Rechtsprechung
   BGH, 26.10.2004 - XI ZR 255/03   

Volltextveröffentlichungen (14)

  • bundesgerichtshof.de PDF
  • Judicialis
  • Jurion

    Vorliegen eines Realkreditvertrages bei einem finanzierten Grundstücksgeschäft; Behandlung eines Treuhänders als echten Vertreter auf Grund eines persönlichen Vertrauensverhältnisses; Einschränkungen der Anwendung von § 171 und § 172 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zugunsten einer kreditgebenden Bank durch Anwendung von § 9 des Verbraucherkreditgesetzes (VerbrKrG) bei Vorliegen einer nichtigen Vollmacht; Aufklärungs- und Hinweispflicht eines Treuhänders auf Risiken eines Darlehensvertrages bei Vorliegen eines "verbundenen Geschäfts"; Abschluss eines Darlehensvertrages zwecks Erwerbs einer Eigentumswohnung als verbundenes Geschäft; Beratungspflichten eines Treuhänders nach dem Rechtsberatungsgesetz (RBerG); Vorlage einer notariellen Vollmachtsurkunde eines Treuhänders bei Abschluss eines Darlehensvertrages

  • ZIP-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    Anwendbarkeit der Grundsätze über die Duldungs- und Anscheinsvollmacht zu Gunsten der Bank bei Nichtigkeit der Treuhändervollmacht zum kreditfinanzierten Erwerb eines Immobilienfondsanteils (XI. gegen II. Zivilsenat)

  • nwb

    VerbrKrG § 3 Abs. 2 Nr. 2; BGB § 164, § 171, § 172

  • WM Zeitschrift für Wirtschafts- und Bankrecht(Abodienst; oder: Einzelerwerb Volltext 11,50 €)

    Vorliegen eines Realkreditvertrags i.S.d. § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auch dann, wenn der Erwerber ein bestehendes Grundpfandrecht übernimmt; zur Frage der Anwendung der 171, 172 BGB zugunsten der kreditgebenden Bank in den Fällen nichtiger Vollmacht des gegen das Rechtsberatungsgesetz verstoßenden Treuhänders

  • Prof. Dr. Lorenz (Kurzanmerkung und Volltext)

    Finanziertes Grundstücksgeschäft als Realkreditvertrag i.S.v. § 3 II Nr. 2 VerbrKrG; Rechtsscheinvollmacht nach §§ 171, 172 BGB im Immobilienstrukturvertrieb ("Schrottimmobilien"): kein Ausschluß bei Vorliegen eines "verbundenen" Geschäfts

  • FIS Money Advice (Volltext/Auszüge)
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    VerbrKrG § 3 Abs. 2 Nr. 2; BGB § 164 § 171 § 172
    Begriff des Realkreditvertrages bei einem finanzierten Grundstücksgeschäft; Wirksamkeit von einem Treuhänder abgegebener Willenserklärungen

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Realkredit bei finanziertem Grundstücksgeschäft

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

  • zbb-online.com (Leitsatz)

    VerbrKrG § 3 Abs. 2 Nr. 2; BGB §§ 164, 171, 172
    Anwendbarkeit der Grundsätze über die Duldungs- und Anscheinsvollmacht zugunsten der Bank bei Nichtigkeit der Treuhändervollmacht zum kreditfinanzierten Erwerb eines Immobilienfondsanteils (XI. gegen II. Zivilsenat)

Besprechungen u.ä. (3)

  • ewir-online.de(Leitsatz frei, Besprechungstext 3,90 €) (Entscheidungsbesprechung)

    VerbrKrG § 3 Abs. 2 Nr. 2; BGB §§ 164, 171, 172; RBerG Art. 1 § 1
    Anwendbarkeit der Grundsätze über die Duldungs- und Anscheinsvollmacht zu Gunsten der Bank bei Nichtigkeit der Treuhändervollmacht zum kreditfinanzierten Immobilienerwerb (XI. gegen II. Zivilsenat)

  • WuB Entscheidungsanmerkungen zum Wirtschafts- und Bankrecht(Abodienst; oder: Einzelerwerb 11,50 €) (Entscheidungsbesprechung)

    Bauherrenmodelle; Rechtsschein einer nichtigen notariellen Vollmachtsurkunde; grundpfandrechtlich gesicherte Verbraucherdarlehen

  • Prof. Dr. Lorenz (Kurzanmerkung und Volltext)

    Finanziertes Grundstücksgeschäft als Realkreditvertrag i.S.v. § 3 II Nr. 2 VerbrKrG; Rechtsscheinvollmacht nach §§ 171, 172 BGB im Immobilienstrukturvertrieb ("Schrottimmobilien"): kein Ausschluß bei Vorliegen eines "verbundenen" Geschäfts

Sonstiges (2)

  • jurion.de (Literaturhinweis: Entscheidungsbesprechung)

    Zusammenfassung von "Anmerkung zur Entscheidung des BGH vom 26.10.2004, XI ZR 255/03" von Notar Michael Volmer, original erschienen in: ZfIR 2005, 145 - 152.

  • jurion.de (Literaturhinweis: Entscheidungsbesprechung)

    Zusammenfassung von "Freier Kapitalanlagenmarkt: Bewusste und eigenverantwortliche Entscheidung von Anlegern" von RA Notar Dr. Klaus Wagner, FAStR, original erschienen in: DStR 2005, 1449 - 1454.

Papierfundstellen

  • BGHZ 161, 15
  • NJW 2005, 664
  • ZIP 2005, 69
  • MDR 2005, 464
  • DNotZ 2005, 208
  • NZM 2005, 274
  • WM 2005, 127
  • DB 2005, 605 (Ls.)



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Wird zitiert von ... (249)  

  • BGH, 25.04.2006 - XI ZR 29/05  

    Meinungsverschiedenheiten zwischen dem II. und XI. Zivilsenat des

    a) Ein Realkreditvertrag im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG liegt bei einer kreditfinanzierten Immobilienfondsbeteiligung ebenso wie bei einem finanzierten Grundstücksgeschäft auch dann vor, wenn der Erwerber ein Grundpfandrecht nicht selbst bestellt, sondern ein bestehendes (teilweise) übernimmt (Abweichung von BGHZ 159, 294, 307 f.; Fortsetzung von BGHZ 161, 15, 26 f.).

    b) Die Anwendung der §§ 171, 172 BGB zugunsten der Kredit gebenden Bank wird bei einer kreditfinanzierten Immobilienfondsbeteiligung ebenso wie bei einem finanzierten Grundstücksgeschäft auch in den Fällen nichtiger Vollmacht des gegen das Rechtsberatungsgesetz verstoßenden Treuhänders durch die Regeln über das verbundene Geschäft im Sinne des § 9 VerbrKrG nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt (Abweichung von BGHZ 159, 294, 300 ff.; Fortsetzung von BGHZ 161, 15, 24 ff.).

    Wie der Senat für Kreditverträge zur Finanzierung des Erwerbs von Immobilien bereits entschieden und im einzelnen begründet hat (BGHZ 161, 15, 26 f. sowie Urteile vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 74 und vom 18. Januar 2005 - XI ZR 201/03, WM 2005, 375, 376), kommt es nach dem klaren Wortlaut des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG lediglich darauf an, ob das Darlehen nach dem Kreditvertrag von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig gemacht wurde.

    Auch die Eintragungsbewilligung nach § 19 GBO erfordert keine Beurkundung, sondern lediglich eine notarielle Beglaubigung der Unterschrift des Grundstückseigentümers (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO), bei der eine Belehrung durch den Notar nicht vorgesehen ist (§ 39 BeurkG) und in der Regel auch nicht stattfindet (Senatsurteil BGHZ 161, 15, 27).

    An dieser Rechtsprechung hält der Senat - wie er mit Urteilen vom 26. Oktober 2004 (BGHZ 161, 15, 24 ff.) und vom 9. November 2004 (XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 73 ff.) im einzelnen ausgeführt hat - auch unter Berücksichtigung der Entscheidungen des II. Zivilsenats in seinen Urteilen vom 14. Juni 2004 (II ZR 393/02, BGHZ 159, 294, 300 ff. und II ZR 407/02, WM 2004, 1536, 1538) - fest (vgl. auch Senatsurteil vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 831; ebenso BGH, Urteil vom 17. Juni 2005 - V ZR 78/04, WM 2005, 1764, 1766).

    Die Rechtsscheinhaftung des Vertretenen bestimmt sich vielmehr ausschließlich nach §§ 171 ff. BGB sowie nach den Grundsätzen der Anscheins- und Duldungsvollmacht, die den schutzwürdigen widerstreitenden Interessen des Vertretenen einerseits und des Vertragspartners andererseits abschließend und angemessen Rechnung tragen (Senatsurteil BGHZ 161, 15, 24 f.; BGH, Urteil vom 17. Juni 2005 - V ZR 78/04, WM 2005, 1764, 1766).

    Es geht daher nicht an, ohne entsprechende - hier nicht gegebene - konkrete Feststellungen die Regelungen der §§ 171 ff. BGB allein aufgrund der Einschaltung eines Treuhänders generell nicht für anwendbar zu erklären (Senatsurteile BGHZ 161, 15, 27 f. und vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 74 f.; BGH, Urteil vom 17. Juni 2005 - V ZR 78/04, WM 2005, 1764, 1766 f.).

  • BGH, 25.04.2006 - XI ZR 219/04  

    Meinungsverschiedenheiten zwischen dem II. und XI. Zivilsenat des

    a) Ein Realkreditvertrag im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG liegt bei einer kreditfinanzierten Immobilienfondsbeteiligung ebenso wie bei einem finanzierten Grundstücksgeschäft auch dann vor, wenn der Erwerber ein Grundpfandrecht nicht selbst bestellt, sondern ein bestehendes (teilweise) übernimmt (Abweichung von BGHZ 159, 294, 307 f.; Fortsetzung von BGHZ 161, 15, 26 f.).

    b) Die Anwendung der §§ 171, 172 BGB zugunsten der Kredit gebenden Bank wird bei einer kreditfinanzierten Immobilienfondsbeteiligung ebenso wie bei einem finanzierten Grundstücksgeschäft auch in den Fällen nichtiger Vollmacht des gegen das Rechtsberatungsgesetz verstoßenden Treuhänders durch die Regeln über das verbundene Geschäft im Sinne des § 9 VerbrKrG nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt (Abweichung von BGHZ 159, 294, 300 ff.; Fortsetzung von BGHZ 161, 15, 24 ff.).

    An dieser Rechtsprechung hält der Senat - wie er mit Urteilen vom 26. Oktober 2004 (BGHZ 161, 15, 24 ff.) und vom 9. November 2004 (XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 73 ff.) im einzelnen ausgeführt hat - auch unter Berücksichtigung der Entscheidungen des II. Zivilsenats in seinen Urteilen vom 14. Juni 2004 (II ZR 393/02, BGHZ 159, 294, 300 ff. und II ZR 407/02, WM 2004, 1536, 1538) fest (vgl. auch Senatsurteil vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 831; ebenso BGH, Urteil vom 17. Juni 2005 - V ZR 78/04, WM 2005, 1764, 1766).

    Die Rechtsscheinhaftung des Vertretenen bestimmt sich vielmehr ausschließlich nach §§ 171 ff. BGB sowie nach den Grundsätzen der Anscheins- und Duldungsvollmacht, die den schutzwürdigen widerstreitenden Interessen des Vertretenen einerseits und des Vertragspartners andererseits abschließend und angemessen Rechnung tragen (Senatsurteil BGHZ 161, 15, 24 f.; BGH, Urteil vom 17. Juni 2005 - V ZR 78/04, WM 2005, 1764, 1766).

    Es geht daher nicht an, ohne entsprechende - hier nicht gegebene - konkrete Feststellungen die Regelungen der §§ 171 ff. BGB allein aufgrund der Einschaltung eines Treuhänders generell nicht für anwendbar zu erklären (Senatsurteile BGHZ 161, 15, 27 f. und vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 74 f.; BGH, Urteil vom 17. Juni 2005 - V ZR 78/04, WM 2005, 1764, 1766 f.).

    Wie der Senat für Kreditverträge zur Finanzierung des Erwerbs von Immobilien bereits entschieden und im einzelnen begründet hat (BGHZ 161, 15, 26 f. sowie Urteile vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 74 und vom 18. Januar 2005 - XI ZR 201/03, WM 2005, 375, 376), kommt es nach dem klaren Wortlaut des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG lediglich darauf an, ob das Darlehen nach dem Kreditvertrag von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig gemacht wurde.

    Auch die Eintragungsbewilligung nach § 19 GBO erfordert keine Beurkundung, sondern lediglich eine notarielle Beglaubigung der Unterschrift des Grundstückseigentümers (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO), bei der eine Belehrung durch den Notar nicht vorgesehen ist (§ 39 BeurkG) und in der Regel auch nicht stattfindet (Senatsurteil BGHZ 161, 15, 27).

  • BGH, 16.05.2006 - XI ZR 6/04  

    Zu kreditfinanzierten sogenannten "Schrottimmobilien"

    § 9 VerbrKrG findet nach dem eindeutigen Wortlaut des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf Realkreditverträge, die zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden sind, keine Anwendung (Senat, BGHZ 152, 331, 337; 161, 15, 25; Senatsurteile vom 26. November 2002 - XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66, vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, WM 2003, 2410, 2411, vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 175, vom 18. Januar 2005 - XI ZR 201/03, WM 2005, 375, 376 und vom 27. September 2005 - XI ZR 79/04, BKR 2005, 501, 504).

    Grundpfandkredit und finanziertes Immobiliengeschäft bilden dann nach ständiger Rechtsprechung des erkennenden Senats ausnahmslos kein verbundenes Geschäft (Senat, BGHZ 150, 248, 262; 152, 331, 337; 161, 15, 25; Senatsurteile vom 15. Juli 2003 - XI ZR 162/02, ZIP 2003, 1741, 1743, vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, WM 2003, 2410, 2411, vom 27. Januar 2004 - XI ZR 37/03, WM 2004, 620, 622, vom 9. November 2005 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 74, vom 18. Januar 2005 - XI ZR 201/03, WM 2005, 375, 376, vom 21. Juni 2005 - XI ZR 88/04, WM 2005, 1520, 1523 und vom 27. September 2005 - XI ZR 79/04, BKR 2005, 501, 504), so dass ein Einwendungsdurchgriff und eine Rückabwicklung nach § 9 VerbrKrG entgegen der Ansicht der Revision von vornherein nicht in Betracht kommen.

    Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (vgl. etwa Senat, BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20 sowie Senatsurteile vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 76 und vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830).

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