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   BGH, 24.04.2014 - III ZR 389/12   

Zitiervorschläge
https://dejure.org/2014,10631
BGH, 24.04.2014 - III ZR 389/12 (https://dejure.org/2014,10631)
BGH, Entscheidung vom 24.04.2014 - III ZR 389/12 (https://dejure.org/2014,10631)
BGH, Entscheidung vom 24. April 2014 - III ZR 389/12 (https://dejure.org/2014,10631)
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Volltextveröffentlichungen (12)

  • rechtsprechung-im-internet.de

    § 280 Abs 1 BGB, § 675 Abs 1 BGB
    Prospekthaftung bei Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds: Inhaltliche Anforderungen an den Prospekt; Eignung zur ergänzenden Altersvorsorge

  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Verpflichtung eines Anlageberaters zur Auskunft über an ihn fließende Provisionen

  • rewis.io

    Prospekthaftung bei Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds: Inhaltliche Anforderungen an den Prospekt; Eignung zur ergänzenden Altersvorsorge

  • ra.de
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    Verpflichtung eines Anlageberaters zur Auskunft über an ihn fließende Provisionen

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)
  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (5)

  • wolterskluwer-online.de (Kurzinformation)

    Anlageberater hat bei Beratung über Immobilienfonds über eingeschränkte Wiederveräußerungsmöglichkeiten aufzuklären

  • wolterskluwer-online.de (Kurzinformation)

    Sind geschlossene Immobilienfonds für die Altersvorsorge geeignet?

  • schluender.info (Kurzinformation)

    Sind geschlossene Immobilienfonds zur ergänzenden Altersvorsorge geeignet? Der BGH meint ja!

  • Evers OK-Vertriebsrecht(Abodienst) (Leitsatz)

    Fehlerhafte Anlageberatung, geschlossener Immobilienfonds, hochspekulative Anlage, Prospekthaftung, Auslgegung des Prospekts, sichere Geldanlage, Altersvorsorge, Steuerersparnis

  • Wolters Kluwer (Kurzinformation)

    Anlageberater hat bei Beratung über Immobilienfonds über eingeschränkte Wiederveräußerungsmöglichkeiten aufzuklären

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW-RR 2014, 1075
  • NZG 2014, 904
 
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Wird zitiert von ... (157)

  • BGH, 16.03.2017 - III ZR 489/16

    Haftung des Treuhandkommanditisten: Pflicht zur Aufklärung des Kapitalanlegers

    bb) In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist weiter anerkannt, dass es als Mittel der Aufklärung genügen kann, wenn dem Interessenten statt einer mündlichen Aufklärung ein Prospekt über die Kapitalanlage überreicht wird, sofern dieser nach Form und Inhalt geeignet ist, die nötigen Informationen wahrheitsgemäß und vollständig zu vermitteln, und er dem Anlageinteressenten so rechtzeitig vor dem Vertragsschluss übergeben wird, dass sein Inhalt noch zur Kenntnis genommen werden kann (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 12. Dezember 2013 aaO Rn. 12 und vom 24. April 2014 - III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075 Rn. 9; jeweils mwN).

    Insbesondere dann, wenn bereits eine Absicherung für das Alter besteht (z.B. gesetzliche Rente, Immobilien) und bei der Kapitalanlage die Altersvorsorge nicht im Vordergrund steht, weil in erster Linie Steuern gespart werden sollen, kann auch ein geschlossener Immobilienfonds zur ergänzenden Altersvorsorge tauglich sein (Senatsurteil vom 24. April 2014 aaO Rn. 28).

    Wird jedoch eine sichere Anlage für Zwecke der Altersvorsorge gewünscht, so kann die Empfehlung einer unternehmerischen Beteiligung wegen des damit regelmäßig verbundenen Verlustrisikos schon für sich genommen fehlerhaft sein (Senatsurteile vom 6. Dezember 2012 aaO und vom 24. April 2014 aaO Rn. 27).

  • BGH, 11.12.2014 - III ZR 365/13

    Haftung bei Kapitalanlageberatung: Aufklärungspflichten im Rahmen der Beteiligung

    Die empfohlene Anlage muss unter Berücksichtigung des Anlageziels auf die persönlichen Verhältnisse des Kunden zugeschnitten sein (s. etwa Senatsurteile vom 24. April 2014 - III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075, 1078 Rn. 27 und vom 6. Dezember 2012 - III ZR 66/12, NJW-RR 2013, 296, 297 Rn. 20 mwN).

    Soll das beabsichtigte Geschäft einer sicheren Geldanlage dienen, kann die Empfehlung einer unternehmerischen Beteiligung wegen des damit regelmäßig verbundenen Verlustrisikos fehlerhaft sein (vgl. Senatsurteile vom 24. April 2014 aaO; vom 6. Dezember 2012 aaO Rn. 22; vom 8. Juli 2010 - III ZR 249/09, BGHZ 186, 152, 157 f Rn. 18; vom 19. November 2009 - III ZR 169/08, BKR 2010, 118, 120 Rn. 21 und vom 19. Juni 2008 - III ZR 159/07, BeckRS 2008, 13080 Rn. 6).

    Andererseits rechtfertigt nicht schon allein der Umstand, dass die Kapitalanlage auch der ergänzenden Altersvorsorge hat dienen sollen, den Schluss, die Empfehlung der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds stelle keine anlegergerechte Beratung dar (s. Senatsurteile vom 24. April 2014 aaO Rn. 28 und vom 6. Dezember 2012 aaO).

    Dies gilt insbesondere dann, wenn bereits eine ausreichende Absicherung für das Alter besteht und es gerade auch darum gehen soll, Steuern einzusparen; denn Letzteres ist regelmäßig nicht ohne Verlustrisiko zu erreichen (s. Senatsurteile vom 24. April 2014 aaO und vom 19. Juni 2008 aaO).

    Darüber hinaus handelt es sich bei einem geschlossenen Immobilienfonds um eine Art der Unternehmensbeteiligung, bei der das Risiko eines hohen oder vollständigen Kapitalverlusts gering ist, weil selbst bei unzureichendem Mietertrag jedenfalls der Sachwert des Immobilienvermögens normalerweise erhalten bleibt (vgl. Senatsurteile vom 24. April 2014 aaO und vom 8. Juli 2010 aaO mwN).

    Dass ein Teil des Fondskapitals fremdfinanziert wird, macht die Fondsbeteiligung noch nicht zu einer "hochspekulativen" Anlage, die für eine nur ergänzende Altersvorsorge von vorneherein als untauglich angesehen werden müsste (Senatsurteil vom 24. April 2014 aaO).

    a) Ein Anlageberater ist grundsätzlich gehalten, den Anlageinteressenten, dem er zur Eingehung einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds rät, darauf hinzuweisen, dass die Veräußerung eines solchen Anteils in Ermangelung eines entsprechenden Markts nur eingeschränkt möglich ist (s. etwa Senatsurteile vom 24. April 2014 aaO S. 1076 Rn. 14; vom 20. Juni 2013 - III ZR 293/12, BeckRS 2013, 11561 Rn. 7 und vom 19. November 2009 - III ZR 169/08, BKR 2010, 118, 120 Rn. 20).

    b) Vor diesem Hintergrund stellt sich die Belehrung im Anlageprospekt, dessen inhaltliche Aussagen der Senat selbst auslegen kann (Senatsurteil vom 24. April 2014 aaO Rn. 11 und vom 22. März 2007 - III ZR 218/06, NJW-RR 2007, 925, 926 Rn. 6), entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts als ausreichend dar.

    bb) Nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. für weitgehend inhaltsgleiche Belehrungen in Anlageprospekten Senatsurteile vom 24. April 2014 aaO S. 1076 f Rn. 14 und vom 20. Juni 2013 aaO Rn. 13) genügt es, wenn darauf hingewiesen wird, dass die Veräußerung der Beteiligung mangels eines institutionalisierten Zweitmarkts praktischen Schwierigkeiten begegnen kann und die Beteiligungen langfristig ausgerichtet sein sollten.

  • BGH, 10.01.2019 - III ZR 109/17

    Anlageberatungsvertrag: Wirksamkeit einer vom Berater vorformulierten Bestätigung

    Dabei muss er den Interessenten über die Eigenschaften und Risiken unterrichten, die für die Anlageentscheidung wesentliche Bedeutung haben oder haben können (st. Rspr., vgl. nur Senatsurteile vom 23. März 2017 - III ZR 93/16, WM 2017, 799 Rn. 11, vom 18. Februar 2016 - III ZR 14/15, WM 2016, 504 Rn. 15; vom 4. Dezember 2014 - III ZR 82/14, WM 2015, 68 Rn. 9 und vom 24. April 2014 - III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075 Rn. 9 und 12; jew. mwN).

    Eine ordnungsgemäße Anlageberatung kann dabei nicht nur mündlich, sondern auch durch die Übergabe von Prospektmaterial erfolgen, sofern der Prospekt nach Form und Inhalt geeignet ist, die nötigen Informationen wahrheitsgemäß und verständlich zu vermitteln, und er dem Anlageinteressenten so rechtzeitig vor Vertragsschluss übergeben wird, dass sein Inhalt noch zur Kenntnis genommen werden kann (z.B. Senatsurteile vom 18. Februar 2016 aaO Rn. 16; 24. April 2014 aaO Rn. 9 mwN und vom 8. Juli 2010 - III ZR 249/09, BGHZ 186, 152 Rn. 32 m.umfangr.w.N.).

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