Volltextveröffentlichungen (3)

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Rechtmäßigkeit eines nach dem Wegfall einer Preisbindung erstmals eine Mieterhöhung fordernden Mieterhöhungsverlangens; Anforderungen an die Ermittlung der Kappungsgrenze; Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung des Mietzinses

• grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

  Mieterhöhungsverlangen; Kappungsgrenze

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Leitsatz)

  2. WKSchG Art. 3 § 2; MHG § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 3

Papierfundstellen

• NJW 1984, 742
• MDR 1984, 406
• BayObLGZ 1984, 4

Wird zitiert von ... (9)Neu Zitiert selbst (15)

• BVerfG, 23.04.1974 - 1 BvR 6/74

  Vergleichsmiete I

  Auszug aus BayObLG, 23.01.1984 - REMiet 14/83

  Zwar kann der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts entnommen werden, daß dem Vermieter grundsätzlich ein Anspruch auf die ortsübliche Vergleichsmiete zusteht (vgl. BVerfGE 37, 132/140 f.; 49, 244/249; 53, 352/357).

  Andererseits unterliegt aber das Eigentum der Sozialbindung des Art. 14, Abs. 2 S. 1 GG, die dem Gesetzgeber u.a. verpflichtet, bei der Ausgestaltung mietrechtlicher Vorschriften auch die Belange des Mieters zu berücksichtigen (vgl. BVerfGE 37, 132/140 f.).

• AG Hannover, 19.08.1983 - 536 C 3248/83

  Auszug aus BayObLG, 23.01.1984 - REMiet 14/83

  aa) Der Wortlaut des § 2 Abs. 1 S. 1 MHG n.F., der die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung (kumulativ) festlegt, läßt - wie allgemein anerkannt wird (AG Neuss, NJW 1983, 2327/2328; AG Hannover, WuM 1983, 323;… AG Hamburg-Altona aaO.;… AG Köln, aaO. S. 2948;… Heitgreß aaO.;… Köhler aaO. S. 218;… Barthelmess aaO.) - keinen Anhaltspunkt dafür erkennen, daß sein materieller Geltungsberecih und damit auch derjenige der "Kappungsgrenze" beschränkt sein sollte.

  Es spricht nichts dafür, daß diese "Schutzvorschrift" (AG Hannover, WuM 1983, 323;… AG Neuss, aaO.;… Barthelmess, aaO. § 2 Rdn. 47;… Merkl, aaO.) nur dem Mieter zugute kommen sollte, dessen Wohnraum preisfrei ist, und nicht auch dem, dessen Wohnraum preisfrei wird, zumal hier wegen der oft niedrigen Kostenmiete die Auswirkungen einer Mieterhöhung meist zu stärkeren finanziellen Belastungen führen werden.

• OLG Hamm, 09.10.1980 - 4 REMiet 2/80

  Auszug aus BayObLG, 23.01.1984 - REMiet 14/83

  Mit Ablauf der Preisbindung tritt ehemals preisgebundener Wohnraum aus dem Geltungsbereich des Preisbindungsrechts heraus und in denjenigen des MHG hinein (vgl. Herpers, WuM 1980, 262/263).

  Es handelt sich eben dann nicht mehr um ein Mietverhältnis über preisgebundenen Wohnraum (vgl. OLG Hamm, NJW 1981, 234/235 = WuM 1980, 262; KG, NJW 1982, 2077 = WuM 1982, 102/103).

 
• AG Neuss, 22.07.1983 - 36 C 276/83

  Geltung der 30 Prozent Kappungsgrenze bei einer erstmaligen Mieterhöhung nach …

  Auszug aus BayObLG, 23.01.1984 - REMiet 14/83

  Gegenteiliger Ansicht ist das AG Neuss (WuM 1983, 114; NJW 1983, 2327 = WuM 1983, 296).

  aa) Der Wortlaut des § 2 Abs. 1 S. 1 MHG n.F., der die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung (kumulativ) festlegt, läßt - wie allgemein anerkannt wird (AG Neuss, NJW 1983, 2327/2328; AG Hannover, WuM 1983, 323;… AG Hamburg-Altona aaO.;… AG Köln, aaO. S. 2948;… Heitgreß aaO.;… Köhler aaO. S. 218;… Barthelmess aaO.) - keinen Anhaltspunkt dafür erkennen, daß sein materieller Geltungsberecih und damit auch derjenige der "Kappungsgrenze" beschränkt sein sollte.

• BVerfG, 10.10.1978 - 1 BvR 180/77

  Vergleichsmiete II

  Auszug aus BayObLG, 23.01.1984 - REMiet 14/83

  Zwar kann der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts entnommen werden, daß dem Vermieter grundsätzlich ein Anspruch auf die ortsübliche Vergleichsmiete zusteht (vgl. BVerfGE 37, 132/140 f.; 49, 244/249; 53, 352/357).
• BVerfG, 12.03.1980 - 1 BvR 759/77

  Vergleichsmiete III

  Auszug aus BayObLG, 23.01.1984 - REMiet 14/83

  Zwar kann der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts entnommen werden, daß dem Vermieter grundsätzlich ein Anspruch auf die ortsübliche Vergleichsmiete zusteht (vgl. BVerfGE 37, 132/140 f.; 49, 244/249; 53, 352/357).
• KG, 29.01.1982 - 8 W REMiet 4902/81

  Auszug aus BayObLG, 23.01.1984 - REMiet 14/83

  Es handelt sich eben dann nicht mehr um ein Mietverhältnis über preisgebundenen Wohnraum (vgl. OLG Hamm, NJW 1981, 234/235 = WuM 1980, 262; KG, NJW 1982, 2077 = WuM 1982, 102/103).
• BVerfG, 14.02.1973 - 1 BvR 112/65

  Soraya

  Auszug aus BayObLG, 23.01.1984 - REMiet 14/83

  Zudem war schuon im Zusammenhang mit dem Entwurf eines Wohnungsbauänderungsgesetzes 1981 (BT-Drucks.9/743) davon die Rede, daß der Übergang vom Kostenmietenniveau auf das der Vergleichsmiete zu Mietsteigerungen führen wird (…vgl. die Begründung des Entwurfs aaO. S. 8;… vgl. ferner Merkl aaO.) Bei dieser Sachlage würde eine einschränkende Auslegung der Vorschrift über die "Kappungsgrenze" zur Schließung einer (vermeintlichen) Gesetzelücke die Grenze, die der Grundsatz der Rechts- und Gesetzesbindung des Art. 20 Abs. 3 GG einer an sich zulässigen Rechtsfortbildung (vgl. BVerfGE 34, 269/287 f.; 49, 304/318, jew.m.Nachw.) setzt, überschritten werden (vgl. BVerfG Beschluß vom 19.10.1983 - 2 BvR 845, 486/80 S. 10).
• BVerfG, 11.10.1978 - 1 BvR 84/74

  Sachverständigenhaftung

  Auszug aus BayObLG, 23.01.1984 - REMiet 14/83

  Zudem war schuon im Zusammenhang mit dem Entwurf eines Wohnungsbauänderungsgesetzes 1981 (BT-Drucks.9/743) davon die Rede, daß der Übergang vom Kostenmietenniveau auf das der Vergleichsmiete zu Mietsteigerungen führen wird (…vgl. die Begründung des Entwurfs aaO. S. 8;… vgl. ferner Merkl aaO.) Bei dieser Sachlage würde eine einschränkende Auslegung der Vorschrift über die "Kappungsgrenze" zur Schließung einer (vermeintlichen) Gesetzelücke die Grenze, die der Grundsatz der Rechts- und Gesetzesbindung des Art. 20 Abs. 3 GG einer an sich zulässigen Rechtsfortbildung (vgl. BVerfGE 34, 269/287 f.; 49, 304/318, jew.m.Nachw.) setzt, überschritten werden (vgl. BVerfG Beschluß vom 19.10.1983 - 2 BvR 845, 486/80 S. 10).
• AG Köln, 22.09.1983 - 216 C 104/83

  Auszug aus BayObLG, 23.01.1984 - REMiet 14/83

  Die Amtsgerichte haben sich - soweit überschaubar - überwiegend für eine Anwendung der Vorschrift ausgesprochen (vgl. AG Hannover, WuM 1983, 298 und 323; AG Freiburg, WuM 1983, 298; AG Hamburg-Altona, WuM 1983, 324; AG Augsburg, WuM 1983, 324; AG Köln, NJW 1983, 2947 f. sowie das AG München im vorliegenden Rechtsstreit).
• OLG Frankfurt, 08.12.1983 - 20 REMiet 1/83

  Zugang eines Mieterhöhungsverlangens; Zulässigkeit einer Begrenzung; …
• BayObLG, 01.09.1981 - Allg. Reg. 58/81
• BayObLG, 01.04.1982 - Allg. Reg. 68/81
• AG Hannover, 31.05.1983 - 548 C 4314/83
• AG Neuss, 04.03.1983 - 36 C 566/82

• BGH, 28.04.2004 - VIII ZR 178/03

  Berechnung der Kappungsgrenze nach Wegfall der Preisbindung

  Die Kappungsgrenze ist auch auf Mieterhöhungsverlangen anzuwenden, durch welche eine solche Mieterhöhung - wie im vorliegenden Fall - erstmals nach dem Wegfall einer Preisbindung verlangt wird (BayObLG NJW 1984, 742 = WuM 1984, 48 m.w.Nachw.; OLG Hamm NJW-RR 1990, 1233, 1234 = WuM 1990, 333, jeweils zu § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG; vgl. auch BVerfGE 71, 230;… Staudinger/Emmerich (2003), § 558 Rdnr. 48;… Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 160, jew. m.w.Nachw.; Gramlich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Mietrechtsreform 2001, § 558 Ziff. 7;… a.A. Barthelmess, WKSchG, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 51 m.w.Nachw.).
• BGH, 28.04.2004 - VIII ZR 177/03

  Berechnung der Kappungsgrenze

  Die Kappungsgrenze ist auch auf Mieterhöhungsverlangen anzuwenden, durch welche eine solche Mieterhöhung - wie im vorliegenden Fall - erstmals nach dem Wegfall einer Preisbindung verlangt wird (BayObLG NJW 1984, 742 = WuM 1984, 48 m.w.Nachw.; OLG Hamm NJW-RR 1990, 1233, 1234 = WuM 1990, 333, jeweils zu § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG; vgl. auch BVerfGE 71, 230;… Staudinger/Emmerich (2003), § 558 Rdnr. 48;… Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 160, jew. m.w.Nachw.; Gramlich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Mietrechtsreform 2001, § 558 Ziff. 7;… a.A. Barthelmess, WKSchG, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 51 m.w.Nachw.).
• OLG Hamm, 27.06.1990 - 30 REMiet 1/90

  Berechnung der Ausgangsmiete; Berechnung der Kappungsgrenze; Wegfall der …

  Diese Kappungsgrenze gilt auch für ehemals preisgebundenen Wohnraum nach Wegfall der Preisbindung (BayObLG (RE) vom 23.01.1984, RES § 2 MHG Nr. 50 = NJW 1984, 742 ff.;… Emmerich-Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., Rz. 19 b zu Art. 3 WKSchG § 2 MHRG ;… Schmitt-Futterer/Blank, aaO., Rz. C 80 l zu § 2 MHG , Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rz. III 627).

  Daher wird die Mietsteigerung im Rahmen des Vergleichsmietenverfahrens derart begrenzt, daß die Miete in jeweils drei Jahren nicht um mehr als 30 v.H. über der Ausgangsmiete kann hierbei nur die zuletzt gezahlte Miete sein, wobei es unerheblich ist, daß diese während einer noch bestehenden Mietpreisbindung anhand von Kapitalkostenerhöhungen festgesetzt worden ist, also eine Kostenmiete dargestellt hat (vgl. BayObLG (RE) vom 23.01.1984, RES § 2 MHG Nr. 50 am Ende = NJW 1984, 742/744;… Sternel, aaO., Rz. III. 627).

 
• OLG Celle, 04.02.1985 - 2 UH 3/84
  Er kann vielmehr, ohne Veränderung des rechtlichen Kerns, die Vorlagefrage so formulieren, daß dem erkennbaren Hauptanliegen des vorlegenden Gerichts im Hinblick auf eine mögliche Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage Rechnung getragen wird (vgl. BayObLG, WuM 1984 S. 48 m.w.N.; OLG Karlsruhe, WuM 1984 S. 43).
• BayObLG, 11.12.1984 - REMiet 10/83
  Es kann dahinstehen, ob dadurch die vorgelegte Rechtsfrage jedenfalls in ihrem Kern (vgl. dazu BayObLGZ 1984, 4/6 und BayObLG WuM 1984, 192 ) bereits durch Rechtsentscheid beantwortet und die Vorlage schon aus diesem Grund unzulässig ist (vgl. Art. 111 Abs. 1 S. 1 zweiter Halbs. des 3. MietRÄndG).
• OLG Frankfurt, 05.11.1984 - 20 REMiet 3/84
  Bei dieser Rechtsfrage will das Landgericht aber dem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts Nr. 14/83 (NJW 1984, 742 = WuM 1984, 48 = DWW 1984, 47 = ZMR 1984, 138 ) folgen.
• BayObLG, 22.05.1984 - REMiet 7/83
  Das ergibt sich schon daraus, daß auch beim Erlaß eines Rechtsentscheids die vorgelegte Rechtsfrage anders formuliert werden darf, wenn dadurch ihr »rechtlicher Kern« nicht geändert wird (ständige Rechtsprechung des Senats, zuletzt BayObLGZ 1984, 4/6 = WuM 1984, 48 = ZMR 1984, 138 ).
• LG Bonn, 08.08.1994 - 6 S 144/94

  Festsetzung des Werts des Beschwerdegegenstands i.S.v. § 511a ZPO

  Diese Auffassung der Kammer wird für die vergleichbare Frage der Geltung der Kappungsgrenze nach Wegfall der Preisbindung von der obergerichtlichen Rechtsprechung ausdrücklich bestätigt (vgl. BayObLG, RE vom 23.01.1984, WuM 84, 48 und BVerfG Beschluss vom 04.12.1985, WuM 86, 101, 106), wobei kein Grund ersichtlich ist, die Wartefrist des § 2 Abs. 1 Ziff. 1 MHG anders als die die Befugnisse des Vermieters mindestens ebenso stark einschränkende Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Ziff. 3 MHG zu beurteilen.
• BayObLG, 19.07.1984 - REMiet 4/83
  Kern der Vorlage (vgl.BayObLGZ 1984, 4/6) an das Oberlandesgericht Karlsruhe war die Frage, ob ein mit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen begründetes Erhöhungsverlangen (§ 2 Abs. 2 S. 4 MHG ) unwirksam ist (mit der Folge, daß eine - hierauf gestützte - Zustimmungsklage abzuweisen ist), wenn die Quadratmeterpreise der Vergleichswohnungen nicht dem verlangten Mietzins entsprechen.