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   BGH, 06.04.2001 - V ZR 402/99   

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https://dejure.org/2001,85
BGH, 06.04.2001 - V ZR 402/99 (https://dejure.org/2001,85)
BGH, Entscheidung vom 06.04.2001 - V ZR 402/99 (https://dejure.org/2001,85)
BGH, Entscheidung vom 06. April 2001 - V ZR 402/99 (https://dejure.org/2001,85)
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Volltextveröffentlichungen (15)

  • Judicialis
  • Deutsches Notarinstitut

    BGB §§ 276, 433 a.F., 463 a.F.
    Aufklärungspflicht bei Verkauf einer Eigentumswohnung an Kapitalanleger

  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Culpa in contrahendo - Schadensersatz - Aufklärungspflichten - Kapitalanlage - Eigentumswohnung - Kauf - Vertragspflichten - Verkehrsauffassung

  • ZIP-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    Aufklärungspflicht des Verkäufers einer Eigentumswohnung bei offensichtlicher Unkenntnis des Käufers über maßgebliche Verhältnisse

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Grenzen der Aufklärungspflichten des Verkäufers einer Eigentumswohnung zur Finanzierung

  • WM Zeitschrift für Wirtschafts- und Bankrecht(Abodienst; oder: Einzelerwerb Volltext 11,50 €)

    Zur Frage der Aufklärungspflicht des Verkäufers einer Eigentumswohnung

  • iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

    Schadensersatzanspruch des Käufers einer Eigentumswohnung wegen unterlassener Aufklärung über finanzielle Belastungen aus dem Erwerb

  • FIS Money Advice (Volltext/Auszüge)
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 276
    Aufklärungspflichten des Verkäufers einer Eigentumswohnung

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)
  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (5)

  • grundeigentum-verlag.de (Kurzinformation)

    Wohnungskauf - Aufklärung über Finanzierung ist Käufersache

  • koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)

    Aufklärungspflichten des Verkäufers bei Finanzierung einer Eigentumswohnung

  • haus-und-grund-muenchen.de (Kurzinformation)

    Käufer muss Finanzierung der Eigentumswohnung selbst prüfen

  • rechtsanwalt.com (Kurzinformation)

    Wohnungskauf: keine Aufklärungspflicht des Verkäufers

  • datenbank.nwb.de (Leitsatz)

    Kaufvertragsrecht; Aufklärungspflichten beim Erwerb einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Besprechungen u.ä. (3)

  • ewir-online.de(Leitsatz frei, Besprechungstext 3,90 €) (Entscheidungsbesprechung)

    BGB §§ 276, 249 Satz 1, § 250; EStG § 32a; ZPO § 138 Abs. 2, 4, § 139
    Aufklärungspflicht des Verkäufers einer Eigentumswohnung über Vertragspflichten des Käufers nur bei besonderen Umständen des Einzelfalls

  • Alpmann Schmidt | RÜ(Abo oder Einzelheftbestellung) (Fallmäßige Aufbereitung - für Studienzwecke)

    Kaufrecht, Aufklärungs- und Beratungspflicht bei Kauf einer Eigentumswohnung

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Wann muss der Verkäufer einer Eigentumswohnung ungefragt über Risiken aufklären? (IBR 2001, 371)

Papierfundstellen

  • NJW 2001, 2021
  • ZIP 2001, 1152
  • MDR 2001, 800
  • NZM 2001, 625
  • ZMR 2001, 634
  • WM 2001, 1158
  • BB 2001, 1276
  • DB 2001, 2092
  • BauR 2001, 1428
  • BauR 2002, 138 (Ls.)
 
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Wird zitiert von ... (78)

  • BGH, 14.03.2003 - V ZR 308/02

    Aufklärungspflicht des Verkäufers über Provisionsverpflichtung gegenüber dem

    Da ein vom Verkäufer verwendeter Prospekt den Käufer beim Erwerb einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage wahrheitsgemäß und vollständig über die für seine Entscheidung relevanten Umstände unterrichten muß (Senat, Urt. v. 30. Oktober 1987, V ZR 144/86, NJW-RR 1988, 348, 350; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021), kann sich auch bei solchen Geschäften die Frage stellen, ob und unter welchen Voraussetzungen Vergütungen, die der Veräußerer an eine von ihm beauftragte Vertriebsgesellschaft zahlt, in einem Prospekt als Innenprovisionen ausgewiesen sein müssen (offengelassen von BGHZ 145, 121, 129; bejaht von OLG Koblenz, ZfIR 2002, 284, 288).

    Zwar besteht selbst bei Vertragsverhandlungen, bei denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, die Pflicht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den von ihm verfolgten Vertragszweck vereiteln können und daher für seinen Entschluß von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte (Senat, Urt. v. 6. Februar 1976, V ZR 44/74, LM BGB § 123 Nr. 45; Urt. v. 2. März 1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 2243; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021).

    Im Regelfall muß der Verkäufer auch den Käufer nicht auf ein für diesen ungünstiges Geschäft hinweisen, sondern darf davon ausgehen, daß sich sein künftiger Vertragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft hat (vgl. Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021; für den Erwerb finanzierende Kreditinstitute auch BGH, Urt. v. 12. November 2002, aaO).

    Es reicht aus, daß die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluß der Verkaufsbemühungen war (vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 116 f; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021).

    Dies genügt, um auch den Beklagten zu 2 als ihren Erfüllungsgehilfen anzusehen (vgl. Senat, Urt. v. 24. November 1995, V ZR 40/94, NJW 1996, 451, 452), der den bereits geschilderten Umständen nach zudem stillschweigend zum Abschluß des Beratungsvertrages mit der Klägerin bevollmächtigt war (vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 116 f; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021 f).

    Diese Aufwendungen fanden nämlich - im Unterschied zu dem Sachverhalt, der dem Urteil des Senats vom 6. April 2001 (V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022) zugrunde lag - für die "Beispielrechnungen" Berücksichtigung und waren Positionen, die in die Berechnung der monatlichen Belastungen in Höhe von 225, 42 DM bzw. 270, 13 DM eingeflossen sind.

  • OLG Saarbrücken, 14.12.2004 - 4 U 478/02

    Vermittelter Eigentumswohnungskauf zur Kapitalanlage: Haftung des Verkäufers für

    Inhalt und Umfang der vorvertraglichen Aufklärungspflichten bestimmen sich nach den konkreten Umständen, insbesondere den Gefahren, die dem Vertragspartner aus dem Vertragsabschluss typischerweise drohen (vgl. BGHZ 72, 92 (103); BGH, NJW 1993, 2107; NJW 2001, 2021).

    Der konkrete Umfang der vorvertraglichen Aufklärungspflichten ist dabei nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung zu bestimmen (vgl. hierzu BGH, NJW 1970, 653 (655); NJW 1993, 2107; NJW 2001, 2021).

    Im Falle der Veräußerung einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage hat der Verkäufer den Käufer wahrheitsgemäß und vollständig über die für dessen Entscheidung relevanten Umstände zu unterrichten (vgl. BGHZ 116, 7 (12); 123, 106 (110); BGH, NJW 2001, 2021).

    Eine Aufklärungspflicht besteht aber dann, wenn wegen besonderer Umstände des Einzelfalls davon ausgegangen werden muss, dass der künftige Vertragspartner nicht hinreichend unterrichtet ist und die Verhältnisse nicht durchschaut (vgl. BGH, NJW 1997, 3230 (3231); NJW 2001, 2021).

    Voraussetzung hierfür ist, dass der Verkäufer im Rahmen eingehender Vertragsverhandlungen und auf Befragen des Käufers einen ausdrücklichen Rat erteilt (vgl. BGH, NJW 1999, 638 (639); NJW 2001, 2021).

    Dem steht es gleich, wenn der Verkäufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen ein - am konkreten Objekt oder einem Vergleichsobjekt orientiertes - Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das zur Förderung der Vermittlung des Geschäfts dienen soll (vgl. BGH, NJW 1999, 638 (639); NJW 2001, 2021).

    Insbesondere gilt dies, wenn der Verkäufer bzw. dessen Hilfsperson während der Vertragsverhandlungen im Rahmen eines Gesprächs, bei dem der Käufer Verdienst- und Steuernachweise vorgelegt hat, diesen mit dem Hinweis für den Vertragsabschluss gewinnt, ein von ihm übergebenes Berechnungsbeispiel ergebe, dass sich die Wohnung "fast" von selbst tragen werde (vgl. BGH, NJW 2001, 2021), bzw. der Erwerb sei kostenneutral.

    Für die Erweckung eines solchen Eindrucks reicht aber nicht nur ein an einem anderen Objekt orientiertes Berechnungsbeispiel aus (vgl. BGH, NJW 2001, 2021), sondern auch eine fiktive Berechnung, sofern nicht ausdrücklich klargestellt wird, dass das Ergebnis nicht ohne Weiteres auf das konkret zu erwerbende Objekt übertragbar ist.

    Das rechtfertigt die Anwendung des § 278 BGB (vgl. BGH, NJW 1996, 451 452); NJW 2001, 2021).

    In diesem Fall ist der Makler auch gemäß § 167 BGB als stillschweigend zum Abschluss eines besonderen Beratungsvertrages bezüglich der Finanzierung bzw. Kostenneutralität des Erwerbs bevollmächtigt anzusehen (vgl. BGH, NJW 1999, 638 (639); NJW 2001, 2021 (2022)).

    Dabei trägt derjenige, der vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten eingetreten wäre, der Geschädigte also den Hinweis unbeachtet gelassen und auch bei wahrheitsgemäßen Tatsachenangaben den Vertrag, so wie geschehen, geschlossen hätte (vgl. BGHZ 111, 75 (81 f); 124, 151 (159 f); BGH, NJW 1984, 1688; NJW 1985, 1769 (1771); NJW 1998, 302 (303); NJW-RR 1988, 348; NJW 2001, 2021 (2022); Staudinger-Honsell, aaO., Vorbem. zu §§ 459 ff BGB, Rdnr. 76).

  • BGH, 15.07.2016 - V ZR 168/15

    Beratungsvertrag über den finanzierten Erwerb einer Eigentumswohnung zu

    Die Vermutung der Ursächlichkeit eines Beratungsfehlers des Verkäufers für den Entschluss des Käufers zum Erwerb einer als Kapitalanlage angebotenen Immobilie (Kausalitätsvermutung) ist auch anzuwenden, wenn sich der Käufer bei richtiger Information in einem Entscheidungskonflikt befunden hätte (Aufgabe der entgegenstehenden Rechtsprechung des Senats u.a. in den Urteilen vom 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022; vom 30. November 2007, V ZR 284/06, NJW 2008, 649 Rn. 10; vom 1. März 2013, V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 20 und vom 25. Oktober 2013, V ZR 9/13, Grundeigentum 2014, 118 Rn. 17).

    a) Liegt ein Beratungsfehler des Verkäufers vor - etwa durch ein fehlerhaftes Berechnungsbeispiel, in dem die mit dem Erwerb der Immobilie für den Käufer verbundenen Belastungen zu niedrig ausgewiesen worden sind - wird die Ursächlichkeit der Pflichtverletzung für den Vertragsschluss zu Gunsten des Käufers vermutet (Senat, Urteil vom 6. April 2001 - V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022; Urteil vom 14. Januar 2005 - V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207; Urteil vom 20. Juli 2007 - V ZR 227/06, NJW-RR 2007, 1660 Rn. 18).

    Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist derjenige, der vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten eingetreten wäre, der Geschädigte also den Hinweis unbeachtet gelassen und auch bei wahrheitsgemäßen Tatsachenangaben den Vertrag so wie geschehen geschlossen hätte (Senat, Urteil vom 26. September 1997 - V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 303; Urteil vom 6. April 2001 - V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022).

    b) Nach der bisherigen Rechtsprechung des Senats setzt die Kausalitätsvermutung allerdings voraus, dass es für den anderen Teil bei aufklärungsrichtigem Verhalten des Verkäufers vernünftigerweise nur eine bestimmte Reaktion auf die Aufklärung gibt und die Möglichkeit eines Entscheidungskonflikts ausscheidet (Senat, Urteil vom 6. April 2001 - V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022; Urteil vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 20; Urteil vom 25. Oktober 2013 - V ZR 9/13, Grundeigentum 2014, 118 Rn. 17).

    Die Einkommens- und Vermögensverhältnisse des jeweiligen Käufers bewegten sich im Zeitpunkt der Beratung nicht in einem Umfang, die es ihm vernünftigerweise ermöglicht hätten, noch mehr als geringfügige Belastungen aus dem Wohnungserwerb zu übernehmen (vgl. Senat, Urteil vom 6. April 2001 - V ZR 402/99, aaO; Urteil vom 25. Oktober 2013 - V ZR 9/13, aaO).

    c) Nach der bisherigen Rechtsprechung des Senats greift die Kausalitätsvermutung nicht ein, wenn es für den anderen Teil vernünftigerweise mehrere Möglichkeiten der Reaktion auf die richtige Aufklärung gegeben hätte (vgl. Urteile vom 6. April 2001 - V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022; vom 30. November 2007 - V ZR 284/06, NJW 2008, 649 Rn. 10; vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 20 und vom 25. Oktober 2013 - V ZR 9/13, Grundeigentum 2014, 118 Rn. 17).

    aa) Der Senat hatte seine Auffassung unter Bezugnahme auf die frühere Rechtsprechung des für das Bankrecht zuständigen XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs begründet (vgl. Senat, Urteil vom 6. April 2001 - V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022), nach der die Kausalitätsvermutung in den Fällen eines Entscheidungskonflikts bei gehöriger Aufklärung nicht anzuwenden war (BGH, Urteil vom 10. Mai 1994 - XI ZR 115/93, NJW 1994, 2541, 2542; Urteil vom 11. März 1997 - XI ZR 92/96, NJW 1997, 2171, 2173).

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