Rechtsprechung
   BGH, 14.12.1995 - III ZR 34/95   

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https://dejure.org/1995,612
BGH, 14.12.1995 - III ZR 34/95 (https://dejure.org/1995,612)
BGH, Entscheidung vom 14.12.1995 - III ZR 34/95 (https://dejure.org/1995,612)
BGH, Entscheidung vom 14. Dezember 1995 - III ZR 34/95 (https://dejure.org/1995,612)
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Volltextveröffentlichungen (8)

  • ZIP-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    Pflicht des Vorkaufsberechtigten zur Zahlung der Maklerprovision

  • zimmermann-notar-rostock.de PDF

    Pflicht des Vorkaufsberechtigten zur Zahlung der Maklerprovision bei Maklerklausel im Hauptvertrag

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 505 Abs. 2, § 652
    Bindung des Vorkaufsberechtigten an eine Maklerklausel

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)
  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

Besprechungen u.ä.

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Verpflichtung des Vorkaufsberechtigten zur Provisionszahlung (IBR 1996, 178)

Papierfundstellen

  • BGHZ 131, 318
  • NJW 1996, 654
  • ZIP 1996, 424
  • MDR 1996, 250
  • VersR 1996, 375
  • WM 1996, 402
  • BB 1996, 395
 
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Wird zitiert von ... (26)

  • BGH, 12.05.2016 - I ZR 5/15

    Pflicht des Vorkaufsberechtigten zur Zahlung der Maklerprovision: Herabsetzung

    Die Provisionszahlungspflicht des Vorkaufsberechtigten setzt nach § 464 Abs. 2 BGB voraus, dass sie Bestandteil des Hauptvertrags zwischen dem Verkäufer und dem Erstkäufer ist; der bloße Maklervertrag des Verkäufers oder des Erstkäufers mit dem Makler reicht nicht aus (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 1995 - III ZR 34/95, BGHZ 131, 318, 321; Urteil vom 11. Januar 2007 - III ZR 7/06, WM 2007, 696 Rn. 9 = VersR 2007, 393; Staudinger/Arnold, BGB [2015], §§ 652, 653 Rn. 118).
  • BGH, 27.04.2016 - VIII ZR 323/14

    Erwerb der in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung durch Ausübung des

    Die beiden Kaufverträge unterscheiden sich deshalb grundsätzlich nur dadurch, dass an die Stelle des Erstkäufers der Vorkaufsberechtigte tritt, der vertragliche Regelungsgehalt, wie er sich aus der Kaufvertragsurkunde erschließt, im Übrigen aber unverändert bleibt (BGH, Urteile vom 14. Dezember 1995 - III ZR 34/95, BGHZ 131, 318, 320; vom 14. Juli 1995 - V ZR 31/94, WM 1995, 1996 unter II 2; jeweils mwN; vom 28. November 1962 - VIII ZR 236/61, WM 1963, 31).
  • BGH, 11.01.2007 - III ZR 7/06

    Bindung des Vorkaufsberechtigten an eine Maklerklausel

    Reicht der Meistbietende eines öffentlichen Ausschreibungsverfahrens zum Kauf eines Grundstücks seine Position gegen ein Provisionsversprechen an einen anderen Kaufinteressenten weiter, so bindet eine daran anknüpfende sog. Maklerklausel im Kaufvertrag (vgl. BGHZ 131, 318) nicht den Vorkaufsberechtigten.

    Bei Maklerkosten handele es sich aber nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht um solche Fremdkörper (Hinweis auf BGHZ 131, 318).

    Diese besondere Art der rechtsgeschäftlichen Gestaltung ("Maklerklausel") war die Voraussetzung dafür, dass ein Anspruch der B. auf Käuferprovision den Vorkaufsfall überhaupt überdauern und sich - wie beabsichtigt - nach Maßgabe des § 464 Abs. 2 BGB auch gegen den Vorkaufberechtigten richten konnte (vgl. Senatsurteil BGHZ 131, 318, 321).

    Diese Rechtsprechung (BGHZ 131, 318, 323), die in der Fachliteratur überwiegend Zustimmung gefunden hat (Palandt/Sprau BGB 65. Aufl. § 652 Rn. 41; Bethge NZM 2002, 194, 197; Staudinger/Reuter BGB §§ 652, 653 [Bearb. März 2003] Rn. 114; Erman/Grunewald BGB 11. Aufl. § 464 Rn. 7; Dehner, Das Maklerrecht, Rn. 425; Zopfs, Maklerrecht Rn. 38; Breiholdt IBR 1996, 178; a.A. Tiedtke EWiR 1996, 543, 544; vgl. auch MünchKommBGB/Roth 4. Aufl. § 652 Rn. 39), betrifft jedoch nur die Verteilung von zur Anbahnung des (Haupt-)Geschäfts bereits "entstandenen" Maklerkosten im Kaufvertrag, d.h. von Provisionsansprüchen, für die bei Abschluss des Kaufvertrages bereits eine maklervertragliche Rechtsgrundlage - sei es durch Verträge des Verkäufers und auch des Käufer mit dem Makler, sei es durch einen Vertrag eines von ihnen mit dem Makler - angelegt war.

    Diese Sichtweise trifft nicht mehr zu, wenn in einem Kaufvertrag über ein mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstück bzw. in unmittelbarem Zusammenhang mit diesem Kaufvertrag erstmalig ein Maklervertrag abgeschlossen wird (vgl. Bethge aaO S. 197; missverständlich ist dagegen die Interpretation des Senatsurteils BGHZ 131, 318, 324 durch Staudinger/Reuter aaO: Es komme für die "Fremdkörpereigenschaft" nicht darauf an, ob [u.a.] eine Provisionspflicht des Verkäufers oder Erstkäufers im Kaufvertrag erstmalig begründet werde).

    Die erstmalige Schaffung einer rechtsverbindlichen Provisionsverpflichtung gegenüber dem Makler im Zusammenhang mit einer "Maklerklausel" im Grundstückskaufvertrag, durch die zugleich der Käufer gegenüber dem Verkäufer die Zahlung dieser Provision an den Makler - zumal im Sinne der Begründung eines selbständigen Anspruchs des Maklers gemäß §§ 328, 335 BGB - verspricht, ist im Blick auf die nach § 464 Abs. 2 BGB erforderliche wertende Abgrenzung, ob die betreffende Bestimmung im Kaufvertrag eine wesensmäßig zu diesem gehörende oder ein "Fremdkörper" ist (BGHZ 77, 359 einerseits; BGHZ 131, 318, 324 andererseits), bei Letzterem anzusiedeln; hat nämlich ein Makler ohne den Abschluss eines Maklervertrages oder wenigstens eine vorherige Einigung über die Entgeltlichkeit (vgl. Senatsurteil BGHZ 163, 332, 337) Maklerleistungen erbracht, so gibt es weder für den Verkäufer noch für den Käufer eine Vergütungspflicht oder hinreichenden Anlass, bei Abschluss des Kaufvertrags gegenüber dem Makler ein (selbständiges) Provisionsversprechen abzugeben.

    a) Die vorgenannte Rechtsprechung zur "Maklerklausel" (BGHZ 131, 318, 323) betrifft normale, durch Makler nachgewiesene oder vermittelte Grundstückskaufverträge.

  • BGH, 06.12.2001 - III ZR 296/00

    Voraussetzungen des Anspruchs auf Maklerprovision

    Die Annahme des Berufungsgerichts, vom Empfängerhorizont der Klägerin aus sei das Verhalten des Beklagten zu 1 dahin zu verstehen gewesen, daß etwaige Abreden über Grund und Höhe eines Provisionsanspruchs der Klägerin den Parteien des Hauptvertrags, also der EWZ und dem künftigen Käufer (hier: den beiden Beklagten), vorbehalten bleiben sollten (vgl. nur zu einer derartigen kaufvertraglichen Maklerklausel Senatsurteil BGHZ 131, 318), findet weder im Wortlaut des vorformulierten Kaufantrags noch im Vorbringen der Parteien eine hinreichende Grundlage.
  • LG Wuppertal, 01.12.2016 - 9 S 138/16

    Widerruf eines Ratenlieferungsvertrages; Verborgener Abschluss eines Vertrags zu

    Der Beklagte hat daraufhin erwidert, dies sei zeitlich nachfolgend gewesen, weshalb die Klägerin die Angabe "seinerzeit" hätte konkretisieren müssen.Sie beruft sich hinsichtlich § 305c BGB ohne Erfolg auf die Entscheidung des BGH (III ZR 34/95, bei juris).
  • BGH, 04.03.1999 - III ZR 105/98

    Anspruch auf Maklerlohn bei Ausübung eines Vorkaufsrechts und anschließendem

    Es entspricht jedoch gefestigter Rechtsprechung, daß der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers gegen den Käufer regelmäßig entfällt, wenn der dem Käufer als Kunden vermittelte Grundstückskaufvertrag nicht zum Erwerb führt, weil ein Vorkaufsrecht ausgeübt wird; denn infolge der Ausübung des Vorkaufsrechts bleibt der wirtschaftliche Erfolg der Maklertätigkeit für den Käufer aus, und die Maklerleistung erweist sich als für ihn von Anfang an wertlos (vgl. RGZ 157, 243, 244; RG DR 1939, 2107, 2108; BGH, Urteile vom 28. November 1962 - VIII ZR 236/61 - LM BGB § 505 Nr. 4 und vom 7. Juli 1982 - IVa ZR 50/81 - WM 1982, 1098 = NJW 1982, 2662; Senat BGHZ 131, 318, 321).
  • OLG Düsseldorf, 12.01.2016 - 21 U 109/15

    Begriff der Rechtsnachfolge i.S. von § 266 Abs. 1 S. 1

    Erforderlich ist eine Prüfung unter Würdigung aller Umstände, warum und zu wessen Vorteil eine bestimmte Vertragsklausel für die Durchführung des Erstvertrages getroffen wurde (BGH, Urteil vom 13.06.1980, V ZR 11/79; Urteil vom 14.12.1995, III ZR 34/95, zitiert nach juris).

    Dagegen hat der BGH in seinem Urteil vom 14.12.1995 (III ZR 34/95) Maklerkosten als normalerweise wesensmäßig zu einem Kaufvertrag gehörend bewertet, da diese im allgemeinen eng mit der Regelung der Höhe des Kaufpreises zusammenhängen, und deshalb eine Bindung des Vorkäufers an eine Maklerklausel für gegeben erachtet.

  • OLG Hamm, 21.08.2012 - 15 W 224/11

    Provisionsanspruch des Maklers bei Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts

    Der Senat hat auf Bedenken hingewiesen, der vom Landgericht herangezogenen Entscheidung des OLG Oldenburg zu folgen, weil diese nur schwer in Einklang zu bringen sei mit der Rechtsprechung des BGH zu Maklerklauseln in notariellen Grundstückskaufverträgen, die diese als Bestandteil der kaufvertraglichen Vereinbarung verstehe (vgl. u.a. BGHZ 131, 318 = NJW 1996, 654).

    Der Senat hat insoweit Bedenken, weil diese Auffassung nur schwer in Einklang zu bringen ist mit der Rechtsprechung des BGH zu Maklerklauseln in notariellen Grundstückskaufverträgen, die diese als wesensmäßigen Bestandteil der kaufvertraglichen Vereinbarung versteht (vgl. u.a. BGHZ 131, 318 = NJW 1996, 654).

  • LG Frankenthal, 28.12.2017 - 8 O 158/17

    Provisionsanspruch eines Maklers gegen Vorkaufsberechtigten: Übernahme einer in

    Auch im Blick auf das schutzwürdige Interesse des Vorkaufsberechtigten, bei der Ausübung des Vorkaufsrechts den Kaufgegenstand zu eben jenen Bedingungen zu erhalten, die der Verkäufer mit irgendeinem Dritten ausgehandelt hat, also nicht schlechter gestellt zu sein als der Erstkäufer, ergibt sich insoweit in der Regel bei wertender Beurteilung kein Grund für eine Differenzierung (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 1995 - III ZR 34/95 -, BGHZ 131, 318-325, Rn. 19).

    Auch der Bundesgerichtshof (Urteil vom 14. Dezember 1995, aaO) erhebt gegen eine solche Vertragsgestaltung, die auch den Vorkaufsberechtigten bindet, vom Grundsatz her keine Einwände.

  • OLG Stuttgart, 22.12.2000 - 2 U 120/00

    Vorkaufsrecht - Vereitelung durch vertragliches Weiterveräußerungsverbot -

    Nach der Rspr. des BGH, die das Landgericht zugrundegelegt hat und der der Senat sich anschließt, sind vom Grundsatz des § 505 II BGB, wonach mit der Ausübung des VKR der Kauf zwischen dem Berechtigten und Verpflichteten unter denjenigen Bestimmungen zustandekommt, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat, der Vorkaufsberechtigte also alles zu erfüllen hat, was der Erstverkäufer versprochen hat, solche Verpflichtungen ausgenommen, die mit dem Wesen des Kaufs nichts zu tun haben, insbesondere solche, die nur den Vorkauf vereiteln sollen (BGHZ 77, 359; BGH NJW 1996, 654, 655 m. zahlreichen Nachweisen; OLG Stuttgart (5. ZS) ZMR 1998, 771).

    Zwar trifft es zu, daß für die Beurteilung darauf abzustellen ist, ob die beanstandete Klausel außerhalb des Synallagmas steht, nur für den Fall des Vorkaufs getroffen worden ist und bei der Durchführung des Erstvertrages keine Vorteile bringt (vgl. BGH NJW 1996, 654, 655 li. Sp. m. z.N.).

  • OLG Düsseldorf, 16.11.1998 - 9 U 103/98

    Zahlung der Maklerprovision durch Vorkaufsberechtigten

  • OLG Hamm, 17.11.2005 - 22 U 104/05

    Erstattungspflicht des Vorkaufsberechtigten hinsichtlich entstandener

  • LG Köln, 10.01.2012 - 21 S 15/11

    Zahlung einer Maklerprovision gegen einen Vorkaufsberechtigten aus einem mit

  • VGH Baden-Württemberg, 01.10.2004 - 5 S 1012/03

    Ausübung eines Vorpachtrechts aus einem Werbenutzungsvertrag

  • OLG Karlsruhe, 08.08.2003 - 15 U 41/02

    Maklerprovisionsanspruch: Fehlende Identität zwischen dem nach dem Maklervertrag

  • OLG Hamburg, 15.06.2001 - 11 U 240/00

    Maklerklausel in notarieller Grundstückskaufurkunde

  • OLG München, 11.07.2018 - 3 U 694/18

    Zahlung einer Maklerprovision bei Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts

  • OLG Frankfurt, 14.03.2003 - 19 U 205/02

    Maklerlohnanspruch: Einwand der unechten Verflechtung des Maklers mit der

  • OLG Düsseldorf, 26.02.1999 - 7 U 160/98

    Einbeziehung einer Maklerklausel in notarielle Kaufverträge

  • VG Sigmaringen, 14.11.2002 - 6 K 2049/00

    Zur Ausübung des Vorkaufsrechts aus einem Werbenutzungsvertrag

  • OLG Hamburg, 26.03.1997 - 5 U 212/96

    Rechtsfolgen einer Provisionsvereinbarung im Kaufvertrag

  • LG Aachen, 18.07.2017 - 2 T 255/16
  • AG Köln, 04.07.2011 - 139 C 583/10

    Maklerlohn bei Zustandekommen des Kaufvertrages auf Grund einer erteilten

  • OLG Zweibrücken, 19.06.1998 - 3 W 129/98

    Streit über die Höhe der Kostenrechnung für die Beurkundung eines

  • OLG Köln, 28.02.2012 - 24 U 111/11

    Anspruchsbegehren des Maklers auf Maklerprovision auf Grundlage eines

  • KG, 19.01.1998 - 10 U 5722/96

    Kondizierbarkeit eines nicht leistungsabhängigen Pauschalhonorars eines Maklers

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