Volltextveröffentlichungen (14)

• openjur.de
• bundesgerichtshof.de
• rechtsprechung-im-internet.de

  § 536 Abs 1 BGB, § 536 Abs 3 BGB
  Mietminderung bei Geschäftsraummiete: Zuordnung eines Teils der Mietfläche nach Vertragsabschluss und Umbauarbeiten zu einem angrenzenden Mietobjekt; Darlegungserfordernis der Mietgebrauchseinschränkung bei Flächenabweichung unter 10%

 
• IWW

  § 536 BGB, § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB, § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB, § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 536 Abs. 3 BGB, § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB

• Wolters Kluwer

  Sachmangel einer Mietsache aufgrund der Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassenen Fläche

• rewis.io

  Mietminderung bei Geschäftsraummiete: Zuordnung eines Teils der Mietfläche nach Vertragsabschluss und Umbauarbeiten zu einem angrenzenden Mietobjekt; Darlegungserfordernis der Mietgebrauchseinschränkung bei Flächenabweichung unter 10%

• degruyter.com(kostenpflichtig, erste Seite frei)
• iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

  Zu geringe Mietfläche: Mieter kann auch bei weniger als 10% der vereinbarten Fläche Miete mindern

• zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

  BGB § 536 Abs. 1, 3
  Darlegung des beeinträchtigenden Gebrauchs der Mietsache bei Unterschreiten der vertraglich vereinbarten Mietfläche um weniger als 10 %

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  BGB § 536 Abs. 1 ; BGB § 536 Abs. 3
  Sachmangel einer Mietsache aufgrund der Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassenen Fläche

• datenbank.nwb.de
• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Auch unter 10% Flächenabweichung kann Mietmangel vorliegen!

• WM (via Owlit)(Abodienst, Leitsatz frei)

  Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Mietminderung gerechtfertigt ist, wenn bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche eine Größe aufweist, die (hier aufgrund von Umbauarbeiten nach Vertragsschluss) um weniger als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten ...

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (8)

• raschlosser.com (Kurzinformation)

  Flächenabweichung der Mietfläche und die Mietminderung

• anwaltonline.com(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Kurzinformation)

  Geschäftsraummiete: Mietminderung bei Flächenabweichung unter 10%?

• Wolters Kluwer (Kurzinformation)

  Voraussetzungen einer Mietminderung bei einer Flächenabweichung

 
• anwalt.de (Kurzinformation)

  Flächenabweichung von unter 10% kann Sachmangel begründen

• anwalt.de (Kurzinformation)

  Ansprüche bei um unter 10% kleineren Mieträumen

• anwalt.de (Kurzinformation)

  Eine angemietete Gewerbefläche ist kleiner als im Mietvertrag angegeben. Ist eine Mietminderung gerechtfertigt?

• anwalt.de (Kurzinformation)

  Mietminderung bei abweichender Flächenangabe

• kostenlose-urteile.de (Kurzmitteilung)

  Bei Flächenabweichung unter 10 % setzt Mietminderung Vortrag zur Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache voraus - Flächenabweichung infolge von Umbauarbeiten stellt Mietmangel dar

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Auch unter 10% Flächenabweichung kann Mietmangel vorliegen! (IMR 2021, 68)

Verfahrensgang

• LG München I, 11.10.2018 - 10 O 5908/18
• OLG München, 18.03.2019 - 32 U 3950/18
• BGH, 25.11.2020 - XII ZR 40/19

Papierfundstellen

• NJW-RR 2021, 264
• MDR 2021, 224
• NZM 2021, 276
• WM 2022, 1079

Wird zitiert von ... (3)Neu Zitiert selbst (18)

• BGH, 18.07.2012 - XII ZR 97/09

  Geschäftsraummiete: Mietminderung bei Minderfläche von Nebenräumen

  Auszug aus BGH, 25.11.2020 - XII ZR 40/19

  Der Mieter hat in diesem Fall jedoch konkret darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird (Fortführung von Senatsurteil vom 18. Juli 2012 - XII ZR 97/09, NJW 2012, 3173).

  Auch der Bundesgerichtshof hat in der Vergangenheit bei der Miete von Räumen die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassene Fläche stets als Sachmangel iSv § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB behandelt (Senatsurteile vom 4. Mai 2005 - XII ZR 254/01 - NJW 2005, 2152, 2153 und vom 18. Juli 2012 - XII ZR 97/09 - NJW 2012, 3173 Rn. 14; BGH Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 - NJW 2004, 1947, 1948 …und vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17 - NJW 2018, 2317 Rn. 16 mwN).

  Dass die vereinbarten Nutzflächen in dem Grundrissplan nur mit einem Circa-Maß angegeben sind, steht der Annahme eines Sachmangels nicht entgegen (vgl. Senatsurteil vom 18. Juli 2012 - XII ZR 97/09 - NJW 2012, 3173 Rn. 16 mwN).

  Durch sie soll die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den beiderseitigen Leistungen bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden (Senatsurteil vom 18. Juli 2012 - XII ZR 97/09 - NJW 2012, 3173 Rn. 18 mwN).

  Dieser Rechtsprechung hat sich der Senat für Flächenabweichungen in der Gewerberaummiete angeschlossen (vgl. Senatsurteile vom 4. Mai 2005 - XII ZR 254/01 - NJW 2005, 2152, 2153 und vom 18. Juli 2012 - XII ZR 97/09 - NJW 2012, 3173 Rn. 14 ff.).

• BGH, 04.05.2005 - XII ZR 254/01

  Mängel des Mietobjekts bei Unterschreiten der im Mietvertrag vereinbarten Fläche

  Auszug aus BGH, 25.11.2020 - XII ZR 40/19

  Auch der Bundesgerichtshof hat in der Vergangenheit bei der Miete von Räumen die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassene Fläche stets als Sachmangel iSv § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB behandelt (Senatsurteile vom 4. Mai 2005 - XII ZR 254/01 - NJW 2005, 2152, 2153 …und vom 18. Juli 2012 - XII ZR 97/09 - NJW 2012, 3173 Rn. 14; BGH Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 - NJW 2004, 1947, 1948 …und vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17 - NJW 2018, 2317 Rn. 16 mwN).

  Diese Rechtsprechung bezieht sich nicht nur auf Fälle, in denen die Mietflächenabweichung auf einer Falschberechnung der Fläche einer ansonsten vertragsgemäß und vollständig übergebenen Mietsache beruhte, sondern auch auf Sachverhalte, in denen die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Mietfläche - wie hier - durch Umbauarbeiten verursacht wurde, die nach Abschluss des Mietvertrags durchgeführt wurden (vgl. Senatsurteil vom 4. Mai 2005 - XII ZR 254/01 - NJW 2005, 2152 und BGH Urteil vom 28. September 2005 - VIII ZR 101/04 - NZM 2005, 861).

  Dieser Rechtsprechung hat sich der Senat für Flächenabweichungen in der Gewerberaummiete angeschlossen (vgl. Senatsurteile vom 4. Mai 2005 - XII ZR 254/01 - NJW 2005, 2152, 2153 …und vom 18. Juli 2012 - XII ZR 97/09 - NJW 2012, 3173 Rn. 14 ff.).

• BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 295/03

  Minderung der Miete wegen Abweichung der angegebenen Wohnfläche

  Auszug aus BGH, 25.11.2020 - XII ZR 40/19

  Auch der Bundesgerichtshof hat in der Vergangenheit bei der Miete von Räumen die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassene Fläche stets als Sachmangel iSv § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB behandelt (Senatsurteile vom 4. Mai 2005 - XII ZR 254/01 - NJW 2005, 2152, 2153 …und vom 18. Juli 2012 - XII ZR 97/09 - NJW 2012, 3173 Rn. 14; BGH Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 - NJW 2004, 1947, 1948 …und vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17 - NJW 2018, 2317 Rn. 16 mwN).

  bb) Für den Anspruch des Wohnraummieters auf Minderung wegen einer tatsächlich geringeren Wohnfläche als der vertraglich vereinbarten hat der Bundesgerichtshof allerdings entschieden, dass ein abweichendes Flächenmaß die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch bereits dann erheblich mindert, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibt (…BGH Urteile vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17 - NJW 2018, 2317 Rn. 16;… vom 10. November 2010 - VIII ZR 306/09 - NJW 2011, 220 Rn. 14 und vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03 - NJW 2004, 1947, 1948).

  Diese im Interesse der Praktikabilität und Rechtssicherheit gezogene Grenze von 10 % legt der VIII. Zivilsenat auch dann zugrunde, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag nur mit "ca." angegeben ist (BGH Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03 - NJW 2004, 1947, 1948).

 
• BGH, 10.10.2012 - XII ZR 117/10

  Geschäftsraummietvertrag: Mietminderungsrecht bei Verletzung einer …

  Auszug aus BGH, 25.11.2020 - XII ZR 40/19

  Ein Mangel der Mietsache iSv § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich Vereinbarten (st. Rspr., vgl. Senatsurteil BGHZ 195, 50 = NJW 2013, 44 Rn. 30 mwN).

  aa) Trotz des Vorliegens eines Sachmangels erfolgt eine Minderung der Miete nur dann, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt wird (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB) und diese Gebrauchsbeeinträchtigung gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nicht nur unerheblich ist (vgl. Senatsurteil BGHZ 195, 50 = NJW 2013, 44 Rn. 41).

• BGH, 28.09.2005 - VIII ZR 101/04

  Rechte des Mieters bei geringerer Wohnfläche der Mietwohnung

  Auszug aus BGH, 25.11.2020 - XII ZR 40/19

  Diese Rechtsprechung bezieht sich nicht nur auf Fälle, in denen die Mietflächenabweichung auf einer Falschberechnung der Fläche einer ansonsten vertragsgemäß und vollständig übergebenen Mietsache beruhte, sondern auch auf Sachverhalte, in denen die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Mietfläche - wie hier - durch Umbauarbeiten verursacht wurde, die nach Abschluss des Mietvertrags durchgeführt wurden (vgl. Senatsurteil vom 4. Mai 2005 - XII ZR 254/01 - NJW 2005, 2152 und BGH Urteil vom 28. September 2005 - VIII ZR 101/04 - NZM 2005, 861).

  Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es dann nicht (BGH Urteil vom 28. September 2005 - VIII ZR 101/04 - NZM 2005, 861).

• BGH, 30.05.2018 - VIII ZR 220/17

  Wohnraummiete: Abrechnung von Betriebskosten nach der tatsächlichen Wohnfläche

  Auszug aus BGH, 25.11.2020 - XII ZR 40/19

  Auch der Bundesgerichtshof hat in der Vergangenheit bei der Miete von Räumen die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassene Fläche stets als Sachmangel iSv § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB behandelt (Senatsurteile vom 4. Mai 2005 - XII ZR 254/01 - NJW 2005, 2152, 2153 …und vom 18. Juli 2012 - XII ZR 97/09 - NJW 2012, 3173 Rn. 14; BGH Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 - NJW 2004, 1947, 1948 und vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17 - NJW 2018, 2317 Rn. 16 mwN).

  bb) Für den Anspruch des Wohnraummieters auf Minderung wegen einer tatsächlich geringeren Wohnfläche als der vertraglich vereinbarten hat der Bundesgerichtshof allerdings entschieden, dass ein abweichendes Flächenmaß die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch bereits dann erheblich mindert, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibt (BGH Urteile vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17 - NJW 2018, 2317 Rn. 16;… vom 10. November 2010 - VIII ZR 306/09 - NJW 2011, 220 Rn. 14 und vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03 - NJW 2004, 1947, 1948).

• BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 133/03

  Mietminderung bei Abweichung der vereinbarten von der tatsächlichen Wohnfläche um …

  Auszug aus BGH, 25.11.2020 - XII ZR 40/19

  bb) Für den Anspruch des Wohnraummieters auf Minderung wegen einer tatsächlich geringeren Wohnfläche als der vertraglich vereinbarten hat der Bundesgerichtshof allerdings entschieden, dass ein abweichendes Flächenmaß die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch bereits dann erheblich mindert, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibt (…BGH Urteile vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17 - NJW 2018, 2317 Rn. 16;… vom 10. November 2010 - VIII ZR 306/09 - NJW 2011, 220 Rn. 14 und vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03 - NJW 2004, 1947, 1948).

  Diese im Interesse der Praktikabilität und Rechtssicherheit gezogene Grenze von 10 % legt der VIII. Zivilsenat auch dann zugrunde, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag nur mit "ca." angegeben ist (BGH Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03 - NJW 2004, 1947, 1948).

• BGH, 18.12.2013 - XII ZR 80/12

  Gewerberaummiete: Mietminderungsrecht wegen hoher Energiekosten durch …

  Auszug aus BGH, 25.11.2020 - XII ZR 40/19

  Welchen Soll-Zustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter aufweisen muss, bestimmen grundsätzlich die Vertragsparteien durch die Festlegung des dem Mieter jeweils geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs (vgl. Senatsurteil vom 18. Dezember 2013 - XII ZR 80/12 - NJW 2014, 685 Rn. 20 mwN).

  Das Revisionsgericht hat jedoch zu prüfen, ob der Tatrichter die Sollbeschaffenheit zutreffend beurteilt hat, den Begriff des Mangels nicht verkannt hat und auf entsprechende Rüge hin auch, ob seiner Beurteilung verfahrensfehlerfrei getroffene Feststellungen zugrunde liegen (Senatsurteil vom 18. Dezember 2013 - XII ZR 80/12 - NJW 2014, 685 Rn. 21 mwN).

• BGH, 30.06.2004 - XII ZR 251/02

  Mängel gewerblich zwischenvermieteter Wohnungen; Erheblichkeit eines Fehlers

  Auszug aus BGH, 25.11.2020 - XII ZR 40/19

  d) Soweit die Revision schließlich meint, § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB greife im vorliegenden Fall nicht ein, weil ein Mangel nach dieser Vorschrift nur dann unerheblich sei, wenn er leicht erkennbar sei und schnell sowie mit geringem Kostenaufwand beseitigt werden könne, sodass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstieße, verkennt sie, dass es sich hierbei nur um einen der denkbaren Fälle handelt, in denen eine durch einen Sachmangel bedingte Gebrauchsbeeinträchtigung unerheblich ist (vgl. Senatsurteil vom 30. Juni 2004 - XII ZR 251/02 - NJW-RR 2004, 1450, 1451).
• OLG Dresden, 10.07.2019 - 5 U 151/19

  Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete

  Auszug aus BGH, 25.11.2020 - XII ZR 40/19

  Er muss dann im jeweiligen Einzelfall konkret darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist (OLG Dresden NJW-RR 2019, 1294, 1296 und NJW-RR 2015, 141, 143; OLG Düsseldorf GE 2012, 616, 617; KG NJW-RR 2005, 1681).
• OLG Düsseldorf, 17.11.2011 - 24 U 56/11

  Rechte des Mieters bei Abweichung von der vertraglich vereinbarten Fläche
• OLG Dresden, 01.07.2014 - 5 U 1890/13

  Anforderungen an die Vereinbarung einer sog. echten Quadratmetermiete
• KG, 15.08.2005 - 8 U 81/05

  Wohnraummiete: Mietmangel bei Wohnflächenunterschreitung; Darlegung der …
• BGH, 23.12.1998 - XII ZR 49/97

  Voraussetzungen eines Rechtsmangels einer vermieteten Sache
• BGH, 15.10.2008 - XII ZR 1/07

  Publikumsverkehr eines gewerblichen Mitmieters (hier: Arbeitsgemeinschaft der …
• BGH, 15.12.2010 - XII ZR 132/09

  Gewerberaummiete: Mietminderung bei sich nur periodisch auswirkendem Mangel
• BGH, 10.11.2010 - VIII ZR 306/09

  Zur Mietminderung wegen Flächenunterschreitung bei ausdrücklichem Hinweis auf …
• BGH, 27.07.2016 - XII ZR 59/14

  Gewerberaummiete: Anforderungen an den Vortrag zu Mängelrügen des Mieters …

• OLG Dresden, 24.02.2021 - 5 U 1782/20

  Coronapandemie und Gewerberaummiete: Reduzierung der Miete um 50% wegen Störung …

  Ist aber keine ausdrückliche Regelung zum "Soll-Zustand" getroffen worden, muss anhand der allgemeinen Auslegungsregeln (§§ 133, 157, 242 BGB) geprüft werden, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund des Vertrages vom Vermieter verlangen kann (vgl. BGH…, Urteil vom 18.12.2013, XII ZR 80/12, NJW 2014, 685 Rn. 20; Urteil vom 25.11.2020, XII ZR 40/19, BeckRS 2020, 37268 Rn. 12).
• OLG Dresden, 15.02.2021 - 5 U 1782/20

  Ansprüche aus einem Mietvertrag über ein Objekt zum Betrieb eines …

  Ist aber keine ausdrückliche Regelung zum "Soll-Zustand" getroffen worden, muss anhand von Auslegungsregeln (§§ 133, 157, 242 BGB ) geprüft werden, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund des Vertrages vom Vermieter verlangen kann (vgl. BGH…, Urteil vom 18.12.2013, XII ZR 80/12, NJW 2014, 685 Rn. 20; Urteil vom 25.11.2020, XII ZR 40/19, BeckRS 2020, 37268 Rn. 12).
• BGH, 27.09.2023 - VIII ZR 117/22

  Was ist eine "Türnische"?

  b) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht seiner Entscheidung weiter zugrunde gelegt, dass die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % einen Mangel der Mietsache darstellt, der gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Minderung der Miete in dem Verhältnis führt, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet (st. Rspr.;… siehe Senatsurteile vom 17. April 2019 - VIII ZR 33/18, aaO;… vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17, NJW 2018, 2317 Rn. 16;… vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 9; jeweils mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 25. November 2020 - XII ZR 40/19, NZM 2021, 276 Rn. 25 f. mwN [zur Gewerberaummiete]).