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   BGH, 05.02.2014 - XII ZR 65/13   

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https://dejure.org/2014,3850
BGH, 05.02.2014 - XII ZR 65/13 (https://dejure.org/2014,3850)
BGH, Entscheidung vom 05.02.2014 - XII ZR 65/13 (https://dejure.org/2014,3850)
BGH, Entscheidung vom 05. Februar 2014 - XII ZR 65/13 (https://dejure.org/2014,3850)
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Volltextveröffentlichungen (18)

  • bundesgerichtshof.de PDF
  • rechtsprechung-im-internet.de

    § 550 S 1 BGB
    Gewerberaummiete: Formularmäßige Vereinbarung eines einseitigen Vermieteranpassungsrechts für Nebenkostenvorauszahlungen und Schriftformerfordernis bei Ausübung dieses Rechts

  • Deutsches Notarinstitut

    BGB § 550 S. 1
    Gewerberaummiete: Einseitige Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung in AGB zulässig; Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB gilt nicht

  • Kanzlei Prof. Schweizer

    Es ist rechtlich unbedenklich, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf.

  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Vereinbarung der Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung des Vermieters einer Gewerbeimmobilie

  • iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

    Eine vom Vermieter einseitig auszuübende Wertsicherungsklausel unterliegt nicht dem Schriftormerfordernis eines Mietvertrages; § 550 Satz 1 BGB

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Gewerberaummietverhältnis; Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen; Schriftform für Erhöhungsvorbehalt; Anpassungsvereinbarung; Wertsicherungsklausel

  • zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    Kein Schriftformerfordernis für vertraglich vereinbarte Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung durch einseitige Erklärung des Vermieters

  • Betriebs-Berater

    Einseitiges Anpassungsrecht bzgl. Nebenkostenvorauszahlung in AGB-Gewerberaummietvertrag

  • rewis.io
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 550 S. 1
    Vereinbarung der Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung des Vermieters einer Gewerbeimmobilie

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Einseitige Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung per AGB

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (8)

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Nebenkostenvorauszahlungen bei der Gewerbemiete - Anpassung und Schriftformerfordernis

  • otto-schmidt.de (Kurzinformation)

    Einseitige Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung mit Hilfe von AGB ist zulässig

  • Betriebs-Berater (Leitsatz)

    Einseitiges Anpassungsrecht bzgl. Nebenkostenvorauszahlung in AGB-Gewerberaummietvertrag

  • koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)

    Anpassung der Vorauszahlungen unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Anpassung von Nebenkosten zerstört Schriftform nicht

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Anpassung von Nebenkosten zerstört Schriftform nicht

  • schneideranwaelte.de (Kurzinformation)

    Nebenkostenvorauszahlungen: Was ist im Gewerberaummietrecht vereinbar?

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Unwirksamkeit der Vertragslaufzeit bei Verstoß gegen Schriftform?

Besprechungen u.ä. (2)

  • cmshs-bloggt.de (Entscheidungsbesprechung)

    Nebenkosten und Schriftform - zwei der streitträchtigsten Themen des Mietrechts in einem BGH-Urteil

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Einseitige formlose Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen per AGB? (IMR 2014, 154)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW 2014, 1300
  • MDR 2014, 582
  • NZM 2014, 308
  • ZMR 2014, 530
  • BB 2014, 705
 
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Wird zitiert von ... (21)

  • BGH, 01.02.2017 - XII ZB 71/16

    Familiensache: Formwirksamkeit eines gerichtliche festgestellten Vergleichs über

    Zwar kann sich eine solche grundsätzlich auch aus den Gründen der Beschwerdeentscheidung ergeben, wenn aus ihnen der Wille des Beschwerdegerichts, die Rechtsbeschwerde in bestimmter Hinsicht zu beschränken, klar und eindeutig hervorgeht (vgl. Senatsurteil vom 5. Februar 2014 - XII ZR 65/13 - NJW 2014, 1300 Rn. 19).
  • BGH, 24.02.2016 - XII ZR 5/15

    Mietvertrag über eine Freifläche zur Errichtung eines Mobilfunkmastes:

    a) Eine Beschränkung der Revisionszulassung kann sich grundsätzlich auch aus den Entscheidungsgründen des Berufungsurteils ergeben, wenn aus ihnen der Wille des Berufungsgerichts, die Revision in bestimmter Hinsicht zu beschränken, klar und eindeutig hervorgeht (Senatsurteil vom 5. Februar 2014 - XII ZR 65/13 - NJW 2014, 1300 Rn. 19).
  • BGH, 11.04.2018 - XII ZR 43/17

    Gewerberaummiete: Schriftformerfordernis für vertragliche Neufestsetzung der

    Der Senat hat dies etwa für die Ausübung eines Optionsrechts auf Vertragsverlängerung oder auch für die vertraglich gestattete einseitige Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen entschieden (vgl. etwa Senatsurteil vom 5. Februar 2014 - XII ZR 65/13 - NJW 2014, 1300 Rn. 27 ff. mwN).

    Nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB unterfällt zudem eine Änderung der Miete, die ihre Grundlage in einer - ihrerseits schriftformbedürftig - vertraglich vereinbarten, automatisch zur Mietanpassung führenden Indexklausel hat (Senatsurteil vom 5. Februar 2014 - XII ZR 65/13 - NJW 2014, 1300 Rn. 32).

  • BGH, 21.11.2018 - XII ZR 78/17

    Ausüben einer Option zur Verlängerung eines Mietvertrags während der für das

    b) Die Ausübung einer Verlängerungsoption ist nicht schriftformbedürftig im Sinne des § 550 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteile vom 11. April 2018 - XII ZR 43/17 - NZM 2018, 515 und vom 5. Februar 2014 - XII ZR 65/13 - NJW 2014, 1300).

    b) Wie das Oberlandesgericht zu Recht ausgeführt und worauf der Senat bereits wiederholt hingewiesen hat (Senatsurteile vom 11. April 2018 - XII ZR 43/17 - NZM 2018, 515 Rn. 20 und vom 5. Februar 2014 - XII ZR 65/13 - NJW 2014, 1300 Rn. 28 f.), ist die Ausübung einer Verlängerungsoption nicht schriftformbedürftig im Sinne des § 550 Satz 1 BGB.

    Der Senat hat dies etwa für das Recht auf Nebenkostenanpassung durch einseitige Erklärung (Senatsurteil vom 5. Februar 2014 - XII ZR 65/13 - NJW 2014, 1300 Rn. 27 ff.) oder auf das dem Vermieter gewährte Leistungsbestimmungsrecht, welchen von mehreren Parkplätzen er dem Mieter zuweist (Senatsurteil vom 23. Januar 2013 - XII ZR 35/11 - NJW 2013, 1082 Rn. 16), entschieden.

    Dann ist der Erwerber aber durch die aus der Urkunde ersichtliche Option hinreichend gewarnt, so dass es ihm zuzumuten ist, sich bei dem Verkäufer oder dem Vermieter hierüber zu erkundigen (vgl. etwa Senatsurteile vom 5. Februar 2014 - XII ZR 65/13 - NJW 2014, 1300 Rn. 28 mwN und BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 26 mwN).

  • OLG Hamm, 08.06.2017 - 18 U 9/17

    Überraschende Klausel im gewerblichen Mietvertrag

    Solche Regelungen sind in Gewerberaummietverträgen unbedenklich (BGH, Urt. vom 5.2.2014 - Az. XII ZR 65/13 - NJW 2014, S. 1300).
  • BGH, 05.11.2014 - XII ZR 15/12

    Gewerberaummiete: Auswirkungen der vorbehaltlosen Ausübung der

    Mithin bewirkt die Ausübung einer Verlängerungsoption keine Änderung der vertraglichen Beziehungen, die einen Neuabschluss des Mietvertrags darstellt (vgl. auch Senatsurteil vom 5. Februar 2014 - XII ZR 65/13 - NJW 2014, 1300 Rn. 28 mwN zum Schriftformerfordernis; MünchKommBGB/Häublein 6. Aufl. § 536 b Rn. 15).
  • OLG Düsseldorf, 25.04.2017 - 24 U 150/16

    Wirksamkeit einer Schriftformheilungsklausel in einem Formularmietvertrag

    Zwar dient die Regelung des § 550 ZPO in erster Linie dem Schutz des Immobilienerwerbers, der in die Lage versetzt werden soll, sich anhand des schriftlichen Mietvertrages über den Umfang und den Inhalt eines nach § 566 BGB auf ihn übergehenden Mietverhältnisses zu unterrichten (OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.11.2013 - I-10 U 55/11, BeckRS 2014, 01866 Ziffer 2.1); darüber hinaus hat die Bestimmung aber auch Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion im Verhältnis der Mietparteien untereinander und soll insbesondere die Beweisbarkeit langfristiger Abreden sicherstellen (BGH, Urteile vom 24.09.1997 - XII ZR 234/95, juris Rdnr. 51; vom 05.02.2014 - XII ZR 65/13, juris Rdnr. 22).

    Ein Schriftformmangel wäre freilich zu verneinen, wenn der Kläger durch Ausübung eines einseitigen Leistungsbestimmungsrechts i.S.v. §§ 315, 316 BGB die Miete erhöht hätte, weil die Anpassungserklärung als solche nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB unterliegt (BGH, Urteil vom 05.02.2014 - XII ZR 65/13, juris Rdnr. 27).

  • BGH, 14.05.2014 - VIII ZR 116/13

    Erdgassondervertrag: Inhaltskontrolle einer im unternehmerischen Geschäftsverkehr

    Nur in einem solchen Fall wären die Bestimmungen des Gesetzes über die Preisangaben und der Preisklauselverordnung auf die vorliegenden Klauseln weiter anzuwenden (BGH, Urteile vom 13. November 2013 - XII ZR 142/12, WM 2014, 84 Rn. 24; vom 5. Februar 2014 - XII ZR 65/13, NJW 2014, 1300 Rn. 31).
  • OLG Dresden, 22.02.2017 - 5 U 961/16

    Anforderungen an die Form der Ausübung einer Verlängerungsoption hinsichtlich

    Eine einseitige, auf die Erhöhung der Miete oder die Ausübung eines Optionsrechtes gerichtete, Willenserklärung wird nicht Bestandteil des (schriftlichen) Mietvertrages und unterfällt deshalb auch nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB (Anschluss BGH, Urteil vom 07.05.2008, XII ZR 69/06, NJW 2008, 2178 Rz. 15; Urteil vom 22.01.2014, XII ZR 68/10, NJW 2017, 1087 Rz. 26; Urteil vom 05.02.2014, XII ZR 65/13, NJW 2014, 1300 Rz. 27-29).

    a) Die Mieterhöhungserklärung aus dem Schreiben der Klägerinnen vom 10.02.1997 lässt die Schriftform des Mietvertrages nach § 550 S. 1 BGB unberührt, weil sie ihrerseits als einseitige, auf die Erhöhung der Miete gerichtete Willenserklärung der Klägerinnen nicht Bestandteil der vertraglichen Vereinbarung wird und damit auch nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB unterfällt (so bereits BGH, Urteil vom 05.02.2014, XII ZR 65/13, NJW 2014, 1300 Rz. 27-29).

    b) Ebenso wie die in dem Schreiben der Klägerinnen vom 10.02.1997 enthaltene Mieterhöhungserklärung lassen die Optionsausübungserklärungen der Beklagten die gesetzliche Schriftform aus § 550 S. 1 BGB unberührt, weil sie als einseitige, auf die Verlängerung des Vertrages gerichtete Erklärungen nicht Bestandteil der vertraglichen Vereinbarung sind und demzufolge nicht der Regelung des § 550 S. 1 BGB unterfallen (vgl. BGH, Urteil vom 07.05.2008, XII ZR 69/06, NJW 2008, 2178 Rz. 15; Urteil vom 22.01.2014, XII ZR 68/10, NJW 2014, 1087 Rn. 26; Urteil vom 05.02.2014, a.a.O.).

  • KG, 15.08.2019 - 8 U 209/16

    Ansprüche aus einem fristlos gekündigten Gewerberaummietvertrag

    Diese Grundsätze gelten auch für das Recht des Vermieters zur Änderung der Nebenkostenvoraus-zahlung (vgl. auch BGH, Urt. v. 05.02.2014 -XII ZR 65/13, NJW 2014, 1300 Tz 26).

    In der Rechtsprechung des BGH sind Klauseln, die dem Vermieter von Geschäftsräumen das Recht zur "Neufestsetzung" der Vorauszahlungen "bei Erhöhung oder Senkung der Betriebskosten" (NJW 2014, 1300) oder zur "angemessenen Herauf- oder Herabsetzung je nach Höhe der tatsächlichen oder zu erwartenden Kosten" (Urt. v. 26.09.2012 -XII ZR 112/10, NJW 2013, 41 Tz 31) vorsahen, als wirksam angesehen worden.

    Zu Unrecht beruft sich die Beklagte auf das Urteil des BGH vom 05.02.2014 -XII ZR 65/13, NJW 2014, 1300.

    Während die üblichen Anpassungsklauseln (in Anlehnung an § 560 Abs. 4 BGB) eine Anpassung nach dem Ergebnis einer Abrechnung für die vorangegangene Abrechnungsperiode vorsehen, was billigem Ermessen i.S. von § 315 BGB entspricht (s. BGH NJW 2013, 41 Tz 31; NJW 2014, 1300 Tz 26: "im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen"), ist es für den Mieter anhand der vorliegenden Klausel nicht erkennbar, nach welchen Kriterien eine Erhöhung erfolgen kann.

  • KG, 23.10.2017 - 8 U 91/17

    Gewerberaummiete: Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses; Formerfordernis

  • OLG Köln, 29.01.2019 - 22 U 30/17

    Formularmäßige Vereinbarung einer Laufzeit von zehn Jahren für einen

  • OLG Frankfurt, 27.02.2015 - 2 U 144/14

    Schriftformheilungsklausel in Gewerberaummietvertrag

  • KG, 15.06.2017 - 8 U 116/16

    Gewerberaummiete: Vermieterkündigung unter Berufung auf einen Schriftformmangel;

  • KG, 11.04.2019 - 8 U 147/17

    Anforderungen an die Unterzeichnung eines Mietvertrages für eine GmbH mit zwei

  • KG, 24.11.2016 - 8 U 70/15

    Wirksamkeit der Kündigung eines Immobilien-Leasingvertrages über ein noch zu

  • OLG Düsseldorf, 27.06.2017 - 24 U 124/16

    Anforderungen an die Form der Ausübung einer mietvertraglich vereinbarten

  • KG, 09.11.2017 - 8 U 105/17

    Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr: Wahrung der Schriftform durch eine

  • KG, 30.11.2020 - 8 U 1042/20

    Verpflichtung zur Zustimmung zur teilweisen Gebrauchsüberlassung?

  • OLG Hamm, 26.11.2020 - 5 U 112/19

    In Bezug genommener Lageplan nicht beigefügt: Verstoß gegen Schriftform

  • OLG Hamburg, 04.11.2020 - 4 U 40/20

    Gewerberaummiete: Kündigung eines lästig gewordenen langfristigen Mietvertrages

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