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   BGH, 26.09.2012 - XII ZR 112/10   

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https://dejure.org/2012,35991
BGH, 26.09.2012 - XII ZR 112/10 (https://dejure.org/2012,35991)
BGH, Entscheidung vom 26.09.2012 - XII ZR 112/10 (https://dejure.org/2012,35991)
BGH, Entscheidung vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 (https://dejure.org/2012,35991)
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Volltextveröffentlichungen (18)

  • rechtsprechung-im-internet.de

    § 286 BGB, § 307 BGB, § 310 BGB, § 535 BGB
    Geschäftsraummiete in einem Einkaufszentrum: Formularklausel über die Umlagefähigkeit von Kosten des "Centermanagers"; Umlagefähigkeit von Hausmeisterkosten; Verzugszinsen auf rückständige Nebenkostenvorauszahlungen

  • IWW
  • Deutsches Notarinstitut

    BGB §§ 535, 307, 310, 286
    Anforderungen an Transparenz einer formularmäßigen Nebenkostenklausel; Umlagefähigkeit von Hausmeisterkosten

  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Wirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Klausel eines Mietvertrages über Geschäftsräume mit dem Inhalt der Auferlegung nicht näher aufgeschlüsselter Kosten des "Centermanagers" auf den Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Betriebskostenabwälzung im Gewerberaummietvertrag; intransparente Klausel über Kosten des "Centermanagers"; Wirksamkeitsklausel über "Verwaltungskosten"; Verzugszinsen auf Nebenkostenvorauszahlungen

  • zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    BGB §§ 535, 307, 310, 286
    Abgrenzung und Einschränkung der formularmäßigen Übertragung von Centermanagement-, Verwaltungs- und Hausmeisterkosten im Gewerbemietvertrag

  • WM Zeitschrift für Wirtschafts- und Bankrecht(Abodienst; oder: Einzelerwerb Volltext 12,79 €)

    Zur Transparenz einer Mietvertragsklausel über Nebenkosten; zur Berechnung der Verzugszinsen, wenn der Mieter mit der Zahlung von Nebenkostenvorauszahlungen in Verzug gerät

  • rewis.io

    Geschäftsraummiete in einem Einkaufszentrum: Formularklausel über die Umlagefähigkeit von Kosten des "Centermanagers"; Umlagefähigkeit von Hausmeisterkosten; Verzugszinsen auf rückständige Nebenkostenvorauszahlungen

  • ra.de
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 286; BGB § 307; BGB § 310; BGB § 535
    Wirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Klausel eines Mietvertrages über Geschäftsräume mit dem Inhalt der Auferlegung nicht näher aufgeschlüsselter Kosten des "Centermanagers" auf den Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals

  • rechtsportal.de

    BGB § 286 ; BGB § 307 ; BGB § 310 ; BGB § 535
    Wirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Klausel eines Mietvertrages über Geschäftsräume mit dem Inhalt der Auferlegung nicht näher aufgeschlüsselter Kosten des "Centermanagers" auf den Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Intransparente Management-Kosten-Klausel

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (11)

  • Daryai & Kuo - Rechtsanwälte (Kurzinformation)

    Umlage von Betriebskosten im Gewerberaummietrecht

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Verzugszinsen bei den Nebenkostenvorauszahlungen

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Hausmeisterkosten in der Betriebskostenumlage

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Betriebskostenumlage für

  • haus-und-grund-bonn.de (Kurzinformation)

    Kosten des "Centermanagements" in gewerblichen Mietverhältnissen nicht ohne weitere Erläuterung als Betriebskosten umlagefähig

  • otto-schmidt.de (Kurzinformation)

    Gewerbliches Mietrecht: Zur Intransparenz der Kosten eines "Centermanagers"

  • mahnerfolg.de (Kurzmitteilung)

    Unklare Nebenkostenregelung für Laden in Einkaufszentrum ("Centermanager")

  • koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)

    Kosten des "Centermanagers" intransparent

  • Wolters Kluwer (Kurzinformation)

    Gewerbemietvertragsklausel über nicht näher aufgeschlüsselte Kosten für "Centermanager" ist unwirksam

  • lachner-vonlaufenberg.de (Kurzinformation)

    Umlagefähigkeit von Kosten des "Centermanagers" eines Einkaufszentrums

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Umlagefähigkeit von Centermanager-, Hausmeister- und Verwaltungskosten im Gewerbemietverhältnis

Besprechungen u.ä. (5)

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Intransparente Wartungs- und Instandhaltungsklausel im Einkaufszentrum-Mietvertrag (IMR 2013, 18)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    Umlage von Centermanager- und Verwaltungskosten: Einmal "nein" und einmal "ja"! (IMR 2013, 17)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    Einkaufszentrum: Pauschale Hausmeisterkosten-Klausel ist intransparent! (IMR 2013, 19)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    Einkaufszentrum: Management-Kosten-Klausel ist intransparent und unwirksam! (IMR 2013, 16)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    AGB-Betriebskostenklausel "Kosten für Versicherungen" ist unwirksam! (IMR 2013, 20)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW 2013, 41
  • MDR 2012, 1456
  • NZM 2013, 85
  • NJ 2013, 162
  • NJ 2013, 248
  • WM 2013, 2083
 
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Wird zitiert von ... (41)

  • BGH, 10.09.2014 - XII ZR 56/11

    Formularmietvertrag über Geschäftsräume in einem Einkaufszentrum:

    Die Umlage von "Verwaltungskosten" in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, auch wenn die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält (im Anschluss an Senatsurteile vom 9. Dezember 2009, XII ZR 109/08, BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 und vom 26. September 2012, XII ZR 112/10, NJW 2013, 41).

    Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten zusätzlich zu den Kosten der "Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Center-Managements" gesondert auferlegt, ist intransparent und daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam (im Anschluss an Senatsurteile vom 3. August 2011, XII ZR 205/09, NJW 2012, 54 und vom 26. September 2012, XII ZR 112/10, NJW 2013, 41).

    Das gilt für die vorliegend vereinbarte Umlage der "Verwaltungskosten" in gleicher Weise (Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 8 ff.; vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 7 ff.; vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 8 ff.; vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 11 ff. und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 23 f.).

    Verbleibende Unklarheiten gehen überdies nach § 305 c Abs. 2 BGB zulasten des Klauselverwenders (Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 23 ff.; vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 9; vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 18; vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 12 ff. und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 24).

    Vielmehr ist, soweit sich Kostenpositionen teilweise überschneiden, bei der Betriebskostenabrechnung darauf Bedacht zu nehmen, dass Kosten nicht doppelt abgerechnet werden (vgl. Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 25 und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 24).

    Soweit der Senat bei einer Klausel, die Verwaltungskosten enthielt, einen Verstoß gegen das Transparenzgebot angenommen hat (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NJW-RR 2006, 84, 85), waren im entschiedenen Fall die Verwaltungskosten Teil einer wesentlich umfangreicheren Regelung, die auch Versicherungs- und Instandhaltungskosten einschloss und schon im Hinblick auf den Umfang des Gesamtobjekts, auf das sich die Kosten bezogen, unklar war (Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 28 und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 25 ff.).

    Diese Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages benachteiligten den Mieter unangemessen (Senatsurteile vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NJW-RR 2006, 84, 85 mwN und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 16 f.).

    Nach diesen Grundsätzen halten die von der Klägerin beanstandeten vertraglichen Bestimmungen über die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 BGB nicht stand (vgl. auch Senatsurteil vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 22).

    Da der Umfang der durch den "Center-Manager" zu ergreifenden Maßnahmen weder vertraglich eingegrenzt ist noch etwa die Begriffe eines allgemein "Ortsüblichen und Notwendigen" eine hinreichend klare Eingrenzung ermöglichen, können die hierunter entstehenden Kosten auch nicht im Groben abgeschätzt werden und sind deshalb intransparent (Senatsurteile vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 15 mwN und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 14 f.).

    Das gilt auch dann, wenn der mit den Geschäftsbedingungen konfrontierte Unternehmer eine bedeutende Marktstellung innehat, aufgrund derer er von vornherein hätte versuchen können, andere Vertragsbedingungen auszuhandeln (Senatsurteile vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 16 und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 11).

  • BGH, 25.10.2017 - XII ZR 1/17

    Unwirksame Werbeverlängerung im Rahmen eines Humansponsorings

    Verstöße gegen das Transparenzgebot entsprechen nicht den Gebräuchen und Gepflogenheiten des Handelsverkehrs (vgl. § 310 Abs. 1 Satz 2 BGB) und führen daher auch gegenüber einem Unternehmer zur Unwirksamkeit formularmäßiger Geschäftsbedingungen (Senatsurteile vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 16 und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 11).
  • OLG Düsseldorf, 09.07.2015 - 10 U 126/14

    Anforderungen an die Abrechnung der Betriebskosten in einem

    Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um eine Individualvereinbarung oder um eine Klausel in einem Formularmietvertrag handelt; im letzteren Fall tritt lediglich neben der Zweifelsregel des § 305c Abs. 2 BGB das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB hinzu, das durch eine nicht hinreichend bestimmte Vereinbarung der Übernahme weiterer Kosten neben der Miete verletzt wird (BGH, Urteile vom 6.4.2005, XII ZR 158/01 und v. 26.9.2012, XII ZR 112/10, Rn. 10; Senat , Urt. v. 15.12.2011, I-10 U 96/11; jeweils mwN.).

    Auch wird jener Teil der mietvertraglichen Umlageabrede entgegen der auch insoweit rechtsirrigen Auffassung des Landgerichts nicht allein dadurch obsolet, dass er durch Verknüpfungen wie "insbesondere" oder "zumindest" mit einem Katalog weiterer Nebenkosten verbunden wird, solange nicht gleichzeitig die dort vorgesehenen Beschränkungen für unanwendbar erklärt werden (dazu BGH, Urt. v. 26.9.2012, aaO., Rn. 13 und 20; Senat, Urt. v. 14.12.2000, aaO).

    Wenn und soweit allerdings der Mietvertrag über Geschäftsräume die Terminologie der BetrKV aufgreift, sind deren Regelungen in Ermangelung von Anhaltspunkten für einen abweichenden Parteiwillen bei der nach §§ 133, 157 BGB gebotenen Auslegung unabhängig davon zur Bestimmung der als umlagefähig vereinbarten Betriebskosten heranzuziehen, ob der Mietvertrag darüber hinaus auf die BetrKV verweist oder nicht (BGH, Urt. v. 26.9.2012, XII ZR 112/10, Rn. 13; Senat, Urt. v. 8.6.2000, 10 U 94/99; Beschl. v. 1.12.1011, I-10 U 149/11; OLG Brandenburg, Urt. v. 28.4.1999, 3 U 232/98; OLG Jena, Urt. v. 16.10.2001, 8 U 392/01; OLG Hamburg, Urt. v. 6.2.2002, 4 U 32/00; KG, Beschl. v. 12.7.2007, 12 U 117/06; Günter, WuM 2012, 587, 595 mwN.; Streyl, NZM 2014, 409, 410); dies gilt auch und gerade für die Hauswartkosten im Sinne des § 2 Nr. 14 BetrKV (BGH aaO.).

  • OLG Düsseldorf, 21.05.2015 - 10 U 29/15

    Umfang der Umlage von Betriebskosten bei einem Gewerberaummietvertrag

    Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um eine Individualvereinbarung oder um eine Klausel in einem Formularmietvertrag handelt; im letzteren Fall tritt lediglich neben der Zweifelsregel des § 305c Abs. 2 BGB das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB hinzu, das durch eine nicht hinreichend bestimmte Vereinbarung der Übernahme weiterer Kosten neben der Miete verletzt wird (BGH, Urteile vom 6.4.2005 - XII ZR 158/01 - und vom 26.9.2012 - XII ZR 112/10 - Rn. 10; Senat, Urteil vom 15.12.2011 - 10 U 96/11; jeweils mwN.).
  • BGH, 05.02.2014 - XII ZR 65/13

    Gewerberaummiete: Formularmäßige Vereinbarung eines einseitigen

    Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf (im Anschluss an Senatsurteil vom 26. September 2012, XII ZR 112/10, NJW 2013, 41).

    b) Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf (Senatsurteil vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 31; vgl. auch Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - XII ZR 79/10 - NJW 2012, 2187 zur Klauselkontrolle eines Leistungsbestimmungsrechts des Vermieters die Änderung der Miete betreffend).

  • OLG Brandenburg, 29.03.2022 - 3 U 118/20

    Rückzahlung von Nebenkosten im Zusammenhang mit der Anmietung einer Ladenfläche

    - die in § 5 (1) siebenter Spiegelstrich der AMB 2002 vereinbarte Umlage von Versicherungsprämien verstoße gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Satz 2 BGB und sei damit unwirksam, die auf diese Kostenpositionen erbrachten Zahlungen ihr deshalb zurückzuerstatten; die Klausel sei inhaltlich unklar, weil offen bleibe, welche Versicherungen erfasst seien, so dass der Mieter nicht in der Lage sei, deren ungefähre Höhe zu kalkulieren (BGH Urteil vom 26.09.2012 - XII ZR 112/10; OLG Dresden Urteil vom 17.11.2017, 5 U 953/17, Bl. 319 ff GA);.

    - desgleichen verstoße die unter § 5 (1) erster und vierter Spiegelstrich der AMB vereinbarte Umlage der Wartungs- und Reparaturkosten gegen § 307 BGB, weil hierfür (anders als hinsichtlich Instandhaltungs- und -setzungsmaßnahmen) keine Kostenobergrenze vereinbart worden sei; das Erfordernis einer Kostenobergrenze bei Abwälzung der Erhaltungslast für gemeinschaftlich genutzte Flächen und Anlagen gelte nach der Rechtsprechung des BGH auch insoweit, d.h. formularvertragliche Bestimmungen in Gewerberaummietverträgen, die die Kosten für Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen ohne Begrenzung der Höhe nach dem Mieter auferlegten, hielten einer Inhaltskontrolle nicht stand (BGH NJW 2014, 3722; BGH NJW 2013, 41 Rn. 16 ff; BGH NJW 2006, 84, juris-Rn. 23 ff; Senatsurteil vom 20.12.2015, 3 U 117/10, juris-Rn. 28; unzutreffend abweichend OLG Dresden aaO; OLG Frankfurt 2 U 216/14, NZM 2016, 246); die für 2014 bis 2016 insoweit abgerechneten Kosten seien demzufolge nicht umlagefähig gewesen;.

    die in § 5 (1) Abs. 5 7. Spiegelstrich geregelte Übertragung der vom Vermieter für das Objekt abgeschlossenen Versicherungen sei nicht umlagefähig; die Klausel sei inhaltlich unklar, weil sie dem Mieter keine Anhaltspunkte dafür biete, im Rahmen seiner wirtschaftlichen Kalkulation Art und Höhe der auf ihn zukommenden Versicherungskosten abschätzen zu können (BGH, Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10); der Begriff der Versicherungen sei auch keiner dahingehenden Auslegung zugänglich, es sollten die in Nr. 15 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BerechnungsVO bzw. in § 2 Nr. 13 BetrKVO aufgeführten Versicherungen (d.h. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung) umgelegt werden können; nach der eindeutigen Formulierung im Einleitungssatz des § 5 (1) Abs. 5, wonach die umzulegenden Betriebskosten gerade nicht auf die in der II. BerechnungsVO oder der BKVO genannten Kosten beschränkt sein sollen, könne die Klausel nicht in dem Sinne verstanden werden, dass nur diese gesetzlich definierten Versicherungen als umlagefähig bestimmt sein sollten; für die Frage nach der Wirksamkeit der zitierten Vertragsklausel komme es dabei nicht darauf an, ob die Beklagte lediglich Kosten solcher Versicherungen umgelegt habe, wie sie bei einer auf die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung beschränkten und damit wirksamen Regelung hätten übertragen werden können, entscheidend sei die objektive Reichweite der Klausel; es bestehe insoweit ein Rückzahlungsanspruch von 6.649,44 EUR;.

    anders mit der Folge teilweiser Unwirksamkeit der Klausel liege es mit den Kosten des "Managements"; zu den Kosten eines Centermanagers sei in der Rechtsprechung anerkannt, dass die formularmäßig vereinbarte Übertragung solcher Kosten auf den Mieter unwirksam ist, da es diesem Begriff an hinreichender Transparenz fehle (BGH; Urteil vom 03.08.2011, XII ZR 205/09, bestätigt durch Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10); zu diesen Kosten könnten nämlich auch solche für Marktanalysen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen u.a. Profilierungsmaßnahmen gerechnet werden; der abrechnungsfähige Umfang der Kosten lasse sich mithin weder vertraglich eingrenzen noch im groben abschätzen (BGH vom 03.08.2011 aaO); diese Erwägungen griffen gleichermaßen, wenn es anstatt um Kosten des Center-Managers um die Kosten für "kaufmännisches und technisches Management" gehe;.

    die Auffassung des Landgerichts, ein durchschnittlicher Mieter verstehe die mietvertraglichen Formularklauseln so, dass die Kosten der Wartung der für Instandhaltungs- und -setzungsmaßnahmen geregelten Kostenobergrenze unterlägen, sei aufgrund der Gestaltung des Mietvertrags nicht haltbar, da die Beklagte selbst in ihren AMB zwischen Instandhaltung, Instandsetzung und Wartung differenziere (vgl. § 5 (1) Abs. 5 vierter Spiegelstrich), mithin unter dem Begriff Wartung etwas anderes verstehe als unter demjenigen der Instandhaltung; daraus könne ein durchschnittlicher Mieter nur den Schluss ziehen, die in § 5 (1) Abs. 6 AMB geregelte Kostenobergrenze beziehe sich nur auf die darin ausdrücklich benannten Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung; insoweit seien auch die Unklarheitenregel nach § 305 c Abs. 2 BGB und der Grundsatz der kundenfreundlichen Auslegung zu berücksichtigen, der dazu führe, dass die Auslegungsmöglichkeit maßgebend sei, die zur Unwirksamkeit der Klausel führe; danach sei sie, die Klägerin, bei der Überbürdung der Kosten der Erhaltungslast entgegen der herrschenden Rechtsprechung (BGH Urteil vom 26.09.2012, NJW 2013, 41 Rn. 22; Urteil vom 10.09.2014 - XII ZR 56/11; Urteil vom 06.04.2005 - XII ZR 158/01 - NZM 20005, 863, 865; Senatsurteil vom 20.12.2013, 3 U 117/10 juris Rn 28) nicht umfassend durch eine Kostenobergrenze geschützt; hätte die Rechtsprechung eine Deckelung der Wartungskosten nicht für erforderlich gehalten, hätte sie die nämlichen Formularklauseln diese betreffend mit der sog. Blue-pencil-Regel aufrechterhalten können und müssen, was jedoch nicht der Fall gewesen sei;.

    Zwar kann der gewerbliche Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH die Kosten der "Verwaltung" des Mietobjekts grundsätzlich auf den Mieter umlegen und ist auch eine Umlage von "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" des Mietobjekts in der Regel hinreichend bestimmt im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, weil zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten auf die im Wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden kann; dass diese Regelungen für die Geschäftsraummiete nicht einschlägig sind, steht ihrer Heranziehung als Hilfsmittel zur näheren Bestimmung der umlegbaren Kosten nicht entgegen (BGH Urteil vom 09.12.2009, XII ZR 109/08, BGHZ 183, 299 ff Rn. 24; Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10, juris Rn. 25).

    Für eine teilweise Aufrechterhaltung der entsprechenden Formularklausel (vgl. dazu BGH, Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10, juris Rn. 27) ist vor diesem Hintergrund kein Raum.

    Das gilt auch dann, wenn der mit den Geschäftsbedingungen konfrontierte Unternehmer eine bedeutende Marktstellung innehat, aufgrund derer er von vornherein hätte versuchen können, andere Vertragsbedingungen auszuhandeln (BGH Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10 Rz. 11; NJW 2012, 54 Rn. 16; LG Potsdam, Urteil vom 20.10.2020, 51 O 38/19, S. 9).

    Denn die Verantwortung für den Inhalt von Allgemeinen Geschäftsbedingungen liegt bei dem Klauselverwender (vgl. BGH Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10 aaO).

    Vor diesem Hintergrund können die die Überbürdung der Instandhaltungs- und Instandsetzungs- sowie Wartungskosten betreffenden o.g. Formularklauseln insgesamt keinen Bestand haben; eine - grundsätzlich allerdings in Betracht kommende (vgl. BGH, Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10 aaO Rn. 27 ["Blue-Pencil"-Regel]) - Teilwirksamkeit mit Blick auf die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, hinsichtlich derer eine Kostenobergrenze vertraglich geregelt worden ist, kommt nicht in Betracht.

    Mieter keine Anhaltspunkte dafür bietet, im Rahmen seiner wirtschaftlichen Kalkulation Art und Höhe der auf ihn möglicherweise zukommenden Versicherungskosten abschätzen zu können (BGH Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10, juris Rn. 12; OLG Dresden, Urteil vom 17.11.2017, S.13 f ).

    Wenn sich eine Formularklausel nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt - so wie hier mit Blick einerseits auf den unwirksamen Vorverteilerschlüssel nach Nutzergruppen, andererseits die zulässig geregelte Aufteilung nach Mietflächen und Verbrauch -, begegnet die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils nach ständiger Rechtsprechung des BGH (trotz des grundsätzlichen Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion von AGB) keinen rechtlichen Bedenken (vgl. BGH Urteil vom 26.09.2012 aaO Rn. 27).

  • OLG Hamm, 08.06.2017 - 18 U 9/17

    Überraschende Klausel im gewerblichen Mietvertrag

    Diese Bestimmung wird den Anforderungen des Bundesgerichtshofs (Urt. vom 26.9.2012, Az. XII ZR 112/10, NJW 2013, 41, Rn. 20) nicht gerecht.
  • OLG Frankfurt, 16.10.2015 - 2 U 216/14

    Geschäftsraummiete: Übertragung von Wartungskosten als Betriebskosten in AGB

    Eine nähere Aufschlüsselung oder eine sonstige Begrenzung, insbesondere der Höhe nach, ist nicht geboten (vgl. OLG Koblenz, ZMR 2013, 795 ff.; vgl. auch BGH, Urteil vom 7.11.2012 - VIII ZR 118/12; BGH, NJW 2010, 226 f. [BGH 11.11.2009 - VIII ZR 221/08] ; BGH, NJW 2007, 1356 f. [BGH 14.02.2007 - VIII ZR 123/06] ; anders, wenn zugleich die Kosten für "die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebes" ohne Begrenzung der Höhe nach umgelegt werden sollen, vgl. BGH, NJW 2014, 3722 ff. [BGH 10.09.2014 - XII ZR 56/11] ; BGH, NJW 2013, 41 ff. [BGH 26.09.2012 - XII ZR 112/10] ).
  • OLG Hamm, 24.06.2015 - 30 U 155/14

    Erlöschen des Anspruchs auf Nebenkostenvorauszahlung durch Eintritt der

    Denn mit Eintritt der Abrechnungsreife kann ein Vermieter Nebenkostenvorauszahlungen nicht mehr beanspruchen (BGH, Urteil vom 26.09.2012 - XII ZR 112/10 - Tz. 29; OLG Hamm, Urteil vom 27.05.2013 - I-18 U 72/12 - Tz. 85, beide zit. nach Juris; Senat, Urteil vom 10.10.2014 - I-30 U 74/14 - n.v.).

    Die aus dem Schuldnerverzug folgenden Rechte bleiben dem Vermieter vielmehr auch nach dem Eintritt der Abrechnungsreife erhalten, so dass ihm auch dann noch Verzugszinsen zuzusprechen sind, wenn die Vorauszahlungen selbst nicht mehr verlangt werden können (BGH, Urteil vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - Tz. 28 f., juris; Senat, Urteil vom 10.10.2014 - I-30 U 74/14 - n.v.).

  • OLG Brandenburg, 22.12.2015 - 3 U 117/10

    Umfang der Pflicht des Mieters von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum zur

    Dies entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 26.09.2012, NJW 2013, 41, Rn 22), nach der eine Klausel, wonach einem Mieter die Kosten der "Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebes" übertragen wurden, insgesamt für unwirksam erklärt wurde.
  • KG, 15.08.2019 - 8 U 209/16

    Ansprüche aus einem fristlos gekündigten Gewerberaummietvertrag

  • LG Frankfurt/Main, 14.02.2017 - 11 S 61/16

    Unzulässigkeit einer Saldoklage

  • LG Berlin, 30.09.2016 - 65 S 63/16

    Wohnraummiete: Anspruch des Vermieters auf Betriebskostenvorauszahlungen nach

  • KG, 23.05.2016 - 8 U 10/15

    Geschäftsraummietvertrag: Auslegung der Risikoübernahme des Mieters hinsichtlich

  • LG Berlin, 02.10.2015 - 63 S 335/14

    Wohnraummiete: Formularmäßige Überwälzung laufender Schönheitsreparaturen auf den

  • OLG Düsseldorf, 11.07.2013 - 24 U 136/12

    Mieter verschuldet Kündigung: Was umfasst Schadensersatzpflicht?

  • OLG Düsseldorf, 16.08.2016 - 24 U 25/16

    Formularmäßige Vereinbarung der Verpflichtung des Mieters einer Arztpraxis zum

  • OLG Düsseldorf, 16.02.2016 - 24 U 63/15

    Pflicht des Vermieters zur Zustimmung zu einer Untervermietung von Büroräumen an

  • KG, 06.06.2016 - 8 U 40/15

    Allgemeine Geschäftsbedingungen in einem Gewerberaummietvertrag: Umlegung der

  • OLG Dresden, 21.10.2020 - 5 U 1257/20

    Doch kein Mietmangel bei Flächenabweichung von 10%?

  • OLG Frankfurt, 05.07.2017 - 2 U 152/16

    Sperrung einer Landstraße als Mangel der vermieteten Gaststätte

  • OLG Düsseldorf, 08.03.2016 - 24 U 59/15

    Außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses über Gewerberäume wegen

  • KG, 16.06.2014 - 8 U 29/14

    Geschäftsraummiete: Betriebskostenabrechnung auf Sollbasis nach gerichtlicher

  • OLG Hamm, 25.11.2019 - 18 U 19/19

    Kündigungssperre

  • OLG Düsseldorf, 19.03.2013 - 24 U 115/12

    Umlage der Hausmeisterkosten im Rahmen von Gewerberaummiete

  • OLG Düsseldorf, 18.04.2016 - 9 U 73/16

    Rechtsfolgen der Pfändung eines Nießbrauchrechts; Anfechtung des unentgeltlichen

  • LG Aachen, 10.03.2016 - 2 S 245/15

    Vorschüsse abgerechnet: Kein Anspruch auf nicht geleistete Vorauszahlungen!

  • OLG Brandenburg, 05.04.2022 - 3 U 144/20

    Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen im Zusammenhang mit der Anmietung

  • KG, 23.06.2016 - 8 U 62/15

    Geschäftsraummiete: Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und

  • OLG Düsseldorf, 29.11.2012 - 10 U 44/12

    Fristlose Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses wegen Pflichtverletzungen

  • OLG Zweibrücken, 11.10.2017 - 7 U 75/15
  • LG Düsseldorf, 21.11.2016 - 21 O 142/15
  • LG Potsdam, 29.10.2020 - 51 O 38/19
  • LG Bonn, 12.11.2015 - 6 S 5/15

    Zahlungsanspruch des Vermieters bzgl. rückständiger Mieten und Betriebskosten im

  • OLG Frankfurt, 27.05.2014 - 2 U 41/13

    Sittenwidrigkeit eines Nachtrags zu einem Mietvertrag

  • AG Hanau, 28.10.2015 - 37 C 44/15

    Unzulässigkeit einer Saldoklage

  • OLG Köln, 22.07.2014 - 22 U 90/13

    Klage betreffend die Begleichung rückständiger Forderungen aus

  • AG Dortmund, 19.12.2014 - 420 C 6682/14

    Saldoklage unter Bezugnahme auf ein Mieterkonto unwirksam

  • AG Hanau, 04.08.2014 - 32 C 172/13

    Erlass Sicherungsanordnung im Prozess auf Räumung & Mietzahlung

  • OLG Frankfurt, 30.10.2019 - 2 U 13/19

    Nutzungsentschädigung für vorenthaltenen gewerblichen Mietraum nach Beendigung

  • LG Magdeburg, 04.02.2014 - 11 O 623/13

    Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten

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