Volltextveröffentlichungen (2)

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  Stichworte: Nennung der Vermieter- und Mieternamen bei Mieterhöhung nach MHG 2. WKSchG Art. 3 5 2

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Leitsatz)

  MHG § 2 Abs. 2

Papierfundstellen

• NJW 1982, 1292
• BayObLGZ 1982, 78

Wird zitiert von ... (10)Neu Zitiert selbst (18)

• OLG Schleswig, 01.06.1981 - 6 REMiet 1/81

  Auszug aus BayObLG, 09.02.1982 - Allg. Reg. 105/81

  In den Gründen des Beschlusses hat das Landgericht ausgeführt, die zu Frage Nr. 1) vorliegenden Rechtsentscheide des Bayer. Obersten Landesgerichts vom 20.8.1981 und des Oberlandesgericht Schleswig vom 1.6.1981 - 6 RE-Miet 1/81 - widersprächen sich teilweise in entscheidungserheblichen Punkten.

  Es meint, insoweit widerspreche die Entscheidung des Bayer. Obersten Landesgerichts der Entscheidung des Oberlandesgerichts Schleswig vom 1.6.1981 (WuM 1981, 181 = MDR 1981, 936 = ZMR 1981, 374 ).

  Die Erfragung der Namen ist für ihn auch nicht beschwerlicher als für den Mieter, dem er die Zustimmung zur Mieterhöhung abverlangt (vgl. OLG Schleswig WuM 1981, 181 Sp. 2).

  In dem vom Oberlandesgericht Schleswig entschiedenen Fall waren in dem Erhöhungsschreiben drei Vergleichswohnungen benannt, von denen bei zweien Name und Anschrift der Mieter, bei der dritten aber nur Name und Anschrift der vermietenden Firma angegeben waren (insoweit teilw. abgedruckt in ZMR 1981, 374 ).

• BVerfG, 23.04.1974 - 1 BvR 6/74

  Vergleichsmiete I

  Auszug aus BayObLG, 09.02.1982 - Allg. Reg. 105/81

  Diesen Entscheidungen lagen Fälle zugrunde, in denen jeweils die Mieter oder Vermieter der Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen genannt waren und nur andere Angaben über die Vergleichswohnungen fehlten (vgl. BVerfGE 37, 132/135; 49, 244 f./250 a. E.; 53, 352/353).

  Ein solches Vorgehen muß dem Mieter auch deshalb eröffnet werden, weil weder die Vermieter noch die Mieter der benannten Vergleichswohnungen gehalten sind, die erforderlichen Angaben zu machen und das Betreten sowie das Besichtigen der Wohnungen zu gestatten (BVerfGE 37, 132/147; 32, 54/75).

  Die vom Senat angenommene Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens wegen eines Begründungsmangels (fehlende Angaben des Mieters oder Vermieters der Vergleichswohnungen) beschneidet den Rechtsschutz des Vermieters schon deshalb nicht in untragbarer Weise, weil der Vermieter ein derart unzulänglich begründetes Erhöhungsverlangen jederzeit, auch noch im Prozeß wie zum Schluß der letzten mündlichen Verhandlung (unter den Voraussetzungen der §§ 263, 264 Abs. 1 Nr. 1 § § 296, 527 ff. ZPO ; auch durch die Bezugnahme auf einen Mietpreisspiegel oder - wie hier - auf ein erholtes Sachverständigengutachten) ergänzen kann (so zutreffend: BGB -RGRK 12 Aufl. § 564 b Anh.: 2. WKSchG § 2 MHG RdNr. 21; vgl. BVerfGE 37, 132/149; 49, 244/251).

• BVerfG, 10.10.1978 - 1 BvR 180/77

  Vergleichsmiete II

  Auszug aus BayObLG, 09.02.1982 - Allg. Reg. 105/81

  Diesen Entscheidungen lagen Fälle zugrunde, in denen jeweils die Mieter oder Vermieter der Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen genannt waren und nur andere Angaben über die Vergleichswohnungen fehlten (vgl. BVerfGE 37, 132/135; 49, 244 f./250 a. E.; 53, 352/353).

  Nach dem vom Bundesverfassungsgericht dargelegten Gesetzeszweck soll die Benennung von Vergleichswohnungen dem Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung geben; er soll durch hinreichend präzise Angaben in die Lage versetzt werden, aufgrund entsprechender Erkundigungen die Berechtigung der Mieterhöhung zu prüfen und seine Entscheidung zu treffen (BVerfGE 49, 244/250; 53, 352/358).

  Die vom Senat angenommene Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens wegen eines Begründungsmangels (fehlende Angaben des Mieters oder Vermieters der Vergleichswohnungen) beschneidet den Rechtsschutz des Vermieters schon deshalb nicht in untragbarer Weise, weil der Vermieter ein derart unzulänglich begründetes Erhöhungsverlangen jederzeit, auch noch im Prozeß wie zum Schluß der letzten mündlichen Verhandlung (unter den Voraussetzungen der §§ 263, 264 Abs. 1 Nr. 1 § § 296, 527 ff. ZPO ; auch durch die Bezugnahme auf einen Mietpreisspiegel oder - wie hier - auf ein erholtes Sachverständigengutachten) ergänzen kann (so zutreffend: BGB -RGRK 12 Aufl. § 564 b Anh.: 2. WKSchG § 2 MHG RdNr. 21; vgl. BVerfGE 37, 132/149; 49, 244/251).

 
• BVerfG, 12.03.1980 - 1 BvR 759/77

  Vergleichsmiete III

  Auszug aus BayObLG, 09.02.1982 - Allg. Reg. 105/81

  Diesen Entscheidungen lagen Fälle zugrunde, in denen jeweils die Mieter oder Vermieter der Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen genannt waren und nur andere Angaben über die Vergleichswohnungen fehlten (vgl. BVerfGE 37, 132/135; 49, 244 f./250 a. E.; 53, 352/353).

  Nach dem vom Bundesverfassungsgericht dargelegten Gesetzeszweck soll die Benennung von Vergleichswohnungen dem Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung geben; er soll durch hinreichend präzise Angaben in die Lage versetzt werden, aufgrund entsprechender Erkundigungen die Berechtigung der Mieterhöhung zu prüfen und seine Entscheidung zu treffen (BVerfGE 49, 244/250; 53, 352/358).

  Hierbei sind alle Begründungsmöglichkeiten zugelassen, wenn sie nur geeignet sind, dem Mieter die für seine Entschließung erforderlichen Informationen zu geben; die Begründung des Erhöhungsverlangens durch Angabe von Vergleichswohnungen stellt die Beteiligten häufig vor beträchtliche Schwierigkeiten und sollte deshalb die Ausnahme bleiben (BVerfGE 53, 352/357 m. Nachw.).

• BGH, 03.12.1958 - V ZR 28/57

  Datierung notarieller Urkunden

  Auszug aus BayObLG, 09.02.1982 - Allg. Reg. 105/81

  b) Ebenso wie sonstige gesetzliche Formvorschriften darf auch die gesetzliche Vorschrift der schriftlichen Begründung des Erhöhungsverlangens (§ 2 Abs. 2 Satz 1 MHG ) im Interesse der Rechtssicherheit nicht aus bloßen Billigkeitserwägungen unbeachtet gelassen werden (vgl. BGHZ 29, 6/10; 45, 179/182; NJW 1973, 1455/1456).

  Das Ergebnis müßte für die betroffenen Partei nicht bloß hart, sondern schlechthin untragbar sein (BGHZ 29, 6/10; 48, 396/398; BGH LM § 313 BGB Nr. 48; DNotZ 1976, 94).

• BayObLG, 01.09.1981 - Allg. Reg. 58/81

  Auszug aus BayObLG, 09.02.1982 - Allg. Reg. 105/81

  Das Bayer. Oberste Landesgericht ist zur Entscheidung berufen (Art. 111 Abs. 2 des 3. MietÄndG vom 21.12.1967 - BGBl S. 1248 - i. d. F. des Gesetzes zur Änderung des 3. MietÄndG vom 5.6. 1980 - BGBl I S. 657; § 1 der VO über die Zuständigkeit für den Rechtsentscheid in Mietsachen vom 18.1. 1968 - GVBl S. 17 - i. V. m. § 1 der VO vom 9.1. 1968 - GVBI S. 4; BAyObLGZ 1980, 360/363 = NJW 1981, 580/581; ständige Rechtsprechung des Senats, zuletzt BayObLGZ 1981, 300/301).

  Sie kann im vorliegenden Fall, wie das Landgericht zutreffend ausführt, auch entscheidungserheblich sein (zur Frage der Prüfung der Entscheidungserheblichkeit: BayObLGZ 1981, 300/302 m. Nachw.).

• BayObLG, 20.08.1981 - Allg. Reg. 30/81

  Auszug aus BayObLG, 09.02.1982 - Allg. Reg. 105/81

  In einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 Sätze 1, 3 MHG muß der Vermieter dem Mieter in aller Regel auch die Namen und die Anschriften entweder der Vermieter oder der Mieter der von ihm benannten Vergleichswohnungen mitteilen; die Angabe von Straße, Hausnummer, Etage sowie Lage innerhalb der Etage genügt grundsätzlich nicht zur Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens (Bestätigung des Rechtsentscheids des Senats vom 20.8. 1981 - Allg.Reg. 30/81 = BayObLGZ 1981, 283).

  Die Rechtsfrage Nr. 1 ist durch den Rechtsentscheid des Senats vom 20.8.1981 (BayObLGZ 1981, 283 = NJW 1981, 2818 = WuM 1981, 255 = ZMR 1982, 20 ) bereits dahin beantwortet, daß zur Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens in aller Regel - so auch hier - die Namen und die Anschriften entweder der Vermieter oder der Mieter der benannten Vergleichswohnungen mitgeteilt werden müssen.

• OLG Karlsruhe, 10.11.1981 - 3 REMiet 7/81

  Auszug aus BayObLG, 09.02.1982 - Allg. Reg. 105/81

  Die Benennung einer solchen Person ist im übrigen auch für die Nachprüfung angezeigt, ob die vergleichbaren Wohnungen drei verschiedenen Vermietern gehören, was zur Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens in der Regel erforderlich ist (OLG Karlsruhe NJW 1982, 242 f.).

  Die Vorschrift des § 2 Abs. 2 MHG will durch das formalisierte Verfahren auch den Vermieter zwingen, Nachforschungen über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete anzustellen, bevor er dem Mieter ein Erhöhungsbegehren unterbreitet (OLG Karlsruhe NJW 1982, 242 f.).

• BGH, 27.10.1967 - V ZR 153/64

  Kaufmannsehrenwort - § 313 BGB <Fassung bis 31.12.01> (nunmehr § 311b Abs. …

  Auszug aus BayObLG, 09.02.1982 - Allg. Reg. 105/81

  Das Ergebnis müßte für die betroffenen Partei nicht bloß hart, sondern schlechthin untragbar sein (BGHZ 29, 6/10; 48, 396/398; BGH LM § 313 BGB Nr. 48; DNotZ 1976, 94).
• BGH, 22.06.1973 - V ZR 146/71

  Anforderungen an die gesetzlich vorgeschriebene Form eines …

  Auszug aus BayObLG, 09.02.1982 - Allg. Reg. 105/81

  b) Ebenso wie sonstige gesetzliche Formvorschriften darf auch die gesetzliche Vorschrift der schriftlichen Begründung des Erhöhungsverlangens (§ 2 Abs. 2 Satz 1 MHG ) im Interesse der Rechtssicherheit nicht aus bloßen Billigkeitserwägungen unbeachtet gelassen werden (vgl. BGHZ 29, 6/10; 45, 179/182; NJW 1973, 1455/1456).
• BGH, 29.01.1965 - V ZR 53/64

  Einfamilienhaus-Vorvertrag - § 313 BGB <Fassung bis 31.12.01> (nunmehr § …
• BGH, 18.02.1955 - V ZR 108/53

  Kleinsiedlung. Formmangel
• OLG Oldenburg, 04.12.1981 - 5 UH 4/81
• BGH, 25.02.1966 - V ZR 126/64

  Siedlungsverfahren. Formnichtigkeit
• BGH, 04.06.1975 - V ZR 190/73

  Anforderungen an die Ernsthaftigkeit einer Willenserklärung - Nach den …
• BayObLG, 14.07.1981 - Allg. Reg. 32/81
• BVerfG, 13.10.1971 - 1 BvR 280/66

  Betriebsbetretungsrecht
• BayObLG, 21.11.1980 - Allg. Reg. 83/80

• BGH, 20.09.1982 - VIII ARZ 1/82

  Benennung von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsschreiben

  Das Oberlandesgericht Hamburg würde jedoch von der Auffassung des Bayerischen Obersten Landesgerichts abweichen (vgl. auch die nach der hier erfolgten Vorlage ergangenen Rechtsentscheide des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 9. Februar 1982 = NJW 1982, 1292 und des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 25. Februar 1982 = NJW 1982, 1291 = WuM 1982, 126).

  Nach Ansicht des Bayerischen Obersten Landesgerichts (Beschlüsse vom 20. August 1981 und vom 9. Februar 1982, aaO) und des Oberlandesgerichts Oldenburg (…Beschluß vom 25. Februar 1982, aaO) sind die Namen der Vermieter oder Mieter der Vergleichswohnungen mitzuteilen.

• BGH, 20.09.1982 - VIII ARZ 13/82

  Benennung von Vergleichswohnungen bei Mieterhöhung

  Das vorlegende Oberlandesgericht würde mit der von ihm für richtig gehaltenen Entscheidung von der Auffassung des Bayerischen Obersten Landesgerichts abweichen (vgl. auch die noch vor der hier erfolgten Vorlage ergangenen Rechtsentscheide des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 9. Februar 1982 --- NJW 1982, 1292 und des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 25. Februar 1982 --- NJW 1982, 1291 --- WuM 1982, 126).

  Nach Ansicht des Bayerischen Obersten Landesgerichts (Beschlüsse vom 20. August 1981 und vom 9. Februar 1982, aaO.) und des Oberlandesgerichts Oldenburg (…Beschluß vom 25. Februar 1982, aaO.) sind die Namen der Vermieter oder Mieter der Vergleichswohnungen mitzuteilen.

• BGH, 20.09.1982 - VIII ARZ 5/82

  Benennung von Vergleichswohnungen bei Mieterhöhung

  Das Oberlandesgericht Hamburg würde jedoch von der Auffassung des Bayerischen Obersten Landesgerichts abweichen (vgl. auch die nach der hier erfolgten Vorlage ergangenen Rechtsentscheide des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 9. Februar 1982 --- NJW 1982, 1292 und des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 25. Februar 1982 --- NJW 1982, 1291 --- WuM 1982, 126).

  Nach Ansicht des Bayerischen Obersten Landesgerichts (Beschlüsse vom 20. August 1981 und vom 9. Februar 1982, aaO.) und des Oberlandesgerichts Oldenburg (…Beschluß vom 25. Februar 1982, aaO.) sind die Namen der Vermieter oder Mieter der Vergleichswohnungen mitzuteilen.

 
• BayObLG, 09.07.1984 - REMiet 7/82
  Ob eine Sache zurückverwiesen werden darf, kann im Hinblick darauf, daß durch zu strenge Anforderungen an den Inhalt eines Erhöhungsverlangens die Durchsetzung eines berechtigten Anspruchs auf Mietzinserhöhung nicht übermäßig erschwert werden darf (vgl. BGHZ 84, 392/395 f. unter Hinweis auf BVerfGE 49, 244 und 53, 352), sowie auch im Hinblick auf die Prozeßökonomie (vgl. BayObLGZ 1982, 78/85) und auf die Vorschrift des § 540 ZPO vom jeweiligen Grund der Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens abhängen.

  Hinzu kommt, daß die mit der Unwirksamkeit eines Erhöhungsverlangens zusammenhängenden Fragen wegen der Nachholbarkeit eines solchen im Rechtsstreit (§ 2 Abs. 3 S. 2 MHG in der seit 1.1.1983 geltenden Fassung), sofern eine solche nicht auch früher für zulässig gehalten wurde (vgl. BayObLGZ 1982, 78/84 f.m. Nachw.), weitgehend ihre Bedeutung verloren haben.

• BayObLG, 08.04.1988 - REMiet 1/88

  Zulässigkeit; Vorlage; Rechtsentscheid; Rechtsfragen; Schwerpunkt; Mietrecht; …

  Bei Rechtsfragen, die sich auch außerhalb von Wohnraummietverhältnissen stellen können, kommt es darauf an, ob die Vorlage im wesentlichen auf die Entscheidung einer Frage mit sachlichem Bezug zum Wohnraummietrecht abzielt (vgl. BayObLGZ 1987, 260/262 m.w.Nachw.; BayObLGZ 1982, 78/83).
• BayObLG, 21.02.1983 - Allg. Reg. 112/81

  Mietvertrag; Vollmacht; Vollmachtsklausel; Mieterhöhung; Mieter; Mitmieter

  Das Bayer. Oberste Landesgericht ist zuständig (Art. 111 Abs. 2 des 3. MietÄndG vom 21.12.1967 - BGBl S. 1248 - i.d.F. des Gesetzes zur Änderung des 3. MietÄndG vom 5.6.1980 - BGBl. I S. 657 - § 1 der VO über die Zuständigkeit für den Rechtsentscheid in Mietsachen vom 18.1.1968 - GVBl. S. 17 - i.V.m. § 1 der VO vom 9.1.1968 - GVBl. S. 4 - BayObLGZ 1980, 360/363 = NJW 1981, 580/581 = ZMR 1981, 93 ff.; ständige Rechtsprechung des Senats, zuletzt BayObLGZ 1982, 78/80).
• BayObLG, 10.03.1988 - REMiet 2/88

  Mieterhöhungsverlangen während des für die Kappungsgrenze maßgebenden Zeitraums …

  (1) Das schriftliche, mit einer Begründung versehene Erhöhungsverlangen des Vermieters im Sinn von § 2 MHG ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung (Antrag im Sinn des § 145 BGB ), die auf den Abschluß eines Änderungsvertrags (§ 305 BGB ) gerichtet ist (vgl. BayObLGZ 1982, 78/83).
• BayObLG, 17.12.1984 - REMiet 6/84

  Kündigung; Mietvertrag; Mietverhältnis; Eigenbedarf; Begründung; Umfang; …

  Sie ist zwar bereits durch die Nr. 2 des Rechtsentscheids vom 14.7.1981 (Allg. Reg. 32/81) beantwortet; das Landgericht will jedoch hiervon abweichen, so daß erneut ein Rechtsentscheid herbeigeführt werden kann (vgl. BayObLGZ 1982, 78/80; OLG Hamm, DWW 1982, 152; Gather, DWW 1983, 62/64).
• BayObLG, 23.07.1987 - REMiet 2/87
  Andererseits wird es jedoch nach allgemeiner Meinung für ausreichend erachtet, daß die Vorlage im wesentlichen auf die Entscheidung einer Frage mit sachlichem Bezug zum Wohnraummietrecht abzielt (vgl. z.B. BayObLGZ 1982, 78 = RES § 2 MHG Nr. 20, Bd. II S. 107/110; OLG Hamm, NJW 1981, 2585 = RES 3. MietRÄndG Nr. 6, Bd. II S. 199/200).
• BayObLG, 17.12.1984 - REMiet 9/83
  Ungeachtet der im Schrifttum umstrittenen Rechtsnatur des Erhöhungsverlangens und seiner dogmatischen Einordnung (…vgl. zum Meinungsstand insbesondere Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht Art. 3 WKSchG, § 2 MHRG Rdn. 99; vgl. dazu auch BayObLGZ 1983, 30/34 und BayObLG, WuM 1984, 240/241) besteht Einigkeit darüber, daß die Verurteilung des Mieters, einer Erhöhung des Mietzinses zuzustimmen (vgl. § 2 Abs. 3 S. 1 MHG ), ein wirksames Erhöhungsverlangen voraussetzt (BayObLGZ 1982, 78/83 f.).