Volltextveröffentlichungen (4)

• Deutsches Notarinstitut

  WEG § 23 Abs. 3

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Zustimmung des nicht ordnungsgemäß berufenen Verwalters bei Veräußerung von Teileigentum; Zulässigkeit und Wirksamkeit von Beschlüssen der Miteigentümer bei schriftlicher Abstimmung; Prüfungspflicht und Prüfungsumfang des Grundbuchamtes beim Zustimmungserfordernis des ...

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)
• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Papierfundstellen

• MDR 1981, 320
• BayObLGZ 1980, 331

Wird zitiert von ... (8)Neu Zitiert selbst (25)

• BayObLG, 27.10.1971 - BReg. 2 Z 85/70

  Aufteilung der Wohnanlage durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft; …

  Auszug aus BayObLG, 28.10.1980 - BReg. 2 Z 63/80

  Vielmehr sei in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (BayObLGZ 1971, 313/318) davon auszugehen, daß, solange nicht die letzte Einverständniserklärung dem Verwalter zugegangen sei (wozu es hier nicht gekommen sei), ein Beschluß überhaupt nicht zustande gekommen sei.

  Auch in den Fällen, in denen - wie hier - die Entscheidung durch Mehrheitsbeschluß an sich zulässig wäre, ist für das Zustandekommen eines rechtswirksamen Beschlusses im schriftlichen Verfahren nach der eindeutigen Fassung des § 23 Abs. 3 WEG einstimmige Zustimmung aller Wohnungs-(Teil-)Eigentümer erforderlich (vgl. statt vieler BayObLGZ 1971, 313/321;… Bärmann/Pick WEG 9. Aufl. Anm. II 3, Weitnauer/Wirths WEG 5. Aufl. RdNr. 3 b, je zu § 23; Diester Wichtige Rechtsfragen des Wohnungseigentums Schriftenreihe der NJW Heft 19 RdNr. 279;… Palandt BGB 39. Aufl. § 23 WEG Anm. 4).

  (2) Die zwingende Natur des § 23 Abs. 3 WEG folgt aus dem vom OLG Köln aaO zu Recht in den Vordergrund gestellten Gedanken des Minderheitenschutzes (zu diesem BayObLGZ 1971, 313/321).

  Liegt sie - wie hier - nicht vor, so ist ein Beschluß nicht zustande gekommen; für eine Beschlußanfechtung nach § 23 Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG ist daher kein Raum (BayObLGZ 1971, 313/321; vgl. auch OLG Hamburg MDR 1971, 1012; für den Verstoß gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot auch BGHZ 54, 65/69), wobei es gleichgültig ist, ob es sich im Einzelfall um eine Vereinbarung oder einen Beschluß der Wohnungseigentümer (vgl. hierzu BayObLGZ 1974, 275/278 ff.; 1978, 377/380 f.) handelt.

• BayObLG, 22.12.1976 - BReg. 2 Z 20/76

  Auszug aus BayObLG, 28.10.1980 - BReg. 2 Z 63/80

  Gegen die Wirksamkeit dieser auf § 12 Abs. 1, § 1 Abs. 6 WEG beruhenden Veräußerungsbeschränkung bestehen keine Bedenken (BayObLGZ 1976, 328/330;… die Veräußerung (rechtsgeschäftliche Übertragung des Teileigentums durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch, BayObLG aaO) kann auch an die Zustimmung des Verwalters geknüpft werden (BayObLGZ 1972, 348/350 f.; 1977, 40/41 ff.; Senatsbeschluß vom 31.1.1980 BReg. 2 Z 24/79; Bärmann/Pick/Merle WEG 4. Aufl. § 12 RdNr. 21).

  Das Grundbuchamt hat im Rahmen des § 20 GBO die Verfügungsbefugnis des Veräußerers zu überprüfen (BayObLGZ 1973, 139/140 f.), hier also die Frage, ob der Verwalter rechtswirksam der Veräußerung des Teileigentums zugestimmt hat (vgl. BayObLGZ 1976, 328/330;… Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann -KEHE- Grundbuchrecht 2. Aufl. § 20 RdNrn. 122, 123, § 19 RdNr. 116, Einl. E 62 ff., 65; Horber GBO 15. Aufl. Anh. zu § 3 Anm. 3 A a).

  Das Grundbuchamt hat - jedenfalls bei berechtigten Bedenken - sich zu vergewissern, daß der Zustimmende rechtswirksam zum Verwalter der Eigentümergemeinschaft bestellt worden ist (vgl. BayObLGZ 1976, 328/332).

• BGH, 21.05.1970 - VII ZB 3/70

  Bestandskraft von Mehrheitsbeschlüssen der Eigentümerversammlung; …

  Auszug aus BayObLG, 28.10.1980 - BReg. 2 Z 63/80

  Liegt sie - wie hier - nicht vor, so ist ein Beschluß nicht zustande gekommen; für eine Beschlußanfechtung nach § 23 Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG ist daher kein Raum (BayObLGZ 1971, 313/321; vgl. auch OLG Hamburg MDR 1971, 1012; für den Verstoß gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot auch BGHZ 54, 65/69), wobei es gleichgültig ist, ob es sich im Einzelfall um eine Vereinbarung oder einen Beschluß der Wohnungseigentümer (vgl. hierzu BayObLGZ 1974, 275/278 ff.; 1978, 377/380 f.) handelt.

  Abgesehen davon aber, daß das Kammergericht aaO die Problematik einer schriftlich ergangenen Mehrheitsentscheidung in Wohnungseigentumssachen überhaupt nicht erörtert hat und sich für seine Auffassung auf BGHZ 54, 65/68 ff. und KG OLGZ 1970, 58/61 ff., 64 beruft (die beide Mehrheitsbeschlüsse zum Gegenstand haben, die in einer Eigentümerversammlung, also nicht im schriftlichen Verfahren, gefaßt worden sind), ist diese Auffassung nur im Rahmen der Hinweise für das weitere Verfahren nach der aus anderen Gründen ausgesprochenen Aufhebung und Zurückverweisung (und zudem für einen noch nicht festgestellten Sachverhalt) ausgesprochen worden.

 
• AG Königstein/Taunus, 12.02.1979 - 7 UR II 16/78

  Auszug aus BayObLG, 28.10.1980 - BReg. 2 Z 63/80

  Ob im Rahmen der schriftlichen Beschlußfassung auch die nicht abgegebenen Stimmen als Stimmenthaltung und damit zwingend als Nein-Stimmen gewertet werden müssen (vgl. AG Königstein/Taunus MDR 1979, 760), bedarf deshalb in diesem Zusammenhang keiner Entscheidung mehr.

  aa) Die Vorschrift des § 23 Abs. 3 WEG wird allerdings verschiedentlich als abdingbar angesehen (so ausdrücklich AG Königstein/Taunus MDR 1979, 760;… Bärmann/Pick WEG 9. Aufl. Anm. II 3, Weitnauer/Wirths RdNr. 3 b, je zu § 23;… Diester aaO RdNr. 277; auch Hoffmann-Becking/Schippel Beck'sches Formularbuch zum Bürgerlichen, Handels- und Wirtschaftsrecht IV. 31, § 16 Nr. 7 gehen ersichtlich hiervon aus).

• BGH, 21.10.1954 - IV ZB 68/54

  Rechtsmittel

  Auszug aus BayObLG, 28.10.1980 - BReg. 2 Z 63/80

  Auf einer solchen bloßen Meinungsäußerung (Empfehlung für das weitere Verfahren) beruht aber die Entscheidung nicht (BGH NJW 1954, 1933; 1960, 1621 f.; KG NJW 1958, 1827/1828;… eine Vorlage der weiteren Beschwerde an den Bundesgerichtshof nach § 79 Abs. 2 GBO ist daher nicht veranlaßt (BGH aaO;… Jansen FGG 2. Aufl. RdNr. 9, Keidel/Kuntze/Winkler FGG 11. Aufl. RdNrn. 18, 19, je zu § 28; KEHE RdNr. 19, Horber Anm. 3 B a, je zu § 79).
• KG, 19.06.1969 - 1 W 2890/68

  Auszug aus BayObLG, 28.10.1980 - BReg. 2 Z 63/80

  Abgesehen davon aber, daß das Kammergericht aaO die Problematik einer schriftlich ergangenen Mehrheitsentscheidung in Wohnungseigentumssachen überhaupt nicht erörtert hat und sich für seine Auffassung auf BGHZ 54, 65/68 ff. und KG OLGZ 1970, 58/61 ff., 64 beruft (die beide Mehrheitsbeschlüsse zum Gegenstand haben, die in einer Eigentümerversammlung, also nicht im schriftlichen Verfahren, gefaßt worden sind), ist diese Auffassung nur im Rahmen der Hinweise für das weitere Verfahren nach der aus anderen Gründen ausgesprochenen Aufhebung und Zurückverweisung (und zudem für einen noch nicht festgestellten Sachverhalt) ausgesprochen worden.
• RG, 10.12.1920 - II 245/20

  Gesellschaft m. b. H. ; Beschlussfassung

  Auszug aus BayObLG, 28.10.1980 - BReg. 2 Z 63/80

  Daß die entsprechende Bestimmung im Vereinsrecht (§ 32 Abs. 2 BGB) für abdingbar angesehen wird (…vgl. Sauter/Schweyer Der eingetragene Verein 11. Aufl. RdNr. 210) oder auch im Gesellschaftsrecht unter gewissen Voraussetzungen schriftliche Mehrheitsentscheidungen zulässig sind (vgl. z. B. BGHZ 28, 353/358 f.; RGZ 101, 78 f.;… Hueck Das Recht der OHG 4. Aufl. S. 163), steht dem nicht entgegen.
• OLG Hamburg, 14.05.1971 - 2 W 33/71

  Auszug aus BayObLG, 28.10.1980 - BReg. 2 Z 63/80

  Liegt sie - wie hier - nicht vor, so ist ein Beschluß nicht zustande gekommen; für eine Beschlußanfechtung nach § 23 Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG ist daher kein Raum (BayObLGZ 1971, 313/321; vgl. auch OLG Hamburg MDR 1971, 1012; für den Verstoß gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot auch BGHZ 54, 65/69), wobei es gleichgültig ist, ob es sich im Einzelfall um eine Vereinbarung oder einen Beschluß der Wohnungseigentümer (vgl. hierzu BayObLGZ 1974, 275/278 ff.; 1978, 377/380 f.) handelt.
• BGH, 27.05.1960 - V ZB 6/60

  Auszug aus BayObLG, 28.10.1980 - BReg. 2 Z 63/80

  Auf einer solchen bloßen Meinungsäußerung (Empfehlung für das weitere Verfahren) beruht aber die Entscheidung nicht (BGH NJW 1954, 1933; 1960, 1621 f.; KG NJW 1958, 1827/1828;… eine Vorlage der weiteren Beschwerde an den Bundesgerichtshof nach § 79 Abs. 2 GBO ist daher nicht veranlaßt (BGH aaO;… Jansen FGG 2. Aufl. RdNr. 9, Keidel/Kuntze/Winkler FGG 11. Aufl. RdNrn. 18, 19, je zu § 28; KEHE RdNr. 19, Horber Anm. 3 B a, je zu § 79).
• Drs-Bund, 28.12.1978 - BT-Drs 8/2444

  Auszug aus BayObLG, 28.10.1980 - BReg. 2 Z 63/80

  Dieser Vorschlag wurde sodann (unter Abänderung der Abstimmungsfrist auf einen Monat) in den Gesetzentwurf des Bundesrats vom 17.12.1976 (Bundestagsdrucksache 8/161) und der Bundesregierung vom 28.12.1978 (Bundestagsdrucksache 8/2444) übernommen.
• BayObLG, 14.12.1978 - BReg. 2 Z 14/78
• BayObLG, 04.07.1974 - BReg. 2 Z 16/74

  Anfechtung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer; Bestellung und Abberufung …
• BGH, 10.02.1960 - V ZR 39/58

  Haftung des Erben eines Handelsgeschäftes für vor dem Erbfall begründete …
• OLG Schleswig, 09.01.1980 - 7 W 11/79

  Streitwert: Grundstück
• OLG Frankfurt, 09.05.1980 - 20 W 259/80

  Anhörung von Kindern; Ablehnung eines Rechtshilfeersuchen; Rechtshilfegericht; …
• OLG Hamm, 06.04.1978 - 15 W 117/76
• BayObLG, 09.03.1977 - BReg. 2 Z 79/76

  Wohnungseigentum; Eigentum; Wohnanlage; Hobbyraum; Veräußerung; Zustimmung; …
• BayObLG, 18.01.1979 - BReg. 2 Z 55/78

  Vorliegen einer Vollmacht zur Bewilligung der Eintragung einer …
• BayObLG, 24.05.1973 - BReg. 2 Z 13/73
• BayObLG, 11.07.1975 - BReg. 2 Z 45/75

  Eintragungsfähigkeit des Verwaltervertrags einer Eigentümergemeinschaft beim …
• BayObLG, 03.07.1964 - BReg. 2 Z 90/64

  Grundbuch; Grundstück; Grundstückseigentum; Miteigentum; Veräußerung; Zustimmung; …
• BayObLG, 16.11.1972 - BReg. 2 Z 68/72

  Eigentumswohnung; Wohnungseigentum; Wohnungseigentümer; Verwalter; Hausmeister; …
• BayObLG, 07.08.1980 - BReg. 2 Z 46/79
• BayObLG, 24.07.1980 - 2 Z 34/79
• BayObLG, 31.01.1980 - BReg. 2 Z 24/79

  Vorliegen eines wichtigen Grundes zur Versagung der Zustimmung des Verwalters

• BayObLG, 29.01.1982 - BReg. 2 Z 50/81

  Zur WEG-Verwalterzustimmung bei Erbauseinandersetzung

  Dies ist im vorliegenden Fall geschehen; gegen das Erfordernis der Zustimmung des Verwalters bestehen keine Bedenken ( BayObLGZ 1980, 331 /335 [= MittBayNot 1981, 27 ] m. Nachw.).

  Soweit demnach die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist, ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums schwebend unwirksam, solange die Zustimmung nicht erteilt (oder nicht verweigert) ist ( § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG ; BayObLGZ 1980, 331/335 [ = MittBayNot 1981, 27]; 1981, 202/204;… Bärmann/Pick/Merle WEG 4. Aufl. § 12 Rdnr. 41).

• BayObLG, 12.04.1983 - BReg. 2 Z 107/82

  Zur Verwalterzustimmung bei der Erstveräußerung von Wohnungseigentum

  Das Grundbuchamt hat in einem solchen Fall im Rahmen des § 20 GBO von Amts wegen zu prüfen, ob zum Vollzug einer ein Wohnungs-(Teil-)Eigentum betreffenden Auflassung eine solche Zustimmung erforderlich ist (BayObLGZ 1975, 264/266 f.; 1976, 328/330; 1980, 331/335; 1982, 46149 f.; je m. Nachw.).
• BayObLG, 12.04.1983 - BReg. 2 Z 16/82

  Zur Änderung der WEG-Miteigentumsanteile aufgrund Vollmacht

  Dies ist im vorliegenden Fall geschehen; gegen das (grundsätzliche) Erfordernis der Zustimmung des Verwalters als eines "Dritten" bestehen keine Bedenken ( BayObLGZ 1980, 331 /335 [= MittBayNot 1981, 27 ] m. Nachw.; 1982, 46/49 [= MittBayNot 1982, 70]).

 
• OLG Hamm, 20.11.1989 - 15 W 308/89

  Wirksamkeit einer Verwalterwahl bei Nichteinladung aller Wohnungseigentümer zu …

  Ohne eine Versammlung im Sinne des § 23 Abs. 1 WEG ist nach der unabdingbaren Vorschrift des § 23 Abs. 3 WEG (Senat OLGZ 1978, 292 ff.; BayObLGZ 1980, 331 ff.) ein Beschluß nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer schriftlich zustimmen; daran fehlt es hier.
• OLG Köln, 12.04.2023 - 17 U 14/22

  Umlaufbeschluss ist Nichtbeschluss!

  Nach herrschender und vom Senat geteilter Auffassung führt dieser Verstoß gegen § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG nicht bloß zur Anfechtbarkeit des Beschlusses, sondern es handelt sich um einen sogenannten Nichtbeschluss, was auch durch die nachfolgende Verkündung durch den Verwalter nicht geheilt wird (vgl. BayObLG…, Beschluss vom 19.09.2001 - 2Z BR 89/01, juris Rn. 30; BayObLG…, Beschluss vom 30.01.1997 - 2Z BR 110/96, juris Rn. 11; BayObLG, Beschluss vom 28.10.1980 - 2Z 63/80, BayObLGZ 1980, 331, 340; OLG Schleswig, Urteil vom 05.09.2001 - 9 U 103/00, NZM 2001, 1035, 1036; LG Bremen…, Urteil vom 02.10.2020 - 4 S 188/19, juris Rn. 48; AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 14.08.2020 - 980b C 29/19, IMR 2021, 287; AG Stuttgart…, Urteil vom 05.08.2022 - 59 C 516/22, juris Rn. 26 ff.;… MüKo-BGB/Hogenschurz, 9. Aufl., § 23 WEG Rn. 61;… Grüneberg/Wicke, 82. Aufl., § 23 WEG Rn. N02;… Schultzky in Jennißen, WEG, 7. Aufl., § 23 Rn. 161;… BeckOGK/Hermann, Stand: 01.03.2023, § 23 WEG Rn. 117 + 129;… BeckOK-WEG/Bartholome, Stand: 01.01.2023, § 23 WEG Rn. 99;… Reichel-Scherer in: Herberger u.a., jurisPK-BGB, Stand: 15.03.2023, § 23 WEG Rn. 148).
• BayObLG, 12.01.1989 - BReg. 2 Z 123/88

  Keine Bestellung einer BGB-Gesellschaft zum Verwalter einer …

  Das GBA hat somit im Rahmen des § 20 GBO den Nachweis einer wirksamen Verwalterzustimmung zu verlangen (BayObLGZ 1980, 331).
• BayObLG, 09.10.1981 - BReg. 2 Z 72/81

  (Zur Festlegung einer besonderen Nutzungsform durch die Gemeinschaftsordnung

  Die Regelung kann auch so weit gehen, die Eigentümer vollständig von der eigenen Nutzung des Teileigentums (Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum) auszuschließen, z.B. dadurch, daß eine hotelmäßige Nutzung des Gebäudes vorgesehen ist (vgl. BayObLGZ 1980, 331 [= MittBayNot 1981, 27 ], Bärmann/Pick/Merle WEG 4. Aufl. Rd'nr. 21 vor § 13).
• BayObLG, 27.03.1984 - BReg. 2 Z 25/84

  Zur Zulässigkeit von Veräußerungsbeschränkungen bei Wohnungseigentum

  Das Grundbuchamt hat zwar im Rahmen des § 20 GBO die Verfügungsbefugnis des Veräußerers zu überprüfen ( BayObLGZ 1973, 1391140 f. [= MittBayNot 1973, 288 ]; 1975, 2641266 f. [= MittBayNot 1975, 223 ]; 1980, 3311335 [= MittBayNot 1981, 27 ] jew. m. Nachw.).