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   BGH, 17.09.2015 - III ZR 385/14   

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https://dejure.org/2015,26473
BGH, 17.09.2015 - III ZR 385/14 (https://dejure.org/2015,26473)
BGH, Entscheidung vom 17.09.2015 - III ZR 385/14 (https://dejure.org/2015,26473)
BGH, Entscheidung vom 17. September 2015 - III ZR 385/14 (https://dejure.org/2015,26473)
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Volltextveröffentlichungen (20)

  • rechtsprechung-im-internet.de

    § 280 BGB, § 675 BGB
    Haftung des Kapitalanlageberaters bei Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds: Ausreichender Prospekthinweis auf die eingeschränkte Fungibilität der Anteile

  • IWW
  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Hinreichende Darlegung der Veräußerungsrisiken eines geschlossenen Immobilienfonds im Emissionsprospekt

  • zip-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    Zur Aufklärung des Anlegers über eingeschränkte Fungibilität der Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Hinweis auf fehlenden Markt für Veräußerung des Gesellschafteranteils an geschlossenem Immobilienfonds als ausreichende Warnung, Prospekthaftung, Schrottimmobilien

  • zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    BGB § 675
    Ausreichende Prospektaufklärung über eingeschränkte Fungibilität eines Anteils an geschlossenem Immobilienfonds bei Hinweis auf "zur Zeit" fehlenden Zweitmarkt

  • Betriebs-Berater

    Prospekthinweis auf beschränkte Fungibilität einer Fondsbeteiligung

  • rewis.io

    Haftung des Kapitalanlageberaters bei Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds: Ausreichender Prospekthinweis auf die eingeschränkte Fungibilität der Anteile

  • ra.de
  • degruyter.com(kostenpflichtig, erste Seite frei)
  • VersR (via Owlit)(Abodienst, Leitsatz frei)

    BGB § 675
    Hinweis im Emissionsprospekt eines geschlossenen Immobilienfonds auf "zurzeit" nicht vorhandenen Markt für Anteilsveräußerung

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 675
    Hinreichende Darlegung der Veräußerungsrisiken eines geschlossenen Immobilienfonds im Emissionsprospekt

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)
  • Der Betrieb(Abodienst, Leitsatz frei)

    Zur Verletzung der Aufklärungspflicht eines Anlageberaters, falls Emissionsprospekt Hinweise zur eingeschränkten Fungibilität von Fondsanteilen enthält

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (8)

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Geschlossene Immobilienfonds - und der fehlende Sekundärmarkt

  • otto-schmidt.de (Kurzinformation)

    Zur Hinweispflicht in Emissionsprospekten von geschlossenen Immobilienfonds

  • wolterskluwer-online.de (Kurzinformation)

    Anleger muss auf eingeschränkte Verkaufsmöglichkeit von Kommanditbeteiligung an Immobilienfonds hingewiesen werden

  • mahnerfolg.de (Kurzmitteilung)

    Hinweispflicht auf eingeschränkte Veräußerbarkeit von Anteilen an geschlossenem Immobilienfonds

  • Betriebs-Berater (Leitsatz)

    Prospekthinweis auf beschränkte Fungibilität einer Fondsbeteiligung

  • Wolters Kluwer (Kurzinformation)

    Anleger muss auf eingeschränkte Verkaufsmöglichkeit von Kommanditbeteiligung an Immobilienfonds hingewiesen werden

  • degruyter.com(kostenpflichtig, erste Seite frei) (Leitsatz)
  • haufe.de (Kurzinformation)

    Haftung für Emissionsprospekt eines geschlossenen Immobilienfonds

Besprechungen u.ä.

  • Jurion (Entscheidungsbesprechung)

    Anleger muss auf eingeschränkte Verkaufsmöglichkeit von Kommanditbeteiligung an Immobilienfonds hingewiesen werden

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW-RR 2015, 1522
  • ZIP 2015, 1981
  • MDR 2015, 1234
  • VersR 2016, 1317
  • WM 2015, 1935
  • WM 2016, 194
  • BB 2015, 2497
  • BB 2015, 2576
  • DB 2015, 2385
  • NZG 2015, 1275
 
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Wird zitiert von ... (6)Neu Zitiert selbst (14)

  • BGH, 20.06.2013 - III ZR 293/12

    Schadensersatzanspruch wegen fehlerhafter Anlageberatung im Zusammenhang mit der

    Auszug aus BGH, 17.09.2015 - III ZR 385/14
    Die Bedingungen, zu denen ein Anleger auch auf langfristig festgelegtes Geld vorzeitig zurückgreifen kann, sind typischerweise ein wesentliches Element seiner Investitionsentscheidung (Senat, Versäumnisurteil vom 18. Januar 2007 - III ZR 44/06, WM 2007, 542 Rn. 16; Urteile vom 19. November 2009 - III ZR 169/08, juris Rn. 20; vom 20. Juni 2013 - III ZR 293/12, juris Rn. 7 und vom 24. April 2014 - III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075 Rn. 14).

    Die persönliche Aufklärungspflicht des Beraters entfällt, wenn die entsprechende Belehrung in einem Prospekt enthalten ist und der Berater davon ausgehen darf, dass der Kunde diesen gelesen und verstanden hat und gegebenenfalls von sich aus Nachfragen stellt (Senat, Urteile vom 20. Juni 2013 aaO und vom 11. Dezember 2014 - III ZR 365/13, NJW-RR 2015, 732 Rn. 18).

    Für die in diesem Zusammenhang erforderliche Beurteilung, ob ein Prospekt unrichtig oder unvollständig ist, ist auf das Gesamtbild abzustellen, das er dem Anleger unter Berücksichtigung der von diesem zu fordernden sorgfältigen und eingehenden Lektüre vermittelt (Senat, Urteile vom 20. Juni 2013 aaO Rn. 12 und vom 11. Dezember 2014 aaO; BGH, Urteil vom 5. März 2013 - II ZR 252/11, WM 2013, 734 Rn. 14; jeweils mwN).

    Aus diesem Gegensatz zwischen der Veräußerbarkeit als solcher und den praktischen Schwierigkeiten muss der verständige Anleger die einleitende Formulierung so verstehen, dass sie sich lediglich auf rechtliche oder gesellschaftsvertragliche Hindernisse bezieht, die einer Veräußerung des Gesellschaftsanteils nicht entgegenstehen (vgl. Senat, Urteil vom 20. Juni 2013 aaO Rn. 13).

    Dies gilt umso mehr, als sogleich darauf hingewiesen wird, dass ein Rechtsanspruch hiervon nicht abgeleitet werden kann (zu vergleichbaren Prospekthinweisen Senat, Urteile vom 20. Juni 2013 aaO Rn. 13 und vom 24. April 2014 aaO).

  • BGH, 24.04.2014 - III ZR 389/12

    Prospekthaftung bei Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds:

    Auszug aus BGH, 17.09.2015 - III ZR 385/14
    Er erweckt nicht den - unzutreffenden - Eindruck, dass grundsätzlich eine Veräußerung des Anteils möglich ist und lediglich für einen absehbaren und vorübergehenden Zeitraum derartige Möglichkeiten nicht bestehen (im Anschluss an Senat, Urteil vom 24. April 2014, III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075).

    Die Bedingungen, zu denen ein Anleger auch auf langfristig festgelegtes Geld vorzeitig zurückgreifen kann, sind typischerweise ein wesentliches Element seiner Investitionsentscheidung (Senat, Versäumnisurteil vom 18. Januar 2007 - III ZR 44/06, WM 2007, 542 Rn. 16; Urteile vom 19. November 2009 - III ZR 169/08, juris Rn. 20; vom 20. Juni 2013 - III ZR 293/12, juris Rn. 7 und vom 24. April 2014 - III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075 Rn. 14).

    Dementsprechend hat der Senat in seinem Urteil vom 24. April 2014 (aaO) einen vergleichbaren Prospekthinweis nicht beanstandet.

    Das Oberlandesgericht Köln, dessen Entscheidung vom 19. Juli 2011 (24 U 172/10, juris Rn. 24) das Berufungsgericht zur Zulassung der Revision veranlasst hat, hält vor dem Hintergrund des Senatsurteils vom 24. April 2014 (aaO) an seiner abweichenden Auffassung nicht mehr fest und folgt der neueren Senatsrechtsprechung (Urteil vom 20. November 2014 - 24 U 61/14, juris Rn. 36; vgl. hierzu Kessen, jurisPR-BKR 2/2015 Anm. 4).

    Dies gilt umso mehr, als sogleich darauf hingewiesen wird, dass ein Rechtsanspruch hiervon nicht abgeleitet werden kann (zu vergleichbaren Prospekthinweisen Senat, Urteile vom 20. Juni 2013 aaO Rn. 13 und vom 24. April 2014 aaO).

  • BGH, 11.12.2014 - III ZR 365/13

    Haftung bei Kapitalanlageberatung: Aufklärungspflichten im Rahmen der Beteiligung

    Auszug aus BGH, 17.09.2015 - III ZR 385/14
    Die persönliche Aufklärungspflicht des Beraters entfällt, wenn die entsprechende Belehrung in einem Prospekt enthalten ist und der Berater davon ausgehen darf, dass der Kunde diesen gelesen und verstanden hat und gegebenenfalls von sich aus Nachfragen stellt (Senat, Urteile vom 20. Juni 2013 aaO und vom 11. Dezember 2014 - III ZR 365/13, NJW-RR 2015, 732 Rn. 18).

    Für die in diesem Zusammenhang erforderliche Beurteilung, ob ein Prospekt unrichtig oder unvollständig ist, ist auf das Gesamtbild abzustellen, das er dem Anleger unter Berücksichtigung der von diesem zu fordernden sorgfältigen und eingehenden Lektüre vermittelt (Senat, Urteile vom 20. Juni 2013 aaO Rn. 12 und vom 11. Dezember 2014 aaO; BGH, Urteil vom 5. März 2013 - II ZR 252/11, WM 2013, 734 Rn. 14; jeweils mwN).

    Vielmehr ist ein Weiterverkauf von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds, wie dem Senat aus einer großen Zahl von vergleichbaren Fällen bekannt ist, grundsätzlich möglich, wenn auch vielfach nur unter erheblichen Schwierigkeiten (Senat, Urteil vom 11. Dezember 2014 aaO Rn. 21).

    Das Angebot der Unterstützung bei etwaigen Verkaufswünschen enthält vielmehr (inzident) eine Bestätigung dafür, dass es keinen allgemein zugänglichen geregelten Zweitmarkt gibt (Senat, Urteil vom 11. Dezember 2014 aaO Rn. 21).

  • OLG Köln, 20.11.2014 - 24 U 61/14

    Pflichten des Anlageberaters bei Zeichnung eines geschlossenen Immobilienfonds

    Auszug aus BGH, 17.09.2015 - III ZR 385/14
    Das Oberlandesgericht Köln, dessen Entscheidung vom 19. Juli 2011 (24 U 172/10, juris Rn. 24) das Berufungsgericht zur Zulassung der Revision veranlasst hat, hält vor dem Hintergrund des Senatsurteils vom 24. April 2014 (aaO) an seiner abweichenden Auffassung nicht mehr fest und folgt der neueren Senatsrechtsprechung (Urteil vom 20. November 2014 - 24 U 61/14, juris Rn. 36; vgl. hierzu Kessen, jurisPR-BKR 2/2015 Anm. 4).

    Die "interessante Rendite" wird zudem vom Prospekt nur als "Möglichkeit" in den Raum gestellt, ohne dies als sicher oder auch nur wahrscheinlich darzustellen (so zutreffend OLG Köln, Urteil vom 20. November 2014 aaO Rn. 38).

  • BGH, 19.11.2009 - III ZR 169/08

    Verjährung einer Schadensersatzforderung aus einem Anlagevermittlungsvertrag oder

    Auszug aus BGH, 17.09.2015 - III ZR 385/14
    Die Bedingungen, zu denen ein Anleger auch auf langfristig festgelegtes Geld vorzeitig zurückgreifen kann, sind typischerweise ein wesentliches Element seiner Investitionsentscheidung (Senat, Versäumnisurteil vom 18. Januar 2007 - III ZR 44/06, WM 2007, 542 Rn. 16; Urteile vom 19. November 2009 - III ZR 169/08, juris Rn. 20; vom 20. Juni 2013 - III ZR 293/12, juris Rn. 7 und vom 24. April 2014 - III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075 Rn. 14).

    c) Die nach den vorstehenden Ausführungen ausreichenden Hinweise des Fondsprospekts zur eingeschränkten Fungibilität der Beteiligung sind seitens des Zeugen S.     gegenüber der Zedentin nicht pflichtwidrig verharmlost worden (vgl. zur diesbezüglichen Verletzung der Aufklärungspflicht Senat, Urteile vom 19. Juni 2008 - III ZR 159/07, juris Rn. 7 und vom 19. November 2009 - III ZR 169/08, juris Rn. 24).

  • BGH, 16.12.2010 - III ZR 127/10

    Beschränkung der Revisionszulassung auf eine von mehreren zur Begründung des

    Auszug aus BGH, 17.09.2015 - III ZR 385/14
    Die Beschränkung ergibt sich jedoch aus den Urteilsgründen (Seite 12), was hinreichend ist (st. Rspr., vgl. Senat, Beschluss vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, WM 2011, 526 Rn. 4 ff; Urteil vom 12. Dezember 2013 - III ZR 404/12, WM 2014, 118 Rn. 7 f; jeweils mwN).

    Nach der Rechtsprechung des Senats ist eine solche Beschränkung der Revision auf eine von mehreren zur Begründung eines Schadensersatzanspruchs gegen einen Anlageberater vorgetragenen - eigenständigen und hinreichend voneinander abgrenzbaren - Pflichtverletzungen möglich (grundlegend Beschluss vom 16. Dezember 2010 aaO).

  • BGH, 19.06.2008 - III ZR 159/07

    Pflichten einer Bank im Rahmen einer Anlageberatung

    Auszug aus BGH, 17.09.2015 - III ZR 385/14
    c) Die nach den vorstehenden Ausführungen ausreichenden Hinweise des Fondsprospekts zur eingeschränkten Fungibilität der Beteiligung sind seitens des Zeugen S.     gegenüber der Zedentin nicht pflichtwidrig verharmlost worden (vgl. zur diesbezüglichen Verletzung der Aufklärungspflicht Senat, Urteile vom 19. Juni 2008 - III ZR 159/07, juris Rn. 7 und vom 19. November 2009 - III ZR 169/08, juris Rn. 24).
  • OLG Frankfurt, 11.09.2013 - 1 U 314/11

    Prospektangaben zur Fungibilität der Anteile an geschlossenem Immobilienfonds

    Auszug aus BGH, 17.09.2015 - III ZR 385/14
    Gleiches gilt für seine Feststellung, die Einschränkung "zur Zeit" treffe keine Aussage über die zukünftige Entwicklung der Marktverhältnisse, sondern lasse vielmehr offen, ob und wann mit dem Entstehen eines solchen Markts gerechnet werden könne (so auch OLG Frankfurt, Urteil vom 11. September 2013 - 1 U 314/11, juris Rn. 21).
  • BGH, 05.03.2013 - II ZR 252/11

    Prospekthaftung bei Kapitalanlagebeteiligung an einem geschlossenen

    Auszug aus BGH, 17.09.2015 - III ZR 385/14
    Für die in diesem Zusammenhang erforderliche Beurteilung, ob ein Prospekt unrichtig oder unvollständig ist, ist auf das Gesamtbild abzustellen, das er dem Anleger unter Berücksichtigung der von diesem zu fordernden sorgfältigen und eingehenden Lektüre vermittelt (Senat, Urteile vom 20. Juni 2013 aaO Rn. 12 und vom 11. Dezember 2014 aaO; BGH, Urteil vom 5. März 2013 - II ZR 252/11, WM 2013, 734 Rn. 14; jeweils mwN).
  • BGH, 18.01.2007 - III ZR 44/06

    Beratungs- und Hinweispflichten eines Anlageberaters bei Vermittlung einer

    Auszug aus BGH, 17.09.2015 - III ZR 385/14
    Die Bedingungen, zu denen ein Anleger auch auf langfristig festgelegtes Geld vorzeitig zurückgreifen kann, sind typischerweise ein wesentliches Element seiner Investitionsentscheidung (Senat, Versäumnisurteil vom 18. Januar 2007 - III ZR 44/06, WM 2007, 542 Rn. 16; Urteile vom 19. November 2009 - III ZR 169/08, juris Rn. 20; vom 20. Juni 2013 - III ZR 293/12, juris Rn. 7 und vom 24. April 2014 - III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075 Rn. 14).
  • OLG Saarbrücken, 30.10.2012 - 4 U 517/10

    Haftung des Kapitalanlageberaters: Ungenügende Prospektangaben zur Eignung der

  • OLG Karlsruhe, 30.01.2014 - 9 U 159/11

    Haftung des Kapitalanlageberaters bei fehlerhaftem Prospekt für einen

  • BGH, 12.12.2013 - III ZR 404/12

    Aufklärungspflichten des Treuhänders gegenüber den künftigen Kapitalanlegern:

  • OLG Köln, 19.07.2011 - 24 U 172/10

    Pflichten des Anlageberaters im Rahmen des Erwerbs von Anteilen an einem

  • BGH, 18.02.2016 - III ZR 14/15

    Haftung des Anlageberaters: Pflicht zur Aufklärung über das Wiederaufleben der

    Denn der ordnungsgemäße Prospektinhalt ist für den Berater kein Freibrief, Risiken abweichend hiervon darzustellen und mit seinen Erklärungen ein Bild zu zeichnen, das die Hinweise im Prospekt leerlaufen lässt oder in ihrer Bedeutung für die Anlageentscheidung mindert (Senatsurteile vom 24. April 2014 aaO Rn. 23 mwN und vom 17. September 2015 - III ZR 385/14, NJW-RR 2015, 1522 Rn. 17).

    Die praktisch fehlende Aussicht, eine KG-Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds zu angemessenen Bedingungen verkaufen zu können, ist ein Umstand, der für die Anlageentscheidung eines durchschnittlichen Anlegers von erheblicher Bedeutung ist (st. Rspr., vgl. nur Senatsurteile vom 20. Juni 2013 - III ZR 293/12, BeckRS 2013, 11561 Rn. 7; vom 24. April 2014 - III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075 Rn. 14; vom 11. Dezember 2014 - III ZR 365/13, NJW-RR 2015, 732 Rn. 18 und vom 17. September 2015 - III ZR 385/14, NJW-RR 2015, 1522 Rn. 15; jeweils mwN).

    Der Hinweis stellt keine Einschätzung der wirtschaftlichen Veräußerbarkeit dar (vgl. Senatsurteile vom 20. Juni 2013 aaO Rn. 13 und vom 17. September 2015 aaO Rn. 24).

    Darüber hinaus ist dem Senat aus einer großen Zahl von vergleichbaren Fällen bekannt, dass ein Weiterverkauf von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds - wenn auch vielfach nur unter erheblichen Schwierigkeiten - grundsätzlich möglich ist (Senatsurteile vom 11. Dezember 2014 aaO Rn. 21 und vom 17. September 2015 aaO Rn. 20).

  • BGH, 16.05.2019 - III ZR 176/18

    Anspruch auf Schadensersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung im Zusammenhang mit

    Nach der Senatsrechtsprechung ist eine solche Beschränkung zulässig (vgl. Versäumnisurteil vom 23. März 2017 - III ZR 93/16, NJW 2017, 2187; siehe auch zur Beschränkung auf einzelne Pflichtverletzungen eines Anlageberaters Beschluss vom 16. Dezember 2010, aaO Rn. 6; Urteil vom 17. September 2015 - III ZR 385/14, WM 2015, 1935 Rn. 13).
  • OLG Stuttgart, 08.12.2015 - 6 U 199/14

    Schadenersatz wegen unzureichender Aufklärung im Zusammenhang mit der Beteiligung

    Dabei kann es als Mittel der Aufklärung genügen, wenn dem Interessenten statt einer mündlichen Aufklärung im Rahmen der Vertragsanbahnung ein Prospekt über die Kapitalanlage überreicht wird, sofern dieser nach Form und Inhalt geeignet ist, die nötigen Informationen wahrheitsgemäß und verständlich zu vermitteln (BGH, Urteil vom 30.10.2014 - III ZR 493/13, NJW-RR 2015, 365 ff., juris, Rn. 23) und der Vermittler davon ausgehen darf, dass der Interessent diesen gelesen und verstanden hat und gegebenenfalls von sich aus Nachfragen stellt (BGH, Urteil vom 17.09.2015 - III ZR 385/14, MDR 2015, juris, Rn. 1234).

    Denn die Beklagte, die nach ihrem vom insoweit beweisbelasteten Kläger nicht widerlegten Vortrag den Prospekt bereits eine Woche zuvor postalisch an den Kläger übermittelt hatte, durfte ungeachtet des Zeitpunkts des Zugangs des Prospekts nicht nur davon ausgehen, dass der Kläger den Prospekt zur Zeit der Zeichnung erhalten hatte, sie durfte vielmehr auch davon ausgehen, dass der Kläger diesen gelesen und verstanden hatte, jedenfalls Nachfragen stellen würde, sofern er ihn nicht verstanden hätte (BGH, Urteil vom 17.09.2015 - III ZR 385/14, MDR 2015, 1234 f.).

    Bei einer nur eingeschränkten Fungibilität handelt es sich um einen grundsätzlich aufklärungsbedürftigen Umstand (vgl. BGH, Urteil vom 17.09.2015 - III ZR 385/14, DB 2015, 2385 ff.; Urteil vom 12.07.2007 - III ZR 83/06, WM 2007, 1608).

  • OLG München, 07.12.2017 - 23 U 1683/17

    Begründeter Schadensersatzanspruch wegen fehlerhafter Aufklärung bei Abschluss

    Die Bedingungen, zu denen ein Anleger auch auf langfristig festgelegtes Geld vorzeitig zurückgreifen kann, sind typischerweise ein wesentliches Element seiner Investitionsentscheidung (BGH, Urteil vom 17. September 2015 - III ZR 385/14 -, Rn. 15, juris).
  • OLG Frankfurt, 08.04.2019 - 7 U 211/13
    Auch in diesen Fällen kann ein vorzeitiges Bedürfnis entstehen, die festgelegten Vermögenswerte liquide zu machen, wie etwa bei Arbeitslosigkeit, Kurzarbeit, krankheitsbedingtem Verlust der Erwerbsfähigkeit oder auch nur einer Änderung der Anlageziele (vgl. BGH, Urt. v. 18.01.2007, Az.: III ZR 44/06, zitiert nach juris, Rdnr. 16; Urt. v. 17.09.2015, Az.: III ZR 385/14, zitiert nach juris, Rdnr. 15 m.w.N.).
  • OLG Köln, 12.05.2016 - 24 U 129/15

    Pflichten des Anlageberaters

    Auch eine Pflichtverletzung in Form der mangelnden Aufklärung über die eingeschränkte Fungibilität, auf die der Anlageberater hinzuweisen hat (BGH NJW-RR 2015, 1522, 1523 Rn. 17), ist nicht erwiesen.
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