Verzicht auf das Gewächshaus nicht hätte zugemutet werden können, so dass die Kläger die Errichtung des Gewächshauses hätten erlauben müssen (vgl. dazu: BGH, NJW 1974, 1463 juris Rn 13 sowie BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 14 mwN).

• BGH, 19.12.2018 - XII ZR 5/18

  Verjährung des Anspruch eines Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung eines …

  Auszug aus AG Stuttgart, 12.03.2021 - 35 C 1278/20

  (2.) Soweit die Beklagten, die nach allgemeinen Grundsätzen dafür beweisbelastet sind, dass ihr an sich vertragswidriger Mietgebrauch von einer Genehmigung des Vermieters gedeckt war (vgl. Blank, NZM 1998, 5, 9 zur Tierhaltung; vgl. auch BGHZ 220, 323 Rn. 14), behauptet haben, dass der Vorvermieter tatsächlich mit der Errichtung der Stützmauer einverstanden gewesen sei, so sind sie dafür beweisfällig geblieben.

  (a) Der Anspruch aus § 541 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährung gem. §§ 195, 199 BGB (BGHZ 220, 323 Rn. 18).

  Insoweit bedarf es im Streitfall keiner Entscheidung, ob die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach der Anspruch aus § 541 BGB nicht zu verjähren beginnt, so lange eine zweckwidrige Nutzung des Mietobjekts andauert (BGHZ 220, 323 Rn. 21ff.), auch auf die vorliegende Konstellation der Errichtung einer nicht genehmigten baulichen Anlage zu übertragen ist, oder ob die Verjährung in diesen Fällen mit der Errichtung der Anlage beginnt, weil darin kein Dauerverstoß, sondern eine einmalige Zuwiderhandlung (§ 199 Abs. 5 BGB) liege (…in diesem Sinne: BeckOK-BGB/Bruns, § 541 Rn. 18.1 [Stand: 01.02.2021];… ähnlich MünchKomm-BGB/Raff, 8. Aufl., § 1004 Rn. 273 mwN sowie bereits LG Halle, ZMR 2014, 644 juris Rn. 8;… vgl. dazu auch MünchKomm-BGB/Bieber, 8. Aufl., § 541 Rn. 18 - Dauerverstoß, sofern mit der Installation eine ästhetische Beeinträchtigung einhergeht; aA wohl LG Stuttgart, Urteil vom 27.11.2019, Az.: 4 S 11/19 unter II. - n.v.).

  "Eine Verwirkung kommt jedoch nach allgemeinen Grundsätzen nur in Betracht, wenn der Berechtigte ein Recht längere Zeit nicht geltend macht, obwohl er dazu in der Lage wäre, und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass dieser sein Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde" (BGHZ 220, 323 Rn. 28 mwN).

  Insbesondere ist der mit dem Unterlassen der Geltendmachung eines Anspruchs verbundene reine Zeitablauf grundsätzlich keine ausreichende Grundlage für ein berechtigtes Vertrauen des Verpflichteten darin, dass der Berechtigte sich nicht doch zur Geltendmachung entschließt (vgl. BGHZ 220, 323 Rn. 28 mwN).

• KG, 23.06.2016 - 8 U 62/15

  Geschäftsraummiete: Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und …

  Auszug aus AG Stuttgart, 12.03.2021 - 35 C 1278/20

  a) Verletzt der Mieter seine vertraglichen Pflichten, indem er ungenehmigte baulichen Veränderungen vornimmt, so kommt die Berechtigung des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung entweder auf Grundlage des typisierten Regeltatbestandes des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB oder auf Grundlage der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB in Betracht (etwa KG, ZMR 2016, 855 juris Rn. 53;… OLG Frankfurt, NZM 2019, 411 juris Rn. 119;… Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 543 Rn. 212;… BeckOK-BGB/Wiederhold, § 543 Rn. 61 jew. mwN [Stand: 01.02.2021]).

  Dabei setzt ein Eingreifen des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB voraus, dass mit der baulichen Veränderung eine erhebliche Gefährdung der Mietsache einhergeht, wobei in Ermangelung einer solchen auf die Generalklausel zurückgegriffen werden kann (vgl. KG, ZMR 2016, 855 juris Rn. 53;… Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 543 Rn. 27 mit 37 mwN).

  Dass allein die Pflichtverletzung, die in der fehlenden Einholung einer zu erteilenden Vermietergenehmigung liegt, eine außerordentliche Kündigung nicht zu tragen vermag (vgl. KG, ZMR 2016, 855 juris Rn. 55), steht einer Berücksichtigung der darin liegenden Pflichtverletzungen im Rahmen der Gesamtwürdigung nicht entgegen (…vgl. etwa BGH, NJW-RR 2011, 89 juris Rn. 11).

 
• BGH, 26.06.1974 - VIII ZR 43/73

  Vorliegen eines vertragswidrigen Gebrauchs und einer Eigentumsbeeinträchtigung …

  Auszug aus AG Stuttgart, 12.03.2021 - 35 C 1278/20

  Denn der Mieter ist mit Rücksicht auf die schutzwürdigen Interessen des Vermieters ohnehin verpflichtet, zu beabsichtigten baulichen Änderungen die vorherige Zustimmung des Vermieters einzuholen (vgl. BGH, NJW 1974, 1463 juris Rn. 11).

  Ebenfalls zu ihren Gunsten kann unterstellt werden, dass sie auf entsprechenden Hinweis ausreichenden Vortrag dazu gehalten hätten, weshalb ihnen ein Verzicht auf das Gewächshaus nicht hätte zugemutet werden können, so dass die Kläger die Errichtung des Gewächshauses hätten erlauben müssen (vgl. dazu: BGH, NJW 1974, 1463 juris Rn 13 sowie BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 14 mwN).

• BGH, 15.09.2010 - XII ZR 188/08

  Gewerberaummiete: Fristlose Kündigung des Mieters wegen Zerstörung des …

  Auszug aus AG Stuttgart, 12.03.2021 - 35 C 1278/20

  Frühere Vertragsverletzungen des Kündigungsgegners können berücksichtigt werden, selbst wenn diese für sich genommen eine Kündigung nicht rechtfertigen würden (vgl. etwa BGH, NJW-RR 2011, 89 juris Rn. 11;… NJW 2005, 2552 juris Rn. 12).

  Dass allein die Pflichtverletzung, die in der fehlenden Einholung einer zu erteilenden Vermietergenehmigung liegt, eine außerordentliche Kündigung nicht zu tragen vermag (…vgl. KG, ZMR 2016, 855 juris Rn. 55), steht einer Berücksichtigung der darin liegenden Pflichtverletzungen im Rahmen der Gesamtwürdigung nicht entgegen (vgl. etwa BGH, NJW-RR 2011, 89 juris Rn. 11).

• LG Heidelberg, 15.04.2020 - 4 S 11/19

  Nachhaftung im Rahmen des sog. Grüne-Karte-Systems trotz Ablauf der ausländischen …

  Auszug aus AG Stuttgart, 12.03.2021 - 35 C 1278/20

  Insoweit bedarf es im Streitfall keiner Entscheidung, ob die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach der Anspruch aus § 541 BGB nicht zu verjähren beginnt, so lange eine zweckwidrige Nutzung des Mietobjekts andauert (…BGHZ 220, 323 Rn. 21ff.), auch auf die vorliegende Konstellation der Errichtung einer nicht genehmigten baulichen Anlage zu übertragen ist, oder ob die Verjährung in diesen Fällen mit der Errichtung der Anlage beginnt, weil darin kein Dauerverstoß, sondern eine einmalige Zuwiderhandlung (§ 199 Abs. 5 BGB) liege (…in diesem Sinne: BeckOK-BGB/Bruns, § 541 Rn. 18.1 [Stand: 01.02.2021];… ähnlich MünchKomm-BGB/Raff, 8. Aufl., § 1004 Rn. 273 mwN sowie bereits LG Halle, ZMR 2014, 644 juris Rn. 8;… vgl. dazu auch MünchKomm-BGB/Bieber, 8. Aufl., § 541 Rn. 18 - Dauerverstoß, sofern mit der Installation eine ästhetische Beeinträchtigung einhergeht; aA wohl LG Stuttgart, Urteil vom 27.11.2019, Az.: 4 S 11/19 unter II. - n.v.).

  Dieser Bereich beschränkt sich aber auf Veränderungen, welche die bauliche Substanz der Mietsache nicht erheblich beeinträchtigen, keine Beeinträchtigungen des Vermieters oder der Mitmieter befürchten lassen und die sich im Rahmen des üblichen und vertragsgemäßen Gebrauchs halten (…bejaht etwa für die Errichtung von: Kinderschaukel und Sandkasten AG Kerpen, ZMR 2002, 924 juris Rn. 2; Anlage eines kleinen Gartenteichs: LG Lübeck, WuM 1993, 669; Errichtung eines Kinderspielhäuschens: AG Flensburg, WuM 2016, 486;… verneint für: Anlage eines Schwimmteichs: OLG Frankfurt, NZM 2019, 411 juris Rn. 119ff.;… Anlage eines "recht großen" Gartenhauses: AG Brühl, WuM 1989, 498 juris Rn. 5; Errichtung eines Swimmingpools auf dem streitgegenständlichen Grundstück: AG Stuttgart, Urteil vom 26.10.2018, Az.: 30 C 4028/18 unter (2.) - n.v.; Berufung iE zurückgewiesen durch Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 27.11.2019, Az.: 4 S 11/19 - n.v.).

• OLG Frankfurt, 09.08.2018 - 2 U 9/18

  Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen ungenehmigter Errichtung eines …

  Auszug aus AG Stuttgart, 12.03.2021 - 35 C 1278/20

  a) Verletzt der Mieter seine vertraglichen Pflichten, indem er ungenehmigte baulichen Veränderungen vornimmt, so kommt die Berechtigung des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung entweder auf Grundlage des typisierten Regeltatbestandes des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB oder auf Grundlage der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB in Betracht (…etwa KG, ZMR 2016, 855 juris Rn. 53; OLG Frankfurt, NZM 2019, 411 juris Rn. 119;… Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 543 Rn. 212;… BeckOK-BGB/Wiederhold, § 543 Rn. 61 jew. mwN [Stand: 01.02.2021]).

  Dieser Bereich beschränkt sich aber auf Veränderungen, welche die bauliche Substanz der Mietsache nicht erheblich beeinträchtigen, keine Beeinträchtigungen des Vermieters oder der Mitmieter befürchten lassen und die sich im Rahmen des üblichen und vertragsgemäßen Gebrauchs halten (…bejaht etwa für die Errichtung von: Kinderschaukel und Sandkasten AG Kerpen, ZMR 2002, 924 juris Rn. 2; Anlage eines kleinen Gartenteichs: LG Lübeck, WuM 1993, 669; Errichtung eines Kinderspielhäuschens: AG Flensburg, WuM 2016, 486; verneint für: Anlage eines Schwimmteichs: OLG Frankfurt, NZM 2019, 411 juris Rn. 119ff.;… Anlage eines "recht großen" Gartenhauses: AG Brühl, WuM 1989, 498 juris Rn. 5; Errichtung eines Swimmingpools auf dem streitgegenständlichen Grundstück: AG Stuttgart, Urteil vom 26.10.2018, Az.: 30 C 4028/18 unter (2.) - n.v.; Berufung iE zurückgewiesen durch Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 27.11.2019, Az.: 4 S 11/19 - n.v.).

• BGH, 16.11.2005 - VIII ZR 5/05

  Recht des Mieters auf Anbringung einer Parabolantenne am Balkon der Mietwohnung

  Auszug aus AG Stuttgart, 12.03.2021 - 35 C 1278/20

  (1.) § 541 BGB gibt dem Vermieter gegen den Mieter bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache einen Anspruch auf Unterlassung, der auch einen Anspruch auf Beseitigung des vertragswidrigen Zustandes umfasst (BGH, NJW 2006, 1062 juris Rn. 13 mwN).

  Ein Anspruch der Beklagten auf Duldung der Stützmauer durch die Kläger, der einem auf § 541 BGB gestützten Beseitigungsanspruch entgegenstünde (BGH, NJW 2006, 1062 juris Rn. 14;… BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 13), scheidet im Streitfall schon deshalb aus, weil sich die Stützmauer fast vollständig auf dem Nachbargrundstück befindet.

• LG Lübeck, 24.11.1992 - 14 S 61/92

  Auszug aus AG Stuttgart, 12.03.2021 - 35 C 1278/20

  Dieser Bereich beschränkt sich aber auf Veränderungen, welche die bauliche Substanz der Mietsache nicht erheblich beeinträchtigen, keine Beeinträchtigungen des Vermieters oder der Mitmieter befürchten lassen und die sich im Rahmen des üblichen und vertragsgemäßen Gebrauchs halten (…bejaht etwa für die Errichtung von: Kinderschaukel und Sandkasten AG Kerpen, ZMR 2002, 924 juris Rn. 2; Anlage eines kleinen Gartenteichs: LG Lübeck, WuM 1993, 669; Errichtung eines Kinderspielhäuschens: AG Flensburg, WuM 2016, 486;… verneint für: Anlage eines Schwimmteichs: OLG Frankfurt, NZM 2019, 411 juris Rn. 119ff.;… Anlage eines "recht großen" Gartenhauses: AG Brühl, WuM 1989, 498 juris Rn. 5; Errichtung eines Swimmingpools auf dem streitgegenständlichen Grundstück: AG Stuttgart, Urteil vom 26.10.2018, Az.: 30 C 4028/18 unter (2.) - n.v.; Berufung iE zurückgewiesen durch Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 27.11.2019, Az.: 4 S 11/19 - n.v.).
• BGH, 18.10.2006 - XII ZR 33/04

  Ausschluss des Kündigungsrechts bei vorbehaltloser Zahlung der Miete trotz …

  Auszug aus AG Stuttgart, 12.03.2021 - 35 C 1278/20

  Die Frage der Verwirkung wegen einer treuwidrig verspäteten Geltendmachung des Kündigungsrechts stellt sich daher regelmäßig nur bei einer auf die typisierten Regeltatbestände des § 543 Abs. 2 BGB gestützten Kündigung, wo eine Unzumutbarkeitsprüfung unterbleibt (vgl. BGH, NJW 2007, 147 juris Rn. 10f.;… NJW 2009, 2297 juris Rn. 15ff sowie BGH, NJW 2016, 3720 Rn. 20 mwN;… zu § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB vgl. aber etwa Palandt/Weidenkaff, 80. Aufl., § 543 Rn. 21 mwN).
• BGH, 29.04.2009 - VIII ZR 142/08

  Fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrages wegen Wohnflächenabweichung …
• BGH, 23.03.1983 - VIII ZR 336/81

  Außerordentliche Kündigung eines Pachtverhältnisses - Folgen eines zu langen …
• BGH, 06.02.2014 - I ZR 86/12

  Urheberrecht an der Filmaufnahme eines Fluchtversuchs aus der DDR - Peter Fechter
• BGH, 28.01.2011 - V ZR 147/10

  Anspruch des Eigentümers auf Herausgabe des überbauten Teils seines Grundstücks; …
• BGH, 01.06.2011 - VIII ZR 91/10

  Zum Kündigungsrecht des Vermieters von Wohnraum bei fortlaufend unpünktlicher …
• BGH, 13.07.2016 - VIII ZR 296/15

  BGH verneint Anwendbarkeit des § 314 Abs. 3 BGB im Wohnraummietrecht (Kündigung …
• BGH, 16.05.2014 - V ZR 181/13

  Inanspruchnahme eines Grundstücks durch den Nachbarn: Gestattungswiderruf und …
• BGH, 12.03.2008 - XII ZR 147/05

  Formularmäßiger Ausschluss von Mietminderungen durch den Mieter von Gewerberaum
• BGH, 03.10.1984 - VIII ZR 118/83

  Außerordentliche Kündigung eines Franchise-Vertrages
• AG Kerpen, 15.01.2002 - 20 C 443/01

  Schaukel, Sandkasten und Klettergerüst dürfen in den Garten!
• BGH, 09.10.2013 - XII ZR 59/12

  Klage auf Unzulässigerklärung der Zwangsvollstreckung und Titelherausgabe: …
• BGH, 19.11.1954 - V ZR 90/53

  Grenzüberbau des Pächters
• LG Gießen, 01.06.1994 - 1 S 507/93

  Anspruch auf Rückgabe von Hofreiten nach fristloser Kündigung eines …
• BGH, 13.06.2007 - VIII ZR 281/06

  Zulässigkeit der außerordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses wegen …
• BGH, 18.11.1999 - III ZR 168/98

  Kündigung eines Jagdpachtvertrages bei unzulässiger Unterverpachtung
• BGH, 23.09.1987 - VIII ZR 265/86

  Nachträgliche Beseitigung von Kündigungsgründen durch Ausgleich von …
• BVerfG, 16.01.2004 - 1 BvR 2285/03

  Zur Stattgabe einer Räumungsklage wegen Verletzung des Rechts des Vermieters zur …
• BGH, 09.03.2005 - VIII ZR 394/03

  Kündigung des Zwischenmietvertrages wegen Nichtweiterleitung des erhaltenen …
• BGH, 20.01.1993 - VIII ZR 10/92

  Auslegung und Zulässigkeit von Formularklauseln in Wohnungsmietvertrag