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   BGH, 18.11.2020 - VIII ZR 123/20   

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https://dejure.org/2020,40550
BGH, 18.11.2020 - VIII ZR 123/20 (https://dejure.org/2020,40550)
BGH, Entscheidung vom 18.11.2020 - VIII ZR 123/20 (https://dejure.org/2020,40550)
BGH, Entscheidung vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20 (https://dejure.org/2020,40550)
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Volltextveröffentlichungen (10)

  • IWW
  • rewis.io

    Zustimmungsprozess zur Erhöhung der Wohnraummiete: Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2017 als einfacher Mietspiegel; Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung; geeignete Schätzungsgrundlage zur Bestimmung der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete; Einholung eines ...

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Mietermittlung durch Gutachten statt Mietspiegel

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 558d; ZPO § 287 Abs. 2
    Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Sachverständigengutachten trotz (einfachen) Mietspiegels?

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (2)

  • ferner-alsdorf.de (Kurzinformation)

    Vergleichsmiete: Mietspiegel oder Sachverständigengutachten?

  • promietrecht.de (Kurzinformation)

    Mieterhöhung im Prozess - Mietspiegel oder Sachverständigengutachten?

Besprechungen u.ä.

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch richterliche Schätzung oder Gutachten? (IMR 2021, 56)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW-RR 2021, 76
  • MDR 2021, 551
  • NZM 2021, 88
 
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Wird zitiert von ... (8)

  • BGH, 26.05.2021 - VIII ZR 93/20

    Welcher Zeitpunkt ist für die Ermittlung der Vergleichsmiete maßgebend?

    Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Einholung eines Sachverständigengutachtens bei Vorliegen eines Mietspiegels (im Anschluss an Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 24 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, unter II 2 b aa, zur Veröffentlichung bestimmt).

    Zwar ist es - wie der Senat bereits in den Urteilen vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 26 ff.) und vom 28. April 2021 (VIII ZR 22/20, unter II und II 2 b aa, zur Veröffentlichung bestimmt) ausgeführt hat, denen jeweils vergleichbare (von derselben Kammer des Berufungsgerichts entschiedene) Sachverhalte zugrunde lagen - nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grundlage des seinerseits eingeholten Sachverständigengutachtens anstatt unter der - hier ebenfalls in Betracht kommenden - Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2017 bestimmt hat.

    Wie der Senat mit - nach der Verkündung der angefochtenen Entscheidung ergangenem - Urteil vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76) entschieden und durch Urteil vom 28. April 2021 (VIII ZR 22/20, zur Veröffentlichung bestimmt) bestätigt hat, sind die Gerichte grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält.

    Das gilt bei solchen Mietspiegeln nicht nur in den Fällen, in denen zwischen den Parteien Streit über die Voraussetzungen für das Eingreifen beziehungsweise die Reichweite einer dem Mietspiegel gegebenenfalls zukommenden Vermutungs- oder Indizwirkung herrscht, sondern unabhängig davon in der Regel auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete unstreitig innerhalb der für das einschlägige Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt und deshalb lediglich die Einordnung der konkreten Einzelvergleichsmiete in diese Spanne einer Klärung bedarf (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 24 ff.; vom 28. April 2021 (VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa).

    (a) Nach ständiger Rechtsprechung darf die ortsübliche Vergleichsmiete im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13; vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 21; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 29; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 26; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (1) (a)).

    Dabei hat das Gericht - wie der Senat mit dem bereits zitierten Urteil vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, aaO Rn. 27 ff.; ebenso Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO) entschieden hat - in dem Fall, dass der (beweisbelastete) Vermieter die Qualifizierung des einschlägigen Mietspiegels im Sinne des § 558d Abs. 1 BGB hinreichend bestreitet, die Wahl, ob es sich seine richterliche Überzeugung von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Einholung eines - vom Vermieter angebotenen - Sachverständigengutachtens verschafft oder zunächst Beweis über die Frage der Erstellung des Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erhebt, um festzustellen, ob die Voraussetzungen für das Eingreifen der gesetzlichen Vermutung (§ 292 ZPO) des § 558d Abs. 3 BGB vorliegen (vgl. Senatsurteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 15).

    Die (mögliche) Qualifizierung des Mietspiegels erstreckt sich ausschließlich auf die in der Mietspiegeltabelle ausgewiesenen Spannenwerte (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 31; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (1) (b); jeweils zu demselben Mietspiegel [Mietspiegel Ziffer 10, Seite 13]; vgl. auch Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 a; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 25).

    (2) Entgegen der Auffassung der Revision war das Berufungsgericht - wie der Senat für diesen Mietspiegel bereits entschieden hat (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 32 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (2)) - auch nicht verpflichtet, den Berliner Mietspiegel 2017 wenigstens als einfachen Mietspiegel heranzuziehen oder jedenfalls - vor der Einholung eines Sachverständigengutachtens - zu klären, ob dem Mietspiegel die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels zukommt.

    Wie weit diese Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels ab (vgl. Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NZM 2010, 665 Rn. 12; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 16; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 263/12, NZM 2013, 612 Rn. 33, und VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 17; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 102; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 33; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (2) (a)).

    (b) Ungeachtet dessen, dass dem Berliner Mietspiegel 2017 eine solche Indizwirkung grundsätzlich zukommt (vgl. Senatsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO Rn. 101 ff.; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 34 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (2) (b)) und die - gegen die Erstellung dieses Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen gerichteten - Einwendungen der Klägerin entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht geeignet sind, diese Indizwirkung infrage zu stellen (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 35 mwN; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO), war das Berufungsgericht jedoch nicht gehalten, seine Überzeugung von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Beachtung der Indizwirkung des Mietspiegels zu bilden.

    Zum einen sind die Gerichte nicht verpflichtet, ihre Überzeugungsbildung auf - unstreitige oder festgestellte - Indizien, die einen Schluss auf die Haupttatsache zulassen, zu stützen und von der Erhebung des von der beweisbelasteten Partei zum Nachweis der Haupttatsache angebotenen Beweises abzusehen (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 38 mwN; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO).

    Zum anderen erstreckt sich die dem Berliner Mietspiegel 2017 zukommende Indizwirkung aufgrund seiner besonderen Gestaltung als Tabellenspiegel mit einer - auf eine bloße Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ausgerichteten - Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nur auf die Daten, die in die Erstellung der Mietspiegelfelder eingeflossen sind (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 39 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO; jeweils zu demselben Mietspiegel).

    Greift die mit einem qualifizierten Mietspiegel einhergehende Vermutungswirkung oder die einem einfachen Mietspiegel zukommende Indizwirkung ein oder ist ein Rückgriff darauf - wie hier - mangels diesbezüglicher Beweisbedürftigkeit nicht veranlasst, wäre das Gericht zwar berechtigt, die gebotene Spanneneinordnung anhand einer - sich als Grundlage für eine Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO grundsätzlich eignenden - Orientierungshilfe vorzunehmen, die der Mietspiegel hierfür bereitstellt (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 42; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (3); jeweils zu demselben Mietspiegel).

    Denn nach § 287 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 ZPO steht es im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, ob es die beantragte Beweisaufnahme (hier Einholung eines Sachverständigengutachtens) durchführt oder sich - in Abweichung von dem Gebot der Erschöpfung der Beweisanträge (vgl. BGH, Urteil vom 9. Oktober 1990 - VI ZR 291/89, NJW 1991, 1412 unter II 1 a) - mit einer Schätzung begnügt (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 43; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO).

    Auch unter Berücksichtigung des aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip nach Art. 20 Abs. 3 GG abgeleiteten Gebots zur fairen Verfahrensgestaltung ergibt sich nichts anderes (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 55 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO).

    (4) Entgegen der Auffassung der Revision führt auch die größere Breite der Datengrundlage eines Mietspiegels allein nicht dazu, dass dieser einem Sachverständigengutachten überlegen wäre (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 50 f.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (4); vgl. auch Senatsurteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 25 f.).

    Das gilt insbesondere, wenn sich die breite Datengrundlage des Mietspiegels - wie hier - ausschließlich auf die in Tabellenform ausgewiesenen Mietspiegelfelder bezieht und im Streitfall nur die konkrete Einordnung in die Mietspiegelspanne, derentwegen der Mietspiegel lediglich eine Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ermöglicht, einer Beweiserhebung bedarf (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 52; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO).

    (1) Die tatrichterliche Würdigung kann - was die Revision bei ihren Angriffen gegen das vom Berufungsgericht herangezogene Gutachten bereits im Ausgangspunkt nicht hinreichend berücksichtigt - vom Revisionsgericht regelmäßig nur darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche tatsächliche Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b cc (1); vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 77; vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 148/17, NJW-RR 2018, 1012 Rn. 15; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; jeweils mwN).

    (aa) Der Tatrichter muss bei seiner Überzeugungsbildung zwar beachten, ob die in einem Sachverständigengutachten getroffenen Feststellungen auf einer belastbaren Grundlage - hier auf einer ausreichend großen, repräsentativen Stichprobe vergleichbarer Wohnungen (vgl. Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 18 mwN) - beruhen und daraus schlüssige und überzeugende Schlussfolgerungen gezogen werden (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 50 mwN; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b cc (2) (b) (aa)).

    (bb) Nach diesem Maßstab ist der vom Berufungsgericht gewählte Ansatz für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu beanstanden (vgl. hierzu bereits Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 83; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b cc (2) (d) (bb)).

  • BGH, 03.08.2021 - VIII ZR 88/20

    Sachverständigengutachten trotz Mietspiegels?

    Diese Frage sowie sämtliche damit einhergehenden Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung sind mit dem Urteil des Senats vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76; bestätigt durch die nachfolgenden Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, WuM 2021, 442; vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, juris) geklärt, weshalb die Voraussetzungen für die Zulassung einer Revision nicht mehr vorliegen.

    aa) Ähnlich wie in dem Fall, der dem Senatsurteil vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, aaO Rn. 15) zugrunde lag, hat das Amtsgericht hier offengelassen, ob der Berliner Mietspiegel 2017 die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels (§ 558d BGB) erfüllt, diesem aber jedenfalls die einem einfachen Mietspiegel (§ 558c BGB) zukommende Indizwirkung beigemessen und ihn als "Grundlage einer Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO" herangezogen.

    Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die betreffenden Erwägungen im Senatsurteil vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 16-23) Bezug genommen.

    aa) Wie der Senat mit - nach der Verkündung der angefochtenen Entscheidung ergangenem - Urteil vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76) entschieden und durch Urteile vom 28. April 2021 (VIII ZR 22/20, WuM 2021, 442) sowie vom 26. Mai 2021 (VIII ZR 93/20, juris) bestätigt hat, sind die Gerichte grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält.

    Zur Begründung im Einzelnen wird auf die diesbezüglichen Erwägungen in den genannten Senatsurteilen (vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 24-45 und 50-58; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO Rn. 13-27; vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, aaO Rn. 22-36) verwiesen, denen ebenfalls Fälle zugrunde lagen, in denen das Berufungsgericht die ortsübliche Vergleichsmiete nicht anhand des jeweils einschlägigen Berliner Mietspiegels 2017, sondern auf der Grundlage eines auf Antrag des Vermieters eingeholten Sachverständigengutachtens bestimmt hat.

    Insoweit kann auf die Ausführungen im Senatsurteil vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, aaO Rn. 49) verwiesen werden.

    (2) Dieser Umstand hat die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete hier aber - ebenso wie im Verfahren VIII ZR 123/20 - nicht zum Nachteil der Beklagten beeinflusst.

    Die Außerachtlassung von drei der insgesamt 16 in den Blick genommenen Vergleichswohnungen führte vorliegend auch nicht etwa dazu, dass die vom Sachverständigen ausgewertete Datengrundlage für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht (mehr) ausreichte (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 80).

    (1) Kommt das Gericht einem von der Partei rechtzeitig gestellten, nicht rechtsmissbräuchlichen Antrag auf Erläuterung des Gutachtens nicht nach, liegt darin zwar jedenfalls dann ein Verstoß gegen das Verfahrensgrundrecht des Art. 103 Abs. 1 GG, wenn es den Antrag völlig übergeht oder ihm allein deshalb nicht folgt, weil das Gutachten ihm überzeugend und nicht weiter erörterungsbedürftig erscheint (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfG, NJW 1998, 2273 f.; NJW 2012, 1346 Rn. 15; NZS 2018, 859 Rn. 4; Senatsurteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 60 f.; vgl. auch BGH, Beschlüsse vom 21. Februar 2017 - VI ZR 314/15, NJW-RR 2017, 762 Rn. 3; vom 14. November 2017 - VIII ZR 101/17, NJW 2018, 1171 Rn. 8 ff.; vom 10. Juli 2018 - VI ZR 580/15, NJW 2018, 3097 Rn. 8).

    (a) Der Subsidiaritätsgrundsatz fordert, dass ein Beteiligter über das Gebot der Erschöpfung des Rechtswegs im engeren Sinne hinaus alle nach Lage der Sache zur Verfügung stehenden prozessualen Möglichkeiten ergreifen muss, um eine Korrektur der geltend gemachten Grundrechtsverletzung zu erwirken oder eine solche zu verhindern (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 285/09, WuM 2011, 178 Rn. 10; vom 14. Juni 2018 - III ZR 54/17, BGHZ 219, 77 Rn. 37; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 67; Beschlüsse vom 28. März 2019 - IX ZR 147/18, ZInsO 2019, 1026 Rn. 4; vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, NJW 2020, 1740 Rn. 15; jeweils mwN).

    Die Revision verkennt bereits im Ausgangspunkt, dass das Berufungsgericht - anders als in den Fällen, die den von ihr herangezogenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zugrunde lagen (Urteil vom 23. November 2006 - III ZR 65/06, NJW-RR 2007, 357 Rn. 14, und Beschluss vom 25. April 2018 - VII ZR 299/14, BauR 2018, 1317 Rn. 14 f.) - ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeholt und sich insofern keine eigene Sachkunde angemaßt hat (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 69).

    Denn die Beurteilung der Einwendungen der Beklagten erforderte kein spezielles Fachwissen, sondern allein die dem Tatrichter obliegende Überprüfung, ob sich der Sachverständige bei der Erstellung des Gutachtens an die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung herausgebildeten Grundsätze gehalten hat, von der richtigen Tatsachengrundlage ausgegangen ist und aus den getroffenen Feststellungen Schlussfolgerungen gezogen hat, auf die der Tatrichter seine Überzeugungsbildung ohne Rechtsfehler stützen durfte (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 70 f.).

    (1) Die tatrichterliche Würdigung kann vom Revisionsgericht regelmäßig nur darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche tatsächliche Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 148/17, NJW-RR 2018, 1012 Rn. 15; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 77; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, WuM 2021, 442 Rn. 35; vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, juris Rn. 44).

    Dass zum anderen die größere Breite der Datengrundlage eines Mietspiegels nicht dazu führt, dass dieser einem Sachverständigengutachten überlegen wäre, hat der Senat ebenfalls schon entschieden (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 50 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO Rn. 27; vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, aaO Rn. 36).

    Auch dass das Berufungsgericht berechtigt war, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Sachverständigengutachten einzuholen, anstatt diese mithilfe der dem Berliner Mietspiegel 2017 beigefügten Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung vorzunehmen, entspricht der Rechtsprechung des Senats (grundlegend Urteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 37-54).

    Schließlich hat der Senat die vom Sachverständigen angewandte Vergleichswertmethode unter der - hier von ihm beachteten - Prämisse, dass die qualitativen Unterschiede der Vergleichsobjekte zu dem Bewertungsobjekt durch Zu- und Abschläge berücksichtigt werden, bereits mehrfach gebilligt (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 80; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 58, und VIII ZR 82/18, juris Rn. 16; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, NJW 2010, 149 Rn. 12).

    Abgesehen davon, dass weder § 313 Abs. 3 ZPO noch Art. 103 Abs. 1 GG eine ausdrückliche Befassung mit sämtlichem Vorbringen der Parteien in den Entscheidungsgründen eines Urteils verlangen (Senatsurteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 75; vgl. zu Art. 103 Abs. 1 GG BVerfG, NVwZ 2016, 1475 Rn. 14; BVerfG, Beschluss vom 28. Oktober 2019 - 2 BvR 1813/18, juris Rn. 16 mwN), sind die nach Meinung der Revision übergangenen Einwände ersichtlich unbegründet und deshalb auch von vornherein nicht geeignet, einen entscheidungserheblichen Gehörsverstoß oder sonst revisionsrechtlich beachtliche Rechtsfehler in der Beweiswürdigung des Berufungsgerichts zu begründen.

  • BGH, 28.04.2021 - VIII ZR 22/20

    Sachverständigengutachten trotz Mietspiegels mit Mietspannen

    Das gilt bei solchen Mietspiegeln nicht nur in den Fällen, in denen zwischen den Parteien Streit über die Voraussetzungen für das Eingreifen beziehungsweise die Reichweite einer dem Mietspiegel gegebenenfalls zukommenden Vermutungs- oder Indizwirkung herrscht, sondern unabhängig davon in der Regel auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete unstreitig innerhalb der für das einschlägige Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt und deshalb lediglich die Einordnung der konkreten Einzelvergleichsmiete in diese Spanne einer Klärung bedarf (im Anschluss an Senatsurteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 24 ff.).

    Wie der Senat mit - nach der Verkündung der angefochtenen Entscheidung ergangenem - Urteil vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76) entschieden hat, sind die Gerichte grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält.

    Das gilt bei solchen Mietspiegeln nicht nur in den Fällen, in denen zwischen den Parteien Streit über die Voraussetzungen für das Eingreifen beziehungsweise die Reichweite einer dem Mietspiegel gegebenenfalls zukommenden Vermutungs- oder Indizwirkung herrscht, sondern unabhängig davon in der Regel auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete unstreitig innerhalb der für das einschlägige Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt und deshalb lediglich die Einordnung der konkreten Einzelvergleichsmiete in diese Spanne einer Klärung bedarf (Senatsurteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 24 ff.).

    (a) Nach ständiger Rechtsprechung darf die ortsübliche Vergleichsmiete im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13; vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 21; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 29; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 26).

    Dabei hat das Gericht - wie der Senat mit dem bereits zitierten Urteil vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, aaO Rn. 27 ff.) entschieden hat - in dem Fall, dass der (beweisbelastete) Vermieter die Qualifizierung des einschlägigen Mietspiegels im Sinne des § 558d Abs. 1 BGB hinreichend bestreitet, die Wahl, ob es sich seine richterliche Überzeugung von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Einholung eines - vom Vermieter angebotenen - Sachverständigengutachtens verschafft oder zunächst Beweis über die Frage der Erstellung des Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erhebt, um festzustellen, ob die Voraussetzungen für das Eingreifen der gesetzlichen Vermutung (§ 292 ZPO) des § 558d Abs. 3 BGB vorliegen (vgl. Senatsurteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO Rn. 15).

    Die (mögliche) Qualifizierung des Mietspiegels erstreckt sich ausschließlich auf die in der Mietspiegeltabelle ausgewiesenen Spannenwerte (Senatsurteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 31, zu demselben Mietspiegel [Mietspiegel Ziffer 10, Seite 13]; vgl. auch Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 a; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 25).

    (b) Ungeachtet dessen, dass dem Berliner Mietspiegel 2017 eine solche Indizwirkung grundsätzlich zukommt (vgl. Senatsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO Rn. 101 ff.; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 34 ff.) und die - gegen die Erstellung dieses Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen gerichteten - Einwendungen der Klägerin entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht geeignet sind, diese Indizwirkung infrage zu stellen (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 35), war das Berufungsgericht jedoch nicht gehalten, seine Überzeugung von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Beachtung der Indizwirkung des Mietspiegels zu bilden.

    Zum einen sind die Gerichte nicht verpflichtet, ihre Überzeugungsbildung auf - unstreitige oder festgestellte - Indizien, die einen Schluss auf die Haupttatsache zulassen, zu stützen und von der Erhebung des von der beweisbelasteten Partei zum Nachweis der Haupttatsache angebotenen Beweises abzusehen (Senatsurteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 38 mwN).

    Zum anderen erstreckt sich die dem Berliner Mietspiegel 2017 zukommende Indizwirkung aufgrund seiner besonderen Gestaltung als Tabellenspiegel mit einer - auf eine bloße Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ausgerichteten - Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nur auf die Daten, die in die Erstellung der Mietspiegelfelder eingeflossen sind (Senatsurteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 39 ff., zu demselben Mietspiegel).

    Greift die mit einem qualifizierten Mietspiegel einhergehende Vermutungswirkung oder die einem einfachen Mietspiegel zukommende Indizwirkung ein oder ist ein Rückgriff darauf - wie hier - mangels diesbezüglicher Beweisbedürftigkeit nicht veranlasst, wäre das Gericht zwar berechtigt, die gebotene Spanneneinordnung anhand einer - sich als Grundlage für eine Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO grundsätzlich eignenden - Orientierungshilfe vorzunehmen, die der Mietspiegel hierfür bereitstellt (Senatsurteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 42, zu demselben Mitspiegel).

    Denn nach § 287 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 ZPO steht es im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, ob es die beantragte Beweisaufnahme (hier Einholung eines Sachverständigengutachtens) durchführt oder sich - in Abweichung von dem Gebot der Erschöpfung der Beweisanträge (vgl. BGH, Urteil vom 9. Oktober 1990 - VI ZR 291/89, NJW 1991, 1412 unter II 1 a) - mit einer Schätzung begnügt (Senatsurteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 43).

    Auch unter Berücksichtigung des aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip nach Art. 20 Abs. 3 GG abgeleiteten Gebots zur fairen Verfahrensgestaltung ergibt sich nichts anderes (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 55 ff.).

    (4) Entgegen der Auffassung der Revision führt auch die größere Breite der Datengrundlage eines Mietspiegels allein nicht dazu, dass dieser einem Sachverständigengutachten überlegen wäre (Senatsurteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 50 f.; vgl. auch Senatsurteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 25 f.).

    Das gilt insbesondere, wenn sich die breite Datengrundlage des Mietspiegels - wie hier - ausschließlich auf die in Tabellenform ausgewiesenen Mietspiegelfelder bezieht und im Streitfall nur die konkrete Einordnung in die Mietspiegelspanne, derentwegen der Mietspiegel lediglich eine Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ermöglicht, einer Beweiserhebung bedarf (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 52).

    (1) Die tatrichterliche Würdigung kann vom Revisionsgericht regelmäßig nur darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche tatsächliche Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 77; vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 148/17, NJW-RR 2018, 1012 Rn. 15; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; jeweils mwN).

    (aa) Der Tatrichter muss bei seiner Überzeugungsbildung zwar beachten, ob die in einem Sachverständigengutachten getroffenen Feststellungen auf einer belastbaren Grundlage - hier auf einer ausreichend großen, repräsentativen Stichprobe vergleichbarer Wohnungen (vgl. Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 18) - beruhen und daraus schlüssige und überzeugende Schlussfolgerungen gezogen werden (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 50 mwN).

    (bb) Nach diesem Maßstab ist der vom Berufungsgericht gewählte Ansatz für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu beanstanden (vgl. hierzu bereits Senatsurteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 83).

  • BGH, 29.09.2021 - VIII ZR 226/19

    (Keine) ordnungsgemäße Nachbesserung durch Softwareupdate im VW-Abgasskandal -

    a) Der Subsidiaritätsgrundsatz fordert, dass ein Beteiligter über das Gebot der Erschöpfung des Rechtswegs im engeren Sinne hinaus alle nach Lage der Sache zur Verfügung stehenden prozessualen Möglichkeiten ergreifen muss, um eine Korrektur der geltend gemachten Grundrechtsverletzung zu erwirken oder eine solche zu verhindern (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 285/09, WuM 2011, 178 Rn. 10; vom 14. Juni 2018 - III ZR 54/17, BGHZ 219, 77 Rn. 37; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 67; Beschlüsse vom 28. März 2019 - IX ZR 147/18, ZInsO 2019, 1026 Rn. 4; vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, NJW 2020, 1740 Rn. 15; jeweils mwN).
  • BGH, 14.09.2021 - VI ZB 30/19

    Subsidiaritätsgrundsatz gilt auch im NZB- und Revisionsverfahren!

    a) Der Subsidiaritätsgrundsatz fordert, dass ein Beteiligter über das Gebot der Erschöpfung des Rechtswegs im engeren Sinne hinaus alle nach Lage der Sache zur Verfügung stehenden prozessualen Möglichkeiten ergreifen muss, um eine Korrektur der geltend gemachten Grundrechtsverletzung zu erwirken oder eine solche zu verhindern (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 285/09, WuM 2011, 178 Rn. 10; vom 14. Juni 2018 - III ZR 54/17, BGHZ 219, 77 Rn. 37; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 67; Beschlüsse vom 28. März 2019 - IX ZR 147/18, ZInsO 2019, 1026 Rn. 4; vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, NJW 2020, 1740 Rn. 15; jeweils mwN).
  • BGH, 28.09.2021 - VI ZR 946/20

    Wann beruht eine Entscheidung auf der Verletzung rechtlichen Gehörs?

    Diese Würdigung entspricht dem in § 295 ZPO zum Ausdruck kommenden Rechtsgedanken, nach dessen Inhalt eine Partei eine Gehörsverletzung nicht mehr rügen kann, wenn sie die ihr nach Erkennen des Verstoßes verbliebene Möglichkeit zu einer Äußerung nicht genutzt hat (vgl. Senat, Beschluss vom 21. Januar 2020 - VI ZR 410/17, NJW-RR 2020, 312 unter 1.a.; BGH, Urteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 67; jeweils mwN).
  • BAG, 15.07.2021 - 6 AZR 207/20

    Vergütung von Umkleidezeiten eines Zugbegleiters - Tarifauslegung

    (bb) Die Beweisaufnahme über die Haupttatsache kann entbehrlich sein, wenn Indizien, die unstreitig oder erwiesen sind, den Schluss auf die Haupttatsache zulassen (BGH 18. November 2020 - VIII ZR 123/20 - Rn. 38) , wenn nicht gegenteilige Indizien dargelegt oder ersichtlich sind oder der Prozessgegner nicht seinerseits Gegenbeweis anbietet (BGH 9. Juli 2007 - II ZR 222/06 - Rn. 2) .
  • AG Berlin-Neukölln, 05.01.2021 - 13 C 43/21

    Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet?

    Damit entfaltet der Berliner Mietspiegel 2021 auch im Umfang der danach festgelegten Orientierungsrichtlinien zumindest die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels (vgl. BGH, Urteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20 -, zum Berliner Mietspiegel 2017).
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