Volltextveröffentlichungen (7)

• openjur.de
• Entscheidungsdatenbank Berlin

  § 133 BGB, § 157 BGB, § 306 Abs 1 BGB, § 307 Abs 2 Nr 1 BGB, § 535 Abs 1 BGB
  Allgemeine Geschäftsbedingungen in einem Gewerberaummietvertrag: Umlegung der Nebenkosten im Verhältnis zur tatsächlich vermieteten Fläche

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Formularmäßige Vereinbarung der Umlage der Nebenkosten im Verhältnis der vermieteten Flächen in einem Gewerberaummietvertrag

 
• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  Formularmäßige Vereinbarung der Umlage der Nebenkosten im Verhältnis der vermieteten Flächen in einem Gewerberaummietvertrag

• rechtsportal.de

  BGB § 133 ; BGB § 157 ; BGB § 307
  Formularmäßige Vereinbarung der Umlage der Nebenkosten im Verhältnis der vermieteten Flächen in einem Gewerberaummietvertrag

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Vermieter trägt das Leerstandsrisiko!

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (2)

• anwaltonline.com (Kurzinformation)

  Umlegung der Nebenkosten im Verhältnis zur tatsächlich vermieteten Fläche

• kostenlose-urteile.de (Kurzmitteilung)

  Umlage der Nebenkosten im Verhältnis der Mietfläche zu den tatsächlich vermieteten Mietflächen im Gewerbemietverhältnis unzulässig - Entsprechende Klausel wegen unzulässiger Abwälzung des Leerstandrisikos auf Mieter gemäß § 307 BGB unwirksam

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Vermieter trägt das Leerstandsrisiko! (IMR 2016, 374)

Papierfundstellen

• MDR 2016, 1010
• NZM 2017, 368
• ZMR 2016, 687

Wird zitiert von ... (3)Neu Zitiert selbst (22)

• BGH, 03.12.2014 - VIII ZR 370/13

  Zur Rückforderung von Zahlungen, die im Rahmen eines Erdgas-Sonderkundenvertrages …

  Auszug aus KG, 06.06.2016 - 8 U 40/15

  Denn zu den "gesetzlichen Vorschriften" i.S. von § 306 Abs. 2 BGB gehören auch die allgemeinen Grundsätze über die ergänzende Vertragsauslegung (s. BGH, Urt. v. 03.12.2014 - VIII ZR 370/13, NJW 2015, 1167 Tz 25), und diese erfordern die Behebung einer planwidrigen Unvollständigkeit des Vertrags, wenn er eine Bestimmung vermissen lässt, die erforderlich ist, um den ihm zu Grunde liegenden Regelungsplan der Parteien zu verwirklichen, mithin wenn ohne die Vervollständigung des Vertrags eine angemessene, den typischen Interessen des AGB-Verwenders und seines Vertragspartners Rechnung tragende Lösung nicht zu erzielen wäre (…s. BGH a.a.O., Tz 24;… Urt. v. 09.07.2008 - VIII ZR 181/07, NJW 2008, 2840 Tz 18), insbesondere weil das Vertragsgefüge völlig einseitig zugunsten des Kunden verschoben würde (s. BGH, Teilurt. v. 29.04.2008 - KZR 2/07, NJW 2008, 2172 Tz 32).

  Dies wäre unbillig, würde dem Mieter einen unverhofften und ungerechtfertigten Gewinn verschaffen und entspräche auch nicht dem objektiv zu ermittelnden hypothetischen Parteiwillen (s.a. BGH, Urt. v. 03.12.2014, a.a.O., Tz 27 für das Erfordernis der Lückenfüllung eines Preisanpassungsrechts im Gasversorgungsvertrag).

  Mit welchem Inhalt eine ergänzende Vertragsauslegung zur Verwirklichung des Regelungsplans der Parteien geboten ist, richtet sich nicht allein nach den im Vertrag schon vorhandenen Regelungen und Wertungen, sondern es ist auch zu berücksichtigen, welche Regelungen die typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Verkehrskreise bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte und bestehender AGB-rechtlicher Schranken als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen die Lückenhaftigkeit des geschlossenen Vertrags bewusst gewesen wäre (BGH, Urt. v. 03.12.2014, a.a.O., Tz 26 m.N.).

• BGH, 10.10.2013 - III ZR 325/12

  Teilbare Klauseln

  Auszug aus KG, 06.06.2016 - 8 U 40/15

  Nach der Rechtsprechung des BGH können "inhaltlich voneinander trennbare, einzeln aus sich heraus verständliche Regelungen" in AGB auch dann Gegenstand einer gesonderten Wirksamkeitsprüfung sein, wenn sie in einem äußeren sprachlichen Zusammenhang mit anderen - unwirksamen - Regelungen stehen (…BGH, Urt. v. 14.01.2015 - XII ZR 176/13, NJW 2015, 928 Tz 23; Urt. v. 10.10.2013 - III ZR 325/12, NJW 2014, 141 Tz 14).

  Die sprachliche Teilbarkeit wird sodann daran festgemacht, ob der unwirksame Teil gestrichen werden kann, ohne dass der Sinn des anderen Teils darunter leidet (sog. blue-pencil-test), s. BGH vom 10.10.2013 a.a.O..

• BGH, 17.12.2014 - XII ZR 170/13

  Verwaltungskosten in der Nebenkostenabrechnung bei Gewerberaummiete: …

  Auszug aus KG, 06.06.2016 - 8 U 40/15

  Hierzu genügt nicht das bloße Bestreiten der Angemessenheit und Üblichkeit der Kosten (s. BGH, Urt. v. 17.12.2014 - XII ZR 170/13, NJW 2015, 855 Tz 13).

  Hierzu genügt nicht das bloße Bestreiten der Angemessenheit und Üblichkeit der Kosten (s. BGH, Urt. v. 17.12.2014 - XII ZR 170/13, NJW 2015, 855 Tz 13).

 
• BGH, 09.07.2008 - VIII ZR 181/07

  Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

  Auszug aus KG, 06.06.2016 - 8 U 40/15

  Denn zu den "gesetzlichen Vorschriften" i.S. von § 306 Abs. 2 BGB gehören auch die allgemeinen Grundsätze über die ergänzende Vertragsauslegung (…s. BGH, Urt. v. 03.12.2014 - VIII ZR 370/13, NJW 2015, 1167 Tz 25), und diese erfordern die Behebung einer planwidrigen Unvollständigkeit des Vertrags, wenn er eine Bestimmung vermissen lässt, die erforderlich ist, um den ihm zu Grunde liegenden Regelungsplan der Parteien zu verwirklichen, mithin wenn ohne die Vervollständigung des Vertrags eine angemessene, den typischen Interessen des AGB-Verwenders und seines Vertragspartners Rechnung tragende Lösung nicht zu erzielen wäre (…s. BGH a.a.O., Tz 24; Urt. v. 09.07.2008 - VIII ZR 181/07, NJW 2008, 2840 Tz 18), insbesondere weil das Vertragsgefüge völlig einseitig zugunsten des Kunden verschoben würde (s. BGH, Teilurt. v. 29.04.2008 - KZR 2/07, NJW 2008, 2172 Tz 32).

  Insoweit ist die Interessenlage eine andere als im Fall der Unwirksamkeit einer Klausel zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen, die zwar ebenfalls Entgeltcharakter hat, deren ersatzloser Wegfall den Vermieter jedoch nicht unangemessen benachteiligt (s. BGH, Urt. v. 09.07.2008, a.a.O. Tz 18 und - wenn auch mit verkürzter Begründung - Urt. v. 28.06.2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915 Tz 21).

• BGH, 31.05.2006 - VIII ZR 159/05

  Umlegung der Betriebskosten bei Leerstand von Wohnungen

  Auszug aus KG, 06.06.2016 - 8 U 40/15

  Dies ist Konsequenz seines Vermietungsrisikos (…s. BGH, Urt. v. 06.10.2010 - VIII ZR 183/09, NJW 2010, 3645 Tz 13, 23; Urt. v. 31.05.2006 - VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771 Tz 13).

  Denn ein solcher Flächenmaßstab ist - auch für verbrauchsabhängige Kosten - als angemessen und üblich anzusehen (s. Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neub. 2014, § 556 a Rn 22 m.N.;… Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 556 a Rn 5) und entspricht auch der (wenn auch nur für Wohnräume geltenden) gesetzlichen Vorschrift des § 556 a BGB, die auf der Wertung des Gesetzgebers beruht, dass dieser Verteilungsschlüssel für alle Betriebskosten, für die ein anderer Abrechnungsmaßstab nicht gilt, sachgerecht ist (s. BGH, Urt. v. 31.05.2006 - VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771 Tz 14).

• OLG Düsseldorf, 21.05.2015 - 10 U 29/15

  Umfang der Umlage von Betriebskosten bei einem Gewerberaummietvertrag

  Auszug aus KG, 06.06.2016 - 8 U 40/15

  Mit Urteil vom 21.05.2015 -10 U 29/15- habe das OLG Düsseldorf die formularvertragliche Umlage nach den vermieteten Flächen als wirksam anerkannt.

  Soweit sich die Klägerin darauf beruft, dass das OLG Düsseldorf im Urt. v. 21.05.2015 - 10 U 29/15, bei juris, die Wirksamkeit einer formularvertraglichen Klausel, welche die "vermieteten Flächen" als Umlagemaßstab ausweist, anerkannt habe, kann dem nicht gefolgt werden.

• BGH, 10.09.2014 - XII ZR 56/11

  Formularmietvertrag über Geschäftsräume in einem Einkaufszentrum: …

  Auszug aus KG, 06.06.2016 - 8 U 40/15

  Die Klausel des § 8 Nr. 4 MV, wonach eine Anerkennung der Abrechnungen mangels Widerspruchs innerhalb von acht Wochen fingiert werden soll, ist gemäß § 307 BGB i.V.m. dem Gedanken des § 308 Nr. 5 BGB - wie das Landgericht zutreffend erkannt hat und wogegen die Berufung auch nichts einwendet - unwirksam, da sich die Klägerin in der Klausel nicht verpflichtet hat, den Mieter bei Beginn der Frist, also in der Abrechnung, auf die Bedeutung seines Schweigens gesondert hinzuweisen (s. Senat, ZMR 2011, 116 -juris Tz 66; vgl. auch BGH NJW 2014, 3722 Tz 31 f.).

  Auch er ist davor zu schützen, dass er mit Kosten belastet wird, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen (s. BGH, Urt. v. 10.09.2014 - XII ZR 56/11, NJW 2014, 3722 Tz 22;… Urt. v. 26.09.2012 - XII ZR 112/10, NJW 2013, 41 Tz 17, jeweils betreffend Abwälzung von Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten an Gemeinschaftsflächen).

• BGH, 06.10.2010 - VIII ZR 183/09

  Formularmäßiger Wohnraummietvertrag: Umlegung der Grundgebühr und der …

  Auszug aus KG, 06.06.2016 - 8 U 40/15

  Dies ist Konsequenz seines Vermietungsrisikos (s. BGH, Urt. v. 06.10.2010 - VIII ZR 183/09, NJW 2010, 3645 Tz 13, 23;… Urt. v. 31.05.2006 - VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771 Tz 13).

  2) Allerdings liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nicht vor, soweit es um Kosten geht, die allein durch seine Nutzung verursacht werden (was aber z.B. auch bei Fixkostenanteilen von Verbrauchskosten nicht der Fall wäre, vgl. BGH, Urt. v. 06.10.2010 - VIII ZR 183/09, NJW 2010, 3645 Tz 22 f.).

• BGH, 14.01.2015 - XII ZR 176/13

  Gewerblicher Kraftfahrzeugmietvertrag: Beurteilung einer Klausel zur …

  Auszug aus KG, 06.06.2016 - 8 U 40/15

  Nach der Rechtsprechung des BGH können "inhaltlich voneinander trennbare, einzeln aus sich heraus verständliche Regelungen" in AGB auch dann Gegenstand einer gesonderten Wirksamkeitsprüfung sein, wenn sie in einem äußeren sprachlichen Zusammenhang mit anderen - unwirksamen - Regelungen stehen (BGH, Urt. v. 14.01.2015 - XII ZR 176/13, NJW 2015, 928 Tz 23;… Urt. v. 10.10.2013 - III ZR 325/12, NJW 2014, 141 Tz 14).
• BGH, 28.06.2006 - VIII ZR 124/05

  Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters von Wohnraum …

  Auszug aus KG, 06.06.2016 - 8 U 40/15

  Insoweit ist die Interessenlage eine andere als im Fall der Unwirksamkeit einer Klausel zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen, die zwar ebenfalls Entgeltcharakter hat, deren ersatzloser Wegfall den Vermieter jedoch nicht unangemessen benachteiligt (s. BGH, Urt. v. 09.07.2008, a.a.O. Tz 18 und - wenn auch mit verkürzter Begründung - Urt. v. 28.06.2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915 Tz 21).
• BGH, 23.06.2015 - II ZR 166/14

  Inhaltliche Anforderungen an eine Berufungsbegründungsschrift
• BGH, 29.04.2008 - KZR 2/07

  Erdgassondervertrag
• BGH, 04.07.2013 - III ZR 52/12

  Schiedsgutachtenvertrag im engeren Sinne: Aufschiebung der Fälligkeit der …
• KG, 28.06.2010 - 8 U 167/09

  Gewerberaummietvertrag: Geltendmachung von Nebenkostennachforderungen im …
• BGH, 17.11.2004 - VIII ZR 115/04

  Fehlerhafter Umlageschlüssel in der Betriebskostenabrechnung
• BGH, 20.01.2016 - VIII ZR 93/15

  Wohnraummiete in einer Mehrhausanlage: Formelle Ordnungsgemäßheit der …
• OLG Hamburg, 22.08.1990 - 4 U 51/89

  Nebenkostentragungspflicht der Mieter hinsichtlich nicht vermieteter Flächen; …
• BGH, 06.04.2005 - XII ZR 158/01

  Formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich …
• BGH, 16.07.2008 - VIII ZR 57/07

  Anforderungen an die Vorerfassung des Verbrauchs bei zwei Benutzergruppen
• BGH, 28.05.2008 - VIII ZR 261/07

  Abgrenzung zwischen formeller und materieller Ordnungsmäßigkeit der …
• BGH, 26.09.2012 - XII ZR 112/10

  Geschäftsraummiete in einem Einkaufszentrum: Formularklausel über die …
• OLG Düsseldorf, 28.10.2010 - 24 U 28/10

  Anspruch des Vermieters auf Änderung des Verteilungsschlüssels für die …

• LG Berlin, 02.05.2018 - 18 S 392/16

  Wohnraummietvertrag: Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei …

  Die "Lückenfüllung" durch Heranziehung der gesetzlichen Regelung führt in Fällen der vorliegenden Art zu einer weiter gehenden Verschiebung des Vertragsgefüges zu Gunsten des Mieters, als dies zur Durchsetzung des gesetzlichen Anliegens erforderlich wäre (vgl. zum Prüfungsmaßstab bei Unwirksamkeit einer Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag über die Überwälzung von Nebenkosten KG Berlin, Urt. v. 06.06.2016 - 8 U 40/15 -, GE 2016, 971 ff., Rn. 35 f., zitiert nach juris).
• KG, 15.08.2019 - 8 U 209/16

  Ladenlokalmiete: Mietzahlung ab Übergabe der Räume trotz Mietminderung auf Null …

  4) Die in Teil B Nr. 5.2.5 MV vorgesehene Anerkenntnisfiktion, wonach der Mieter innerhalb von drei Wochen nach Zugang der Abrechnung Einsicht in Belege nehmen kann und die Abrechnung nach Ablauf weiterer drei Wochen mangels eines mit Gründen versehenen Widerspruchs als anerkannt gilt, ist nach § 307 BGB i.V.m. dem Gedanken des § 308 Nr. 5 BGB unwirksam, da sich die Klägerin in der Klausel nicht verpflichtet hat, den Mieter bei Beginn der Frist, also in der Abrechnung, auf die Bedeutung seines Schweigens gesondert hinzuweisen (s. Senat, ZMR 2011, 116 -juris Tz 66; ZMR 2016, 687 -juris Tz 22; s.a. BGH NJW 2014, 3722 Tz 31 f.).

  a) Es gehört zu den wesentlichen Grundgedanken des Betriebskostenrechts, dass der Mieter nicht in erheblichem Umfang mit Kosten belastet wird, die er nicht verursacht hat und die auch nicht seinen Mieträumen zugeordnet werden können (vgl. etwa zur Unzulässigkeit der Abwälzung von Kosten, die auf Leerstandsflächen entfallen, BGH NJW 2010, 3645 Tz 13, 23; Senat, ZMR 2016, 687 -juris Tz 25 f.; ferner BGH NJW 2009, 2058 Tz 16 zur Überschreitung der Grenze zumutbarer generalisierender Betrachtungsweise, wenn der Mieter mit Kosten eines Aufzugs belastet wird, der sich in einem andern Bauteil befindet und ihm daher keinen auch nur theoretischen Nutzungsvorteil bietet; s. a. zur unzulässigen Abwälzung von Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten an Gemeinschaftsflächen BGH NJW 2014, 3722 Tz 22; NJW 2013, 41 Tz 17).

  (§ 556a BGB) ein ohne Rücksicht auf einzelne Verursachungsbeiträge grundsätzlich angemessener Maßstab zur Nebenkostenumlage ist (vgl. BGH NJW 2006, 3557 Tz 20; NJW 2006, 2771 Tz 14; Senat ZMR 2016, 687 -juris Tz 38;… Palandt/Weidenkaff, BGB, 78. Aufl., § 556a Rn 5; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neub. 2014, § 556a Rn 22), wird damit bewusst verzerrt, um einzelne Mieter zu entlasten.

  Wollte man darin einen unzulässigen, da den Inhalt des Umlagemaßstabs (der nur mit einem bestimmten Inhalt gelten kann und damit nicht "teilbar" ist) verändernden Eingriff in die Klausel sehen, wäre diese zwar insgesamt nach § 306 Abs. 1 BGB unwirksam, die dann bestehende Vertragslücke jedoch gemäß §§ 133, 157 BGB im Wege ergänzender Vertragsauslegung (wiederum) durch den angemessenen Maßstab der Umlage nach der Gesamtmietfläche zu schließen (s. Senat ZMR 2016, 687 Tz 31-39).

• OLG Dresden, 09.08.2019 - 5 U 936/19

  Rückzahlung überzahlter Betriebskosten

  Es liegt bereits nahe, dass diese Regelung einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB nicht standhält, weil sich die Beklagte nicht in der Klausel verpflichtet hat, den Mieter bei Fristbeginn, also in der Betriebskostenabrechnung, auf die Bedeutung seines Schweigens gesondert hinzuweisen, und sie deshalb jedenfalls gegen das im Verbraucherverkehr geltende Klauselverbot aus § 308 Nr. 5 BGB verstößt, womit eine Indizwirkung dafür verbunden ist, dass die Klausel auch im Falle der Verwendung gegenüber Unternehmern zu einer unangemessenen Benachteiligung führt (so BGH…, Urteil vom 10.09.2014, XII ZR 56/11, NJW 2014, 3722 Rn. 30-32; ausdrücklich für die Unwirksamkeit einer solchen Klausel auch im Geschäftsverkehr: KG, Urteil vom 06.06.2016, 8 U 40/15, BeckRS 2016, 11633 Rn. 12).