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   BGH, 28.04.2021 - VIII ZR 22/20   

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https://dejure.org/2021,15940
BGH, 28.04.2021 - VIII ZR 22/20 (https://dejure.org/2021,15940)
BGH, Entscheidung vom 28.04.2021 - VIII ZR 22/20 (https://dejure.org/2021,15940)
BGH, Entscheidung vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20 (https://dejure.org/2021,15940)
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Volltextveröffentlichungen (12)

  • IWW

    § 558 BGB, § ... 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO, § 287 ZPO, §§ 558 ff. BGB, § 558a BGB, § 558b Abs. 1, 2 Satz 1 BGB, § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB, Art. 229 § 50 EGBGB, § 560 BGB, § 558d Abs. 1 BGB, § 558d Abs. 3 BGB, § 286 ZPO, § 292 ZPO, § 558c BGB, § 287 Abs. 2 ZPO, § 287 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 ZPO, Art. 2 Abs. 1 GG, Art. 20 Abs. 3 GG, § 558 Abs. 2 BGB, § 545 Abs. 1 ZPO, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO

  • rewis.io

    Zustimmungsprozess zur Erhöhung der Wohnraummiete: Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Einholung eines Sachverständigengutachtens bei Vorliegen eines Mietspiegels; maßgebender Zeitpunkt für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete; Ermessen des ...

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Gutachteneinholung statt Berliner Mietspiegel, Zugang des Mieterhöhungsverlangens maßgeblich für Ermittlung der Vergleichsmiete

  • degruyter.com(kostenpflichtig, erste Seite frei)
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)
  • rechtsportal.de
  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Sachverständigengutachten trotz Mietspiegels mit Mietspannen

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (5)

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Die ortsübliche Vergleichsmiete - und das Sachverständigengutachten trotz Mietspiegel

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Mieterhöhung - und die Spanne bei den Vergleichsmieten

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Die ortsübliche Vergleichsmiete - und der maßgebende Zeitpunkt

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens ist für die anzulegende Vergleichsmiete maßgeblich

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens für Vergleichsmiete maßgeblich

Besprechungen u.ä.

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete (IMR 2021, 308)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW-RR 2021, 1017
  • MDR 2021, 922
  • MDR 2021, 923
  • NZM 2021, 650
 
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Wird zitiert von ... (25)

  • BGH, 26.05.2021 - VIII ZR 93/20

    Welcher Zeitpunkt ist für die Ermittlung der Vergleichsmiete maßgebend?

    Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Einholung eines Sachverständigengutachtens bei Vorliegen eines Mietspiegels (im Anschluss an Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 24 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, unter II 2 b aa).

    Dem sachverständig beratenen Tatrichter stehen, wenn sich nach der - stets erforderlichen - Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden in den Wohnwertmerkmalen der zum Vergleich herangezogenen Wohnungen noch eine breite Marktstreuung der Vergleichsmieten ergibt, verschiedene Ansätze für die Ermittlung der Einzelvergleichsmiete zur Verfügung, deren Auswahl in seinem - revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbaren - Ermessen steht (im Anschluss an Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, a.a.O. unter II 2 b cc (2) (d) (aa) m.w.N.).

    Die nach § 558 Abs. 2 BGB a.F. maßgebliche Vierjahresfrist erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlangens an vier Jahre zurück (Bestätigung der Senatsurteile vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 30, und vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, a.a.O. unter II 2 b bb).

    Zwar ist es - wie der Senat bereits in den Urteilen vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 26 ff.) und vom 28. April 2021 (VIII ZR 22/20, unter II und II 2 b aa, zur Veröffentlichung bestimmt) ausgeführt hat, denen jeweils vergleichbare (von derselben Kammer des Berufungsgerichts entschiedene) Sachverhalte zugrunde lagen - nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grundlage des seinerseits eingeholten Sachverständigengutachtens anstatt unter der - hier ebenfalls in Betracht kommenden - Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2017 bestimmt hat.

    Wie der Senat mit - nach der Verkündung der angefochtenen Entscheidung ergangenem - Urteil vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76) entschieden und durch Urteil vom 28. April 2021 (VIII ZR 22/20, zur Veröffentlichung bestimmt) bestätigt hat, sind die Gerichte grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält.

    Das gilt bei solchen Mietspiegeln nicht nur in den Fällen, in denen zwischen den Parteien Streit über die Voraussetzungen für das Eingreifen beziehungsweise die Reichweite einer dem Mietspiegel gegebenenfalls zukommenden Vermutungs- oder Indizwirkung herrscht, sondern unabhängig davon in der Regel auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete unstreitig innerhalb der für das einschlägige Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt und deshalb lediglich die Einordnung der konkreten Einzelvergleichsmiete in diese Spanne einer Klärung bedarf (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 24 ff.; vom 28. April 2021 (VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa).

    (a) Nach ständiger Rechtsprechung darf die ortsübliche Vergleichsmiete im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13; vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 21; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 29; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 26; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (1) (a)).

    Dabei hat das Gericht - wie der Senat mit dem bereits zitierten Urteil vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, aaO Rn. 27 ff.; ebenso Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO) entschieden hat - in dem Fall, dass der (beweisbelastete) Vermieter die Qualifizierung des einschlägigen Mietspiegels im Sinne des § 558d Abs. 1 BGB hinreichend bestreitet, die Wahl, ob es sich seine richterliche Überzeugung von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Einholung eines - vom Vermieter angebotenen - Sachverständigengutachtens verschafft oder zunächst Beweis über die Frage der Erstellung des Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erhebt, um festzustellen, ob die Voraussetzungen für das Eingreifen der gesetzlichen Vermutung (§ 292 ZPO) des § 558d Abs. 3 BGB vorliegen (vgl. Senatsurteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 15).

    Die (mögliche) Qualifizierung des Mietspiegels erstreckt sich ausschließlich auf die in der Mietspiegeltabelle ausgewiesenen Spannenwerte (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 31; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (1) (b); jeweils zu demselben Mietspiegel [Mietspiegel Ziffer 10, Seite 13]; vgl. auch Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 a; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 25).

    (2) Entgegen der Auffassung der Revision war das Berufungsgericht - wie der Senat für diesen Mietspiegel bereits entschieden hat (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 32 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (2)) - auch nicht verpflichtet, den Berliner Mietspiegel 2017 wenigstens als einfachen Mietspiegel heranzuziehen oder jedenfalls - vor der Einholung eines Sachverständigengutachtens - zu klären, ob dem Mietspiegel die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels zukommt.

    Wie weit diese Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels ab (vgl. Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NZM 2010, 665 Rn. 12; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 16; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 263/12, NZM 2013, 612 Rn. 33, und VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 17; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 102; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 33; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (2) (a)).

    (b) Ungeachtet dessen, dass dem Berliner Mietspiegel 2017 eine solche Indizwirkung grundsätzlich zukommt (vgl. Senatsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO Rn. 101 ff.; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 34 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (2) (b)) und die - gegen die Erstellung dieses Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen gerichteten - Einwendungen der Klägerin entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht geeignet sind, diese Indizwirkung infrage zu stellen (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 35 mwN; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO), war das Berufungsgericht jedoch nicht gehalten, seine Überzeugung von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Beachtung der Indizwirkung des Mietspiegels zu bilden.

    Zum einen sind die Gerichte nicht verpflichtet, ihre Überzeugungsbildung auf - unstreitige oder festgestellte - Indizien, die einen Schluss auf die Haupttatsache zulassen, zu stützen und von der Erhebung des von der beweisbelasteten Partei zum Nachweis der Haupttatsache angebotenen Beweises abzusehen (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 38 mwN; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO).

    Zum anderen erstreckt sich die dem Berliner Mietspiegel 2017 zukommende Indizwirkung aufgrund seiner besonderen Gestaltung als Tabellenspiegel mit einer - auf eine bloße Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ausgerichteten - Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nur auf die Daten, die in die Erstellung der Mietspiegelfelder eingeflossen sind (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 39 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO; jeweils zu demselben Mietspiegel).

    Greift die mit einem qualifizierten Mietspiegel einhergehende Vermutungswirkung oder die einem einfachen Mietspiegel zukommende Indizwirkung ein oder ist ein Rückgriff darauf - wie hier - mangels diesbezüglicher Beweisbedürftigkeit nicht veranlasst, wäre das Gericht zwar berechtigt, die gebotene Spanneneinordnung anhand einer - sich als Grundlage für eine Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO grundsätzlich eignenden - Orientierungshilfe vorzunehmen, die der Mietspiegel hierfür bereitstellt (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 42; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (3); jeweils zu demselben Mietspiegel).

    Denn nach § 287 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 ZPO steht es im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, ob es die beantragte Beweisaufnahme (hier Einholung eines Sachverständigengutachtens) durchführt oder sich - in Abweichung von dem Gebot der Erschöpfung der Beweisanträge (vgl. BGH, Urteil vom 9. Oktober 1990 - VI ZR 291/89, NJW 1991, 1412 unter II 1 a) - mit einer Schätzung begnügt (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 43; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO).

    Auch unter Berücksichtigung des aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip nach Art. 20 Abs. 3 GG abgeleiteten Gebots zur fairen Verfahrensgestaltung ergibt sich nichts anderes (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 55 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO).

    (4) Entgegen der Auffassung der Revision führt auch die größere Breite der Datengrundlage eines Mietspiegels allein nicht dazu, dass dieser einem Sachverständigengutachten überlegen wäre (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 50 f.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (4); vgl. auch Senatsurteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 25 f.).

    Das gilt insbesondere, wenn sich die breite Datengrundlage des Mietspiegels - wie hier - ausschließlich auf die in Tabellenform ausgewiesenen Mietspiegelfelder bezieht und im Streitfall nur die konkrete Einordnung in die Mietspiegelspanne, derentwegen der Mietspiegel lediglich eine Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ermöglicht, einer Beweiserhebung bedarf (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 52; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO).

    (1) Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht (Senatsurteile vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 30; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b bb (1); vgl. auch Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227 Rn. 15; jeweils mwN) und nicht der - vom Berufungsgericht zugrunde gelegte - Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet.

    Denn insoweit ist nach den ausdrücklichen Angaben des Sachverständigen zum berücksichtigten Vierjahreszeitraum zweifellos davon auszugehen, dass es sich um Vereinbarungen beziehungsweise Änderungen der Miete aus dem Zeitraum vom 1. Oktober bis 31. Dezember 2013 handelt (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b bb (1)).

    Hier lässt sich - wie die Revision zu Recht geltend macht - anhand der bisher getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht ausschließen, dass die herangezogenen Mietentgelte in einem außerhalb des maßgeblichen Betrachtungszeitrahmens liegenden Zeitraum - namentlich zwischen dem Zugang des Erhöhungsverlangens im Juli 2017 bis zu dem vom Berufungsgericht fehlerhaft angenommenen Stichtag am 1. Oktober 2017 - vereinbart beziehungsweise geändert wurden und der Entscheidungsfindung deshalb nicht hätten zugrunde gelegt werden dürfen (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO).

    (1) Die tatrichterliche Würdigung kann - was die Revision bei ihren Angriffen gegen das vom Berufungsgericht herangezogene Gutachten bereits im Ausgangspunkt nicht hinreichend berücksichtigt - vom Revisionsgericht regelmäßig nur darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche tatsächliche Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b cc (1); vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 77; vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 148/17, NJW-RR 2018, 1012 Rn. 15; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; jeweils mwN).

    (aa) Der Tatrichter muss bei seiner Überzeugungsbildung zwar beachten, ob die in einem Sachverständigengutachten getroffenen Feststellungen auf einer belastbaren Grundlage - hier auf einer ausreichend großen, repräsentativen Stichprobe vergleichbarer Wohnungen (vgl. Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 18 mwN) - beruhen und daraus schlüssige und überzeugende Schlussfolgerungen gezogen werden (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 50 mwN; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b cc (2) (b) (aa)).

    Eine Offenlegung von tatsächlichen Umständen, die der Sachverständige selbst erhoben und seinem Gutachten zugrunde gelegt hat, ist aus rechtsstaatlichen Gründen regelmäßig aber erst dann geboten, wenn eine der Parteien diese Befundtatsachen bestreitet (vgl. BVerfGE 91, 176, 182; Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO).

    Vielmehr stehen dem sachverständig beratenen Tatrichter, wenn sich nach der - stets erforderlichen - Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden in den Wohnwertmerkmalen der zum Vergleich herangezogenen Wohnungen - sei es in Form von Zu- und Abschlägen oder durch Anwendung eines Punkte-Bewertungssystems - noch eine breite Marktstreuung ergibt, verschiedene Ansätze für die Ermittlung der Einzelvergleichsmiete zur Verfügung, deren Auswahl in seinem - revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbaren (vgl. Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 d aa; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b cc (2) (d) (aa)) - Ermessen steht (ähnlich auch schon das von der Revision angeführte Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 25 f.).

    Lassen sich Besonderheiten bei der Verteilung der Vergleichsmieten - etwa in Form einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum - nicht feststellen, kann es angemessen sein, auf den arithmetischen Mittelwert abzustellen (Senatsurteile vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 59, und VIII ZR 82/18, juris Rn. 17; jeweils in Fortführung der genannten, von der Revision angeführten Senatsrechtsprechung; ebenso Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO).

    (bb) Nach diesem Maßstab ist der vom Berufungsgericht gewählte Ansatz für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu beanstanden (vgl. hierzu bereits Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 83; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b cc (2) (d) (bb)).

    Die von der Revision vermisste Bestimmung des "breiten Mittelfelds" der Vergleichsmieten ist bei dieser - ebenfalls zulässigen - Vorgehensweise ersichtlich überflüssig (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO).

  • BGH, 03.08.2021 - VIII ZR 88/20

    Sachverständigengutachten trotz Mietspiegels?

    Diese Frage sowie sämtliche damit einhergehenden Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung sind mit dem Urteil des Senats vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76; bestätigt durch die nachfolgenden Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, WuM 2021, 442; vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, juris) geklärt, weshalb die Voraussetzungen für die Zulassung einer Revision nicht mehr vorliegen.

    aa) Wie der Senat mit - nach der Verkündung der angefochtenen Entscheidung ergangenem - Urteil vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76) entschieden und durch Urteile vom 28. April 2021 (VIII ZR 22/20, WuM 2021, 442) sowie vom 26. Mai 2021 (VIII ZR 93/20, juris) bestätigt hat, sind die Gerichte grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält.

    Zur Begründung im Einzelnen wird auf die diesbezüglichen Erwägungen in den genannten Senatsurteilen (vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 24-45 und 50-58; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO Rn. 13-27; vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, aaO Rn. 22-36) verwiesen, denen ebenfalls Fälle zugrunde lagen, in denen das Berufungsgericht die ortsübliche Vergleichsmiete nicht anhand des jeweils einschlägigen Berliner Mietspiegels 2017, sondern auf der Grundlage eines auf Antrag des Vermieters eingeholten Sachverständigengutachtens bestimmt hat.

    aa) Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht (Senatsurteile vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 30; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO Rn. 29; vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, aaO Rn. 38) und nicht der - vom Berufungsgericht zugrunde gelegte - Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet.

    bb) Dieser Fehler hat sich hier jedoch - anders als in den Fällen, die den Senatsurteilen vom 28. April 2021 (VIII ZR 22/20) sowie vom 26. Mai 2021 (VIII ZR 93/20) zugrunde lagen - nicht auf das Ergebnis des Rechtsstreits ausgewirkt.

    (1) Die tatrichterliche Würdigung kann vom Revisionsgericht regelmäßig nur darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche tatsächliche Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 148/17, NJW-RR 2018, 1012 Rn. 15; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 77; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, WuM 2021, 442 Rn. 35; vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, juris Rn. 44).

    Dass zum anderen die größere Breite der Datengrundlage eines Mietspiegels nicht dazu führt, dass dieser einem Sachverständigengutachten überlegen wäre, hat der Senat ebenfalls schon entschieden (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 50 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO Rn. 27; vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, aaO Rn. 36).

  • BGH, 30.03.2022 - VIII ZR 121/21

    Wirksamkeit der Abtretung des Anspruchs eines Wohnungsmieters an einen

    Die tatrichterliche Würdigung kann zwar - worauf das Berufungsgericht sich hier ohne Erfolg zurückziehen möchte - vom Revisionsgericht regelmäßig nur darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche tatsächliche Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, juris Rn. 44; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; jeweils mwN).
  • BGH, 19.01.2022 - VIII ZR 123/21

    Geltendmachung von Ansprüchen eines Inkassodienstleisters gegen einen Vermieter

    Die tatrichterliche Würdigung kann zwar - worauf das Berufungsgericht sich hier ohne Erfolg zurückziehen möchte - vom Revisionsgericht regelmäßig nur darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche tatsächliche Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, juris Rn. 44; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; jeweils mwN).
  • BGH, 30.03.2022 - VIII ZR 256/21

    Wirksamkeit der Abtretung des Anspruchs eines Wohnungsmieters an einen

    Die tatrichterliche Würdigung kann zwar - worauf das Berufungsgericht sich hier ohne Erfolg zurückziehen möchte - vom Revisionsgericht regelmäßig nur darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche tatsächliche Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, juris Rn. 44; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; jeweils mwN).
  • LG Berlin, 24.05.2022 - 65 S 189/21

    Mieterhöhung: Dem Berliner Mietspiegel 2021 kommt im Prozess Indizwirkung zu

    Er ist ordnungsgemäß aufgestellt, so dass ihm im Prozess nach gefestigter Rechtsprechung des BGH eine Indizwirkung zukommt, deren Reichweite von den gegen ihn erhobenen, hier nicht durchgreifenden Einwendungen abhängt (vgl. zuletzt BGH vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, juris Rn. 21; Rn 64ff.).

    Wie weit bei einem ("einfachen") Mietspiegel die Indizwirkung reicht, hängt von den gegen ihn erhobenen Einwendungen ab (st. Rspr., vgl. zuletzt BGH, Urt. v. 28.04.2021 - VIII ZR 22/20, juris Rn. 21, v. 27.05.2020 - VIII ZR 45/19, juris Rn. 102; v. 13.02.2017 - VIII ZR 245/17, juris Rn. 17; jew. mwN).

    Der BGH hat die grundsätzlichen Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Frage, ob ein Gericht berechtigt ist, die ortsübliche Vergleichsmiete auf der Grundlage eines Mietspiegels zu bestimmen, der von einer Partei (hinreichend) angegriffen wurde, umfassend geklärt (vgl. BGH, Urt. v. 03.08.2021 - VIII ZR 88/20, juris Rn. 4; Urt. v. 26.05.2021 - VIII ZR 93/20, juris; Urt. v. 28.04.2021 - VIII ZR 22/20, juris; Urt. v. 18.11.2020 - VIII ZR 123/20; Urt. v. 27.05.2020 - VIII ZR 45/19, juris; Urt. v. 13.02.2019 - VIII ZR 245/17 juris, jew. mwN).

  • BGH, 19.01.2022 - VIII ZR 122/21

    Wirksamkeit der Abtretung des Anspruchs eines Wohnungsmieters an einen

    Die tatrichterliche Würdigung kann zwar - worauf das Berufungsgericht sich hier ohne Erfolg zurückziehen möchte - vom Revisionsgericht regelmäßig nur darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche tatsächliche Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, juris Rn. 44; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; jeweils mwN).
  • BGH, 30.03.2022 - VIII ZR 283/21

    Abtretung des Anspruchs eines Wohnungsmieters an Inkassodienstleister auf

    Die tatrichterliche Würdigung kann zwar - worauf das Berufungsgericht sich hier ohne Erfolg zurückziehen möchte - vom Revisionsgericht regelmäßig nur darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche tatsächliche Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, juris Rn. 44; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; jeweils mwN).
  • BGH, 18.05.2022 - VIII ZR 9/22

    Vermieter muss nur auf erste Vermietung nach umfassender Modernisierung hinweisen

    Die tatrichterliche Würdigung kann zwar - worauf das Berufungsgericht sich hier ohne Erfolg zurückziehen möchte - vom Revisionsgericht regelmäßig nur darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche tatsächliche Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, juris Rn. 44; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; jeweils mwN).
  • BGH, 30.03.2022 - VIII ZR 358/20

    Abtretung des Anspruchs eines Wohnungsmieters an einen Inkassodienstleister auf

    Die tatrichterliche Würdigung kann zwar - worauf das Berufungsgericht sich hier ohne Erfolg zurückziehen möchte - vom Revisionsgericht regelmäßig nur darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche tatsächliche Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, juris Rn. 44; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; jeweils mwN).
  • BGH, 19.01.2022 - VIII ZR 124/21

    Wirksamkeit der Abtretung des Anspruchs eines Wohnungsmieters an einen

  • BGH, 30.03.2022 - VIII ZR 279/21

    Abtretung des Anspruchs eines Wohnungsmieters an Inkassodienstleister auf

  • BGH, 18.05.2022 - VIII ZR 343/21

    Inkassodienstleister darf Mietpreisbremse durchsetzen

  • BGH, 19.01.2022 - VIII ZR 220/21

    Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen im Bereich der

  • BGH, 19.01.2022 - VIII ZR 196/21

    Wirksamkeit der Abtretung des Anspruchs eines Wohnungsmieters an einen

  • BGH, 18.05.2022 - VIII ZR 382/21

    Geltendmachen von Ansprüchen aus abgetretenem Recht der Mieter einer Wohnung des

  • BGH, 30.03.2022 - VIII ZR 277/21

    Abtretung des Anspruchs eines Wohnungsmieters an Inkassodienstleister auf

  • BGH, 18.05.2022 - VIII ZR 423/21

    Inkassodienstleister darf Mietpreisbremse durchsetzen

  • LG Berlin, 20.07.2022 - 66 S 47/22

    Richter darf Mietspiegel als Schätzgrundlage heranziehen

  • BGH, 18.05.2022 - VIII ZR 380/21

    Inkassounternehmen dürfen Ansprüche aus "Mietpreisbremse" verfolgen!

  • BGH, 18.05.2022 - VIII ZR 365/21

    Aktivlegitimation eines registrierten Inkassodienstleisters bzgl. der Verfolgung

  • BGH, 18.05.2022 - VIII ZR 383/21

    Aktivlegitimation eines registrierten Inkassodienstleisters

  • BGH, 18.05.2022 - VIII ZR 28/22

    Annahme einer Nichtigkeit im Fall einer Überschreitung der

  • BGH, 18.05.2022 - VIII ZR 381/21

    Abgrenzung der einem registrierten Inkassodienstleister nachgestatteten

  • AG Berlin-Schöneberg, 16.06.2022 - 7 C 65/21

    Verstoß gegen die sogenannte Mietpreisbremse

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