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   BGH, 21.03.2018 - VIII ZR 104/17   

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https://dejure.org/2018,6135
BGH, 21.03.2018 - VIII ZR 104/17 (https://dejure.org/2018,6135)
BGH, Entscheidung vom 21.03.2018 - VIII ZR 104/17 (https://dejure.org/2018,6135)
BGH, Entscheidung vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17 (https://dejure.org/2018,6135)
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Volltextveröffentlichungen (16)

  • IWW
  • Deutsches Notarinstitut

    BGB §§ 573 Abs. 2 Nr. 2, 577a Abs. 1a; GG Artt. 3 Abs. 1, 14
    Kündigungssperrfrist bei Veräußerung eines Grundstücks an Personengesellschaft auch bei fehlender Absicht zur Begründung von Wohnungseigentum einschlägig

  • Wolters Kluwer

    Anforderungen an die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a S. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB); Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft nach der Überlassung an den Mieter; Berufung einer teilrechtsfähigen (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen ...

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Keine Eigenbedarfskündigung für GbR als Käuferin, Kündigungsbeschränkung beim Verkauf an Personengesellschaft

  • zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 577a Abs. 1a; GG Art. 3 Abs. 1, Art. 14
    Zeitliche Beschränkung der Eigenbedarfskündigung bei Erwerb der Immobilie durch GbR auch ohne (beabsichtigte) Umwandlung des vermieteten Wohnraums in Wohnungseigentum

  • rewis.io

    Wohnraummiete: Beschränkung der Kündigung wegen Eigenbedarfs bei Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft

  • wertermittlerportal
  • ra.de
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    Anforderungen an die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a S. 1 Bürgerliches Gesetzbuch ( BGB ); Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft nach der Überlassung an den Mieter; Berufung einer teilrechtsfähigen (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen ...

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Eigenbedarfskündigung: Sperrfrist für Personengesellschaften

  • ZIP-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    Kündigungsbeschränkung beim Erwerb vermieteten Wohnraums durch GbR auch bei fehlender Absicht der Umwandlung in Wohnungseigentum

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (14)

  • bundesgerichtshof.de (Pressemitteilung)

    Kündigungsbeschränkung gemäß § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert keine (beabsichtigte) Wohnungsumwandlung

  • raschlosser.com (Kurzinformation)

    Auch bei der Kündigung von Wohnraum durch eine GbR greift die Kündigungsbeschränkung ohne Wenn und Aber

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Erwerb vermieteten Wohnraums durch eine GbR - und die Kündigungsbeschränkung

  • lto.de (Kurzinformation)

    Immobilienunternehmer berief sich auf Eigenbedarf: GbR-Gesellschafter darf Mietern drei Jahre lang nicht kündigen

  • anwaltonline.com (Kurzinformation)

    Sperrfrist erfordert keine (beabsichtigte) Wohnungsumwandlung!

  • otto-schmidt.de (Kurzinformation)

    Kündigungsbeschränkung gem. § 577a Abs. 1a S. 1 BGB erfordert keine beabsichtigte Wohnungsumwandlung

  • wolterskluwer-online.de (Kurzinformation)

    Kündigungsbeschränkung gemäß § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert keine(beabsichtigte) Wohnungsumwandlung

  • koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)

    Kündigungsbeschränkung gemäß § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert keine (beabsichtigte) Wohnungsumwandlung

  • Wolters Kluwer (Kurzinformation)

    Anforderungen an die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB

  • spiegel.de (Pressemeldung, 21.03.2018)

    Drei Jahre Frist bei Eigenbedarfskündigung nach Wohnungsverkauf

  • promietrecht.de (Kurzinformation)

    Eigenbedarfskündigung, Mieter siegt, Kündigungssperrfrist gilt

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Mietrecht in Hannover: Eigenbedarfskündigung, Münchener Modell

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Mieter gestärkt - Kündigungsmöglichkeit nach Wohnungskauf beschränkt

  • bundesgerichtshof.de (Pressemitteilung - vor Ergehen der Entscheidung)

    Zur Sperrfrist gemäß § 577a Abs. 1a BGB nach Erwerb vermieteten Wohnraums durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts

Besprechungen u.ä. (3)

  • juraexamen.info (Fallbesprechung - aus Ausbildungssicht)

    BGH stärkt Mieterschutz: Neues zur Eigenbedarfskündigung einer GbR

  • zeitschrift-jse.de PDF (Fallmäßige Aufbereitung - für Studienzwecke)

    Eigenbedarfskündigung durch Gesellschaft bürgerlichen Rechts

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Kündigungssperrfrist bei Veräußerung an GbR (IMR 2018, 232)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • BGHZ 218, 162
  • NJW 2018, 2187
  • ZIP 2018, 876
  • MDR 2018, 584
  • DNotZ 2018, 774
  • NZM 2018, 388
  • ZMR 2018, 569
  • NZG 2018, 983
 
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Wird zitiert von ... (8)Neu Zitiert selbst (32)

  • BGH, 14.12.2016 - VIII ZR 232/15

    Eigenbedarfskündigung durch GbR zulässig; Anbietpflicht des Vermieters

    Auszug aus BGH, 21.03.2018 - VIII ZR 104/17
    Weiter hat das Berufungsgericht zutreffend angenommen, dass eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts als Vermieterin sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf einen Eigenbedarf eines oder mehrerer ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen kann (vgl. Senatsurteile vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 15 ff. mwN sowie zu den Einschränkungen Rn. 50 mwN; vom 15. März 2017 - VIII ZR 92/16, NZM 2017, 285 Rn. 13).

    (1) Ziel dieser Ergänzung war es, die Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, insbesondere nach dem sogenannten "Münchener Modell", zu unterbinden (BT-Drucks. 17/10485, S. 2, 3, 16; BR-Plenarprotokoll 899, S. 350 A und B; BT-Plenarprotokoll 17/195, S. 23337 D; siehe hierzu auch Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO Rn. 40; vgl. auch Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 8; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 577a Rn. 8 f.).

    Bei dem "Münchener Modell" verzichtet eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten, kündigt stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer und umgeht so die Anwendung der Kündigungssperre des § 577a Abs. 1, 2 BGB (BT-Drucks. 17/10485, S. 16; Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO), da die mieterschützende Bestimmung des § 577a Abs. 1 BGB hierauf weder unmittelbar noch analog anwendbar ist (vgl. BT-Drucks. 17/10485, aaO; Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 16 ff.).

    (2) Der Gesetzgeber hat deshalb zur Vermeidung derartiger Umgehungen des Kündigungsschutzes die in § 577a Abs. 1, 2 BGB für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB vorgesehene zeitliche Kündigungssperre auch auf die Fälle der Veräußerung an eine Erwerbermehrheit erstreckt (vgl. BGH, Urteile vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 29; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO).

    Er hat sich zwar in seinem bereits erwähnten Urteil vom 14. Dezember 2016 (VIII ZR 232/15, aaO Rn. 40 f.) zur Eigenbedarfskündigung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts auch mit der hier in Rede stehenden Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB befasst.

    (c) Nach den Gesetzesmaterialien wollte der Gesetzgeber mit der Einfügung des § 577a Abs. 1a BGB nichts an der Berechtigung einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ändern, sich entsprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters zu berufen (vgl. Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO Rn. 40).

    Vielmehr hat er sich für den weniger einschneidenden Weg entschieden, der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder einer Miteigentümergemeinschaft lediglich in bestimmten Fallgestaltungen für einen Zeitraum von drei Jahren ab der Veräußerung (beziehungsweise in den Fällen des § 577a Abs. 2 BGB für eine Zeitspanne von bis zu zehn Jahren) die Möglichkeit zu verwehren, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder eines Miteigentümers zu kündigen (vgl. Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO).

  • BGH, 04.11.2015 - VIII ZR 217/14

    Zur Wirksamkeit der Herabsetzung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen auf 15 %

    Auszug aus BGH, 21.03.2018 - VIII ZR 104/17
    a) Dabei braucht der Senat nicht zu prüfen, ob die dreijährige Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB hier, wie das Berufungsgericht angenommen hat, gemäß § 577a Abs. 2 in Verbindung mit § 1 Abs. 1 der Hessischen Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit verlängerter Kündigungsbeschränkung vom 21. Juli 2004 (GVBl. I S. 262; zuletzt geändert durch Verordnung vom 2. Dezember 2014, GVBl. S. 339) wirksam auf fünf Jahre verlängert worden ist (vgl. hierzu eingehend: AG Frankfurt am Main, WuM 2014, 43 f.; vgl. zur Prüfungskompetenz der Zivilgerichte in Bezug auf Rechtsverordnungen: Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 20 ff. [zu § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB]; vgl. auch VGH Mannheim, Urteil vom 25. Juni 2003 - 4 S 1999/02, juris Rn. 14 ff.).

    Entgegen der Auffassung der Revision verstößt die oben (unter II 4 b cc) im Einzelnen dargestellte Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB weder gegen Art. 3 Abs. 1 GG noch gegen Art. 14 GG oder den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz (vgl. zur verfassungsrechtlichen Prüfungskompetenz der Fachgerichte: Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 21 mwN).

    Auch trifft es zu, dass sowohl bei der gesetzlichen Ausgestaltung des Mietrechts als auch bei den auf diesem Gebiet zu treffenden gerichtlichen Entscheidungen die grundrechtliche Konfliktlage des sowohl für Vermieter als auch für Mieter garantierten Eigentumsgrundrechts aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu lösen ist, indem die beiderseitigen Interessen in einen Ausgleich gebracht werden, der dem Schutz des Privateigentums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und der verbindlichen Richtschnur des Art. 14 Abs. 2 GG gleichermaßen Rechnung trägt (vgl. nur BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 35; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 35 ff.; jeweils mwN).

    Mit ihrer gegenteiligen Auffassung verkennt die Revision bereits im Ausgangspunkt, dass bei Regelungen, die die Fremdnutzung von Wohnraum betreffen, dem Gesetzgeber wegen des sozialen Bezugs und der sozialen Funktion des Eigentumsobjekts und auch wegen des Umstands, dass sich auf beiden Seiten grundrechtliche Positionen gegenüberstehen - auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG - ein weiter Gestaltungsspielraum zukommt (Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 36 mwN).

    Er hat mit dieser Vorschrift das legitime Regelungsziel (vgl. hierzu Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 39) verfolgt, einer insbesondere mit dem sogenannten "Münchener Modell" verbundenen Umgehung der Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1 BGB entgegenzuwirken.

  • BGH, 01.12.2010 - VIII ZR 241/07

    Stromeinspeisevergütung für den Betreiber einer Biomasse-Altanlage:

    Auszug aus BGH, 21.03.2018 - VIII ZR 104/17
    Führt eine Norm zur Ungleichbehandlung mehrerer Vergleichsgruppen, muss die Ungleichbehandlung bezogen auf die jeweilige Vergleichsgruppe durch einen hinreichenden sachlichen Grund gerechtfertigt werden (vgl. nur Senatsurteil vom 1. Dezember 2010 - VIII ZR 241/07, WM 2011, 514 Rn. 15 ff. mwN).

    Dabei ist zu berücksichtigen, dass dem Gesetzgeber von Verfassungs wegen ein weiter Einschätzungs-, Wertungs- und Gestaltungsspielraum zusteht (vgl. BVerfGE 93, 386, 397; BVerfG, GewArch 2009, 450, 451; jeweils mwN; Senatsurteil vom 1. Dezember 2010 - VIII ZR 241/07, aaO Rn. 18).

    Bei der Überprüfung eines Gesetzes auf Übereinstimmung mit dem allgemeinen Gleichheitssatz ist nicht zu untersuchen, ob der Gesetzgeber die zweckmäßigste oder gerechteste Lösung gefunden hat, sondern nur, ob er die verfassungsrechtlichen Grenzen seiner Gestaltungsfreiheit eingehalten hat (BVerfGE 84, 348, 359 mwN; 110, 412, 436; Senatsurteil vom 1. Dezember 2010 - VIII ZR 241/07, aaO; st. Rspr.).

  • BGH, 15.10.2018 - AnwZ (Brfg) 20/18

    Möglichkeit der Zulassung als Syndikusrechtsanwalt auch für ein Arbeitsverhältnis

    Die Tätigkeit der Beigeladenen als Rundfunkdatenschutzbeauftragte des WDR dient - wie bereits die durch den Gesetzgeber formulierte amtliche Gesetzesüberschrift (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, NJW 2018, 2187 Rn. 37 mwN) sowohl des § 53 WDR-Gesetz a.F. als auch des § 49 WDR-Gesetz n.F. deutlich macht - der "Gewährleistung des Datenschutzes beim WDR", indem sie die Einhaltung der Datenschutzvorschriften überwacht (§ 53 Abs. 2 Satz 1 WDR-Gesetz a.F.; § 51 Abs. 1 Satz 1 WDR-Gesetz n.F.).
  • BGH, 21.08.2018 - VIII ZR 186/17

    Rechtmäßigkeit einer Eigenbedarfskündigung zum Zwecke der Nutzung der Wohnung als

    - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 18 f.; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, NZM 2018, 388 Rn. 17 f.; Senatsbeschluss vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, NZM 2016, 715 Rn. 15 ff.; BVerfGE 68, 361, 367 ff.; 79, 292, 302 ff.; 89, 1, 9 ff.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; WuM 2002, 21 f. [letztere jeweils zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF]).
  • BGH, 22.06.2022 - VIII ZR 356/20

    Kündigungssperrfrist nach Bildung und Veräußerung von Wohnungseigentum:

    Dies ist jedoch zum einen aufgrund des aus Sicht des Gesetzgebers gebotenen Schutzes des Mieters vor dem unverschuldeten Verlust seiner Wohnung (vgl. BT-Drucks. 11/6374, S. 5 f.; 14/4553, S. 73) geboten und zum anderen verhältnismäßig, da die Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB einen engen Anwendungsbereich hat, der diesen Mieterschutz sowohl gegenständlich - die Kündigungssperrfrist gilt nur für eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung und lediglich nach der erstmaligen Veräußerung zuvor gebildeten Wohnungseigentums - als auch in zeitlicher Hinsicht - maximale Kündigungssperrfrist von zehn Jahren - nur in beschränktem Umfang einräumt (vgl. zu den insoweit zu Grunde zu legenden Maßstäben Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 32 ff.; vgl. auch Senatsurteile vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 19; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 48 [zu § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB]).

    Die Vorschrift des § 577a Abs. 2 BGB ist unter anderem aus § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF hervorgegangen (BT-Drucks. 14/4553, S. 72 f.; vgl. auch Senatsurteile vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 64; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, aaO Rn. 24 f.).

    Eine unter § 577a Abs. 1 BGB fallende Veräußerung erfolgte vielmehr erst mit dem Eigentumserwerb seitens der von M.        O.              GmbH durch deren - für den Fristbeginn maßgebliche (vgl. hierzu Senatsurteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 21) - Eintragung im Grundbuch am 17. Juni 2015, da diese zwar keinen Eigenbedarf hätte geltend machen, das Mietverhältnis aber gestützt auf eine Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) hätte beenden können.

  • BGH, 02.09.2020 - VIII ZR 35/19

    Eigenbedarf gilt auch für getrennt lebende Ehegatten

    § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB erfordert, wie der Senat bereits entschieden hat, nicht, dass über die im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen hinaus - mithin zusätzlich zu der Veräußerung des vermieteten Wohnraums an mehrere Erwerber nach der Überlassung an den Mieter (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB) - zumindest die Absicht des Erwerbers besteht, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum umzuwandeln (Senatsurteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 30 und Leitsatz 1).
  • KG, 17.06.2019 - 19 W 13/19

    Voraussetzungen der Erteilung eines Auseinandersetzungszeugnisses gem. § 36 GBO

    Die im Wortlaut ausgedrückte, vom Gesetzgeber verfolgte Regelungskonzeption ist durch das Gericht bezogen auf den konkreten Fall möglichst zuverlässig zur Geltung zu bringen (vgl. nur BGH, Urteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17 -, BGHZ 218, 162-183, Rn. 34).
  • LG Arnsberg, 16.01.2019 - 3 S 74/18
    Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 21.03.2018 (VIII ZR 104/17) eindeutig klargestellt, dass die Kündigungsbeschränkung nach § 577 a Abs. 1a S.1 BGB nicht erfordert, dass zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen an den vermieteten Wohnräumen Wohnungseigentum begründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen (NJW 2018, 2187, beck-online).

    In der Literatur wird zu dieser Frage ebenfalls einhellig die - vom BGH geteilte - Auffassung vertreten, dass der Gesetzgeber mit § 577 a Abs. 1a S.1 BGB die Verknüpfung der Kündigungssperrfrist mit der vorherigen oder beabsichtigten Umwandlung des vermieteten Wohnraums in Wohnungseigentum aufgegeben und stattdessen tatbestandlich allein auf den Erwerb durch eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber abgestellt hat, so dass für die Auslösung der Sperrfrist nach § 577 a Abs. 1a S.1 BGB jede Veräußerung von vermietetem Wohnraum an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber genügt (NJW 2018, 2187, beck-online).

  • AG Berlin-Charlottenburg, 05.09.2019 - 230 C 45/19

    Wirksamkeit Eigenbedarfskündigung durch Erwerber einer vermieteten Wohnung

    2013 kam § 577a Abs. 1a BGB hinzu, der den Schutz des Mieters von Eigentumswohnungen weiter ausbauen sollte etwa auf Fälle, die sich zur Umgehung des § 577a Abs. 1 BGB etabliert hatten, in denen etwa eine GbR das Haus erwirbt und die Wohnungsmietverträge zur Nutzung durch ihre Gesellschafter kündigt (vgl. BGH, Urt. v. 21. März 2018 - VIII ZR 104/17 -, BGHZ 218, 162 Tz. 12, 27, 33 ff.).
  • VK Bund, 30.07.2018 - VK 1-61/18

    Projektträgerschaft

    Für die Auslegung von Gesetzen ist der in der Norm zum Ausdruck kommende objektivierte Wille des Gesetzgebers maßgebend, wie er sich aus dem Wortlaut der Vorschrift und dem Sinnzusammenhang ergibt, in den sie hineingestellt ist (vgl. zuletzt BGH, Urteil vom 21. März 2018, VIII ZR 104/17).
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