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   BGH, 06.07.2005 - VIII ZR 322/04   

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https://dejure.org/2005,1546
BGH, 06.07.2005 - VIII ZR 322/04 (https://dejure.org/2005,1546)
BGH, Entscheidung vom 06.07.2005 - VIII ZR 322/04 (https://dejure.org/2005,1546)
BGH, Entscheidung vom 06. Juli 2005 - VIII ZR 322/04 (https://dejure.org/2005,1546)
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Volltextveröffentlichungen (15)

  • bundesgerichtshof.de PDF
  • Judicialis
  • Kanzlei Prof. Schweizer (Volltext/Auszüge)

    Mieterhöhung trotz spanneninterner Ausgangsmiete

  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Rechtmäßigkeit eines Mieterhöhungsverlangens; Konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete im Prozess; Begrenzung der verlangten Miete der Höhe nach durch die ortsübliche Vergleichsmiete

  • Berliner Mieterverein (Volltext/Auszüge/Inhaltsangabe)

    Bandbreite der ortsüblichen Miete

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens; Ausgangsmiete innerhalb der Bandbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete

  • RA Kotz

    Mieterhöhungsverlangen unwirksam, wenn Ausgangsmiete innerhalb der örtlichen Vergleichsmiete liegt

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 558
    Zulässigkeit eines Mieterhöhungsverlangens bei Ortsüblichkeit der Ausgangsmiete

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Mieterhöhung

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (4)

  • anwaltonline.com(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Kurzinformation)

    Mietrecht - Mieterhöhung auch wenn Miete in der Mietspiegelspanne liegt?

  • ra-staudte.de (Kurzinformation)

    § 558 BGB
    Zur Zulässigkeit der Mieterhöhung, wenn die Ausgangsmiete im Rahmen der örtlichen Vergleichsmiete ist; Mietrecht

  • koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)

    Mieterhöhung und Ausgangsmiete

  • kanzlei-klumpe.de PDF, S. 8 (Leitsatz)

    Mehr Flexibilität bei Mieterhöhungen

Papierfundstellen

  • NJW 2005, 2621
  • MDR 2005, 1397
  • NZM 2005, 660
  • ZMR 2005, 780
  • DB 2005, 2464 (Ls.)
 
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Wird zitiert von ... (10)

  • BGH, 29.02.2012 - VIII ZR 346/10

    Wohnraummiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

    Diese Einzelvergleichsmiete kann ein Punktwert innerhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete sein (siehe Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04), sie kann sich aber auch innerhalb einer gewissen Bandbreite bewegen, die ihrerseits innerhalb der umfassenderen, etwa durch einen Mietspiegel abgebildeten Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Senatsurteile vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 227/10, NJW 2011, 2284 Rn. 16; vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2621 unter II 2 c).

    Maßstab für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens ist dann die vom Sachverständigen ermittelte Einzelvergleichsmiete (Senatsurteile vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, aaO; vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO; vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 227/10, aaO Rn. 20).

  • BGH, 21.10.2009 - VIII ZR 30/09

    Zulässigkeit der Anhebung der Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der

    Dies gilt auch dann, wenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens ermittelt worden ist (Bestätigung des Senatsurteils vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NZM 2005, 660).

    Wie der Senat ausgeführt hat, handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete regelmäßig nicht um einen punktgenauen Wert; die Vergleichmiete bewegt sich vielmehr innerhalb einer gewissen Spanne (Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074, unter II 2 b sowie vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NZM 2005, 660, unter II 2 c).

    Denn auch der obere Spannenwert liegt noch innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, die die obere Grenze einer Mieterhöhung nach § 558 BGB darstellt (Senatsurteil vom 6. Juli 2005, aaO, unter II 2 d).

  • BGH, 04.05.2011 - VIII ZR 227/10

    Wohnraummiete: Revisionsrechtliche Nachprüfung der Auslegung eines Mietspiegels;

    5 der Erläuterungen regelt in Ergänzung von Nr. 3 der Erläuterungen, dass die Berechnung der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß den Tabellen 1 bis 6 nicht allein maßgebend ist, sondern die für die konkrete Wohnung zu ermittelnde ortsübliche Vergleichsmiete - die sogenannte "Einzelvergleichsmiete" (Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 b; vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2621 unter II 2 c; vom 21. Oktober 2010 - (VIII ZR 30/09, WuM 2009, 746 Rn. 15) - um eine gewisse Spanne darüber oder darunter liegen kann, und zwar um "+/- 20 % der zugrunde liegenden Basismiete".

    a) Der Senat hat entschieden, dass der Tatrichter innerhalb der in einem qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Spanne die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung - das heißt die Einzelvergleichsmiete - festzustellen und hierfür die Wohnung innerhalb der Spanne des Mietspiegels einzustufen hat (Urteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO; vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, aaO).

    Dabei kann sich auch die Einzelvergleichsmiete innerhalb einer gewissen Bandbreite bewegen, die ihrerseits innerhalb der (umfassenderen) Mietspiegelspanne liegt (vgl. Urteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, aaO).

    Der Senat hat entschieden, dass die Einzelvergleichsmiete - soweit kein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB vorhanden ist - in der Regel durch Sachverständigengutachten festgestellt werden kann (Urteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, aaO); zwingend ist dies aber nicht.

  • BGH, 20.06.2007 - VIII ZR 303/06

    Urteil des Bundesgerichtshofs zur Mieterhöhung, wenn sich die ortsübliche

    Einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB steht nicht entgegen, dass die Ausgangsmiete unter der - seit Vertragsbeginn unveränderten - ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Fortführung von BGH, Urteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2521).

    a) § 558 Abs. 1 BGB setzt nach seinem Wortlaut - abgesehen von der einjährigen Sperrfrist für das Mieterhöhungsverlangen und der Wartefrist von 15 Monaten bis zum Wirksamwerden einer Mieterhöhung - lediglich voraus, dass die vereinbarte Miete im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt; zur Höhe der Ausgangsmiete verhält sich die Vorschrift nicht (Senatsurteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2621, unter II 2 d).

  • LG Duisburg, 24.07.2007 - 13 S 347/06

    Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung; Ausschöpfung der in einem

    Schon hieraus ergibt sich, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete nicht auf die gesamte Spanne beziehen kann, sondern nur auf sich in dieser Spanne befindliche und anhand der genannten Merkmale gebildeter Einzelvergleichsmieten, welche zwar ihrerseits nicht punktgenau festgelegt werden können, sondern sich auch in einer Spanne bewegen (vgl. BGH, Urteil vom 06.07.2005 - VIII ZR 322/04 - NJW 2005, 2621, 2622; BGH, Urteil vom 20.04.2005 - VIII ZR 110/04 - NJW 2005, 2074), jedoch ihrerseits nicht in jedem Falle mit dem höchsten Wert in der Mietspiegelspanne übereinstimmen können, weil sonst die Ausweisung von Mietpreisspannen wieder jeden Sinn verlieren würde (vgl. BGH, Urteil vom 20.04.2005 - VIII ZR 110/04 - NJW 2005, 2074).

    So ist es zwar kein Hindernis für eine Mieterhöhung, wenn die Ausgangsmiete innerhalb der Spanne der zu bestimmenden Einzelvergleichsmiete liegt (BGH, Urteil vom 06.07.2005 - VIII ZR 322/04 - NJW 2005, 2621, 2622).

  • AG Neuss, 16.02.2016 - 88 C 313/14

    Zustimmung zur Mieterhöhung für eine Wohnung i.R.d. ortsüblichen Vergleichsmiete

    Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich nicht um einen punktgenauen Wert, sondern um eine Bandbreite (BGH, Urt. v. 6.7.05, VIII ZR 322/04, Rn. 11 - juris).
  • LG Halle, 25.10.2006 - 2 S 137/06
    Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zuzulassen, da der vorliegende Fall nach Auffassung der Kammer Veranlassung gibt, Leitsätze für die Auslegung bzw. Anwendung des § 558 Abs. 1 BGB aufzustellen bzw. die Frage höchstrichterlich klären zu lassen, inwieweit ein Mieterhöhungsverlangen gem. § 558 BGB unzulässig ist, sofern sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Abschluss des Mietvertrages bis zu dem Mieterhöhungsverlangen nicht geändert hat, diese Problematik ist auch nicht Gegenstand in dem vom BGH mit Urteil vom 06.07.2005 ( Az.: VIII ZR 322/04 ) entschiedenen Rechtsstreit gewesen.
  • LG Görlitz, 06.01.2009 - 2 S 73/07
    Zwar ist es richtig, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb einer bestimmten Spanne bewegt (vgl. BGH, VIII ZR 322/04 vom 06.07.2005 , zitiert nach Juris, Rn. 11).
  • AG München, 21.06.2010 - 413 C 25091/09

    Wohnraummiete: Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen eines

    Das am Ende des Leitsatzes zitierte, angeblich bestätigte Senatsurteil vom 6.7.2005 - VIII ZR 322/04 - befasst sich zudem überhaupt nicht mit der Frage, welcher Spannenwert aus einem Gutachten oder Mietspiegel anzusetzen ist.
  • AG Hamburg, 03.11.2016 - 48 C 61/16

    Fischgrätparkett in 2 von 4,5 Zimmern: Kein "hochwertiger Fußboden"!

    Nach der Rechtsprechung des BGH handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht um einen punktgenauen Wert, die Vergleichsmiete bewegt sich vielmehr innerhalb einer bestimmten Spanne (BGH, Urteil vom 06.07.2005, VIII ZR 322/04).
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