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   BGH, 27.09.2017 - VIII ZR 193/16   

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https://dejure.org/2017,39649
BGH, 27.09.2017 - VIII ZR 193/16 (https://dejure.org/2017,39649)
BGH, Entscheidung vom 27.09.2017 - VIII ZR 193/16 (https://dejure.org/2017,39649)
BGH, Entscheidung vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16 (https://dejure.org/2017,39649)
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Volltextveröffentlichungen (14)

  • rechtsprechung-im-internet.de

    § 543 Abs 2 S 1 Nr 3 Buchst a BGB, § 543 Abs 2 S 1 Nr 3 Buchst b BGB, § 543 Abs 2 S 2 BGB, § 569 Abs 3 Nr 1 S 1 BGB
    Wohnraummiete: Ausschluss der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch Zahlung des Mietrückstands; Berechnung des Zahlungsrückstands von mehr als einer Monatsmiete

  • IWW

    § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchs... t. a BGB, § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 546 Abs. 1, § 985 BGB, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 564 Satz 1 ZPO, § 554 BGB, § 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB, § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB, § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, § 546a Abs. 1 BGB, § 543 BGB, § 554 Abs. 1 BGB, § 569 Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB, § 563 Abs. 3 ZPO

  • Wolters Kluwer

    Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters; Ausschluss dieses Rechts durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung; Verzug des Mieters für zwei aufeinander folgende ...

  • rewis.io

    Wohnraummiete: Ausschluss der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch Zahlung des Mietrückstands; Berechnung des Zahlungsrückstands von mehr als einer Monatsmiete

  • ra.de
  • iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

    Bei Feststellung eines Mietrückstandes ist auf die vertraglich vereinbarte, nicht auf die berechtigt geminderte Mete abzustellen; §§ 543, 569 BGB

  • blogspot.de (Kurzinformation und Volltext)

    Mietrecht: Kündigung wegen Zahlungsverzugs und nicht vollständige Ausgleichung zum Zeitpunkt des Zugangs

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters; Ausschluss dieses Rechts durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung; Verzug des Mieters für zwei aufeinander folgende ...

  • datenbank.nwb.de

    Wohnraummiete: Ausschluss der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch Zahlung des Mietrückstands; Berechnung des Zahlungsrückstands von mehr als einer Monatsmiete

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Nur die vollständige Zahlung des Rückstands schließt eine fristlose Verzugskündigung aus!

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (13)

  • Daryai & Kuo - Rechtsanwälte (Kurzinformation/Entscheidungsbesprechung)

    Die außerordentlich fristlose Kündigung wird nur durch vollständigen Ausgleich geheilt

  • anwaltonline.com (Kurzinformation)

    Ausschluss der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch Zahlung des Mietrückstands

  • otto-schmidt.de (Kurzinformation)

    Fristlose Kündigung: Unvollständige Nachzahlung reicht auch weiterhin nicht aus

  • koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)

    Fristlose Kündigung: Rückstand nach geschuldeter Gesamtmiete zu bemessen

  • mahnerfolg.de (Kurzmitteilung)

    Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs

  • Wolters Kluwer (Kurzinformation)

    Abwendung von fristloser Kündigung nur bei Ausgleich von rückständiger Miete vor Kündigungszugang

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Mietrückstand - Kündigung rechtmäßig

  • haerlein.de (Kurzinformation)

    Wichtig für Vermieter und Mieter zu wissen, wenn wegen Mietrückstands das Mietverhältnis fristlos gekündigt worden ist

  • rechtstipp24.de (Kurzinformation)

    Kündigung setzt Rückstand mit mindestens einer Miete voraus - nur vollständige Zahlung hindert die Kündigung

  • soziale-schuldnerberatung-hamburg.de (Kurzinformation)

    Wohnraummiete: Ausschluss der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch Zahlung des Mietrückstands; Berechnung des Zahlungsrückstands von mehr als einer Monatsmiete

  • anwalt-suchservice.de (Kurzinformation)

    Fristlose Kündigung: Teilweise Mietzahlung reicht nicht!

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Die außerordentlich fristlose Kündigung wird nur durch vollständigen Ausgleich geheilt

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs - Berechnung des Zahlungsrückstandes auf Grundlage vereinbarter Miete

Besprechungen u.ä. (3)

  • Daryai & Kuo - Rechtsanwälte (Kurzinformation/Entscheidungsbesprechung)

    Die außerordentlich fristlose Kündigung wird nur durch vollständigen Ausgleich geheilt

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Kündigung: Unzulässigkeit der Zahlungsverzugskündigung nur bei vollständiger Zahlung (IMR 2017, 476)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    Kündigung: Berechnung des kündigungsrelevanten Rückstands in Minderungsfällen (IMR 2017, 477)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW 2018, 939
  • MDR 2017, 1352
  • NZM 2018, 28
  • ZMR 2018, 17
 
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Wird zitiert von ... (12)Neu Zitiert selbst (20)

  • BGH, 17.06.2015 - VIII ZR 19/14

    Außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen

    Auszug aus BGH, 27.09.2017 - VIII ZR 193/16
    Miete im Sinne der § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB und damit Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Rückstand ist jedoch nicht die geminderte Miete, sondern die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete (vgl. Senatsurteile vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41; vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16; BeckOGK-BGB/Mehle, Stand 1. Juli 2017, § 543 Rn. 134 mwN; vgl. auch BGH, Urteile vom 10. Oktober 2001 - XII ZR 307/98, juris Rn. 21; vom 23. Juli 2008- XII ZR 134/06, NJW 2008, 3210 Rn. 31 ff; vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, BGHZ 206, 1 Rn. 47).

    Von diesem Erfordernis einer vollständigen Zahlung des Rückstands und damit einer vollständigen Befriedigung des Vermieters ist der Senat auch in seinem Beschluss vom 26. Juli 2004 (VIII ZB 44/03, WuM 2004, 547 unter II 3 [zur Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB]) sowie in seinen Urteilen vom 26. Januar 2005 (VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb), vom 11. Januar 2006 (VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585 Rn. 10 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]), vom 21. April 2010 (VIII ZR 6/09, NJW 2010, 2208 Rn. 12) und vom 17. Juni 2015 (VIII ZR 19/14, aaO Rn. 37 [jeweils zur Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB]) ausgegangen (vgl. ferner auch Senatsurteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3010 Rn. 21 f.; Senatsbeschluss vom 17. Februar 2015 - VIII ZR 236/14, NJW 2015, 1749 Rn. 5).

    In einem solchen Fall ist der Vermieter allein aufgrund des Verzuges zur fristlosen Kündigung berechtigt, ohne dass es noch einer Abwägung zwischen Mieter- und Vermieterinteressen bedarf (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, aaO Rn. 35 mwN).

    Der Gesetzgeber ist dem Interesse des vertragsuntreuen Mieters, der einen erheblichen Mietrückstand hat auflaufen lassen, dadurch entgegengekommen, dass er ihm mit § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB die Möglichkeit der Nachholung der rückständigen Zahlungen bis zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung eingeräumt hat, um im Falle einer bis dahin erfolgenden Befriedigung des Vermieters eine auf den Mietzahlungsverzug gestützte außerordentliche fristlose Kündigung auszuschließen (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, aaO [zur Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB]).

    Dem Vermieter wird eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem vertragsuntreuen Mieter mithin nur dann zugemutet, wenn die gesamten Mietrückstände ausgeglichen werden (Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, aaO Rn. 37).

  • BGH, 14.07.1970 - VIII ZR 12/69

    Mietkündigung infolge Zahlungsrückstands - Zahlungsrückstand als Zahlungsverzug -

    Auszug aus BGH, 27.09.2017 - VIII ZR 193/16
    Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung der Senatsurteile vom 14. Juli 1970, VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4; vom 23. September 1987, VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 unter II 2 a [jeweils zu § 554 BGB aF]; vom 26. Januar 2005, VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb; vom 11. Januar 2006, VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585 Rn. 10 und vom 24. August 2016, VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437 Rn. 23 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]).

    aa) Der Senat hat bereits in seinem Urteil vom 14. Juli 1970 (VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4 [zu § 554 BGB aF als der wortgleichen Vorgängervorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB]) entschieden, dass - entsprechend allgemeiner Auffassung - das gesetzliche Kündigungsrecht wegen Zahlungsverzugs des Mieters nur bei rechtzeitiger völliger Befriedigung des Vermieters entfällt.

    Hierbei ging der Gesetzgeber davon aus, dass die neue Regelung im Wesentlichen der bisherigen Rechtslage entspricht - welche durch die beiden oben genannten Senatsurteile vom 14. Juli 1970 (VIII ZR 12/69, aaO) und vom 23. September 1987 (VIII ZR 265/86, aaO) sowie die hiermit übereinstimmende allgemeine Auffassung geprägt wurde - und § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB die allgemeine Kündigungsregelung des § 554 Abs. 1 BGB aF wegen Zahlungsverzugs übernimmt (BT-Drucks. 14/4553, S. 43 f.; siehe hierzu auch BT-Drucks., aaO S. 64 [zur Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB]).

  • BGH, 23.09.1987 - VIII ZR 265/86

    Nachträgliche Beseitigung von Kündigungsgründen durch Ausgleich von

    Auszug aus BGH, 27.09.2017 - VIII ZR 193/16
    Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung der Senatsurteile vom 14. Juli 1970, VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4; vom 23. September 1987, VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 unter II 2 a [jeweils zu § 554 BGB aF]; vom 26. Januar 2005, VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb; vom 11. Januar 2006, VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585 Rn. 10 und vom 24. August 2016, VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437 Rn. 23 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]).

    Im Urteil vom 23. September 1987 (VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 unter II 2 a [zu § 554 BGB aF]) hat der Senat bekräftigt, dass die fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs nur dann ausgeschlossen ist, wenn der Verzug vor dem Wirksamwerden der Kündigung durch vollständige Zahlung des gesamten Rückstands beseitigt wird.

    Hierbei ging der Gesetzgeber davon aus, dass die neue Regelung im Wesentlichen der bisherigen Rechtslage entspricht - welche durch die beiden oben genannten Senatsurteile vom 14. Juli 1970 (VIII ZR 12/69, aaO) und vom 23. September 1987 (VIII ZR 265/86, aaO) sowie die hiermit übereinstimmende allgemeine Auffassung geprägt wurde - und § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB die allgemeine Kündigungsregelung des § 554 Abs. 1 BGB aF wegen Zahlungsverzugs übernimmt (BT-Drucks. 14/4553, S. 43 f.; siehe hierzu auch BT-Drucks., aaO S. 64 [zur Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB]).

  • BGH, 24.08.2016 - VIII ZR 261/15

    Wohnraummiete: Ausschluss der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs; Tilgung

    Auszug aus BGH, 27.09.2017 - VIII ZR 193/16
    Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung der Senatsurteile vom 14. Juli 1970, VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4; vom 23. September 1987, VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 unter II 2 a [jeweils zu § 554 BGB aF]; vom 26. Januar 2005, VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb; vom 11. Januar 2006, VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585 Rn. 10 und vom 24. August 2016, VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437 Rn. 23 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]).

    Der Senat hat seine oben dargestellte ständige Rechtsprechung zuletzt- nach Erlass des Berufungsurteils - durch Urteil vom 24. August 2016 (VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437) erneut bestätigt und zusammenfassend ausgeführt, dass eine nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB grundsätzlich gerechtfertigte Kündigung nur unter bestimmten, vom Gesetz im Einzelnen aufgeführten Voraussetzungen ausgeschlossen ist oder unwirksam wird.

    Sämtliche genannten Vorschriften setzen allerdings, was das Berufungsgericht hinsichtlich des hier in Rede stehenden Kündigungsausschlusses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB verkannt hat, eine vollständige Befriedigung des Vermieters voraus (Senatsurteil vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, aaO Rn. 21 ff. mwN).

  • BGH, 11.07.2012 - VIII ZR 138/11

    Zum Verschulden des Mieters bei Nichtzahlung der Miete

    Auszug aus BGH, 27.09.2017 - VIII ZR 193/16
    Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 12. Mai 2010, VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41 und vom 11. Juli 2012, VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16).

    Miete im Sinne der § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB und damit Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Rückstand ist jedoch nicht die geminderte Miete, sondern die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete (vgl. Senatsurteile vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41; vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16; BeckOGK-BGB/Mehle, Stand 1. Juli 2017, § 543 Rn. 134 mwN; vgl. auch BGH, Urteile vom 10. Oktober 2001 - XII ZR 307/98, juris Rn. 21; vom 23. Juli 2008- XII ZR 134/06, NJW 2008, 3210 Rn. 31 ff; vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, BGHZ 206, 1 Rn. 47).

  • BGH, 12.05.2010 - VIII ZR 96/09

    Zu den Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung eines

    Auszug aus BGH, 27.09.2017 - VIII ZR 193/16
    Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 12. Mai 2010, VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41 und vom 11. Juli 2012, VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16).

    Miete im Sinne der § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB und damit Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Rückstand ist jedoch nicht die geminderte Miete, sondern die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete (vgl. Senatsurteile vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41; vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16; BeckOGK-BGB/Mehle, Stand 1. Juli 2017, § 543 Rn. 134 mwN; vgl. auch BGH, Urteile vom 10. Oktober 2001 - XII ZR 307/98, juris Rn. 21; vom 23. Juli 2008- XII ZR 134/06, NJW 2008, 3210 Rn. 31 ff; vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, BGHZ 206, 1 Rn. 47).

  • BGH, 26.01.2005 - VIII ZR 90/04

    Kündigung eines Kraftfahrzeugleasingvertrags wegen Zahlungsverzugs

    Auszug aus BGH, 27.09.2017 - VIII ZR 193/16
    Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung der Senatsurteile vom 14. Juli 1970, VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4; vom 23. September 1987, VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 unter II 2 a [jeweils zu § 554 BGB aF]; vom 26. Januar 2005, VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb; vom 11. Januar 2006, VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585 Rn. 10 und vom 24. August 2016, VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437 Rn. 23 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]).

    Von diesem Erfordernis einer vollständigen Zahlung des Rückstands und damit einer vollständigen Befriedigung des Vermieters ist der Senat auch in seinem Beschluss vom 26. Juli 2004 (VIII ZB 44/03, WuM 2004, 547 unter II 3 [zur Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB]) sowie in seinen Urteilen vom 26. Januar 2005 (VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb), vom 11. Januar 2006 (VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585 Rn. 10 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]), vom 21. April 2010 (VIII ZR 6/09, NJW 2010, 2208 Rn. 12) und vom 17. Juni 2015 (VIII ZR 19/14, aaO Rn. 37 [jeweils zur Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB]) ausgegangen (vgl. ferner auch Senatsurteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3010 Rn. 21 f.; Senatsbeschluss vom 17. Februar 2015 - VIII ZR 236/14, NJW 2015, 1749 Rn. 5).

  • BGH, 11.01.2006 - VIII ZR 364/04

    Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen unpünktlicher Mietzahlung

    Auszug aus BGH, 27.09.2017 - VIII ZR 193/16
    Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung der Senatsurteile vom 14. Juli 1970, VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4; vom 23. September 1987, VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 unter II 2 a [jeweils zu § 554 BGB aF]; vom 26. Januar 2005, VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb; vom 11. Januar 2006, VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585 Rn. 10 und vom 24. August 2016, VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437 Rn. 23 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]).

    Von diesem Erfordernis einer vollständigen Zahlung des Rückstands und damit einer vollständigen Befriedigung des Vermieters ist der Senat auch in seinem Beschluss vom 26. Juli 2004 (VIII ZB 44/03, WuM 2004, 547 unter II 3 [zur Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB]) sowie in seinen Urteilen vom 26. Januar 2005 (VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb), vom 11. Januar 2006 (VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585 Rn. 10 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]), vom 21. April 2010 (VIII ZR 6/09, NJW 2010, 2208 Rn. 12) und vom 17. Juni 2015 (VIII ZR 19/14, aaO Rn. 37 [jeweils zur Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB]) ausgegangen (vgl. ferner auch Senatsurteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3010 Rn. 21 f.; Senatsbeschluss vom 17. Februar 2015 - VIII ZR 236/14, NJW 2015, 1749 Rn. 5).

  • BGH, 16.02.2005 - VIII ZR 6/04

    Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters

    Auszug aus BGH, 27.09.2017 - VIII ZR 193/16
    (1) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts spricht bereits der Wortlaut des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB, wonach die Kündigung ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter "vorher befriedigt wird", dafür, dass die Voraussetzungen dieser - grundsätzlich eng auszulegenden (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 c) - Ausnahmevorschrift nicht bereits dann erfüllt sind, wenn der Mieter lediglich eine Teilzahlung leistet und hierdurch erreicht, dass sein ursprünglich mehr als eine Monatsmiete betragender Zahlungsrückstand unter diese Schwelle sinkt.
  • BGH, 17.02.2015 - VIII ZR 236/14

    Wohnraummiete: Wirksamkeit der Zahlungsverzugskündigung bei unvollständiger

    Auszug aus BGH, 27.09.2017 - VIII ZR 193/16
    Von diesem Erfordernis einer vollständigen Zahlung des Rückstands und damit einer vollständigen Befriedigung des Vermieters ist der Senat auch in seinem Beschluss vom 26. Juli 2004 (VIII ZB 44/03, WuM 2004, 547 unter II 3 [zur Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB]) sowie in seinen Urteilen vom 26. Januar 2005 (VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb), vom 11. Januar 2006 (VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585 Rn. 10 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]), vom 21. April 2010 (VIII ZR 6/09, NJW 2010, 2208 Rn. 12) und vom 17. Juni 2015 (VIII ZR 19/14, aaO Rn. 37 [jeweils zur Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB]) ausgegangen (vgl. ferner auch Senatsurteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3010 Rn. 21 f.; Senatsbeschluss vom 17. Februar 2015 - VIII ZR 236/14, NJW 2015, 1749 Rn. 5).
  • AG Halle/Saale, 22.10.2009 - 93 C 1842/09
  • BGH, 21.04.2010 - VIII ZR 6/09

    Wohnraummiete: Bindungswirkung eines rechtskräftigen Urteils über einen

  • BGH, 14.07.2010 - VIII ZR 267/09

    Unterbliebene Zahlung der Prozesskosten eines früheren Räumungsprozesses durch

  • AG Hamburg-Bergedorf, 30.08.2005 - 409 C 168/05

    Ermittlung des Zugangszeitpunktes einer fristlosen Kündigung über Wohnraum;

  • LG Köln, 18.10.1990 - 1 S 215/90

    Mietrückstand des Mieters als Kündigungsgrund des Mietverhältnisses; Erfüllung

  • KG, 24.07.2008 - 8 U 26/08

    Voraussetzungen für die Annahme unverschuldeter Zahlungsunfähigkeit im Rahmen des

  • BGH, 23.07.2008 - XII ZR 134/06

    Begriff des Verzugs mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete;

  • BGH, 26.07.2004 - VIII ZB 44/03

    Begriff der unverzüglichen Klagerücknahme

  • LG Köln, 20.02.2002 - 10 S 325/01
  • BGH, 10.10.2001 - XII ZR 307/98

    Wahrung der Schriftform

  • BGH, 19.09.2018 - VIII ZR 231/17

    Fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann mit hilfsweise erklärter

    Da der Beklagte zu 1 den Rückstand nicht vor dem Zugang der Kündigungserklärung ausgeglichen hatte, war die Kündigung nicht gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 BGB ausgeschlossen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437 Rn. 22; vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, NJW 2018, 939 Rn. 27, 30; jeweils mwN).

    (1) Das Gesetz sieht verschiedene Tatbestände vor, nach denen eine wirksame fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachträglich unwirksam wird, nämlich bei unverzüglicher Tilgung der Rückstände durch eine Aufrechnung des Mieters (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB; vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, aaO; vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, aaO Rn. 27) oder durch eine spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach der Erhebung einer Räumungsklage erfolgte Zahlung der Mietrückstände beziehungsweise eine binnen dieser Frist von einer öffentlichen Stelle eingegangene Verpflichtung zur Befriedigung des Vermieters (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB).

  • BGH, 19.09.2018 - VIII ZR 261/17

    Fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann mit hilfsweise erklärter

    Da die Mieter diesen Rückstand nicht vor dem Zugang der Kündigungserklärung ausgeglichen hatten, war die Kündigung nicht gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 BGB ausgeschlossen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437 Rn. 22; vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, NJW 2018, 939 Rn. 27, 30; jeweils mwN).

    (1) Das Gesetz sieht verschiedene Tatbestände vor, nach denen eine wirksame fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachträglich unwirksam wird, nämlich bei unverzüglicher Tilgung der Rückstände durch eine Aufrechnung des Mieters (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB; vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, aaO; vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, aaO Rn. 27) oder durch eine spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach der Erhebung einer Räumungsklage erfolgte Zahlung der Mietrückstände beziehungsweise eine binnen dieser Frist von einer öffentlichen Stelle eingegangene Verpflichtung zur Befriedigung des Vermieters (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB).

  • BGH, 08.12.2021 - VIII ZR 32/20

    Wohnraummietvertrag: Erheblichkeit des zur außerordentlichen Kündigung wegen

    Der Gesetzgeber hat in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB die Wertung getroffen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter jedenfalls dann unzumutbar ist, wenn sich der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit einem Teil der Miete in Verzug befindet, der die Miete für einen Monat übersteigt (Senatsurteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, NJW 2018, 939 Rn. 32).
  • BGH, 10.04.2019 - VIII ZR 12/18

    Außerordentliche Wohnraumkündigung nach Wegfall eines

    Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters diesen Betrag erreicht, ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (vgl. Senatsurteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, NJW 2018, 939 Rn. 19 mwN).
  • KG, 04.11.2021 - 8 U 1106/20

    Geschäftsraummiete: Wirksamkeit der Kündigung wegen Schriftformmangels und

    Bezugsgröße für die Ermittlung des in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB genannten Rückstands ist im Fall der nach § 313 BGB herabgesetzten Miete - nicht anders als bei einer kraft Gesetzes nach § 536 BGB eintretenden Minderung (s. BGH, Urteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, NJW 2018, 939 Rn 19) - die ungeminderte vereinbarte Monatsmiete und nicht der objektiv begründete herabgesetzte Betrag.(Rn.90).

    aa) Bezugsgröße für die Ermittlung des in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB genannten Rückstands ist im Fall der nach § 313 BGB herabgesetzten Miete - nicht anders als bei einer kraft Gesetzes nach § 536 BGB eintretenden Minderung, dazu BGH NJW 2018, 939 Rn 19 - die ungeminderte vereinbarte Monatsmiete und nicht der objektiv begründete herabgesetzte Betrag (a.A. LG Krefeld GE 2021, 1125 -juris Rn 45).

  • OLG Dresden, 24.09.2018 - 5 U 1055/18

    Ermittlung des kündigungsrelevanten Zahlungsrückstandes bei Mietminderung

    Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand im Falle einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a oder b BGB ist die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete, auch wenn diese gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert ist (Anschluss BGH, Urteil vom 27.09.2017, VIII ZR 193/16, NJW 2018, 939).

    Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Rückstand ist die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete, auch wenn diese - wie hier - nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert ist (vgl. BGH, Urteil vom 27.09.2017, VIII ZR 193/16, NJW 2018, 939).

  • KG, 25.04.2022 - 8 U 158/21

    Zwangsvollstreckung aus der vollstreckbaren Urkunde eines Notars; Unwirksame

    Nach der Rechtsprechung des BGH, der sich der Senat anschließt, ist Miete im Sinne der § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a BGB und damit Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Rückstand nicht die geminderte Miete, sondern die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete (s. BGH, Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 193/16 -, juris Tz. 19; vgl. a).
  • LG Krefeld, 30.06.2021 - 2 O 546/20

    Betriebsschließung ist kein Mietmangel!

    d) Im Fall der Minderung ist für die Bestimmung des kündigungsrelevanten Rückstands auf die vereinbarte und nicht auf die geminderte Miete abzustellen (vgl. BGH NZM 2018, 28 Rn. 19; Schwab NZM 2019, 37).
  • OLG Rostock, 09.02.2023 - 3 U 22/21

    Kündigung eines Gewerbe-Pachtvertrags wegen Zahlungsverzugs

    § 543 Abs. 2 S. 2 BGB verlangt den vollständigen Ausgleich des Rückstandes vor Zugang der Kündigung oder gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB durch eine unverzüglich erklärte Aufrechnung (BGH, Urt. v. 24.08.2016, VIII ZR 261/15, NZM 2016, 765; BGH, Urt. v. 27.09.2017, VIII ZR 193/16, WuM 2017, 644; Hinz, WuM 2021, 137).
  • LG Berlin, 01.09.2021 - 38 O 99/21

    Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs während der

    Zwar hat der BGH, worauf die Klägerin zutreffend hinweist, entschieden, dass für die Regelung in §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a), 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Rückstand nicht die geminderte, sondern die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete ist (BGH, Urteil vom 27. September 2017 zu VIII ZR 193/16, Rn. 19, juris, m.w.N.).
  • LG Berlin, 14.03.2022 - 64 S 209/21
  • AG Berlin-Mitte, 26.06.2019 - 9 C 17/19

    Vollstreckung der Vierzimmerwohnung

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