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  Heranziehung eines Eigentümers eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zu einem Ausgleichsbetrag zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde; Bemessung des Geldbetrages nach der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts des ...

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  Sanierungsausgleichsabgabe: Rechtswidrigkeit der Bescheide zur "Spandauer Vorstadt" bestätigt!

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Sanierungsausgleichsabgabe: Rechtswidrigkeit der Bescheide zur "Spandauer Vorstadt" bestätigt! (IBR 2020, 1067)

Verfahrensgang

• VG Berlin, 08.12.2015 - 19 K 273.09
• OVG Berlin-Brandenburg, 11.10.2018 - 2 B 2.16
• BVerwG, 24.07.2020 - 4 B 11.19

Wird zitiert von ... (4)Neu Zitiert selbst (16)

• BVerwG, 27.11.2014 - 4 C 31.13

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; Hagedorn-Verfahren; …

  Auszug aus BVerwG, 24.07.2020 - 4 B 11.19

  Anfangs- und Endwert sind auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - 4 C 31.13 - NVwZ 2015, 531 Rn. 6).

  Dies schließt jedoch nicht aus, dass durch den Gesetzgeber eröffnete Gestaltungs-, Ermessens- und Beurteilungsspielräume sowie die Tatbestandswirkung von Exekutivakten die Durchführung der Rechtskontrolle durch die Gerichte einschränken (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - 4 C 31.13 - Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 7 Rn. 11).

  Die Einräumung eines Wertermittlungsspielraums folgt aus diesem Regelungssystem und beruht auf der Erkenntnis, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - 4 C 31.13 - Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 7 Rn. 10 ff.).

  Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - 4 C 31.13 - Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 7 Rn. 12 unter Verweis auf Urteil vom 17. Mai 2002 - BVerwG 4 C 6.01 - Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 4 S. 12 f.).

• BVerwG, 15.03.2018 - 4 B 66.17

  Zahlung eines Ausgleichsbetrags in Geld durch den Eigentümer eines im förmlich …

  Auszug aus BVerwG, 24.07.2020 - 4 B 11.19

  Aus diesem Regelungszusammenhang ergibt sich, dass allein diejenige Erhöhung des Bodenwertes abzuschöpfen ist, die kausal auf die Sanierung zurückzuführen ist (BVerwG, Beschluss vom 15. März 2018 - 4 B 66.17 - ZfBR 2018, 478 Rn. 10).

  Der Qualitätsstichtag für den Anfangswert ist grundsätzlich durch den Zeitpunkt des beginnenden Sanierungseinflusses bestimmt und damit dem Wertermittlungsstichtag vorgelagert (BVerwG, Beschluss vom 15. März 2018 - 4 B 66.17 - ZfBR 2018, 478 Rn. 11 f.;… Kleiber/Fieseler in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Februar 2020, § 154 Rn. 96 und Rn. 131 ff.;… Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 9. Aufl. 2020, VI Rn. 318 ff. und 556).

  Hieran ist der Senat mangels Verfahrensrügen gebunden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. März 2018 - 4 B 66.17 - ZfBR 2018, 478 Rn. 12).

  Steht im Einzelfall aber mit Gewissheit (und nicht nur spekulativ) fest, dass eine Bodenwerterhöhung auch ohne die Sanierung eingetreten wäre und daher nicht durch die Sanierung bedingt ist, darf sie sich nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht in dem Ausgleichsbetrag niederschlagen (BVerwG, Beschluss vom 15. März 2018 - 4 B 66.17 - ZfBR 2018, 478 Rn. 12;… Möller, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 153 Rn. 14;… kritisch Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Februar 2020, § 153 Rn. 56).

• OVG Berlin-Brandenburg, 10.07.2017 - 2 B 1.16

  Erforderlichkeit und Kausalität von Sanierungsmaßnahmen in der Spandauer Vorstadt …

  Auszug aus BVerwG, 24.07.2020 - 4 B 11.19

  Die Vorinstanz nimmt für sich in Anspruch, nicht von der bisherigen Dogmatik und Systematik des Sanierungsrechts abzuweichen, sondern lediglich den Besonderheiten des vorliegenden Einzelfalls Rechnung zu tragen (UA S. 10 unter Verweis auf OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16 - juris Rn. 58).

  Welche Wertermittlungsmethode insofern zugrunde zu legen bzw. ob der Ausgleichsbetrag insgesamt in einem anderen Wertermittlungsverfahren zu bestimmen sei, müsse der Beklagte festlegen (UA S. 32 unter Verweis auf OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 - 2 B 1.16 - juris Rn. 68).

 
• BVerwG, 24.08.1999 - 4 B 72.99

  Prozeßvergleich; Widerrufsvorbehalt; Wiedereinsetzung in den vorigen Stand; …

  Auszug aus BVerwG, 24.07.2020 - 4 B 11.19

  Diese Fragen führen nicht zur Zulassung der Revision, weil sie sich auf der Grundlage der vorhandenen Rechtsprechung und mit Hilfe der üblichen Regeln sachgerechter Gesetzesinterpretation ohne Weiteres beantworten lassen (vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 24. August 1999 - 4 B 72.99 - BVerwGE 109, 268 und vom 16. November 2004 - 4 B 71.04 - NVwZ 2005, 449 ).

  Diese Frage lässt sich ohne Durchführung eines Revisionsverfahrens klären (BVerwG, Beschlüsse vom 24. August 1999 - 4 B 72.99 - BVerwGE 109, 268 und vom 16. November 2004 - 4 B 71.04 - NVwZ 2005, 449 ).

• BVerwG, 16.11.2004 - 4 B 71.04

  Methodik der Ermittlung der Bodenwerterhöhung nach Durchführung städtebaulicher …

  Auszug aus BVerwG, 24.07.2020 - 4 B 11.19

  Diese Fragen führen nicht zur Zulassung der Revision, weil sie sich auf der Grundlage der vorhandenen Rechtsprechung und mit Hilfe der üblichen Regeln sachgerechter Gesetzesinterpretation ohne Weiteres beantworten lassen (vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 24. August 1999 - 4 B 72.99 - BVerwGE 109, 268 und vom 16. November 2004 - 4 B 71.04 - NVwZ 2005, 449 ).

  Diese Frage lässt sich ohne Durchführung eines Revisionsverfahrens klären (BVerwG, Beschlüsse vom 24. August 1999 - 4 B 72.99 - BVerwGE 109, 268 und vom 16. November 2004 - 4 B 71.04 - NVwZ 2005, 449 ).

• BVerwG, 11.07.2007 - 9 C 5.06

  Erschließungsbeitrag; Beitrittsgebiet; Verfahrensmangel; Aufklärungspflicht; …

  Auszug aus BVerwG, 24.07.2020 - 4 B 11.19

  Ist dem anzuwendenden materiellen Rechtssatz dazu nichts zu entnehmen, gilt in der Regel der Grundsatz, dass jeder Beteiligte die Beweislast für das Vorhandensein aller Voraussetzungen der ihm günstigen Rechtsnormen trägt (BVerwG, Urteil vom 11. Juli 2007 - 9 C 5.06 - BVerwGE 129, 100 Rn. 53 m.w.N.).

  Dies schließt es aus, die Behauptung fehlender Kausalität als "Einwendung" gegen den Erhebungsanspruch zu behandeln mit der Folge, dass der Kläger für die diese Einwendung tragenden Umstände beweispflichtig wird (vgl. zum Erschließungsbeitragsrecht BVerwG, Urteil vom 11. Juli 2007 - 9 C 5.06 - BVerwGE 129, 100 Rn. 53).

• BVerwG, 02.10.1961 - VIII B 78.61

  Umfang der Darlegung der grundsätzlichen Bedeutung einer Rechtssache - …

  Auszug aus BVerwG, 24.07.2020 - 4 B 11.19

  In der Beschwerdebegründung muss dargelegt (§ 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO), also näher ausgeführt werden, dass und inwieweit eine bestimmte Rechtsfrage des revisiblen Rechts im allgemeinen Interesse klärungsbedürftig und warum ihre Klärung in dem beabsichtigten Revisionsverfahren zu erwarten ist (stRspr, vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 2. Oktober 1961 - 8 B 78.61 - BVerwGE 13, 90 , vom 14. Oktober 2019 - 4 B 27.19 - ZfBR 2020, 173 Rn. 4 …und vom 12. Mai 2020 - 4 BN 3.20 - juris Rn. 3).

  fehlt es an der Darlegung (§ 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO), dass und inwieweit diese Rechtsfrage im allgemeinen Interesse klärungsbedürftig und warum ihre Klärung in dem beabsichtigten Revisionsverfahren zu erwarten ist (stRspr, vgl. BVerwG, Beschluss vom 2. Oktober 1961 - 8 B 78.61 - BVerwGE 13, 90 ).

• BVerwG, 31.01.2013 - 4 BN 29.12

  Zurückweisung einer Nichtzulassungsbeschwerde

  Auszug aus BVerwG, 24.07.2020 - 4 B 11.19

  Diese Darlegung geht an dem Urteil des Oberverwaltungsgerichts vorbei und setzt sich mit dessen Begründung nicht auseinander (vgl. BVerwG, Beschluss vom 31. Januar 2013 - 4 BN 29.12 - BRS 81 Nr. 48 Rn. 3).
• BVerwG, 04.09.2008 - 9 B 2.08

  Spruchreife; Verpflichtung zur Spruchreifmachung; Amtsermittlung; …

  Auszug aus BVerwG, 24.07.2020 - 4 B 11.19

  Danach liegt kein Fall vor, in dem das Gericht auf der Grundlage der von der Gemeinde im Rahmen ihres Wertermittlungsspielraums getroffenen Entscheidungen den zutreffenden Betrag der Höhe nach ermitteln oder einen jedenfalls geschuldeten Mindestbetrag errechnen könnte (vgl. hierzu BVerwG, Urteile vom 27. Januar 1982 - 8 C 12.81 - BVerwGE 64, 356 …und vom 10. Juni 2009 - 9 C 2.08 - BVerwGE 134, 139 Rn. 40; Beschluss vom 4. September 2008 - 9 B 2.08 - Buchholz 310 § 113 Abs. 1 VwGO Nr. 32 Rn. 8).
• BVerwG, 10.06.2009 - 9 C 2.08

  Erschließungsbeitrag; Erschließungsanlage; Erschließungseinheit; funktionaler …

  Auszug aus BVerwG, 24.07.2020 - 4 B 11.19

  Danach liegt kein Fall vor, in dem das Gericht auf der Grundlage der von der Gemeinde im Rahmen ihres Wertermittlungsspielraums getroffenen Entscheidungen den zutreffenden Betrag der Höhe nach ermitteln oder einen jedenfalls geschuldeten Mindestbetrag errechnen könnte (vgl. hierzu BVerwG, Urteile vom 27. Januar 1982 - 8 C 12.81 - BVerwGE 64, 356 und vom 10. Juni 2009 - 9 C 2.08 - BVerwGE 134, 139 Rn. 40;… Beschluss vom 4. September 2008 - 9 B 2.08 - Buchholz 310 § 113 Abs. 1 VwGO Nr. 32 Rn. 8).
• BVerwG, 17.05.2002 - 4 C 6.01

  Vorauszahlungsbescheid; Ausgleichsbetrag; Sanierungsgebiet; Entwicklungssatzung; …
• BVerwG, 27.01.1982 - 8 C 12.81

  Prüfungsumfang bei fehlerhaft begründetem Erschließungsbeitragsbescheid und …
• BGH, 12.01.1984 - III ZR 103/82

  Berücksichtigung entwicklungsbedingter Werterhöhungen bei der Bemessung der …
• BVerwG, 12.05.2020 - 4 BN 3.20

  Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision; Feststellungsinteresse für ein …
• BVerfG, 23.10.2018 - 1 BvR 2523/13

  Zur Begrenzung gerichtlicher Kontrolle durch den Erkenntnisstand der …
• BVerwG, 14.10.2019 - 4 B 27.19

  Einzelhandel; Faktisches Baugebiet; Großflächiger Einzelhandel; Mischgebiet; …

• VG Berlin, 24.09.2020 - 19 K 69.16

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag: Ermittlung der sanierungsbedingten …

  Voraussetzung dafür, dass eine Wertsteigerung abgeschöpft werden darf, ist aber, dass diese allein durch die Sanierung bedingt ist (so ausdrücklich auch BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020 - BVerwG 4 B 11.19 -, BA S. 3).

  Wenn dem Sanierungsträger aber, was die Vorschrift damit klarstellt, nur sanierungsbedingte Erhöhungen zufließen sollen, ist kein Grund ersichtlich, warum dieser im umgekehrten Fall, in dem er einen Betrag zur Refinanzierung der Sanierung erhebt, Umstände einpreisen können soll, die mit dieser städtebaulichen Maßnahme nicht in Zusammenhang stehen (ähnlich offenbar BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020, a.a.O., BA S. 5).

  Steht, wie erörtert, zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die ermittelte Bodenwerterhöhung nicht vollständig auf der Sanierung beruht, trifft die Annahme des Beklagten, er müsse sanierungsbedingte Werterhöhungen nach den einzelnen Entwicklungsmaßnahmen nicht aufschlüsseln, nicht zu (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020, a.a.O., BA S. 5).

  Im Übrigen liegt die Beweislast für die Kausalität der Sanierung grundsätzlich bei der Gemeinde (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020, a.a.O., BA S. 6).

  Dies wird am Beispiel der sog. externen Effekte deutlich (so nun auch BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020, a.a.O., BA S. 5), auch wenn ein solcher hier nicht vorliegt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg…, Urteil vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 1.16 -, juris Rn. 63).

  Steht im Einzelfall aber mit Gewissheit (und nicht nur spekulativ) fest, dass eine Bodenwerterhöhung auch ohne die Sanierung eingetreten wäre und daher nicht durch die Sanierung bedingt ist, wovon auch die Kammer ausgeht, darf sie sich nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht in dem Ausgleichsbetrag niederschlagen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020, a.a.O., BA S. 4 m.w.N.).

  Ein derartiger Wertermittlungsspielraum ist jedoch beschränkt (BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020, a.a.O., BA S. 8; vgl. auch BVerwG…, Urteil vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31/13 -, juris Rn. 12).

  Dann liegt aber kein Fall vor, in dem das Gericht auf der Grundlage der vom Sanierungsträger im Rahmen seines Wertermittlungsspielraums getroffenen Entscheidungen den zutreffenden Betrag der Höhe nach ohne weiteres ermitteln oder einen jedenfalls geschuldeten Mindestbetrag errechnen könnte (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020, a.a.O., Rn. 21 f.).

• OVG Berlin-Brandenburg, 27.01.2022 - 10 B 6.19

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung, …

  Den sog. Qualitätsstichtag für den - insoweit (stets nur) fiktiven - Anfangswert nach dem relevanten Anfangszustand bestimmt grundsätzlich der Zeitpunkt des beginnenden Sanierungseinflusses (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020 - BVerwG 4 B 11.19 - juris Rn. 6).

  Nichts anderes gilt für die - an die Wahl der Wertermittlungsmethode anschließende - Frage, ob innerhalb der nicht verordnungsrechtlich geregelten Wertermittlungsmethode der von der Behörde konkret gewählte Maßstab oder hier die konkrete Höhe des für die Anwendung der Zielbaummethode notwendig zugrunde zu legenden Maßstabsfaktors LV max zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung geeignet und hinreichend begründet ist (vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020 - BVerwG 4 B 11.19 - juris Rn. 16).

• OVG Berlin-Brandenburg, 27.01.2022 - 10 B 3.19

  Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung, …

  Aus den Regelungen in § 154 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BauGB ergibt sich, dass mit dem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag allein die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung, also diejenige Erhöhung des Bodenwertes abzuschöpfen ist, die kausal auf die Sanierung zurückzuführen ist (BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020 - BVerwG 4 B 11.19 -, juris Rn. 5).

  Den sog. Qualitätsstichtag für den - insoweit (stets nur) fiktiven - Anfangswert nach dem relevanten Anfangszustand bestimmt grundsätzlich der Zeitpunkt des beginnenden Sanierungseinflusses (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020 - BVerwG 4 B 11.19 - juris Rn. 6).

• VG Berlin, 30.06.2021 - 19 K 487.17
  Ein derartiger Wertermittlungsspielraum ist jedoch beschränkt (BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2020 - BVerwG 4 B 11/19, juris Rn. 15; vgl. auch BVerwG…, Urteil vom 27. November 2014 - BVerwG 4 C 31/13 -, juris Rn. 12).