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   BGH, 10.02.1988 - IVa ZR 268/86   

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BGH, 10.02.1988 - IVa ZR 268/86 (https://dejure.org/1988,385)
BGH, Entscheidung vom 10.02.1988 - IVa ZR 268/86 (https://dejure.org/1988,385)
BGH, Entscheidung vom 10. Februar 1988 - IVa ZR 268/86 (https://dejure.org/1988,385)
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Reservierungsvereinbarung mit Makler

§ 313 BGB <Fassung bis 31.12.01> (nunmehr § 311b Abs. 1 BGB <Fassung seit 1.1.02>);

§ 138 BGB, Sittenwidrigkeitsfallgruppe "Verleitung zum Vertragsbruch"

Volltextveröffentlichungen (8)

Kurzfassungen/Presse

  • wkblog.de (Rechtsprechungsübersicht)

    Reservierungsgebühren - Unwirksamkeit vorprogrammiert?

Papierfundstellen

  • BGHZ 103, 235
  • NJW 1988, 1716
  • NJW-RR 1988, 943 (Ls.)
  • MDR 1988, 651
  • DNotZ 1989, 225
  • VersR 1988, 810
  • BB 1988, 1068
  • DB 1988, 1213
 
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Wird zitiert von ... (42)Neu Zitiert selbst (8)

  • BGH, 02.07.1986 - IVa ZR 102/85

    Formbedürftigkeit einer Reservierungsgebühr

    Auszug aus BGH, 10.02.1988 - IVa ZR 268/86
    Ob die Reservierungsvereinbarung deshalb beurkundungsbedürftig ist, weil durch sie ein unangemessener Druck zum Erwerb des Grundstücks ausgeübt wird, ist nach den im Urteil vom 2.7.1986 (IV a ZR 102/85 - LM BGB § 313 Nr. 112) aufgestellten Grundsätzen zu beurteilen.

    Es ist daher gerechtfertigt, auch auf Reservierungsvereinbarungen die Grundsätze anzuwenden, die der Bundesgerichtshof für die Formbedürftigkeit der Vereinbarung erfolgsunabhängiger Provisionen aufgestellt hat (Urteile vom 6. Februar 1980 - IV ZR 141/78 - NJW 1980, 1622 = WM 1980, 742; vom 2. Juli 1986 - IVa ZR 102/85 - NJW 1987, 54 = WM 1986, 1438).

  • LG Frankfurt/Main, 02.04.1984 - 24 S 326/83
    Auszug aus BGH, 10.02.1988 - IVa ZR 268/86
    b) Andere Gerichte (LG Düsseldorf BB 1983, 665; AG Aachen DWW 1983, 251; AG Schoeneberg GrundE 1983, 127; LG Frankfurt/Main NJW 1977, 109 = MDR 1977, 138; NJW 1984, 2419 = VersR 1985, 300) beanstandeten die Reservierungsvereinbarung nach § 9 AGBG.
  • OLG Düsseldorf, 02.07.1982 - 7 U 279/81
    Auszug aus BGH, 10.02.1988 - IVa ZR 268/86
    a) Von Instanzgerichten (OLG Düsseldorf NJW 1983, 181 [OLG Düsseldorf 02.07.1982 - 7 U 279/81]; LG Frankfurt am Main MDR 1979, 1022 [LG Frankfurt am Main 31.07.1979 - 2 S 113/79]) werden entgeltliche Reservierungsvereinbarungen deshalb als formbedürftig angesehen, weil durch sie auf den Kaufinteressenten ein Druck zum Erwerb des Grundstücks ausgeübt werde.
     
  • BGH, 18.12.1974 - IV ZR 89/73

    Allgemeine Geschäftsbedingungen eines Maklers - Entstehung der Provisionspflicht …

    Auszug aus BGH, 10.02.1988 - IVa ZR 268/86
    Die Rechtsprechung hat aus diesem Grunde AGB-Klauseln für unwirksam angesehen, nach denen der Makler seine Provision auch dann verlangen kann, wenn seine Bemühungen um das Zustandekommen des Hauptvertrages erfolglos waren (BGH Urteil vom 18. Dezember 1974 - IV ZR 89/73 - NJW 1975, 647 [BGH 18.12.1974 - IV ZR 89/73]).
  • BGH, 06.02.1980 - IV ZR 141/78

    Zur Beurkundungspflicht eines Maklervertrags

    Auszug aus BGH, 10.02.1988 - IVa ZR 268/86
    Es ist daher gerechtfertigt, auch auf Reservierungsvereinbarungen die Grundsätze anzuwenden, die der Bundesgerichtshof für die Formbedürftigkeit der Vereinbarung erfolgsunabhängiger Provisionen aufgestellt hat (Urteile vom 6. Februar 1980 - IV ZR 141/78 - NJW 1980, 1622 = WM 1980, 742; vom 2. Juli 1986 - IVa ZR 102/85 - NJW 1987, 54 = WM 1986, 1438).
  • LG Frankfurt/Main, 23.08.1976 - 24 S 63/76
    Auszug aus BGH, 10.02.1988 - IVa ZR 268/86
    b) Andere Gerichte (LG Düsseldorf BB 1983, 665; AG Aachen DWW 1983, 251; AG Schoeneberg GrundE 1983, 127; LG Frankfurt/Main NJW 1977, 109 = MDR 1977, 138; NJW 1984, 2419 = VersR 1985, 300) beanstandeten die Reservierungsvereinbarung nach § 9 AGBG.
  • BGH, 20.03.1963 - V ZR 89/62
    Auszug aus BGH, 10.02.1988 - IVa ZR 268/86
    Es ist jedoch in Rechtsprechung und Schrifttum allgemein anerkannt, daß auch ein Eigentümer ein solches Veräußerungsverbot formfrei mit einem Dritten vereinbaren kann (BGH Urteil vom 20. März 1963 - V ZR 89/62 - NJW 1963, 1602 unter I Abs. 2;… ebenso Heinrichs bei Palandt, BGB 47. Aufl. § 137 Anm. 1 c a.E., § 313 Anm. 3 d;… Brox bei Erman, BGB 7. Aufl. § 137 Rdn. 6;… Krüger-Nieland/Zöller in BGB-RGRK 12. Aufl. § 137 Rdn. 24;… Dilcher bei Staudinger BGB 12. Aufl. § 137 Rdn. 17;… Vollkommer bei Jauernig, BGB 4. Aufl. § 313 Anm. 2 b aa).
  • LG Frankfurt/Main, 31.07.1979 - 16 S 113/79

    Notarielle Beurkundung der Vereinbarung einer Reservierungsgebühr des Maklers

    Auszug aus BGH, 10.02.1988 - IVa ZR 268/86
    a) Von Instanzgerichten (OLG Düsseldorf NJW 1983, 181 [OLG Düsseldorf 02.07.1982 - 7 U 279/81]; LG Frankfurt am Main MDR 1979, 1022 [LG Frankfurt am Main 31.07.1979 - 2 S 113/79]) werden entgeltliche Reservierungsvereinbarungen deshalb als formbedürftig angesehen, weil durch sie auf den Kaufinteressenten ein Druck zum Erwerb des Grundstücks ausgeübt werde.
  • BGH, 25.01.2008 - V ZR 118/07

    Verjährung von gesetzlichen Ansprüchen

    Der Revisionserwiderung ist auch zuzugeben, dass die Verpflichtung, ein Grundstück keinem anderen als dem Versprechensempfänger zu veräußern, nicht nach § 313 Satz 1 BGB a. F. (oder § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB) beurkundungspflichtig ist (Senat, BGHZ 31, 13, 19; BGHZ 103, 235, 238;… Senat, Urt. v. 20. März 1963, V ZR 89/62, NJW 1963, 1602, 1603;… Erman/Grziwotz, aaO, § 311b Rdn. 8).
  • BGH, 23.09.2010 - III ZR 21/10

    AGB-Kontrolle eines Maklervertrages: Wirksamkeit einer Klausel über ein vom …

    Die dabei erforderliche Interessenabwägung führt im Streitfall zu dem Ergebnis, dass die Pflicht zur Zahlung des Reservierungsentgelts bzw. der ausnahmslose Ausschluss der Rückzahlung dieses Entgelts bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags über die Wahrung schutzwürdiger Interessen der Beklagten hinausgeht und aus diesem Grund eine unangemessene Benachteiligung der Kunden vorliegt (so in der Tendenz für Maklerverträge bereits Urteil vom 10. Februar 1988 - IVa ZR 268/86, BGHZ 103, 235, 239 f).

    Dieser allenfalls geringe Vorteil wird aus Sicht des Kunden weiter dadurch gemindert, dass die Zahlung eines derartigen Entgelts regelmäßig geeignet ist, Einfluss auf seine wirtschaftliche Dispositionsfreiheit im Sinne der Förderung des Kaufentschlusses zu nehmen, um nicht die bereits erfolgte Zahlung verfallen zu lassen, sondern im Wege der Verrechnung mit dem Kaufpreis verwerten zu können (vgl. auch BGH, Urteil vom 10. Februar 1988 aaO).

    Bei dieser Sachlage bedarf die mit der Vereinbarung einer Reservierungsgebühr im Zusammenhang stehende Frage der Beurkundungsbedürftigkeit nach § 311b Abs. 1 BGB, weil damit auf den Kaufinteressenten im Hinblick auf die Höhe des geforderten Entgelts möglicherweise ein unangemessener Druck zum Erwerb der Wohnung ausgeübt werden kann (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 2. Juli 1986 - IVa ZR 102/85, NJW 1987, 54, 55; vom 10. Februar 1988 - IVa ZR 268/86, BGHZ 103, 235, 239; und vom 18. März 1992 - IV ZR 41/91, NJW-RR 1992, 817, 818;… MünchKommBGB/Roth, 5. Aufl. 2009, § 652 Rn. 60, 62 f;… Staudinger/Reuter, aaO, Rn. 205), im Streitfall keiner abschließenden Beurteilung.

    Denn der festgestellte Unwirksamkeitsgrund aus § 307 Abs. 1 BGB besteht selbständig und unabhängig von einem etwaigen Formzwang nach § 311b Abs. 1 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 10. Februar 1988, aaO, S. 240;… Stoffels aaO Rn. M 8).

  • BGH, 20.04.2023 - I ZR 113/22

    Makler können Reservierungsgebühren in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht …

    Dem steht nicht entgegen, dass der - auch als solcher bezeichnete - Reservierungsvertrag nicht "räumlich" in den Maklervertrag aufgenommen, sondern in Form eines eigenständigen Vertragsdokuments geschlossen wurde (…vgl. Christensen in Ulmer/Brandner/Hensen aaO Maklerverträge Rn. 11; Fehr/Wichert, ZMR 2022, 439, 442; Fischer, NJW 2018, 3287, 3290; vgl. dazu auch BGH, Urteil vom 10. Februar 1988 - IVa ZR 268/86, BGHZ 103, 235 [juris Rn. 21];… aA wohl KG, Grundeigentum 2018, 122 [juris Rn. 15]).

    Soweit das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. Februar 1988 (BGHZ 103, 235 [juris Rn. 21]) ein anderes Verständnis zulassen sollte, hält der Senat hieran nicht fest.

    Die Pflicht zur Zahlung der Reservierungsgebühr und der ausnahmslose Ausschluss der Rückzahlung dieser Gebühr bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags gehen über die Wahrung schutzwürdiger Interessen der Beklagten hinaus (…vgl. BGH, NJW 2010, 3568 [juris Rn. 13]; in der Tendenz bereits BGHZ 103, 235 [juris Rn. 21]).

    Nach dem Zweck des Reservierungsvertrags und seinen wirtschaftlichen Auswirkungen kommt dies der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen (Teil-)Provision gleich (vgl. BGHZ 103, 235 [juris Rn. 19]), die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zugunsten von Maklern nach allgemeiner Ansicht unwirksam ist (zum Maklervertrag im Allgemeinen vgl. BGH…, Urteil vom 18. Dezember 1974 - IV ZR 89/73, NJW 1975, 647 [juris Rn. 34 f.];… Urteil vom 28. Januar 1987 - IVa ZR 173/85, BGHZ 99, 374 [juris Rn. 33];… Urteil vom 26. November 2020 - I ZR 169/19, NJW-RR 2021, 177 [juris Rn. 27]; zu Reservierungsvereinbarungen vgl. BGHZ 103, 235 [juris Rn. 21]; OLG Hamm, NJW-RR 1989, 1209;… MünchKomm.BGB/Althammer, 9. Aufl., § 652 Rn. 81;… BeckOK.BGB/Kneller aaO § 652 Rn. 53;… Lehmann-Richter in Graf von Westphalen/Thüsing, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke, 48. EL März 2022, Maklervertrag Rn. 30;… Jauerning/Mansel, BGB, 18. Aufl., § 652 Rn. 29;… MünchKomm.BGB/Wurmnest aaO § 307 Rn. 206).

    Es bedarf ebenso keiner Entscheidung, ob der Reservierungsvertrag - wie die Revision meint - nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist (vgl. dazu BGHZ 103, 235 [juris Rn. 23 f.]).

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