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   BGH, 14.10.2015 - XII ZR 84/14   

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https://dejure.org/2015,30663
BGH, 14.10.2015 - XII ZR 84/14 (https://dejure.org/2015,30663)
BGH, Entscheidung vom 14.10.2015 - XII ZR 84/14 (https://dejure.org/2015,30663)
BGH, Entscheidung vom 14. Oktober 2015 - XII ZR 84/14 (https://dejure.org/2015,30663)
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Volltextveröffentlichungen (15)

  • rechtsprechung-im-internet.de

    § 536 BGB, § 536a BGB, § 536b BGB, § 536c BGB
    Gewerberaummiete: Wegfall von Ansprüchen wegen Mängeln des Mietobjekts nach Ausübung einer Vertragsverlängerungsoption durch den Mieter

  • IWW

    § 539 BGB, § 536 b BGB, § 536 c Abs. 2 BGB, § 536 Abs. 1 BGB, §§ 536, 536 a BGB, §§ 536 b, 536 c BGB, § 536 c BGB, § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB, § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB, § 125 Satz 2 BGB

  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Auswirkungen der vorbehaltlosen Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter auf das zukünftige Mietverhältnis

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Kein Verlust des Rechts auf Mietminderung durch vorbehaltlose Ausübung einer Option trotz Mangelkenntnis

  • zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    BGB §§ 536b, 536c
    Kein Ausschluss von Mängelansprüchen bei Ausübung vereinbarter Verlängerungsoption/Eintritt der Vertragsverlängerung durch Schweigen (Verlängerungsklausel) in Kenntnis eines Mietmangels

  • rewis.io

    Gewerberaummiete: Wegfall von Ansprüchen wegen Mängeln des Mietobjekts nach Ausübung einer Vertragsverlängerungsoption durch den Mieter

  • ra.de
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 536; BGB § 536a; BGB § 536b; BGB § 536c
    Auswirkungen der vorbehaltlosen Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter auf das zukünftige Mietverhältnis

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Verlängerungsoption vorbehaltlos ausgeübt: Kein Ausschluss von Mängelrechten!

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (11)

  • ferner-alsdorf.de (Kurzinformation)

    Mietrecht: Mietverlängerung durch Mieter hindert nicht Mietminderung

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Schriftliche Mängelanzeige - nur per Einschreiben?

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Die Verlängerungsoption des Mieters - und der bestehende Mietmangel

  • otto-schmidt.de (Kurzinformation)

    Rechte aus §§ 536, 536 a BGB bleiben auch nach Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter bestehen

  • wolterskluwer-online.de (Kurzinformation)

    Mieter nach Ausübung einer Verlängerungsoption mit Recht auf Mietminderung nicht ausgeschlossen

  • Wolters Kluwer (Kurzinformation)

    Mieter nach Ausübung einer Verlängerungsoption mit Recht auf Mietminderung nicht ausgeschlossen

  • przytulla.de (Kurzinformation)

    Kein Ausschluss von Mängelrechten bei vorbehaltloser Ausübung einer Verlängerungsoption

  • esche.de (Kurzinformation)

    Kein Minderungsausschluss durch Mietvertragsfortsetzung bei Verlängerungsklausel oder Ausübung der Option

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Kein Ausschluss von Mängelrechten bei vorbehaltloser Ausübung der Verlängerungsoption

  • esche.de (Kurzinformation)

    Kein Minderungsausschluss durch Mietvertragsfortsetzung bei Verlängerungsklausel oder Ausübung der Option

  • kostenlose-urteile.de (Kurzmitteilung)

    Vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch Mieter trotz Mietmangels führt nicht zum Ausschluss des Mietminderungsrechts - Keine Anwendung von § 536 b BGB

Besprechungen u.ä.

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Verlängerungsoption vorbehaltlos ausgeübt: Kein Ausschluss von Mängelrechten! (IMR 2015, 494)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW-RR 2016, 14
  • MDR 2015, 1411
  • NZM 2015, 861
  • ZMR 2016, 106
 
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Wird zitiert von ... (9)Neu Zitiert selbst (9)

  • BGH, 05.11.2014 - XII ZR 15/12

    Gewerberaummiete: Auswirkungen der vorbehaltlosen Ausübung der

    Auszug aus BGH, 14.10.2015 - XII ZR 84/14
    Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536a BGB ausgeschlossen ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 5. November 2014, XII ZR 15/12, BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402).

    Bei einer Verlängerungsoption handelt es sich um das der begünstigten Partei eingeräumte Recht, ein befristetes Mietverhältnis vor Ablauf der Mietzeit durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung um einen bestimmten Zeitraum zu verlängern (vgl. etwa Senatsurteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 21; BGH Urteil vom 14. Juli 1982 - VIII ZR 196/81 - NJW 1982, 2770; Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/Leonhard Gewerberaummiete Vor § 535 BGB Rn. 542; Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 12. Aufl. § 542 Rn. 184 f.).

    b) Denn wie der Senat nach Erlass des angefochtenen Beschlusses entschieden hat, führt auch die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter nicht gemäß oder entsprechend § 536 b BGB zum Verlust der ihm nach §§ 536 und 536 a BGB zustehenden Rechte (Senatsurteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 16 ff. mwN; dazu Binkowski ZfIR 2015, 105 ff.).

    Demnach bewirkt die Ausübung einer Verlängerungsoption keine Änderung der vertraglichen Beziehungen, die einen Neuabschluss des Mietvertrags darstellt (Senatsurteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 20 f. mwN).

    bb) Auch die entsprechende Anwendung des § 536 b BGB kommt bei vorbehaltloser Ausübung einer Verlängerungsoption nicht in Betracht (Senatsurteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 22 ff. mwN).

    Im Zuge der Einführung des Mietrechtsreformgesetzes hat der Gesetzgeber bewusst davon abgesehen, eine Regelung für den Fall zu treffen, dass der Mieter den Mangel erst nach Vertragsschluss erkennt und trotz Kenntnis des Mangels die Miete über einen längeren Zeitraum hinweg vorbehaltlos in voller Höhe weiterzahlt, sondern mit § 536 c BGB eine abschließende Regelung für nachträglich sich zeigende Mängel getroffen (Senatsurteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 24 ff. mwN).

    Der Mieter setzt sich daher nicht dem Vorwurf des widersprüchlichen Verhaltens aus, indem er eine mangelhafte Sache von vorneherein als vertragsgerecht akzeptiert, hiervon abweichend aber zu einem späteren Zeitpunkt die Rechte aus §§ 536 und 536 a BGB geltend macht (Senatsurteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 28 ff. mwN).

    Solches ergibt sich insbesondere nicht daraus, dass die Beklagte der Verlängerung des Mietvertrags nicht widersprochen hat (vgl. Senatsurteil BGH 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 34).

  • BGH, 28.07.1970 - VIII ZR 230/68
    Auszug aus BGH, 14.10.2015 - XII ZR 84/14
    Ob die vorliegend erfolgte Vertragsverlängerung derjenigen durch Ausübung einer Verlängerungsoption entspricht, die der vom Berufungsgericht herangezogenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 539 BGB a.F. zugrunde lag (BGH Urteil vom 13. Juli 1970 - VIII ZR 230/68 - NJW 1970, 1740, 1742), kann jedoch dahinstehen.

    Nachdem diese Norm entsprechend auch in den Fällen angewendet wurde, in denen der Mieter erst während des Mietverhältnisses Mängel entdeckte, den Vertrag aber gleichwohl, ohne Beanstandungen zu erheben, fortsetzte und erfüllte, musste das erst recht für die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption gelten (BGH Urteil vom 13. Juli 1970 - VIII ZR 230/68 - NJW 1970, 1740, 1742).

  • BGH, 29.04.2002 - II ZR 330/00

    Rechtsfolgen einer Verlängerungsklausel in einem Mietvertrag

    Auszug aus BGH, 14.10.2015 - XII ZR 84/14
    Demgegenüber führt eine Verlängerungsklausel die Vertragsverlängerung allein durch Schweigen herbei (vgl. etwa BGHZ 150, 373 = NJW 2002, 2170, 2171; OLG Düsseldorf ZMR 2002, 910; Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/Leonhard Gewerberaummiete Vor § 535 BGB Rn. 542).

    Das Unterbleiben der Beendigungserklärung führte mithin zur Fortsetzung des Mietverhältnisses mit demselben Inhalt bei Wahrung des in die Zukunft verlängerten Vertrags (vgl. BGHZ 150, 373 = NJW 2002, 2170, 2171).

  • BGH, 21.01.2004 - XII ZR 214/00

    Einhaltung der im Mietvertrag vereinbarten Form für die Kündigung; Zugang einer

    Auszug aus BGH, 14.10.2015 - XII ZR 84/14
    Deswegen ist bei einer solchen Klausel regelmäßig nur die Schriftform als Wirksamkeitserfordernis für die Kündigungserklärung vereinbart, wohingegen ihr Zugang auch in anderer Weise als durch einen Einschreibebrief wirksam erfolgen kann (Senatsurteile vom 23. Januar 2013 - XII ZR 35/11 - NJW 2013, 1082 Rn. 8 und vom 21. Januar 2004 - XII ZR 214/00 - NJW 2004, 1320 mwN).
  • BGH, 12.03.2008 - XII ZR 147/05

    Formularmäßiger Ausschluss von Mietminderungen durch den Mieter von Gewerberaum

    Auszug aus BGH, 14.10.2015 - XII ZR 84/14
    Deshalb bedarf auch keiner Prüfung, ob es sich bei ihr - was das Berufungsgericht offen gelassen hat - um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt und ob es einer Kontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB standhält, dass durch die Klausel im Ergebnis entgegen § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB eine Minderung jedenfalls für den Zeitraum einer angemessenen Frist zur Beseitigung endgültig ausgeschlossen wird (vgl. dazu etwa Senatsurteil vom 12. März 2008 - XII ZR 147/05 - NJW 2008, 2254 Rn. 14 ff.).
  • BGH, 23.01.2013 - XII ZR 35/11

    Schriftformerfordernis für Mietvertrag: Unterschrift nur eines Gesellschafters

    Auszug aus BGH, 14.10.2015 - XII ZR 84/14
    Deswegen ist bei einer solchen Klausel regelmäßig nur die Schriftform als Wirksamkeitserfordernis für die Kündigungserklärung vereinbart, wohingegen ihr Zugang auch in anderer Weise als durch einen Einschreibebrief wirksam erfolgen kann (Senatsurteile vom 23. Januar 2013 - XII ZR 35/11 - NJW 2013, 1082 Rn. 8 und vom 21. Januar 2004 - XII ZR 214/00 - NJW 2004, 1320 mwN).
  • BGH, 23.01.2014 - VII ZR 177/13

    Überzahltes Architektenhonorar: Verwirkung des Rückzahlungsanspruchs

    Auszug aus BGH, 14.10.2015 - XII ZR 84/14
    Im Übrigen macht selbst die Revisionserwiderung nicht geltend, die Klägerin habe sich auch tatsächlich auf einen solchen Rechtsverzicht eingerichtet, noch dazu in einem Maße, dass ihr durch die Geltendmachung der Minderung ein unzumutbarer Nachteil entstünde (st. Rspr., vgl. nur BGH Urteil vom 23. Januar 2014 - VII ZR 177/13 - NJW 2014, 1230 Rn. 13 mwN).
  • OLG Düsseldorf, 14.05.2002 - 24 U 139/01

    Beendigung eines auf 15 Jahre abgeschlossenen Mietvertrages mit

    Auszug aus BGH, 14.10.2015 - XII ZR 84/14
    Demgegenüber führt eine Verlängerungsklausel die Vertragsverlängerung allein durch Schweigen herbei (vgl. etwa BGHZ 150, 373 = NJW 2002, 2170, 2171; OLG Düsseldorf ZMR 2002, 910; Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/Leonhard Gewerberaummiete Vor § 535 BGB Rn. 542).
  • BGH, 14.07.1982 - VIII ZR 196/81

    Erlöschen des Optionsrechts zur Mietverlängerung

    Auszug aus BGH, 14.10.2015 - XII ZR 84/14
    Bei einer Verlängerungsoption handelt es sich um das der begünstigten Partei eingeräumte Recht, ein befristetes Mietverhältnis vor Ablauf der Mietzeit durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung um einen bestimmten Zeitraum zu verlängern (vgl. etwa Senatsurteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 21; BGH Urteil vom 14. Juli 1982 - VIII ZR 196/81 - NJW 1982, 2770; Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/Leonhard Gewerberaummiete Vor § 535 BGB Rn. 542; Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 12. Aufl. § 542 Rn. 184 f.).
  • OLG Hamm, 08.04.2020 - 30 U 107/19

    Behördliche Untersagung des Betriebs mehrerer Spielhallen als Mangel des

    Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt zwar weder eine direkte noch eine analoge Anwendung von § 536b BGB auf die Ausübung einer Vertragsverlängerungsoption in Betracht, weil die Ausübung eines Optionsrechts kein Fall des "Vertragsschlusses" im Sinne der Vorschrift ist (BGH NJW 2015, 402 ; vgl. auch BGH NJW-RR 2016, 14).
  • BGH, 21.11.2018 - XII ZR 78/17

    Ausüben einer Option zur Verlängerung eines Mietvertrags während der für das

    Demgegenüber führt bei einer sogenannten, hier nicht vorliegenden Verlängerungsklausel das Schweigen der Vertragspartei die Vertragsverlängerung herbei (vgl. dazu Senatsurteil vom 14. Oktober 2015 - XII ZR 84/14 - NZM 2015, 861 Rn. 13 mwN).
  • OLG Köln, 04.10.2019 - 1 U 83/18

    Befristeter Mietvertrag, Schriftform, Veränderung der Mietfläche, Kündigung,

    Hiernach führt die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter nicht (mehr) gemäß oder entsprechend § 536b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus § 536, § 536a BGB ausgeschlossen ist (BGH, Urteil vom 5. November 2014 - XII ZR 15/12, BGHZ 203, 148 zitiert juris Rn. 20; vom 14. Oktober 2015 - XII ZR 84/14, NZM 2015, 861, zitiert juris Rn. 16; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 13. Aufl., Mietrecht, § 536b Rn. 5; jeweils in Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 13. Juli 1970 - VIII ZR 230/68, BGHZ 54, 251, zitiert juris Rn. 39).
  • OLG Köln, 22.12.2021 - 22 U 13/20

    Anspruch auf Herausgabe eines Versteigerungserlöses Berechtigung zum Verkauf von

    Der Schriftform kommt insoweit konstitutive Bedeutung i.S.v. § 125 Satz 2 BGB zu (vgl. BGH, Urteil vom 14.10.2015 - XII ZR 84/14, NZM 2015, 861 Rn. 28 f., BGH, Urteil vom 23.01.2013 - XII ZR 35/11 -, NJW 2013, 1082 Rn. 8 zu Kündigung).
  • OLG München, 17.10.2017 - 32 U 505/17

    Formularvertragliche Kündigungsklauseln eines Pachtvertrages

    Deswegen ist bei einer solchen Klausel regelmäßig nur die Schriftform als Wirksamkeitserfordernis für die Kündigungserklärung vereinbart, wohingegen ihr Zugang auch in anderer Weise als durch einen Einschreibebrief wirksam erfolgen kann (BGH, Urteil vom 14. Oktober 2015 - XII ZR 84/14 -, Rn. 28, juris).
  • KG, 23.10.2017 - 8 U 91/17

    Gewerberaummiete: Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses; Formerfordernis

    Entsprechend bewirkt die Ausübung einer Verlängerungsoption keine Änderung der vertraglichen Beziehungen, die einen Neuabschluss des Mietvertrages darstellt (vgl. BGH Urteil vom 14.10.2015 - XII ZR 84/14 - MDR 2015, 1411).
  • OLG Düsseldorf, 12.04.2016 - 24 U 143/15

    Fristlose Kündigung eines Gewerberaummietvertrages wegen akuten und nachhaltigen

    Zwar führt die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nicht gemäß oder entsprechend § 536b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536a BGB ausgeschlossen ist (vgl. BGH, Urteil vom 14. Oktober 2015, Az. XII ZR 84/14, zitiert nach juris, Rdnr. 16 ff.).
  • OLG Koblenz, 19.05.2016 - 1 U 204/14

    Isolierungs- und Wärmedämmungsarbeiten sind intensiv zu überwachen!

    Darf der Unternehmer der größeren Fachkenntnis des ihn Anweisenden vertrauen, so ist er von der Verpflichtung zu eigener Prüfung und Mitteilung etwaiger Bedenken mit der Folge frei, dass er für eine auf der Leistungsbeschreibung beruhende Funktionsbeeinträchtigung des Werkes nicht einzustehen hat (OLG Köln NJW-RR 2016, 14; IBR 2016, 270; OLG Bamberg IBR 2016, 208; OLG Dresden NJW-RR 2016, 268 Tz. 38; Kniffka/Koeble a.a.O. § 6 Rn. 42 ff.; s. auch BGH NJW 1977, 1966 Tz. 14).
  • KG, 15.06.2017 - 8 U 116/16

    Gewerberaummiete: Vermieterkündigung unter Berufung auf einen Schriftformmangel;

    Entsprechend bewirkt die Ausübung einer Verlängerungsoption keine Änderung der vertraglichen Beziehungen, die einen Neuabschluss des Mietvertrages darstellt (vgl. BGH Urteil vom 14.10.2015 - XII ZR 84/14, MDR 2015, 1411).
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