Volltextveröffentlichungen (4)

• grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

  Mieterhöhung; Zustimmungsverlangen; Aufstellung von Vergleichswohnungen

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  2. WKSchG Art. 3 § 2; MHG § 2 Abs. 2

• rechtsportal.de

  MHG § 2

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei) (Leitsatz)

  Begründung; Mieterhöhung; Schriftlich; Vergleichswohnung; Vermieter

Papierfundstellen

• ZMR 1984, 168

Wird zitiert von ...Neu Zitiert selbst (7)

• BVerfG, 12.03.1980 - 1 BvR 759/77

  Vergleichsmiete III

  Auszug aus KG, 22.02.1984 - 8 W REMiet 194/84

  Dabei hat sich der Streit in den veröffentlichten Entscheidungen bisher nicht auf die Einhaltung der Schriftform bezogen, sondern auf den formalen Inhalt des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG , dem eine besondere Bedeutung zukommt (…vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Blank, aaO., Anm. C 89;… BVerfGE 37, 132 = NJW 1974, S. 1499;… BVerfGE in NJW 1979, S. 31, 32; BVerfGE 53, 352 ; BGHZ 84, 392 ;… …

  So ist in der Literatur und auch in der Rechtsprechung anerkannt, daß die Einhaltung der Formvorschriften gem. § 2 Abs. 2 MHG insoweit eine Doppelfunktion hat, als sie sowohl verfahrensrechtliche Voraussetzung für die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist als auch materielle Anspruchsvoraussetzung (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, aaO., Anm. C 109, C 112;… Barthelmess, 2. Wohnraum- Kündigungsschutzgesetz , Miethöhegesetz, Komm., 2. Aufl., § 2 MHG , Rdn. 63, 65 a; a.A.: BVerfGE 53, 352, 361, das in dem schriftlichen Begründungszwang nur eine Prozeßvoraussetzung, nicht dagegen eine materielle Anspruchsvoraussetzung sieht).

  Das Erhöhungsverlangen ist aus diesem Grunde »ausnahmsweise« mangels Begründung nur in solchen Fällen unwirksam, in denen der Vermieter entweder ganz auf eine Begründung verzichtet oder lediglich eine Begründung gibt, die schon auf den ersten Blick das Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG nicht zu rechtfertigen vermag, indem sie von falschen Voraussetzungen ausgeht (vgl. hierzu Emmerich-Sonnenschein, Miete, Handkommentar, Art. 111, WKSchG § 2 MHG , Rdn. 25; BGHZ 84, 392 ; BVerfGE 53, 352, 361).

  Dementsprechend hat auch das Bundesverfassungsgericht wiederholt darauf hingewiesen, der Zweck des Begründungszwanges erschöpfe sich darin, daß der Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung erhalten solle, um sich anhand der ihm mitgeteilten Daten darüber schlüssig zu werden, ob er dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zustimmen will oder nicht (BVerfGE 37, 132, 146; 49, 244 [249 ff.]; 53, 352 [358]; BVerfG in NJW 1979, S. 31).

  Deshalb darf der durch Art. 14 GG geschützte Anspruch des Vermieters auf Zahlung des ortsüblichen Mietzinses nicht dadurch verkürzt oder aufgehoben werden, daß die Anforderungen an den Begründungszwang überdehnt werden und der Vermieter somit weitgehend von einer sachlichen Nachprüfung seines geltend gemachten Anspruchs auf Erhöhung des Mietzinses ausgeschlossen wird (vgl. BVerfGE 53, 352, 357; BGHZ 84, 392 ff.).

• BVerfG, 10.10.1978 - 1 BvR 180/77

  Vergleichsmiete II

  Auszug aus KG, 22.02.1984 - 8 W REMiet 194/84

  Dabei hat sich der Streit in den veröffentlichten Entscheidungen bisher nicht auf die Einhaltung der Schriftform bezogen, sondern auf den formalen Inhalt des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG , dem eine besondere Bedeutung zukommt (…vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Blank, aaO., Anm. C 89;… BVerfGE 37, 132 = NJW 1974, S. 1499; BVerfGE in NJW 1979, S. 31, 32; BVerfGE 53, 352 ; BGHZ 84, 392 ; …

  Dementsprechend hat auch das Bundesverfassungsgericht wiederholt darauf hingewiesen, der Zweck des Begründungszwanges erschöpfe sich darin, daß der Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung erhalten solle, um sich anhand der ihm mitgeteilten Daten darüber schlüssig zu werden, ob er dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zustimmen will oder nicht (BVerfGE 37, 132, 146; 49, 244 [249 ff.]; 53, 352 [358]; BVerfG in NJW 1979, S. 31).

  Das Bundesverfassungsgericht hat in den angeführten Entscheidungen, die sich auf die Anforderungen des Inhalts der Begründung gem. § 2 Abs. 2 MHG beziehen, darauf hingewiesen, daß eine zu formale Handhabung der Voraussetzungen der Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens auch unter dem Gedanken des im Gesetz bewußt verankerten Mieterschutzes nicht einsichtig ist und den sich aus Art. 14 Abs. 1 GG ergebenden Rechtsschutzanspruch des Vermieters in verfassungswidriger Weise reduziert (vgl. BVerfGE in NJW 1979, S. 31 [32]).

• BGH, 20.09.1982 - VIII ARZ 1/82

  Benennung von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsschreiben

  Auszug aus KG, 22.02.1984 - 8 W REMiet 194/84

  Dabei hat sich der Streit in den veröffentlichten Entscheidungen bisher nicht auf die Einhaltung der Schriftform bezogen, sondern auf den formalen Inhalt des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG , dem eine besondere Bedeutung zukommt (…vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Blank, aaO., Anm. C 89;… BVerfGE 37, 132 = NJW 1974, S. 1499;… BVerfGE in NJW 1979, S. 31, 32; BVerfGE 53, 352 ; BGHZ 84, 392 ;… …

  Das Erhöhungsverlangen ist aus diesem Grunde »ausnahmsweise« mangels Begründung nur in solchen Fällen unwirksam, in denen der Vermieter entweder ganz auf eine Begründung verzichtet oder lediglich eine Begründung gibt, die schon auf den ersten Blick das Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG nicht zu rechtfertigen vermag, indem sie von falschen Voraussetzungen ausgeht (vgl. hierzu Emmerich-Sonnenschein, Miete, Handkommentar, Art. 111, WKSchG § 2 MHG , Rdn. 25; BGHZ 84, 392 ; BVerfGE 53, 352, 361).

  Deshalb darf der durch Art. 14 GG geschützte Anspruch des Vermieters auf Zahlung des ortsüblichen Mietzinses nicht dadurch verkürzt oder aufgehoben werden, daß die Anforderungen an den Begründungszwang überdehnt werden und der Vermieter somit weitgehend von einer sachlichen Nachprüfung seines geltend gemachten Anspruchs auf Erhöhung des Mietzinses ausgeschlossen wird (vgl. BVerfGE 53, 352, 357; BGHZ 84, 392 ff.).

 
• BVerfG, 23.04.1974 - 1 BvR 6/74

  Vergleichsmiete I

  Auszug aus KG, 22.02.1984 - 8 W REMiet 194/84

  Dabei hat sich der Streit in den veröffentlichten Entscheidungen bisher nicht auf die Einhaltung der Schriftform bezogen, sondern auf den formalen Inhalt des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG , dem eine besondere Bedeutung zukommt (…vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Blank, aaO., Anm. C 89; BVerfGE 37, 132 = NJW 1974, S. 1499;… BVerfGE in NJW 1979, S. 31, 32; BVerfGE 53, 352 ; BGHZ 84, 392 ; …

  Dementsprechend hat auch das Bundesverfassungsgericht wiederholt darauf hingewiesen, der Zweck des Begründungszwanges erschöpfe sich darin, daß der Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung erhalten solle, um sich anhand der ihm mitgeteilten Daten darüber schlüssig zu werden, ob er dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zustimmen will oder nicht (BVerfGE 37, 132, 146; 49, 244 [249 ff.]; 53, 352 [358];… BVerfG in NJW 1979, S. 31).

• BGH, 13.11.1963 - V ZR 8/62

  Schriftform beim Mietvertrag

  Auszug aus KG, 22.02.1984 - 8 W REMiet 194/84

  Während Sternel mit dem Argument, daß die Begründung wesentlicher Bestandteil des Mieterhöhungsverlangens sei, fordert, daß diese mit dem Erhöhungsverlangen eine einheitliche Erklärung im Sinne von § 126 BGB bilde und daß demgemäß ein enger räumlicher und zeitlicher Zusammenhang der beiden Erklärungsbestandteile erforderlich sei, um nach der Verkehrsanschauung von einer einheitlichen Urkunde im Rechtssinne ausgehen zu können, hält Barthelmess die strengen Anforderungen an die Einheitlichkeit einer Urkunde (wie sie z.B. vom Bundesgerichtshof im Falle der Mietvertragsverlängerung gefordert werden, vgl. BGHZ 40, 255, 263) nur für die eigentliche Mieterhöhungserklärung anwendbar.

  Der BGH hat in seiner grundlegenden Entscheidung BGHZ 40, 255 ausgesprochen, daß im Falle der Bezugnahme auf weitere, von den Parteien des Mietvertrages nicht unterzeichnete Urkunden zur Erfüllung der Schriftform eine derartig beschaffene Verbindung der unterzeichneten Urkunde mit den in Bezug genommenen Urkunden erforderlich ist, daß entweder die Auflösung dieser Verbindung nur unter teilweiser Substanzzerstörung möglich oder die körperliche Verbindung jedenfalls als dauernd gewollt erkennbar ist und ihre Lösung Gewaltanwendung erfordert.

• BGH, 19.03.1969 - VIII ZR 66/67

  Schriftform beim Mietverlängerungsvertrag

  Auszug aus KG, 22.02.1984 - 8 W REMiet 194/84

  Der BGH hat andererseits eine bloße Bezugnahme ausreichen lassen, sofern die in Bezug genommene Urkunde von denselben Vertragsparteien errichtet wurde und sich aus der neuen, von den Parteien unterzeichneten Urkunde die wesentlichen Geschäftsbestandteile ergeben (vgl. BGHZ 42, 333, [338, 339]), wobei die Bestimmbarkeit eines Teils des Geschäftsinhalts aufgrund der in Bezug genommenen Urkunden ausreicht (vgl. BGHZ 52, 25, [29]).
• BGH, 30.06.1964 - V ZR 7/63

  Mietverlängerungsvertrag

  Auszug aus KG, 22.02.1984 - 8 W REMiet 194/84

  Der BGH hat andererseits eine bloße Bezugnahme ausreichen lassen, sofern die in Bezug genommene Urkunde von denselben Vertragsparteien errichtet wurde und sich aus der neuen, von den Parteien unterzeichneten Urkunde die wesentlichen Geschäftsbestandteile ergeben (vgl. BGHZ 42, 333, [338, 339]), wobei die Bestimmbarkeit eines Teils des Geschäftsinhalts aufgrund der in Bezug genommenen Urkunden ausreicht (vgl. BGHZ 52, 25, [29]).

• BGH, 19.09.2002 - V ZB 37/02

  Ermittlung von Abstimmungsergebnissen einer Wohnungseigentümerversammlung

  Das vorlegende Gericht hält an seiner Ansicht fest, daß der Versammlungsleiter - mangels abweichender Regelung - das Ergebnis der Abstimmung der Wohnungseigentümer auch im Subtraktionsverfahren feststellen dürfe, indem er zunächst nur die Nein-Stimmen und Enthaltungen abfrage und danach den Rest der Stimmen als Ja-Stimmen werte (so bereits BayObLG, WuM 1989, 459, 460 im Anschluß an KG WuM 1984, 101).