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• Wolters Kluwer

  Zweckentfremdung von Wohnraum - Gesetzliches Verbot - Privatautonomie des Verfügungsberechtigten - Vertragsfreiheit - Mietvertragsinhalte - Weitervermietung - Sozialhilfe - Wohngeld

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Wird zitiert von ... (16)Neu Zitiert selbst (18)

• BVerfG, 04.02.1975 - 2 BvL 5/74

  Zweckentfremdung von Wohnraum

  Auszug aus BVerwG, 23.08.1991 - 8 C 101.89

  Die Privatnützigkeit von Wohnraum bleibt für den Eigentümer jedoch erhalten, sofern dieser Raum zu ihm zumutbaren - nicht notwendig optimalen - Bedingungen als Wohnraum vermietet werden kann (s. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 - BVerfGE 38, 348 ).

  Daß die Vermietung als Wohnraum mit einem Ertrag in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (bei einer hier voraussetzungsgemäß zunächst allein auf die finanzielle Seite beschränkten Betrachtung) zumutbar ist, steht außer Frage (vgl. hierzu BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 371).

  "Art. 6 MRVerbG führt keine Wohnraumbewirtschaftung im herkömmlichen Sinne ein" (BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 365).

  Einen Zwang zur Vermietung von Wohnraum begründet das Zweckentfremdungsverbot für den Eigentümer mittelbar nur insoweit, als das vermeidbare Leerstehenlassen von bewohnbarem und damit im Sinne des Art. 6 § 1 MRVerbG schutzwürdigem Wohnraum, der zu angemessenen Bedingungen vermietet werden kann, unter den Tatbestand der verbotenen Zweckentfremdung fällt (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 365; BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1979 - BVerwG 8 C 2.79 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 5 S. 30 ).

  Im Gegenteil zählen gerade Bezieher von Wohngeld und Sozialhilfeempfänger zu der "Bevölkerung", deren "Versorgung ... mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen" das Zweckentfremdungverbot nach der bundesrechtlichen Ermächtigung des Art. 6 § 1 Satz 1 MRVerbG sicherstellen soll (vgl. zu diesem Zweck der Ermächtigung BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 359 f.).

  Dessen Ziel ist nämlich die Erhaltung preiswerten Wohnraums für die großen Teile der Bevölkerung, die "zumal in den Städten, nicht in der Lage" sind, "aus eigener Kraft Wohnraum für sich zu schaffen, und deshalb auf Mietwohnungen unausweichlich angewiesen" sind (BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 370).

  Die dadurch begründete soziale Bindung des Eigentums an Wohnraum verstärkt sich in Gebieten mit unzureichender Versorgungslage noch erheblich (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 370 f.).

  Denn das Zweckentfremdungsverbot ist die einfachgesetzliche Ausprägung der Sozialpflichtigkeit des Eigentums an Wohnraum, die "durch den Gestaltungsauftrag des Gesetzgebers nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG gerechtfertigt" wird (BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 370).

  Die Nutzung des privaten Eigentums an Wohnraum ist verfassungsrechtlich wesentlich am Gemeinwohl ausgerichtet (Art. 14 Abs. 2 GG); daraus ergibt sich das Gebot, auf die Belange der Wohnungsuchenden, die auf Mietwohnungen unausweichlich angewiesen sind, Rücksicht zu nehmen (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 370 f.).

  Bei unzureichender Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum entspricht es diesem gemeinwohlorientierten Rücksichtnahmegebot und ist es zugleich sachgerecht, die Zweckbestimmung des vorhandenen Wohnraums zu erhalten, soweit "die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers ausreichend gewahrt bleiben" (BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 371).

  Das ist in der Regel aber schon dann der Fall, wenn "der Eigentümer eine Rendite in Höhe der vertraglichen Miete, der Kostenmiete oder der ortsüblichen Vergleichsmiete" behält (BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 371).

  Unter "angemessenen Bedingungen" im Sinne des Art. 6 § 1 Satz 1 MRVerbG sind dementsprechend sowohl bei der Annahme einer Gefährdung der Wohnraumversorgung als auch bei der Beurteilung der Zumutbarkeit einer Vermietung für den Verfügungsberechtigten "Mieten ... einschließlich der vom Staat gewährten finanziellen Hilfen" (BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 360) zu verstehen.

• BGH, 03.10.1984 - VIII ARZ 2/84

  Berechtigtes Interesse des Mieters an der Aufnahme dritter Personen in die …

  Auszug aus BVerwG, 23.08.1991 - 8 C 101.89

  Außer diesen beiden im Gesetz selbst aufgeführten Regelbeispielen können lediglich solche anderweitigen Gründe zur Versagung der Erlaubnis unter dem Blickwinkel der Zumutbarkeit (§ 549 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 BGB) führen, die ein Gewicht haben, das dem der Regelbeispiele gleichkommt (vgl. BGH, Beschluß vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84 - BGHZ 92, 213 ).

  Die Zumutbarkeitsfrage läßt sich ihrer Natur nach immer nur unter Würdigung der tatsächlichen Umstände des Einzelfalles - namentlich der persönlichen Verhältnisse des jeweils als Untermieter in Aussicht genommenen Dritten - beantworten (vgl. BGH, Beschluß vom 3. Oktober 1984, a.a.O.).

  Hieraus folgt wiederum, daß der Mieter von Rechts wegen keinen Anspruch auf die Erteilung einer generellen, also nicht personenbezogenen Untervermietungserlaubnis (Gebrauchsüberlassungserlaubnis) hat, sondern eine derartige Erlaubnis stets nur für einen bestimmten (sich als zumutbar erweisenden) Untermieter verlangen kann (vgl. BGH, Beschluß vom 3. Oktober 1984, a.a.O. S. 222;… im Ergebnis ebenso: Putzo, a.a.O. Anm. 3; anderer Ansicht: LG Berlin, Urteil vom 31. Oktober 1989 - 64 S 274/89 - NJW-RR 1990, 457).

  Der Mieter muß deshalb dem Vermieter den als Untermieter in Aussicht genommenen Dritten - gegebenenfalls unter Mitteilung seiner beruflichen oder sonstigen Tätigkeit - benennen und seine Vorstellungen über die beabsichtigte Art und den Umfang der Wohnungsbelegung offenbaren, damit der Vermieter prüfen und entscheiden kann, ob er der Untervermietung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung erfolgreich zu widersprechen vermag (vgl. BGH, Beschluß vom 3. Oktober 1984, a.a.O. S. 222;… Voelskow, Münchener Kommentar zum BGB, 2. Aufl. 1988, § 549 Rdnr. 22).

  Auch dort werden nach der - einen billigen Ausgleich der Interessen von Mieter und Vermieter anstrebenden - gesetzlichen Regelung des § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB die Belange des Vermieters gegenüber einem berechtigten Interesse des Mieters an der Untervermietung oder Gebrauchsüberlassung allein unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit der Aufnahme des Dritten in die Wohnung berücksichtigt (vgl. BGH, Beschluß vom 3. Oktober 1984, a.a.O. S. 220 f.).

  Zurückzustehen hat es nach § 549 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 BGB nur dann, wenn die beabsichtigte Gebrauchsüberlassung für den Vermieter unzumutbar ist (vgl. BGH, Beschluß vom 3. Oktober 1984, a.a.O. S. 220).

  Die Annahme einer zweckentfremdungsrechtlich beachtlichen Unangemessenheit der Vermietung unter diesem Blickwinkel setzt jedoch - ebenso wie die Ablehnung einer Untervermietungserlaubnis (vgl. dazu BGH, Beschluß vom 3. Oktober 1984, a.a.O. S. 222) - eine Würdigung der tatsächlichen Verhältnisse des konkreten Mietinteressenten voraus.

• BVerwG, 25.06.1982 - 8 C 15.80

  Rechtsfolge des Unterlassens einer rechtzeitigen Verfahrensrüge gem. § 295 …

  Auszug aus BVerwG, 23.08.1991 - 8 C 101.89

  Dagegen ist revisionsrechtlich ebenfalls nichts einzuwenden (vgl. Urteil vom 25. Juni 1982 - BVerwG 8 C 15.80 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 7 S. 1 ).

  Die Grenze, von der an aus dem Vorhandensein einer Immissionsbelastung - namentlich Straßenlärm - die Unzumutbarkeit eines dauernden Bewohnens gefolgert werden darf, läßt sich - wie der erkennende Senat in seinem Urteil vom 25. Juni 1982 (a.a.O. S. 4 f.) hervorgehoben hat - nicht generell und insbesondere nicht zahlenmäßig fixiert ziehen.

  Wann die Schwelle der Unzumutbarkeit erreicht ist, hängt vielmehr von einer Würdigung der jeweiligen Sachlage des Einzelfalles ab (vgl. Urteil vom 25. Juni 1982, a.a.O. S. 4 f.; s. auch Beschluß vom 18. Dezember 1990 - BVerwG 4 N 6.88 - Buchholz 406.11 § 1 BauGB Nr. 50 S. 25 m. weit. Hinw.).

  Diese ist von Rechts wegen dahin intendiert, "daß an die zur Freistellung vom Zweckentfremdungsverbot führende Unzumutbarkeit des Bewohnens eher hohe als geringe Anforderungen gestellt werden müssen" (Urteil vom 25. Juni 1982, a.a.O. S. 5).

  Das folgt - wie in dem Urteil vom 25. Juni 1982 (a.a.O. S. 5) ausgeführt worden ist - aus der vom Zweckentfremdungsverbot angestrebten Erhaltung des Wohnraumbestands in Verbindung mit der Indizkraft der Tatsache, daß es sich typischerweise um langjährig bewohnte Räume handelt, und wird überdies durch das Nebeneinander von zwei Freistellungsalternativen gerechtfertigt.

  Allerdings ist die zur Unbewohnbarkeit führende Grenze des Zumutbaren bei einer Belastung durch Straßenlärm nach der Rechtsprechung des Senats im Urteil vom 25. Juni 1982 (a.a.O. S. 5 f.) jedenfalls dann überschritten, wenn die Belastung so stark ist, daß sie als "schwer und unerträglich" im eigentumsrechtlich-verfassungsrechtlichen (vordem als "enteignungsrechtlich" bezeichneten) Sinne angesehen werden muß.

 
• BVerwG, 02.12.1983 - 8 C 155.81

  Bebauungsrechtliche Unzulässigkeit der Wohnnutzung - Zweckentfremdungsverbot - …

  Auszug aus BVerwG, 23.08.1991 - 8 C 101.89

  Die erforderliche Eignung, auf Dauer bewohnt zu werden, fehlt Räumen - erstens - dann, wenn sie aus bebauungs- oder bauordnungsrechtlichen Gründen nicht (mehr) bewohnt werden dürfen, - zweitens - wenn sie wegen vorhandener Mängel oder Mißstände zumutbar nicht (mehr) bewohnt werden können, und - drittens - wenn sie sich aus anderen Gründen zu angemessenen Bedingungen als Wohnraum nicht mehr vermieten lassen (vgl. u.a. Urteil vom 2. Dezember 1983 - BVerwG 8 C 155.81 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 10 S. 20 …und vom 1. Oktober 1986, a.a.O. S. 60).

  Die Annahme des Berufungsgerichts, die (weitere) Nutzung der strittigen Räume im Hause des Klägers zu Wohnzwecken sei bebauungsrechtlich zulässig, ist auf der Grundlage der dazu im angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen, gegen die beachtliche Verfahrensrügen nicht erhoben worden sind (vgl. § 137 Abs. 2 VwGO), bundesrechtlich unbedenklich (vgl. hierzu Urteil vom 2. Dezember 1983, a.a.O. S. 25 f.).

  Ist nämlich das Bewohnen der strittigen Räume weder unzulässig noch wegen der Verkehrslärmbelastung (oder irgendwelcher sonstiger Mängel oder Mißstände) unzumutbar, entfällt für sie das Zweckentfremdungsverbot nur dann, wenn die Räume als Wohnräume zu "für den Eigentümer ... zumutbaren - nicht notwendig optimalen - Bedingungen" unvermietbar sind (…Urteil vom 11. März 1983, a.a.O. S. 18), also "vom Wohnungsmarkt zu in diesem Sinne angemessenen Bedingungen nicht mehr angenommen werden" (Urteil vom 2. Dezember 1983, a.a.O. S. 27).

  An einer solchen Vermietbarkeit als Wohnraum zu für den Eigentümer zumutbaren Bedingungen fehlt es nicht bereits dann, wenn sich durch eine Vermietung oder Nutzung für andere als Wohnzwecke ein höherer Ertrag oder größerer wirtschaftlicher Vorteil erzielen läßt (vgl. Urteil vom 2. Dezember 1983, a.a.O. S. 27 f.).

• BVerwG, 01.10.1986 - 8 C 53.85

  Verbot der Zweckentfremdung - Wohnraumnutzung - Baurecht - Plangebiet - …

  Auszug aus BVerwG, 23.08.1991 - 8 C 101.89

  Es darf und muß ohne gesetzliche Grundlage erteilt werden, wenn darauf aus besonderen Gründen - wie hier als Folge der vom Berufungsgericht bindend festgestellten (vgl. § 137 Abs. 2 VwGO) ständigen Verwaltungsübung der Beklagten - bei "genehmigungsfreien Zweckentfremdungen" ein Anspruch besteht (vgl. Urteil vom 1. Oktober 1986 - BVerwG 8 C 53.85 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 14 S. 58 ).

  In Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung des erkennenden Senats (vgl. u.a. Urteile vom 18. Mai 1977 - BVerwG VIII C 44.76 - BVerwGE 54, 54 und vom 1. Oktober 1986, a.a.O. S. 60) ist es ferner materiellrechtlich zutreffend davon ausgegangen, daß Wohnraum im Sinne des revisiblen Wohnraumbegriffs des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG (und damit zugleich auch des § 1 Satz 1 der landesrechtlichen Zweckentfremdungsverordnung) nur Räume sind, die geeignet und bestimmt sind, auf Dauer bewohnt zu werden.

  Die erforderliche Eignung, auf Dauer bewohnt zu werden, fehlt Räumen - erstens - dann, wenn sie aus bebauungs- oder bauordnungsrechtlichen Gründen nicht (mehr) bewohnt werden dürfen, - zweitens - wenn sie wegen vorhandener Mängel oder Mißstände zumutbar nicht (mehr) bewohnt werden können, und - drittens - wenn sie sich aus anderen Gründen zu angemessenen Bedingungen als Wohnraum nicht mehr vermieten lassen (vgl. u.a. Urteil vom 2. Dezember 1983 - BVerwG 8 C 155.81 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 10 S. 20 und vom 1. Oktober 1986, a.a.O. S. 60).

• BVerwG, 11.03.1983 - 8 C 102.81

  Wohnraumversorgung - Angemessene Bedingungen - "Besonders gefährdet" - …

  Auszug aus BVerwG, 23.08.1991 - 8 C 101.89

  Die Gültigkeit des durch Rechtsverordnung der bayerischen Landesregierung über die Stadt München verhängten Zweckentfremdungsverbots hat das Berufungsgericht ohne Verstoß gegen revisibles Recht (vgl. § 137 Abs. 1 VwGO) bejaht (s. dazu allgemein Urteil vom 11. März 1983 - BVerwG 8 C 102.81 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 9 S. 13 ).

  Ist nämlich das Bewohnen der strittigen Räume weder unzulässig noch wegen der Verkehrslärmbelastung (oder irgendwelcher sonstiger Mängel oder Mißstände) unzumutbar, entfällt für sie das Zweckentfremdungsverbot nur dann, wenn die Räume als Wohnräume zu "für den Eigentümer ... zumutbaren - nicht notwendig optimalen - Bedingungen" unvermietbar sind (Urteil vom 11. März 1983, a.a.O. S. 18), also "vom Wohnungsmarkt zu in diesem Sinne angemessenen Bedingungen nicht mehr angenommen werden" (…Urteil vom 2. Dezember 1983, a.a.O. S. 27).

  Das Zweckentfremdungsverbot ist vielmehr dem Eigentümer von Wohnraum als Konkretisierung der Sozialpflichtigkeit des Eigentums zuzumuten, soweit die verfassungsrechtlich gewährleistete Privatnützigkeit des Eigentumsgegenstandes nicht aufgehoben wird (s. dazu im einzelnen das Urteil vom 11. März 1983, a.a.O. S. 17 f.).

• BVerwG, 07.09.1984 - 8 C 48.83

  Rechtmäßigkeit von Auflagen in Zusammenhang mit einer erteilten …

  Auszug aus BVerwG, 23.08.1991 - 8 C 101.89

  Wie der erkennende Senat in dem Urteil vom 7. September 1984 - BVerwG 8 C 48.83 - (Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 11 S. 29 ) dargelegt hat, unterliegen Räume, die zunächst wegen ihrer (zulässigen) gewerblichen Nutzung vom Zweckentfremdungsverbot nicht betroffen sind, später diesem Verbot, sofern der Verfügungsberechtigte sie wirksam zum Bewohnen bestimmt, d.h. sie für diese Nutzung gewissermaßen umgewidmet hat.

  Nach den im angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen sind die vom Senat in dem Urteil vom 7. September 1984 (a.a.O. S. 32 f.) bezeichneten Voraussetzungen einer solchen "Umwidmung" gegeben.

• BVerfG, 19.01.1987 - 1 BvR 1343/86

  Verfassungsrechtliche Anforderungen an die Regelung der Miethöhe

  Auszug aus BVerwG, 23.08.1991 - 8 C 101.89

  Die verfassungsrechtliche Garantie des Grundeigentums begründet keinen Anspruch auf die Nutzungsmöglichkeit mit dem größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil (vgl. BVerfG, Beschlüsse vom 15. Juli 1981 - 1 BvL 77/78 - BVerfGE 58, 300 und vom 19. Januar 1987 - 1 BvR 1343/86 - ZMR 1987, 133).

  Sie gewährleistet dem Vermieter auch nicht, den am Wohnungsmarkt erzielbaren Mietpreis sofort und in voller Höhe auszuschöpfen (BVerfG, Beschlüsse vom 4. Dezember 1985 - 1 BvL 23/84 u.a. - BVerfGE 71, 230 und vom 19. Januar 1987, a.a.O.).

• LG Berlin, 31.10.1989 - 64 S 274/89

  Auszug aus BVerwG, 23.08.1991 - 8 C 101.89

  Hieraus folgt wiederum, daß der Mieter von Rechts wegen keinen Anspruch auf die Erteilung einer generellen, also nicht personenbezogenen Untervermietungserlaubnis (Gebrauchsüberlassungserlaubnis) hat, sondern eine derartige Erlaubnis stets nur für einen bestimmten (sich als zumutbar erweisenden) Untermieter verlangen kann (vgl. BGH…, Beschluß vom 3. Oktober 1984, a.a.O. S. 222;… im Ergebnis ebenso: Putzo, a.a.O. Anm. 3; anderer Ansicht: LG Berlin, Urteil vom 31. Oktober 1989 - 64 S 274/89 - NJW-RR 1990, 457).
• BVerwG, 12.12.1979 - 8 C 2.79

  Auszug aus BVerwG, 23.08.1991 - 8 C 101.89

  Einen Zwang zur Vermietung von Wohnraum begründet das Zweckentfremdungsverbot für den Eigentümer mittelbar nur insoweit, als das vermeidbare Leerstehenlassen von bewohnbarem und damit im Sinne des Art. 6 § 1 MRVerbG schutzwürdigem Wohnraum, der zu angemessenen Bedingungen vermietet werden kann, unter den Tatbestand der verbotenen Zweckentfremdung fällt (vgl. BVerfG…, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 365; BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1979 - BVerwG 8 C 2.79 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 5 S. 30 ).
• BVerwG, 18.12.1990 - 4 N 6.88

  Berücksichtigung der Lärmvorbelastung bei Bestimmung der zumutbaren Lärmbelastung …
• BVerwG, 12.12.1990 - 4 C 40.87

  Zuordnung eines Baugrundstücks bei Belastung mit Verkehrslärm
• BVerfG, 15.07.1981 - 1 BvL 77/78

  Naßauskiesung
• BVerwG, 04.05.1988 - 4 C 2.85

  Rechtsnatur von gerichtlich vorgenommenen Rechenoperationen; Planbetroffenheit …
• BVerwG, 18.05.1977 - 8 C 44.76

  Voraussetzungen für die Revisibilität von Landesrecht; Abbruch von Wohnraum als …
• BVerwG, 22.03.1985 - 4 C 63.80

  Auswirkungen der fehlenden Kenntlichmachung planbetroffener Grundstücke; …
• BVerwG, 21.05.1976 - IV C 80.74

  Planfeststellungsverfahren im Bundesfernstraßenrecht - Erhebung einer …
• BVerfG, 04.12.1985 - 1 BvL 23/84

  Mieterhöhung - Kappungsgrenze - Eigentumsgarantie - Vergleichsmiete - 30 %ige …

• OVG Berlin-Brandenburg, 06.04.2017 - 5 B 14.16

  Vorlagebeschluss; Ausstellung eines Negativattestes nach dem Berliner Gesetz über …

  Für die Klageart spielt es keine Rolle, ob das Negativattest auf der Grundlage von § 5 ZwVbVO erteilt wird oder ob es an einer gültigen Rechtsgrundlage für die Ausstellung fehlt (vgl. Urteil vom 23. August 1991 - BVerwG 8 C 101.89 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17 und juris Rn. 27).
• VGH Bayern, 26.03.2018 - 12 BV 17.1765

  Erteilung von zweckentfremdungsrechtlichen Negativattesten für Wohnungen

  Diese ist von Rechts wegen dahin intendiert, dass an die zur Freistellung vom Zweckentfremdungsverbot führende Unzumutbarkeit des Bewohnens eher hohe als geringe Anforderungen gestellt werden müssen (im Anschluss an BVerwG, U.v. 25.6.1982 - 8 C 15/80 -, NJW 1983, 640 [641];… B.v. 11.5.1994 - 8 B 50.94 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 19, S. 22; U.v. 23.8.1991 - 8 C 101.89 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17, S. 12;… B.v. 17.12.2001 - 5 B 15/01 - juris, Rn. 3).

  Letzteres ist nur (aber eben auch stets) dann anzunehmen, wenn eine Wohnung über keinen Aufenthaltsraum auf der dem Lärm abgewandten Seite verfügt und diese deshalb nicht angemessen gelüftet werden kann bzw. auch der Einbau von Schallschutzfenstern mit Schalldämmlüftern zur fensterunabhängigen Belüftung keine wirksame Abhilfe zu schaffen vermag (im Anschluss an BVerwG, U.v. 25.6.1982 - 8 C 15/80 -, NJW 1983, 640 [641 f.]; U.v. 23.8.1991 - 8 C 101.89 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17, S. 12;… B.v. 17.12.2001 - 5 B 15/01 - juris, Rn. 3 u. 6).

  Dies liegt mit Blick auf die allgemein anzutreffenden innerstädtischen Wohnbedingungen auf der Hand und gilt nicht etwa nur hinsichtlich des Verkehrslärms, sondern auch mit Blick auf andere Immissionsbelastungen, insbesondere solche anlagebezogenen Lärms (…im Anschluss an BVerwG, B.v. 11.5.1994 - 8 B 50.94 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 19, S. 22; U.v. 23.8.1991 - 8 C 101.89 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17, S. 12 und B.v. 17.12.2001 - 5 B 15/01 - juris, Rn. 5).

  Die aufgeworfenen Rechtsfragen sind - soweit entscheidungserheblich - in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. U.v. 25.6.1982 - 8 C 15/80 -, NJW 1983, 640 [641 f.]; U.v. 23.8.1991 - 8 C 101.89 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17; B.v. 11.5.1994 - 8 B 50.94 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 19;… B.v. 17.12.2001 - 5 B 15/01 - juris, Rn. 3 ff.) und des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (vgl. BayVGH, B.v. 14.10.2014 - 12 BV 14.1629 -, BayVBl. 2015, 416 ff.) hinreichend geklärt.

  Unter welchen Voraussetzungen im Einzelnen aus dem Vorhandensein einer Immissionsbelastung die Unzumutbarkeit eines dauernden Bewohnens folgt, lässt sich nicht generell festlegen; insbesondere kann eine Grenze insoweit nicht zahlenmäßig fixiert werden (so auch bereits BVerwG, U.v. 25.6.1982 - 8 C 15/80 -, NJW 1983, 640 [641];… B.v. 11.5.1994 - 8 B 50.94 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 19, S. 22; U.v. 23.8.1991 - 8 C 101.89 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17, S. 12).

  Wann die Schwelle der Unzumutbarkeit erreicht ist, hängt vielmehr von einer Würdigung der jeweiligen Sachlage des Einzelfalls ab (vgl. BVerwG, U.v. 25.6.1982 - 8 C 15/80 -, NJW 1983, 640 [641];… B.v. 11.5.1994 - 8 B 50.94 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 19, S. 22; U.v. 23.8.1991 - 8 C 101.89 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17, S. 12;… B.v. 17.12.2001 - 5 B 15/01 - juris, Rn. 3).

  Diese ist von Rechts wegen dahin intendiert, dass an die zur Freistellung vom Zweckentfremdungsverbot führende Unzumutbarkeit des Bewohnens eher hohe als geringe Anforderungen gestellt werden müssen (so ausdrückl. auch bereits BVerwG, U.v. 25.6.1982 - 8 C 15/80 -, NJW 1983, 640 [641];… B.v. 11.5.1994 - 8 B 50.94 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 19, S. 22; U.v. 23.8.1991 - 8 C 101.89 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17, S. 12).

  Denn ein Eigentümer, dem zwar die Unbewohnbarkeit der von ihm für eine Zweckentfremdung vorgesehenen Räume nicht zugestanden werden kann, braucht sich gleichwohl des Zweckentfremdungsverbot nicht entgegenhalten zu lassen, wenn die Räume vom Markt als Wohnung nicht mehr angenommen werden (vgl. auch bereits BVerwG, U.v. 25.6.1982 - 8 C 15/80 -, NJW 1983, 640 [641]; B.v. 23.8.1991 - 8 C 101.89 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17, S. 12;… B.v. 11.5.1994 - 8 B 50.94 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 19, S. 22; siehe auch § 3 Abs. 3 Nr. 7 ZeS a.F. - nunmehr unmittelbar Art. 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 2. Alt. ZwEWG i.V.m. § 5 Abs. 2, 2. Alt. ZES).

  Überschritten ist die Grenze des Zumutbaren aber jedenfalls dann, wenn die Belastung so stark ist, dass sie als "schwer und unerträglich" im eigentumsrechtlich-verfassungsrechtlichen Sinne angesehen werden muss (so auch bereits BVerwG, U.v. 25.6.1982 - 8 C 15/80 -, NJW 1983, 640 [641]; U.v. 23.8.1991 - 8 C 101.89 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17, S. 12;… B.v. 17.12.2001 - 5 B 15/01 - juris, Rn. 3).

  Letzteres lässt sich der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 11. Mai 1994 - 8 B 50.94 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 19, S. 22, der sich der Senat ausdrücklich anschließt, mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen, da die Immissionsquelle Verkehrslärm dort lediglich beispielhaft ("namentlich") erwähnt wird (ebenso bereits zuvor BVerwG, U.v. 23.8.1991 - 8 C 101.89 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17, S. 12 und später erneut bestätigt durch BVerwG, B.v. 17.12.2001 - 5 B 15/01 - juris, Rn. 5: ["insbesondere"]).

  An eine zur Freistellung vom Verbot der Zweckentfremdung führende Unzumutbarkeit des Bewohnens sind im Lichte der Zwecksetzung dieses Rechtsinstituts, nämlich der Erhaltung typischerweise langjährig genutzten Wohnraumbestandes gerade auch im Innenbereich, tendenziell hohe Anforderungen zu stellen (vgl. BVerwG, U.v. 25.6.1982 - 8 C 15/80 -, NJW 1983, 640 [641];… B.v. 11.5.1994 - 8 B 50.94 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 19, S. 22; U.v. 23.8.1991 - 8 C 101.89 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17, S. 12).

• BVerwG, 17.10.1997 - 8 C 18.96

  Zweckentfremdungsgenehmigung - Abbruch von Wohnraum - Schaffung von Ersatzraum - …

  Daß einem vom Zweckentfremdungsverbot betroffenen Eigentümer von Wohnraum dessen Vermietung mit einem Ertrag in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzumuten ist, steht außer Frage (vgl. BVerfG…, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 371; BVerwG, Urteil vom 23. August 1991 - BVerwG 8 C 101.89 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17 S. 8 (14)).

  Sie gewährleistet dem Eigentümer namentlich nicht, den am Wohnungsmarkt erzielbaren Mietpreis sofort und in voller Höhe ausschöpfen zu können (vgl. BVerfG, Beschlüsse vom 4. Dezember 1985 - 1 BvL 23/84 u.a. - BVerfGE 71, 230 (253) …und vom 19. Januar 1987, a.a.O.; BVerwG, Urteil vom 23. August 1991 a.a.O. S. 14).

  Das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum ist, einschließlich der mit ihm verbundenen finanzielle Einbußen gegenüber lukrativeren Nutzungsarten, dem Eigentümer als Konkretisierung der Sozialpflichtigkeit des Eigentums zuzumuten, wenn und soweit die verfassungsrechtlich gewährleistete Privatnützigkeit des Eigentumsgegenstandes nicht aufgehoben wird (vgl. Urteil vom 11. März 1983 - BVerwG 8 C 102.81 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 9 S. 13 (17 f.) und vom 23. August 1991, a.a.O. S. 14).

  Die Privatnützigkeit von Wohnraum bleibt für den Eigentümer erhalten, solange er den Raum zu ihm zumutbaren - nicht notwendig optimalen - Bedingungen als Wohnraum vermieten kann (vgl. BVerfG…, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 371; BVerwG, Urteil vom 23. August 1991, a.a.O. S. 14).

  Einen Zwang zur Vermietung von Wohnraum begründet es nur insoweit, als das vermeidbare Leerstehenlassen von bewohnbarem und damit im Sinne des Art. 6 § 1 MRVerbG schutzwürdigem Wohnraum, der zu angemessenen Bedingungen vermietet werden kann, unter den Tatbestand der untersagten Zweckentfremdung fällt (vgl. BVerfG…, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 365; BVerwG, Urteile vom 12. Dezember 1979 - BVerwG 8 C 2.79 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 5 S. 30 (35 f.) und vom 23. August 1991, a.a.O. S. 15).

  Für weitergehende behördliche Einschränkungen der Verfügungsbefugnis und Vertragsfreiheit bietet Art. 6 § 1 MRVerbG keine gesetzliche Grundlage (vgl. Urteil vom 23. August 1991, a.a.O. S. 15).

 
• BVerwG, 11.05.1994 - 8 B 50.94

  Verfahrensgrundrechte: Anspruch auf rechtliches Gehör; Wohnungswesen: …

  Immissionsbedingt unzulässig ist eine Wohnnutzung vor allem dann, wenn Räume auf der Grundlage einschlägiger Vorschriften des jeweiligen Landesrechts für unbewohnbar erklärt worden sind oder erklärt werden müssen (vgl. Urteile vom 25. Juni 1982 - BVerwG 8 C 15.80 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 7 S. 1 und vom 23. August 1991 - BVerwG 8 C 101.89 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17 S. 8 ).

  Das liegt mit Blick auf allgemein anzutreffende innerstädtische Wohnbedingungen auf der Hand (…vgl. Urteile vom 12. Dezember 1990, a.a.O. S. 57 und vom 23. August 1991, a.a.O. S. 13 m.weit.Nachw.).

  Die Belastung eines Grundstücks durch Verkehrslärm überschreitet freilich das Maß des Zumutbaren und führt damit zur Unbewohnbarkeit, wenn die Lärmimmissionen als "schwer und unerträglich" im eigentumsrechtlich-verfassungsrechtlichen ("enteignungsrechtlichen") Sinne anzusehen sind (…vgl. Urteile vom 25. Juni 1982, a.a.O. S. 5 f. und vom 23. August 1991, a.a.O. S. 13).

  Unter welchen Voraussetzungen aus dem Vorhandensein einer Immissionsbelastung - namentlich Straßenverkehrslärm - die Unzumutbarkeit eines dauernden Bewohnens folgt, läßt sich aber durch die Rechtsprechung nicht generell festlegen; insbesondere kann die Rechtsprechung eine Grenze insoweit nicht zahlenmäßig fixiert ziehen (…vgl. Urteile vom 25. Juni 1982, a.a.O. S. 4 f. und vom 23. August 1991, a.a.O. S. 12).

  Es hängt vielmehr von einer Würdigung der Verhältnisse des Einzelfalles ab, ob die Schwelle der Unzumutbarkeit erreicht ist (…vgl. Urteile vom 25. Juni 1982, a.a.O. S. 4 f. und vom 23. August 1991, a.a.O. S. 12 m.weit.Hinw.).

  Dabei ist als gesetzliche Vorgabe (Intention) zu berücksichtigen, "daß an die zur Freistellung vom Zweckentfremdungsverbot führende Unzumutbarkeit des Bewohnens eher hohe als geringe Anforderungen gestellt werden müssen" (…Urteil vom 25. Juni 1982, a.a.O. S. 5; ebenso Urteil vom 23. August 1991, a.a.O. S. 12).

  Das weitere Beschwerdevorbringen, das Berufungsgericht habe im Widerspruch zu dem Urteil des beschließenden Senats vom 23. August 1991 (a.a.O.) den Sachvortrag des Klägers nicht ausreichend gewürdigt, daß eine Vermietung der Räume als Wohnraum "praktisch nicht möglich" sei (Beschwerdeschrift S. 7), trifft nicht zu.

• BVerwG, 22.04.1994 - 8 C 29.92

  Mietrecht - Kündigung - Beiladung - Zweckentfremdung - Klagebefugnis - …

  Die zur Freistellung vom Zweckentfremdungsverbot führende Annahme der ausnahmsweisen Unzumutbarkeit dieses Verbots für den Eigentümer ist - wie dargelegt - materiellrechtlich an hohe Voraussetzungen geknüpft (vgl. Urteile vom 25. Juni 1982 - BVerwG 8 C 15.80 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 7 S. 1 (5) und vom 23. August 1991 - BVerwG 8 C 101.89 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17 S. 8 (12)).
• VG Berlin, 12.07.2023 - 6 K 264.21

  Zweckentfremdungsverbot kann auch für Bauruine gelten

  Eine Differenzierung zwischen privaten und öffentlichen Voreigentümern entspräche nicht dem objektiven Zweck des Gesetzes auf möglichst umfängliche Bewahrung preiswerten Wohnraums (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. August 1991 - 8 C 101/89 - juris Rn. 43), und dies unabhängig davon, ob und durch wen in der Vergangenheit erforderliche Investitionen unterblieben sind, ob schuldhaft oder nicht.

  Im Übrigen geht das Gericht bereits deshalb nicht von der Unzulässigkeit eines dauernden Bewohnens infolge einer möglichen Belastung durch Lärm aus, da eine Unbewohnbarkeitserklärung nach § 6 WoAufG Bln nicht vorliegt (vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 23. August 1991, a.a.O., Rn. 31).

• OVG Berlin-Brandenburg, 06.04.2017 - 5 B 53.16

  Vorlage an das Bundesverfassungsgericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum

  Für die Klageart spielt es keine Rolle, ob das Negativattest auf der Grundlage von § 5 ZwVbVO erteilt wird oder ob es an einer gültigen Rechtsgrundlage für die Ausstellung fehlt (vgl. Urteil vom 23. August 1991 - BVerwG 8 C 101.89 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17 und juris Rn. 27).
• OVG Berlin-Brandenburg, 28.09.2023 - 5 B 5.22

  Unzulässiger Betrieb von Ferienwohnungen im Wohngebiet

  Für die Klageart spielt es keine Rolle, ob das Negativattest auf der Grundlage von § 5 ZwVbVO erteilt wird oder ob es an einer gültigen Rechtsgrundlage für die Ausstellung fehlt (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. August 1991 - 8 C 101.89 -, juris Rn. 27).
• BVerwG, 12.03.1993 - 8 C 31.92

  Unterhaltssicherungsgesetz - Wohnraummitbenutzung - Wehrpflichtiger

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• OVG Nordrhein-Westfalen, 11.12.1996 - 14 B 1055/96

  Anspruch auf Erlaß eines Wohnnutzungsgebotes ; Anforderungen an das Verbot der …

  vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 23. August 1991 - 8 C 101/89 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17, S. 8, 17 unter Bezugnahme auf BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 - BVerfGE 38, S. 348, 370.

  vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Juni 1982 - 8 C 15.80 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 7, S. 1, 4 bis 6 und vom 23. August 1991 - 8 C 101.89 - a.a.O. S. 12 f.; vgl. auch BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 - a.a.O. S. 364.

• VGH Hessen, 22.03.2000 - 4 UE 613/97

  Zweckentfremdungsverbot - zulässiger Umfang der Mitbenutzung von Wohnraum zu …
• BVerwG, 09.05.2003 - 5 B 43.02

  Zulässigkeit einer Wohnnutzung nach bauordnungsrechtlichen Gesichtspunkten - …
• BVerwG, 05.12.1996 - 8 B 134.96

  Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision - Versagung von Mietbeihilfe für …
• BVerwG, 26.10.1995 - 8 B 129.95

  Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen die Versäumnis der …
• BVerwG, 30.11.1999 - 5 B 81.99
• VG Berlin, 27.02.1998 - 10 A 287.95

  Negativtest für eine Villa; Einrichtung einer Garage und einer Heizung im Keller …