Volltextveröffentlichungen (5)

• Deutsches Notarinstitut

  BGB § 313 S. 1
  Beurkundungspflicht eines Immobilien-Anlagevermittlungsvertrags

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  BGB § 313 Satz 1
  Beurkundungsbedürftigkeit des den Erwerb oder die Veräußerung eines Grundstücks vorbereitenden Vertrages

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• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• Wolters Kluwer (Leitsatz)

  Vorbereitungen - Vorverhandlungen - Schriftzwang - Schriftformerfordernis - Grundstückserwerb - Veräußerung - Notarielle Beurkundung - Wirtschaftlicher Druck

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Gilt die notarielle Beurkundungspflicht auch für Vermittlungsverträge? (IBR 1990, 26)

Papierfundstellen

• NJW 1990, 390
• NJW-RR 1990, 207 (Ls.)
• MDR 1990, 435
• DNotZ 1990, 651
• WM 1989, 1692
• DB 1990, 523

Wird zitiert von ... (15)Neu Zitiert selbst (13)

• BGH, 02.07.1986 - IVa ZR 102/85

  Formbedürftigkeit einer Reservierungsgebühr

  Auszug aus BGH, 19.09.1989 - XI ZR 10/89

  - IV ZR 1155/68, WM 1971, 190, vom 25. April 1973 - IV ZR 80/72, WM 1973, 816, vom 3. November 1978 - V ZR 30/77, WM 1979, 162, vom 6. Februar 1980 - IV ZR 141/78, WM 1980, 742, 743, vom 12. Juli 1984 - IX ZR 127/83, VersR 1984, 946 und vom 2. Juli 1986, WM 1986, 1438 ; vgl. weiter BGHZ 89, 41, 47; 103, 235, 239; a.A. zumindest für die Fälle der wirtschaftlichen Bindung durch Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Maklerprovision Schwerdtner, Maklerrecht 3. Aufl. Rdn. 31 ff.; Tempel, Materielles Recht im Zivilprozeß S. 296; Westerhoff AcP 184, 1984, 341, 364 ff.; vgl. dazu auch Hagen DNotZ 1984, 267, 270 f.).

  Der Senat verkennt dabei nicht, daß sich bei dieser analogen Anwendung des § 313 Satz 1 BGB auf Fälle der vorliegenden Art nach den Umständen des Einzelfalles Zweifel ergeben können, ob der zu beurteilende Vertrag in seiner Beziehung zu einem angestrebten Vertrag über den Erwerb oder die Veräußerung von Grundstücken einem Maklervertrag entspricht, in dem eine erfolgsunabhängige Provision vereinbart ist, und daß auch Unsicherheiten in der Frage bestehen können, ob die vereinbarte Zahlung eine Höhe erreicht, die nach den Besonderheiten des Falles zu einem mittelbaren Zwang zum Abschluß eines Vertrages über den Erwerb oder die Veräußerung von Grundstücken führen kann (vgl. dazu BGH, Urteil vom 2. Juli 1986 - IVa ZR 102/85, WM 1986, 1438, 1439).

• BGH, 30.10.1970 - IV ZR 1176/68

  Vorvertrag zum Grundstückskaufvertrag - Verpflichtung zur Leistung von Zahlungen …

  Auszug aus BGH, 19.09.1989 - XI ZR 10/89

  Dies wurde insbesondere bei Verträgen angenommen, in denen für den Fall des Abschlusses oder Nichtabschlusses eines solchen Geschäfts eine Vertragsstrafe, der Verfall einer Kaufpreisanzahlung oder eine erfolgsunabhängige Maklerprovision versprochen wurde (vgl. BGH, Urteile vom 1. Juli 1970 - IV ZR 1178/68, WM 1970, 1224, 1225, vom 30. Oktober 1970 - IV ZR 1176/68, WM 1970, 1517, 1518, vom 18. Dezember 1970.
• BGH, 25.03.1983 - V ZR 268/81

  Rechtsfolgen der irrtümlichen Falschbezeichnung bei einem Grundstückskaufvertrag

  Auszug aus BGH, 19.09.1989 - XI ZR 10/89

  Die Formvorschrift bezweckt u.a., Veräußerer und Erwerber vor übereilten Verträgen zu bewahren, sie auf die Wichtigkeit des Geschäfts hinzuweisen und ihnen die Möglichkeit rechtskundiger Belehrung und Beratung zu eröffnen (BGHZ 87, 150, 153).

 
• BGH, 03.11.1978 - V ZR 30/77

  Formbedürftigkeit einer Verfallklausel

  Auszug aus BGH, 19.09.1989 - XI ZR 10/89

  - IV ZR 1155/68, WM 1971, 190, vom 25. April 1973 - IV ZR 80/72, WM 1973, 816, vom 3. November 1978 - V ZR 30/77, WM 1979, 162, vom 6. Februar 1980 - IV ZR 141/78, WM 1980, 742, 743, vom 12. Juli 1984 - IX ZR 127/83, VersR 1984, 946 und vom 2. Juli 1986, WM 1986, 1438 ; vgl. weiter BGHZ 89, 41, 47; 103, 235, 239; a.A. zumindest für die Fälle der wirtschaftlichen Bindung durch Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Maklerprovision Schwerdtner, Maklerrecht 3. Aufl. Rdn. 31 ff.; Tempel, Materielles Recht im Zivilprozeß S. 296; Westerhoff AcP 184, 1984, 341, 364 ff.; vgl. dazu auch Hagen DNotZ 1984, 267, 270 f.).
• BGH, 12.07.1984 - IX ZR 127/83

  Rechtsfolgen der Verletzung der Parteiöffentlichkeit

  Auszug aus BGH, 19.09.1989 - XI ZR 10/89

  - IV ZR 1155/68, WM 1971, 190, vom 25. April 1973 - IV ZR 80/72, WM 1973, 816, vom 3. November 1978 - V ZR 30/77, WM 1979, 162, vom 6. Februar 1980 - IV ZR 141/78, WM 1980, 742, 743, vom 12. Juli 1984 - IX ZR 127/83, VersR 1984, 946 und vom 2. Juli 1986, WM 1986, 1438 ; vgl. weiter BGHZ 89, 41, 47; 103, 235, 239; a.A. zumindest für die Fälle der wirtschaftlichen Bindung durch Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Maklerprovision Schwerdtner, Maklerrecht 3. Aufl. Rdn. 31 ff.; Tempel, Materielles Recht im Zivilprozeß S. 296; Westerhoff AcP 184, 1984, 341, 364 ff.; vgl. dazu auch Hagen DNotZ 1984, 267, 270 f.).
• BGH, 06.12.1979 - VII ZR 313/78

  Formbedürftigkeit eines Bauvertrages

  Auszug aus BGH, 19.09.1989 - XI ZR 10/89

  Der Schutzzweck des § 313 Satz 1 BGB erfordert nicht, diese Vorschrift immer schon dann analog anzuwenden, wenn sich aus einem Vertrag, der im Hinblick auf ein formbedürftiges Grundstücksgeschäft geschlossen wird, ein wirtschaftlicher Druck ergeben kann, dieses Geschäft später auch tatsächlich einzugehen (vgl. BGHZ 76, 43, 46; vgl. auch BGH, Urteil vom 25. Februar 1987 - IVa ZR 263/85, WM 1987, 693, 694).
• BGH, 18.12.1970 - IV ZR 1155/68

  Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision - Vertragsstrafe wegen Nichterfüllung …

  Auszug aus BGH, 19.09.1989 - XI ZR 10/89

  - IV ZR 1155/68, WM 1971, 190, vom 25. April 1973 - IV ZR 80/72, WM 1973, 816, vom 3. November 1978 - V ZR 30/77, WM 1979, 162, vom 6. Februar 1980 - IV ZR 141/78, WM 1980, 742, 743, vom 12. Juli 1984 - IX ZR 127/83, VersR 1984, 946 und vom 2. Juli 1986, WM 1986, 1438 ; vgl. weiter BGHZ 89, 41, 47; 103, 235, 239; a.A. zumindest für die Fälle der wirtschaftlichen Bindung durch Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Maklerprovision Schwerdtner, Maklerrecht 3. Aufl. Rdn. 31 ff.; Tempel, Materielles Recht im Zivilprozeß S. 296; Westerhoff AcP 184, 1984, 341, 364 ff.; vgl. dazu auch Hagen DNotZ 1984, 267, 270 f.).
• BGH, 11.11.1983 - V ZR 211/82

  Verpflichtung zur Abtretung eines Auflassungsanspruchs

  Auszug aus BGH, 19.09.1989 - XI ZR 10/89

  - IV ZR 1155/68, WM 1971, 190, vom 25. April 1973 - IV ZR 80/72, WM 1973, 816, vom 3. November 1978 - V ZR 30/77, WM 1979, 162, vom 6. Februar 1980 - IV ZR 141/78, WM 1980, 742, 743, vom 12. Juli 1984 - IX ZR 127/83, VersR 1984, 946 und vom 2. Juli 1986, WM 1986, 1438 ; vgl. weiter BGHZ 89, 41, 47; 103, 235, 239; a.A. zumindest für die Fälle der wirtschaftlichen Bindung durch Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Maklerprovision Schwerdtner, Maklerrecht 3. Aufl. Rdn. 31 ff.; Tempel, Materielles Recht im Zivilprozeß S. 296; Westerhoff AcP 184, 1984, 341, 364 ff.; vgl. dazu auch Hagen DNotZ 1984, 267, 270 f.).
• BGH, 01.07.1970 - IV ZR 1178/68

  Form von Maklerverträgen mit Verkaufsverpflichtung

  Auszug aus BGH, 19.09.1989 - XI ZR 10/89

  Dies wurde insbesondere bei Verträgen angenommen, in denen für den Fall des Abschlusses oder Nichtabschlusses eines solchen Geschäfts eine Vertragsstrafe, der Verfall einer Kaufpreisanzahlung oder eine erfolgsunabhängige Maklerprovision versprochen wurde (vgl. BGH, Urteile vom 1. Juli 1970 - IV ZR 1178/68, WM 1970, 1224, 1225, vom 30. Oktober 1970 - IV ZR 1176/68, WM 1970, 1517, 1518, vom 18. Dezember 1970.
• BGH, 06.02.1980 - IV ZR 141/78

  Zur Beurkundungspflicht eines Maklervertrags

  Auszug aus BGH, 19.09.1989 - XI ZR 10/89

  - IV ZR 1155/68, WM 1971, 190, vom 25. April 1973 - IV ZR 80/72, WM 1973, 816, vom 3. November 1978 - V ZR 30/77, WM 1979, 162, vom 6. Februar 1980 - IV ZR 141/78, WM 1980, 742, 743, vom 12. Juli 1984 - IX ZR 127/83, VersR 1984, 946 und vom 2. Juli 1986, WM 1986, 1438 ; vgl. weiter BGHZ 89, 41, 47; 103, 235, 239; a.A. zumindest für die Fälle der wirtschaftlichen Bindung durch Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Maklerprovision Schwerdtner, Maklerrecht 3. Aufl. Rdn. 31 ff.; Tempel, Materielles Recht im Zivilprozeß S. 296; Westerhoff AcP 184, 1984, 341, 364 ff.; vgl. dazu auch Hagen DNotZ 1984, 267, 270 f.).
• BGH, 25.04.1973 - IV ZR 80/72

  Immobilienmakler-Kein Honorar f. Makler bei Ausschluss durch not. beurk.Vertrag
• BGH, 25.02.1987 - IVa ZR 263/85

  Beurkundungsbedürftigkeit eines Geschäftsbesorgungsvertrages
• BGH, 10.02.1988 - IVa ZR 268/86

  Beurkundungsbedürftigkeit einer Reservierungsvereinbarung

• BGH, 25.01.2008 - V ZR 118/07

  Verjährung von gesetzlichen Ansprüchen

  Es reicht vielmehr aus, wenn der Vertrag Regelungen enthält, welche an die Nichtveräußerung oder den Nichterwerb des Grundeigentums wesentliche wirtschaftliche Nachteile knüpfen, die mittelbar zur Veräußerung oder zum Erwerb des Grundeigentums zwingen (BGHZ 76, 43, 47;… BGH, Urt. v. 1. Juli 1970, IV ZR 1178/68, NJW 1970, 1915, 1916; Urt. v. 19. September 1989, XI ZR 10/89, NJW 1990, 390, 391;… Palandt/Grüneberg, aaO, § 311b Rdn.13;… PWW/Medicus, aaO, § 311b Rdn. 5).
• BGH, 20.12.2005 - XI ZR 66/05

  Beschwer durch ein Grundurteil; Verjährung der Ansprüche des Darlehensgebers auf …

  Formbedürftig können allerdings auch mit Dritten geschlossene Verträge sein, von denen ein unangemessener, die Entschließungsfreiheit erheblich beeinträchtigender Druck zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrags ausgeht (BGHZ 76, 43, 46; BGH, Urteile vom 18. Dezember 1970 - VI ZR 1155/68, WM 1971, 190, 191, vom 3. November 1978 - V ZR 30/77, WM 1979, 162, vom 6. Februar 1980 - IV ZR 141/78, WM 1980, 742, 743 und vom 2. Juli 1986 - IVa ZR 102/85, WM 1986, 1438), weil sie einem Vertragsteil für den Fall, dass der Grundstückskaufvertrag nicht zustande kommt, erhebliche finanzielle Nachteile, z.B. die Zahlung einer Vertragsstrafe, einer erfolgsunabhängigen Maklerprovision oder den Verfall einer Kaufpreisanzahlung, auferlegen (BGHZ 103, 235, 239; BGH, Urteile vom 24. Juni 1981 - IVa ZR 159/80, WM 1981, 993, vom 19. September 1985 - IX ZR 138/84, WM 1985, 1425 und vom 25. Februar 1987 - IVa ZR 263/85, WM 1987, 693, 694; Senat, Urteil vom 19. September 1989 - XI ZR 10/89, WM 1989, 1692 f.).
• LG Frankfurt/Main, 21.12.2017 - 7 O 280/17

  Formbedürftigkeit einer Recervierungsvereinbarung

  Formbedürftig sind in diesem Zusammenhang aber auch solche Vereinbarungen, die für den Fall der Nichtveräußerung oder des Nichterwerbs ins Gewicht fallende wirtschaftliche Nachteile vorsehen und so einen Druck bzw. Zwang zu Veräußerung oder zum Erwerb begründen (…vgl. BGH, Urt. v. 06.12.1979 - VII ZR 313/78 = NJW 1980, 829 m.w.N.; Urt. v. 19.09.1989 - XI ZR 10/89 = NJW 1990; 390 m.w.N.;… Urt. v. 25.01.2008 - V ZR 118/07 = NJW-RR 2008, 824 m.w.N.).

 
• BGH, 09.07.1992 - IX ZR 209/91

  Beurkundungszwang für Treuhandverträge bei Bauherrenmodell

  Jedoch sind nach dem Schutzzweck des § 313 S. 1 BGB schon alle Vereinbarungen formbedürftig, die für den Fall der Nichtveräußerung oder des Nichterwerbs eines bestimmten Grundstücks selbst ins Gewicht fallende wirtschaftliche Nachteile vorsehen und so mittelbar einen Zwang zur Veräußerung oder zum Erwerb begründen (…BGH, Urt. v. 30. Oktober 1970 - IV ZR 1176/68, NJW 1971, 93, 94; v. 3. November 1978 - V ZR 30/77, NJW 1979, 307, 308; v. 2. Juli 1986 - IVa ZR 102/85, NJW 1987, 54; v. 19. September 1989 - XI ZR 10/89, NJW 1990, 390, 391 m.w.N.; Senatsurt. v. 12. Juli 1984 - IX ZR 127/83, VersR 1984, 946; Hagen DNotZ 1984, 267, 270 ff; vgl. auch BGHZ 76, 43, 46 f; 103, 235, 239).
• OLG Saarbrücken, 28.07.2016 - 4 U 14/15

  Honorarvereinbarung für die Übertragung einer Grundstücksankaufsoption: …

  In Abgrenzung zu diesen Konstellationen hat der Bundesgerichtshof indes klargestellt, dass solche Vereinbarungen grundsätzlich nicht formbedürftig sind, die nur zur Vorbereitung eines Vertrages über den Erwerb oder die Veräußerung von Grundstücken dienen, auch wenn mit ihnen wirtschaftliche Belastungen verbunden sind, die nutzlos werden, wenn es nicht zu dem beabsichtigten Geschäft kommt (BGH, Urteil vom 19.9.1989 - XI ZR 10/89, bei Juris Rn. 7).

  Der Schutzzweck des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB erfordert es nicht, die Vorschrift immer schon dann analog anzuwenden, wenn sich aus einem Vertrag, der im Hinblick auf ein formbedürftiges Grundstücksgeschäft geschlossen wird, ein wirtschaftlicher Druck ergeben kann, dieses Geschäft später auch tatsächlich einzugehen (BGH, Urteil vom 19.9.1989 - XI ZR 10/89, bei Juris Rn. 7 unter Hinweis auf BGH…, Urteil vom 6.12.1979 - VII ZR 313/78, bei Juris Rn. 12 ff.;… Urteil vom 25.2.1987 - IVa ZR 263/85, bei Juris Rn. 17 ff.).

  Nicht jedes Geschäft, dessen wirtschaftliche Folgen die Entschließungsfreiheit hinsichtlich des Abschlusses eines Vertrages über den Erwerb oder die Veräußerung von Grundstücken (mittelbar) erheblich beeinträchtigen können, ist dem Formzwang des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB unterworfen (BGH, Urteil vom 19.9.1989 - XI ZR 10/89, bei Juris Rn. 7;… JurisPK BGB/Ludwig, 7. Aufl., § 311b Rn. 112).

• BGH, 22.09.1992 - III ZR 100/91

  Beurkundungspflicht bei Verpflichtung zum Grundstückserwerb in der …

  Dies ist insbesondere bei Verträgen angenommen worden, in denen für den Fall des Abschlusses oder Nichtabschlusses eines solchen Geschäfts eine Vertragsstrafe, der Verfall einer Kaufpreisanzahlung oder eine erfolgsunabhängige Maklerprovision versprochen worden war (Urteil vom 19. September 1989 - XI ZR 10/89 - BGHR BGB § 313 Satz 1 - Vermittlungsprovision 1 = NJW 1990, 390, 391 m.w.N.;… ferner Urteil vom 4. Oktober 1989 - IVa ZR 250/88 - BGHR BGB § 313 - Maklerprovision 4 m.w.N.;… Urteil vom 6. Dezember 1991 - V ZR 311/89 - BGHR BGB vor § 1/Verschulden bei Vertragsschluß - Vertrauensschutz 3 und § 313 Satz 1 - Schutzzweck 1, zum Abdruck in BGHZ vorgesehen).

  Jedoch ist nicht jedes Geschäft, dessen wirtschaftliche Folgen die Entschließungsfreiheit hinsichtlich des Abschlusses eines Vertrages über den Erwerb oder die Veräußerung von Grundstücken (mittelbar) erheblich beeinträchtigen könnten, dem Formzwang des § 313 Satz 1 BGB unterworfen (BGHZ 76, 43, 46; 103, 235, 239; BGH, Urteil vom 19. September 1989 aaO).

• BGH, 28.02.2002 - VII ZR 434/99

  Beurkundungsbedürftigkeit eines Bauvertrages

  a) Verträge, die keine unmittelbare Verpflichtung zur Veräußerung oder zum Erwerb eines Grundstücks zum Inhalt haben, sind in entsprechender Anwendung des § 313 Satz 1 BGB formbedürftig, wenn die Veräußerung oder der Erwerb eines Grundstücks mittelbar durch die Vereinbarung von Nachteilen erzwungen wird (vgl. st.Rspr.: BGH, Urteil vom 1. Juli 1970 - IV ZR 1178/68, NJW 1970, 1915; Urteil vom 18. Dezember 1970 - IV ZR 1155/68, NJW 1971, 557; Urteil vom 19. September 1989 - XI ZR 10/89, NJW 1990, 390 = DNotZ 1990, 651; Urteil vom 18. März 1993 - VII ZR 176/92, BauR 1993, 490).
• OLG Brandenburg, 30.03.2011 - 3 U 131/10

  Immobilienverkauf: Formbedürftigkeit einer Vollmacht

  Insoweit reicht allerdings nicht jede wirtschaftliche Belastung aus, die mit dem Widerruf verknüpft wäre oder sich aufgrund des Widerrufs als nutzlos erwiese (vgl. etwa BGH, NJW 1990, S. 390).
• OLG Brandenburg, 21.03.2002 - 8 U 66/01

  Formbedürftigkeit nach § 311b Abs. 1 BGB

  Veräußerer und Erwerber eines Grundstücks vor übereilten Verträgen zu bewahren, sie auf die Bedeutung des Geschäfts hinzuweisen und ihnen die Möglichkeit rechtskundiger Beratung und Belehrung zu eröffnen (vgl. BGH NJW 1990, 390, 391 m.w.N.).

  Formbedürftig sind nach dem Schutzzweck des § 313 Satz 1 BGB aber auch solche Vereinbarungen, die - ohne dass sie die Veräußerung oder den Erwerb eines Grundstücks selbst zum Gegenstand haben - einen mittelbaren Zwang zur Übereignung eines Grundstücks herbeiführen (st. Rechtsprechung, vgl. BGH NJW 1970, 1915, 1916; NJW 1980, 829; NJW 1990, 390, 391; NJW 1992, 3237, 3238 m.w.N.).

• OLG Koblenz, 24.10.2017 - 10 U 1249/16

  Kauf vermieteter Immobilie: Vertragsstrafe ist formbedürftig!

  Das gilt auch für das Vertragstrafversprechen (BGH, Urteil vom 06.12.1979 - VII ZR 313/78 - BGHZ 76, 43 = NJW 1980, 829 f.; Urteil vom 19.09.1989 - XI ZR 10/89 - NJW 1990, 391; Urteil vom 25.01.2008 - V ZR 118/07 - NJW-RR 2008, 824; Urteil vom 12.07.1984 - IX ZR 127/83 - …
• BGH, 07.12.1989 - VII ZR 343/88

  Formbedürftigkeit eines Geschäftsbesorgungsvertrages im Bauherrenmodell; …
• OLG Hamburg, 15.02.1991 - 11 U 203/90

  Wann Formfreiheit bei Grundstücksoptionen?
• OLG München, 08.07.1993 - 1 U 7230/92

  Formfreiheit des Beitritt zu einer Immobilien-Fonds Gesellschaft
• OLG Koblenz, 10.05.2017 - 10 U 1249/16

  Vertragsstrafe: Nichtzustandekommen eines Kaufvertrags über ein Grundstück
• OLG Hamm, 30.01.1992 - 22 U 103/91

  Wirksamkeit eines vom Verkäufer einer Eigentumswohnung vor Vertragsabschluß dem …