Volltextveröffentlichungen (5)

• Deutsches Notarinstitut

  BauGB § 22
  Voraussetzungen der Genehmigungserteilung nach § 22 BauGB- II

• Wolters Kluwer

  Fremdenverkehrssatzung - Geltungsbereich der Satzung - Gebietsabgrenzung - Wohnungseigentum - Eigentumswohnungen - Beeinträchtigung der Zweckbestimmung eines Gebiets für den Fremdenverkehr - Zweitwohnung - Negative Vorbildwirkung - Widerlegliche Vermutung - Wohnungsgröße ...

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  BauGB § 22

• rechtsportal.de

  BauGB § 22

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• Thüringer Oberlandesgericht (Leitsatz)

  Kommunale Teilungsgenehmigung

Papierfundstellen

• BVerwGE 99, 242
• NVwZ 1996, 999
• DVBl 1996, 52
• DVBl 1996, 53
• BB 1996, 1134
• DÖV 1996, 170
• BauR 1996, 68

Wird zitiert von ... (13)Neu Zitiert selbst (3)

• BVerwG, 07.07.1994 - 4 C 21.93

  Bauplanungsrecht: Städtebauliche Zulässigkeit der Begründung von Wohnungseigentum …

  Auszug aus BVerwG, 27.09.1995 - 4 C 28.94

  Die mit der Begründung von Zweitwohnungen verbundene Beeinträchtigung für den Fremdenverkehr liegt zum einen darin, daß diese Wohnungen der wechselnden Benutzung durch Fremde entzogen werden, zum anderen in der Tendenz zur Bildung von sog. "Rolladensiedlungen" oder "Geisterstädten" mit den damit verbundenen finanziellen und städtebaulich nicht vertretbaren Belastungen einer nicht ausgenutzten, gleichwohl aber vorzuhaltenden Infrastruktur (vgl. Urteil vom 7. Juli 1994 - BVerwG 4 C 21.93 - BVerwGE 96, 217 = Buchholz 406.11 § 22 BauGB Nr. 2 = NVwZ 1995, 375 = DVBl 1994, 1194).

  Anlaß, die Wirksamkeit der Satzung zu prüfen, konnte hier deshalb bestehen, weil das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt folgerichtig - ohne Prüfung von der Gültigkeit der Satzung ausgegangen ist und weil das Verwaltungsgericht bei der von ihm vorgenommenen Überprüfung noch nicht auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 7. Juli 1994 - BVerwG 4 C 21.93 - aaO.) zurückgreifen konnte.

  Das bedeutet, daß - abweichend vom Regelfall, in dem immer nur Teile der Ortslage einer Fremdenverkehrsgemeinde im Sinne von § 22 Abs. 1 BauGB schutzwürdig nach § 22 Abs. 2 BauGB sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 7. Juli 1994 - BVerwG 4 C 21.93 - aaO.) - hier die gesamte Ortslage der Beigeladenen, mit Ausnahme des Gewerbegebiets und der Bebauung im Außenbereich, einheitlich durch Fremdenbeherbergung geprägt ist.

• BVerwG, 21.04.1994 - 4 B 193.93

  Bauplanungsrecht: Verfassungsmäßigkeit des § 22 BauGB

  Auszug aus BVerwG, 27.09.1995 - 4 C 28.94

  Eine Beeinträchtigung der Zweckbestimmung eines Gebietes für den Fremdenverkehr im Sinne von § 22 Abs. 5 S. 1 BauGB liegt danach jedenfalls dann vor, wenn aufgrund der konkreten örtlichen Gegebenheiten und feststellbaren Entwicklungstendenzen durch die beantragte Teilung eine (weitere) Verschlechterung der Situation eintritt (vgl. Beschluß vom 21. April 1994 - BVerwG 4 B 193.93 - Buchholz 406.11 § 22 BauGB Nr. 1).

  Bei einer weiteren Zunahme von Zweitwohnungen würde die Zweckbestimmung des Gebiets für den Fremdenverkehr (weiter) beeinträchtigt (vgl. bereits Beschluß vom 21. April 1994 - BVerwG 4 B 193.93 - aaO.).

• BVerwG, 15.12.1994 - 4 C 13.93

  Wann fügt sich ein Bauvorhaben in die Umgebung ein?

  Auszug aus BVerwG, 27.09.1995 - 4 C 28.94

  Es reicht deshalb aus, wenn von dem beantragten Vorhaben eine negative Vorbildwirkung ausgeht, die gegebene Situation gleichsam "negativ in Bewegung gebracht" wird (vgl. - zu § 34 BauGB - Urteil vom 15. Dezember 1994 - BVerwG 4 C 13.93 - Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 172).

• BVerwG, 15.05.1997 - 4 C 9.96

  Geltungsbereich einer Fremdenverkehrssatzung darf Gemeinbedarfsflächen umfassen

  Der Senat hat in diesem Sinne bereits wiederholt betont, daß Gewerbegebiete oder Außenbereichsflächen in der Regel nicht durch Fremdenbeherbergung geprägte Gebiete sind und deshalb nicht in den Geltungsbereich einer Fremdenverkehrssatzung einbezogen werden können, daß aber auf der anderen Seite einzelne Straßen oder Bereiche ohne Gebäude mit Fremdenbeherbergung eine im übrigen vorhandene und das Gesamtgebiet erfassende Prägung durch Fremdenbeherbergung regelmäßig nicht aufheben (BVerwG, Urteil vom 27. September 1995 - BVerwG 4 C 28.94 - BVerwGE 99, 242 [247 f.]; Urteil vom 7. Juli 1994 - BVerwG 4 C 21.93 - BVerwGE 96, 217 [LS 4]; vgl. zum Begriff der Prägung in § 22 Abs. 1 BauGB in ähnlicher Weise BVerwG, Beschluß vom 21. April 1994 - BVerwG 4 B 193.93 - Buchholz 406.11 § 22 BauGB Nr. 1, NVwZ 1995, 271).

  Nach dem rechtlichen Maßstab, den der Senat in seiner bisherigen Rechtsprechung entwickelt hat (BVerwG, Urteil vom 27. September 1995 - BVerwG 4 C 12.94 - BVerwGE 99, 237; Urteil vom 27. September 1995 - BVerwG 4 C 28.94 - BVerwGE 99, 242) ist davon auszugehen, daß durch die Begründung von Wohnungseigentum auf dem Grundstück der Klägerinnen die Zweckbestimmung des Satzungsgebiets und dadurch die städtebauliche Entwicklung und Ordnung in der beigeladenen Gemeinde beeinträchtigt würden.

  Die Beteiligten haben demgegenüber nichts vorgetragen, was zu weiterer Sachaufklärung Anlaß geben könnte, wobei erneut darauf hinzuweisen ist, daß die Bezugsgröße für die von der beigeladenen Gemeinde betonte und von den Klägerinnen in Abrede gestellte negative Vorbildwirkung einer Erteilung der Genehmigung nicht nur das Gebiet des Bebauungsplans B "Heerenhus" oder gar nur die Straße "Am Teich" ist, sondern das gesamte Satzungsgebiet der Fremdenverkehrssatzung (BVerwG, Urteil vom 27. September 1995 - BVerwG 4 C 28.94 - BVerwGE 99, 242 [245]).

  Daß schließlich die beantragte Genehmigung nicht auf der Grundlage des § 22 Abs. 5 Satz 3 BauGB erteilt worden ist, ist gleichfalls nicht zu beanstanden (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. September 1995 - BVerwG 4 C 28.94 - BVerwGE 99, 242 [248]).

• VGH Bayern, 04.06.2019 - 1 BV 16.1302

  Nutzungsänderung von Ferienwohnungen

  Eine Beeinträchtigung der Zweckbestimmung eines Gebiets für den Fremdenverkehr liegt jedenfalls dann vor, wenn aufgrund der konkreten örtlichen Gegebenheiten und feststellbaren Entwicklungstendenzen durch die beantragte Begründung von Wohnungseigentum eine (weitere) Verschlechterung der städtebaulichen Situation eintritt; hierfür reicht es aus, wenn von dem beantragten Vorhaben eine negative Vorbildwirkung ausgeht (vgl. BVerwG, U.v. 27.9.1995 a.a.O.).

  Auch würde die Begründung rechtlich selbständiger und damit unabhängig voneinander verkehrsfähiger Wohneinheiten die eingeleitete Entwicklung weiter verfestigen (vgl. BVerwG, U.v. 15.5.1997 - 4 C 9.96 - BVerwGE 105, 1; U.v. 27.9.1995 - 4 C 28.94 - BVerwGE 99, 242;… Dürr in Brügelmann, BauGB, Stand Januar 2019, § 22 Rn. 28;… Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Oktober 2018, § 22 Rn. 47 sowie BVerwG, U.v. 23.11.2016 - 4 CN 2.16 - BVerwGE 156, 336 m.w.N. zum Willen eines Grundstückseigentümers, die Realisierung einer bestimmten Festsetzung eines Bebauungsplans zu verhindern).

  Der Maßstab des § 22 Abs. 4 Satz 3 BauGB entspricht dem der unverschuldeten wirtschaftlichen Unzumutbarkeit; es müssen ungewollte und unverhältnismäßige Belastungen vorliegen, die nicht dem typischen Risikobereich eines Eigentümers zuzurechnen sind (vgl. BVerwG, U.v. 27.9.1995 - 4 C 28.94 - BVerwGE 99, 242;… BayVGH, B.v. 2.11.2011 - 2 ZB 10.2206 - juris Rn. 5;… Kraft in Berliner Kommentar, BauGB, a.a.O. Rn. 32 f.;… Schrödter in BauGB, 9. Aufl. 2019, § 22 Rn. 28;… Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, Stand 2016, § 22 Rn. 16;… Grziwotz in BeckOK, BauGB, Stand Mai 2019, § 22 Rn. 29).

• VG München, 26.04.2016 - M 1 K 15.5050

  Genehmigung für die Begründung von Wohnungseigentum in Gebieten mit …

  Unwiderlegt bleibt zudem die Vermutung, dass die Begründung von Wohnungseigentum in Fremdenverkehrsgebieten regelmäßig zu einer Zweitwohnungsnutzung mit den dargestellten negativen Folgen führt (vgl. hierzu BVerwG, U. v. 27.9.1995 - 4 C 28.94 - DVBl 1996, 52 - juris Rn. 15).

  Die Beeinträchtigung der Fremdenverkehrsfunktion kann im Übrigen aufgrund von gravierenden Überwachungsproblemen auch nicht durch eine Erklärung der Klägerin - unabhängig davon, mit welchem Inhalt eine solche abgegeben würde - und die Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit in das Grundbuch entkräftet werden (BVerwG, U. v. 27.9.1995 - 4 C 28.94 - DVBl 1996, 52 - juris Ls. 2 und Rn. 14;… Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a. a. O., § 22 BauGB Rn. 47).

  Selbst der Konkurs des Gewerbetreibenden wird insoweit als nicht ausreichend angesehen (BVerwG, U. v. 27.9.1995 - 4 C 28.94 - DVBl 1996, 52 - juris Rn. 23;… BayVGH, B. v. 2.11.2011 - 2 ZB 10.2206 - juris Rn. 5).

 
• VGH Bayern, 02.11.2011 - 2 ZB 10.2206

  Berufungszulassungsantrag; Teilungsgenehmigung; keine besondere Härte; Ermessen

  Die Zweckbestimmung eines Gebiets für den Fremdenverkehr wird dann beeinträchtigt im Sinn von § 22 Abs. 4 Satz 1 BauGB, wenn durch die beantragte Begründung von Wohnungseigentum eine (weitere) Verschlechterung der städtebaulichen Situation eintritt; hierfür reicht es aus, wenn von dem beantragten Vorhaben eine negative Vorbildwirkung ausgeht (vgl. BVerwG vom 27.9.1995 a.a.O.).

  Die maßgebliche Bezugsgröße für die negative Vorbildwirkung einer Erteilung der Genehmigung für die Begründung von Wohnungseigentum ist nicht nur die nähere Umgebung des Anwesens der Klägerin oder der Ortsteil, in dem sich ihr Anwesen befindet, sondern das gesamte Satzungsgebiet der Fremdenverkehrssatzung (vgl. BVerwG vom 27.9.1995 Az. 4 C 28.94 BVerwGE 242/245; vom 15.5.1997 Az. 4 C 9.96 BVerwGE 105, 1/6).

  Daran fehlt es jedoch, wenn ein Eigentümer beispielsweise ein Wohnhaus errichtet und später feststellt, dass eine gewinnbringende Veräußerung nur bei einer Aufteilung in Wohnung- und Teileigentum möglich ist, insbesondere wenn er in Kenntnis der Beschränkungen einer vorhandenen Satzung nach § 22 BauGB gehandelt hat (vgl. BVerwG vom 27.9.1995 Az. 4 C 28.94 a.a.O. S. 248).

• VG München, 14.12.2020 - M 1 K 19.3929

  Erfolglose (Untätigkeits-)Klage auf Baugenehmigung wegen bestehender …

  Das Verhältnis zwischen Einwohnern und Gästebetten liegt damit weit über dem vom Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fall einer Gemeinde mit 2000 Einwohnern und 500 Betten (U.v. 27.9.1995, a.a.O., Rn. 21), bei dem die Einbeziehung der gesamten bebauten Ortslage (mit Ausnahme eines Gewerbegebiets) bei durchgehender Prägung unbeanstandet blieb.

  Dabei liegt dem § 22 BauGB eine entsprechende Vermutung zu Grunde; ein konkreter Nachweis der Beeinträchtigung oder die Widerlegung einer entsprechenden Vermutung ist beim Erlass der Satzung nicht erforderlich, weil das Instrument des § 22 BauGB auch die schleichende Umstrukturierung des betroffenen Gebiets durch Nebenwohnungen verhindert (vgl. BVerwG, U.v. 27.9.1995 - 4 C 28.94 - juris Ls. 4 und Rn. 13 ff.).

  Die Vermutung des Gesetzgebers kann nicht durch die - in welcher Form auch immer - erklärte Absicht des Klägers widerlegt werden, das Wohnungseigentum nicht als Zweitwohnung nutzen zu wollen (vgl. BVerwG, U.v. 27.9.1995 - 4 C 28.94 - juris Ls. 5).

• VG Augsburg, 27.02.2008 - Au 4 K 08.41

  Begründete Verpflichtungsklage auf Erteilung einer Erlaubnis zur Begründung von …

  Es reicht deshalb aus, wenn von dem beantragten Vorhaben eine negative Vorbildwirkung ausgeht, die gegebene Situation gleichsam "negativ in Bewegung gebracht" wird (vgl. BVerwGE 99, 237 bis 241 u. BVerwGE 99, 242 bis 248).":.

  b) Dieser Umstand widerlegt jedoch nicht die dem Gesetz zu Grunde liegende Vermutung, dass die Begründung von Wohnungseigentum in Fremdenverkehrsgebieten regelmäßig zu einer Zweitwohnnutzung führt und allein dadurch die Fremdenverkehrsfunktion der Gemeinde beeinträchtigt werden kann, weil der sich typischerweise nur auf wenige Wochen im Jahr erstreckenden Nutzung von Zweitwohnungen die Tendenz zur Bildung von "Rolladensiedlungen" inne wohnt (vgl. BVerwGE 99, 242 bis 248).

• VG Augsburg, 27.02.2008 - Au 4 K 07.1511

  Begründete Verpflichtungsklage auf Erteilung einer Erlaubnis zur Begründung von …

  Es reicht deshalb aus, wenn von dem beantragten Vorhaben eine negative Vorbildwirkung ausgeht, die gegebene Situation gleichsam "negativ in Bewegung gebracht" wird (vgl. BVerwGE 99, 237 bis 241 u. BVerwGE 99, 242 bis 248).".

  b) Dieser Umstand widerlegt jedoch nicht die dem Gesetz zugrunde liegende Vermutung, dass die Begründung von Wohnungseigentum in Fremdenverkehrsgebieten regelmäßig zu einer Zweitwohnnutzung führt und allein dadurch die Fremdenverkehrsfunktion der Gemeinde beeinträchtigt werden kann, weil der sich typischerweise nur auf wenige Wochen im Jahr erstreckenden Nutzung von Zweitwohnungen die Tendenz zur Bildung von "Rollladensiedlungen" inne wohnt (vgl. BVerwGE 99, 242 bis 248).

• LG Flensburg, 30.05.2000 - 5 T 144/00

  Umgehung der Teilungsgenehmigung

  Eine Versagung kommt deshalb nur in Betracht, wenn mit der beabsichtigten Begründung oder Teilung eine Wohnung dem Fremdenverkehr entzogen würde, wobei hierzu nach der Rechtsprechung bereits die begründete Befürchtung der Gemeinde genügt (BVerwGE 99, 237 = BauR 1996, 72 = DVBl 1996, 55 = NVwZ-RR 1996, 379 und BVerwGE 99, 242 = BauR 1996, 68 = DÖV 1996, 170 = DVBl 1996, 52 = NVwZ 1996, 999 sowie OVG Schleswig SchlHA 1993, 277).
• BVerwG, 28.09.1994 - 4 B 168.94

  Beeinträchtigung der Zweckbestimmung eines Gebiets für den Fremdenverkehr durch …

  Das Beschwerdeverfahren wird als Revisionsverfahren mit dem Aktenzeichen BVerwG 4 C 28.94 fortgesetzt; der Einlegung einer Revision durch die Beschwerdeführerin bedarf es nicht.
• VG Augsburg, 26.10.2005 - Au 4 K 05.791

  Genehmigung nach § 22 BauGB bei Umwandlung von Bruchteilseigentum

  b) Dieser Umstand widerlegt jedoch nicht die dem Gesetz zugrunde liegende Vermutung, dass die Begründung von Wohnungseigentum in Fremdenverkehrsgebieten regelmäßig zu einer Zweitwohnnutzung führt und allein dadurch die Fremdenverkehrsfunktion der Gemeinde beeinträchtigt werden kann, weil der sich typischerweise nur auf wenige Wochen im Jahr erstreckenden Nutzung von Zweitwohnungen die Tendenz zur Bildung von ,,Rollladensiedlungen" innewohnt (vgl. BVerwGE 99, 242 ff.).
• VGH Baden-Württemberg, 18.12.2002 - 8 S 2571/02

  Wohnungseigentum; Beeinträchtigung der Zweckbestimmung des …
• VG München, 07.12.2010 - M 1 K 10.1206

  Fremdenverkehrssatzung
• VG Sigmaringen, 25.09.2002 - 1 K 352/02

  Wohnungseigentum; Zweitwohnung; Fremdenverkehrsgebiet; behindertengerechte …