Volltextveröffentlichungen (5)

• Deutsches Notarinstitut

  BGB § 505 Abs. 2
  Zum Umfang der Verpflichtung des Vorkaufsberechtigen im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts

• JLaw (App) | www.prinz.law
• Wolters Kluwer
• Juristenzeitung(kostenpflichtig)

  Zur Frage, wie weit Erstvertragsbedingungen den Vorkaufsberechtigten binden

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Papierfundstellen

• BGHZ 77, 359
• NJW 1980, 2304
• ZIP 1980, 878
• MDR 1980, 1012
• DNotZ 1981, 240 (Ls.)
• DB 1980, 2283

Wird zitiert von ... (25)Neu Zitiert selbst (3)

• BGH, 28.11.1962 - VIII ZR 236/61

  Anspruch auf Maklerlohn gegenüber Vorkaufsrechtsberechtigten bei Ausübung des …

  Auszug aus BGH, 13.06.1980 - V ZR 11/79

  Von diesem Grundsatz ergeben sich - unabhängig von einem etwaigen Verstoß gegen § 138 BGB - jedoch Ausnahmen (vgl. BGH Urteil vom 28. November 1962, VIII ZR 236/61 = MDR 1963, 303, 304).

  Zu Unrecht vergleicht die Revision den vorliegenden Fall mit dem einer Entscheidung des VIII. Zivilsenats zugrunde liegenden (MDR 1963, 303: vom Erstkäufer geschuldete Maklerkosten).

• BGH, 13.07.1960 - V ZR 62/59

  Auszug aus BGH, 13.06.1980 - V ZR 11/79

  Im Grundsatz hat deshalb der Vorkaufsberechtigte schlechthin diejenigen Leistungen zu erbringen, die dem Erstkäufer nach dem Kaufvertrag oblegen hätten (Senatsurteil vom 13. Juli 1960, V ZR 62/59 = BGH LM BGB § 505 Nr. 2).
• RG, 22.03.1938 - VII 216/37

  Ist der Käufer eines mit einem gesetzlichen Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks, …

  Auszug aus BGH, 13.06.1980 - V ZR 11/79

  Unabhängig davon, daß diese Entscheidung eine zwar denkbare, aber praktisch wenig wahrscheinliche Vertragsauslegung erörtert, die davon ausgeht, daß die Vertragspartner dem Makler - trotz der maklerrechtlichen Beurteilung (RGZ 157, 243, 244) - einen selbständigen Anspruch einräumen wollten (…vgl. die Kritik an dieser Entscheidung des VIII. Zivilsenats in BGB-RGRK, 12. Aufl. § 505 Rdn. 5), sind die Maklerkosten mit den hier geltend gemachten Projektierungskosten nicht vergleichbar.

• BAG, 11.12.2003 - 2 AZR 667/02

  Ordentliche Kündigung wegen Minderleistungen

  c) Die Parteien des gegenseitigen Vertrages gehen typischer Weise davon aus, dass die Leistung des anderen Teils der eigenen (mindestens) gleichwertig ist (BGH 13. Juni 1980 - V ZR 11/79 - BGHZ 77, 359).
• BGH, 14.12.1995 - III ZR 34/95

  Bindung des Vorkaufsberechtigten an eine Maklerklausel

  Vorkaufsberechtigte nicht nur den Kaufpreis zu zahlen, sondern schlechthin diejenigen Leistungen zu erbringen, die dem Erstkäufer nach dem Kaufvertrag oblegen hätten (BGH, Urteile vom 13. Juli 1960 - V ZR 62/59 - LM BGB § 505 Nr. 2, vom 28. November 1962 - VIII ZR 236/61 - LM aaO. Nr. 4 und BGHZ 77, 359, 362).

  Abgesehen von den Bestimmungen der §§ 507 und 509 BGB folgt daraus, daß nach § 505 Abs. 2 BGB nur "der Kauf" zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten zustande kommt, daß den Vorkaufsberechtigten solche Bestimmungen des Erstvertrages nicht verpflichten, die wesensgemäß nicht zum Kaufvertrag gehören und sich darin als Fremdkörper darstellen (vgl. BGH, Urteil vom 28. November 1962 aaO. und BGHZ 77, 359, 362).

  a) Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist letzteres allerdings in der Regel der Fall bei einer Vertragsgestaltung, die - bei objektiver Betrachtungsweise - völlig außerhalb des Abhängigkeitsverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung (Synallagma) des Kaufs liegt, so nur für den Vorkaufsfall getroffen wurde und den Parteien des Erstvertrages bei dessen Durchführung keine irgendwie gearteten Vorteile bringt (BGHZ 77, 359; vgl. auch BGHZ 102, 237, 241 und BGH, Urteile vom 12. November 1986 - V ZR 191/85 - NJW-RR 1987, 396 f, vom 25. September 1986 - II ZR 272/85 - NJW 1987, 890, vom 11. Oktober 1991 - V ZR 127/90 - NJW 1992, 236 und vom 14. Juli 1995 - V ZR 31/94 - NJW 1995, 3138 f).

  b) Die dargestellten Grundsätze der neueren Rechtsprechung seit BGHZ 77, 359 bedürfen jedoch, soweit es um die Beurteilung von Bestimmungen im Kaufvertrag über Maklerkosten geht, gewisser Einschränkungen.

  In dem Urteil vom 28. November 1962 (…aaO.) - also zu einer Zeit, als die in BGHZ 77, 359 entwickelten Grundsätze so noch nicht formuliert waren - hat der Bundesgerichtshof den Standpunkt vertreten, wenn der Käufer im Kaufvertrag nicht nur dem Makler seinen Lohn, sondern darüber hinaus dem Verkäufer verspreche, diesen Lohn an den Makler zu zahlen, dann sei dieses Versprechen seinem sachlichen Gehalt nach nicht mehr Teil des Maklervertrages, sondern Teil des zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Dritten geschlossenen Kaufvertrages.

  In dem Urteil BGHZ 77, 359, das Projektierungskosten betrifft, heißt es hierzu, es möge noch angehen, den Vorkaufsberechtigten mit Maklerkosten des Erstkäufers zu belasten, weil diese zu den üblichen Erwerbskosten zählten, die regelmäßig im Kaufvertrag aufgeteilt würden; mit den Maklerkosten seien die geltend gemachten Projektierungskosten, die der Erstkäuferin entstanden waren, weil sie den Grundstückskauf unter allen in Betracht kommenden technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Gesichtspunkten aus ihrer speziellen Verwendungsabsicht auf seine Eignung für einen Grundstücksfonds prüfen ließ, nicht vergleichbar (BGHZ 77, 359, 365).

  Auch im Blick auf das schutzwürdige Interesse des Vorkaufsberechtigten, bei der Ausübung des Vorkaufsrechts den Kaufgegenstand zu eben jenen Bedingungen zu erhalten, die der Verkäufer mit irgendeinem Dritten ausgehandelt hat, also nicht schlechter gestellt zu sein als der Erstkäufer (BGHZ 77, 359, 363), ergibt sich insoweit in der Regel bei wertender Beurteilung kein Grund für eine Differenzierung (so im Ergebnis - allerdings bei einem teilweise abweichenden Ausgangspunkt - Kempen, Der Provisionsanspruch des Zivilmaklers bei fehlerhaftem Hauptvertrag [1984] , S. 200 ff, 209 f;… vgl. auch - wohl mit der Tendenz zu jedenfalls ähnlichen Ergebnissen - Staudinger/Reuter BGB 13. Aufl. §§ 652, 653 Rn. 99 ff, 101 m.w.N.).

• BGH, 22.11.2013 - V ZR 96/12

  Zum Vorkaufsrecht des Mieters bei dem Verkauf eines ungeteilten Mietshauses

  Die beiden Kaufverträge unterscheiden sich in der Regel nur darin, dass als Käufer anstelle des Dritten der Berechtigte steht (Senat, Urteil vom 13. Juni 1980 - V ZR 11/79, BGHZ 77, 359, 362).

 
• BGH, 11.10.1991 - V ZR 127/90

  Umgehung des Vorkaufsrechts

  Dogmatisch einen Schritt weiter ging die Entscheidung BGHZ 77, 359 ff. Darin hat der Senat von § 505 Abs. 2 BGB ausgehend, ausgesprochen, der Vorkaufsberechtigte werde durch solche Bestimmungen des Erstvertrages nicht verpflichtet, die wesensgemäß nicht zum Kaufvertrag gehörten, sich vielmehr darin als Fremdkörper darstellten.
• BGH, 09.05.2023 - XI ZR 544/21

  Zur Pflicht zur Zahlung von "Negativzinsen" aus einem Schuldscheindarlehen

  Bei einem gegenseitigen Vertrag verspricht jede Vertragspartei ihre Leistung um der anderen willen und geht davon aus, dass die Leistung der anderen der ihren mindestens gleichwertig ist (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juni 1980 - V ZR 11/79, BGHZ 77, 359, 363;… Grüneberg/Grüneberg, BGB, 82. Aufl., Einführung vor § 320 Rn. 8;… Staudinger/Schwarze, BGB, Neubearb. 2020, Vorbemerkung zu §§ 320 ff. Rn. 7).
• BGH, 11.01.2007 - III ZR 7/06

  Bindung des Vorkaufsberechtigten an eine Maklerklausel

  b) Das Berufungsgericht geht auch im Ansatz zutreffend davon aus, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (…Senatsurteil aaO S. 323 ff) Bestimmungen im Kaufvertrag über die Verteilung der Maklerkosten, wenn diese sich im üblichen Rahmen halten, in der Regel nicht als "Fremdkörper" (vgl. zu diesem Begriff BGHZ 77, 359, 362 f) angesehen werden können.

  Die erstmalige Schaffung einer rechtsverbindlichen Provisionsverpflichtung gegenüber dem Makler im Zusammenhang mit einer "Maklerklausel" im Grundstückskaufvertrag, durch die zugleich der Käufer gegenüber dem Verkäufer die Zahlung dieser Provision an den Makler - zumal im Sinne der Begründung eines selbständigen Anspruchs des Maklers gemäß §§ 328, 335 BGB - verspricht, ist im Blick auf die nach § 464 Abs. 2 BGB erforderliche wertende Abgrenzung, ob die betreffende Bestimmung im Kaufvertrag eine wesensmäßig zu diesem gehörende oder ein "Fremdkörper" ist (BGHZ 77, 359 einerseits; BGHZ 131, 318, 324 andererseits), bei Letzterem anzusiedeln; hat nämlich ein Makler ohne den Abschluss eines Maklervertrages oder wenigstens eine vorherige Einigung über die Entgeltlichkeit (vgl. Senatsurteil BGHZ 163, 332, 337) Maklerleistungen erbracht, so gibt es weder für den Verkäufer noch für den Käufer eine Vergütungspflicht oder hinreichenden Anlass, bei Abschluss des Kaufvertrags gegenüber dem Makler ein (selbständiges) Provisionsversprechen abzugeben.

• BGH, 29.10.1993 - V ZR 136/92

  Erfüllung der Mitteilungspflicht des Vorkaufsverpflichteten

  Die vorliegende Regelung kann mit dem Sachverhalt in BGHZ 77, 359 nicht verglichen werden.
• VGH Baden-Württemberg, 01.10.2004 - 5 S 1012/03

  Ausübung eines Vorpachtrechts aus einem Werbenutzungsvertrag

  Demgemäß ist unter Würdigung aller Umstände zu prüfen, warum und zu wessen Vorteil eine bestimmte Vereinbarung für die Durchführung des Vertrags getroffen wird (vgl. BGHZ 77, 359).

  Das ist in der Regel der Fall bei einer vertraglichen Regelung, die - bei objektiver Betrachtungsweise - völlig außerhalb des Abhängigkeitsverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung (Synallagma) des Kaufs liegt, so nur für den Vorkaufsfall getroffen wurde und den Parteien des Erstvertrags bei dessen Durchführung keine irgendwie gearteten Vorteile bringt (vgl. BGHZ 131, 318 unter Bezugnahme auf BGHZ 77, 359).

  Insoweit soll das Vorrecht dem Verpflichteten völlig freie Hand lassen, ob und zu welchen Bedingungen er sich zu einer vertraglichen Regelung bzw. zu seinen eigenen Leistungen entschließt (vgl. BGHZ 77, 359).

  Eine andere Sichtweise könnte allenfalls dann gerechtfertigt sein, wenn die ausgewählte Produkt- und Designlinie der Klägerin nur wegen der drohenden Ausübung des "Vorpachtrechts" durch die Beklagte festgeschrieben worden wäre, ohne dass sie im Rahmen des Vertrags 1999 irgendwie geartete Vorteile für die Beigeladene zu 1 (als Verpflichtete) oder die Klägerin (als Dritte) brächte (vgl. BGHZ 77, 359 und BGHZ 101, 237).

• OLG Düsseldorf, 12.01.2016 - 21 U 109/15

  Begriff der Rechtsnachfolge i.S. von § 266 Abs. 1 S. 1

  Erforderlich ist eine Prüfung unter Würdigung aller Umstände, warum und zu wessen Vorteil eine bestimmte Vertragsklausel für die Durchführung des Erstvertrages getroffen wurde (BGH, Urteil vom 13.06.1980, V ZR 11/79; Urteil vom 14.12.1995, III ZR 34/95, zitiert nach juris).

  In seinem Urteil vom 13.06.1980 hat der BGH (BGH V ZR 11/79) eine Vereinbarung, wonach der Vorkaufsberechtigte sog. Projektierungskosten (Kosten für eine Überprüfung, ob ein Grundstückserwerb für einen Grundstücksfonds geeignet ist) zahlen soll, als Fremdkörper bewertet.

• BGH, 25.11.1987 - VIII ZR 283/86

  Vereinbarung einer anderweitigen Bier- oder Getränkebezugsverpflichtung bei einem …

  Den Standpunkt der Vorinstanz, der in der höchstrichterlichen Rechtsprechung entwickelte "Fremdkörpergedanke" (BGHZ 77, 359) passe auf den vorliegenden Fall nicht, bekämpft die Revision vergeblich mit der Rüge, das Berufungsgericht habe verkannt, daß hier die Getränkebezugspflicht im Verhältnis der Erstpächter zu den Beklagten nur dadurch Bedeutung gewinnen konnte, daß die Beklagten der D...-...-Brauerei ein Belieferungsrecht eingeräumt hatten (Anl. 1 zum Schriftsatz vom 3. März 1986 nach Bl. 30 GA); die darauf gegründete Bezugsverpflichtung der Erstpächter stelle einen "Fremdkörper" im Erstvertrag dar, der für die Klägerin nicht verbindlich sei.

  Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Senatsurteil vom 28. November 1962 - VIII ZR 236/61 = LM BGB § 505 Nr. 4 = MDR 1963, 303, 304; BGHZ 77, 359) sind Bestimmungen (in den zitierten Entscheidungen ging es um eine vom Erstkäufer geschuldete Maklergebühr bzw. um "Projektierungskosten") im Erstvertrag für den eintretenden Berechtigten nicht verbindlich, wenn sie völlig außerhalb der für gegenseitige Verträge typischen Abhängigkeit von Leistung und Gegenleistung stehen.

  Wird eine Vertragsgestaltung nur wegen der drohenden Ausübung des Vorkaufsrechts gewählt, ohne daß sie im Rahmen des Erstvertrages irgendwie geartete Vorteile für den Erstkäufer oder den Vorkaufsverpflichteten bringt, so kann das regelmäßig dafür sprechen, daß sie mit dem eigentlichen Kauf nichts mehr zu tun hat (BGHZ 77, 359, 363).

  Im Sinne der zitierten höchstrichterlichen Rechtsprechung ist eine derartige Vereinbarung dann nicht als Fremdkörper im Erstvertrage anzusehen, wenn sie dem Erstpächter oder dem Vorpachtverpflichteten einen Vorteil bringt (BGHZ 77, 359, 363.).

• BGH, 25.09.1986 - II ZR 272/85

  Auslegung eines in einem Aktien-Pool-Vertrag enthaltenen Vorkaufsrechts; …
• BGH, 14.07.1995 - V ZR 31/94

  Bindung des Vorkaufsberechtigten an eine im Kaufvertrag getroffene Regelung über …
• OLG Stuttgart, 22.12.2000 - 2 U 120/00

  Vorkaufsrecht - Vereitelung durch vertragliches Weiterveräußerungsverbot - …
• KG, 27.04.2023 - 10 U 80/22

  Provisionsanspruch des Immobilienmaklers: Zahlungsanspruch nach Ausübung des …
• OLG Stuttgart, 20.07.1998 - 5 U 16/98

  Bindung des Vorkaufsberechtigten an missbräuchliche Regelungen des Kaufvertrages
• BGH, 15.07.2009 - VIII ZR 217/06

  Rückzahlung des Kaufpreises für die Übernahme des Geschäftsbereichs Privatkunden …
• ArbG Berlin, 17.05.2013 - 28 Ca 3997/13

  Kündigung wegen krankheitsbedingter Fehlzeiten
• OLG Frankfurt, 27.10.1987 - 14 U 129/86

  Vermietung von Gaststättenräumen an eine Brauerei; Vereitelung eines …
• LG Düsseldorf, 02.12.2015 - 5 O 124/15

  Vorkaufsausübung droht: Nachteilige Vertragsänderung ist unverbindlich!
• OLG München, 11.07.2018 - 3 U 694/18

  Zu den Voraussetzungen eines Anspruchs gegen den Vorkaufsberechtigten auf Zahlung …
• OLG Köln, 03.06.2004 - 18 U 101/03

  Zulässigkeit einer vor Ablauf der Vorkaufsfrist erfolgten Abtretung von …
• VGH Bayern, 26.09.1995 - 9 B 93.2828

  Zur Ausübung des Vorkaufsrechts nach dem BayNatSchG
• OLG München, 03.12.2018 - 21 U 4191/17

  Zahlung von Maklerhonorar nach der Ausübung eines Vorkaufsrechts
• BGH, 12.11.1986 - V ZR 171/85

  Grundstückskaufvertrag - Vorkaufsberechtigter - Vorkaufsrecht - Nutzungsrecht
• VG Sigmaringen, 14.11.2002 - 6 K 2049/00

  Zur Ausübung des Vorkaufsrechts aus einem Werbenutzungsvertrag