Volltextveröffentlichungen (8)

• openjur.de
• Entscheidungsdatenbank Berlin

  § 133 BGB, § 157 BGB, § 535 BGB, § 536 BGB
  Geschäftsraummietvertrag: Auslegung der Risikoübernahme des Mieters hinsichtlich der Erteilung der Baugenehmigung für den Ausbau der Mieträume für seine Zwecke; Mietminderung auf Null wegen baurechtswidrigen Zustands der Bestandsräume bei Vertragsschluss

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Rechte des Mieters bei baurechtswidrigem Zustand der Bestandsräume und Verpflichtung des Mieters zu erheblichen Investitionen

 
• zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

  BGB § 535 Abs. 1 Satz 2, §§ 536, 242
  Grenzen der Pflichten (hier: Umbau, behördliche Genehmigung) des Gewerbemieters zur Erreichung des vertraglich vereinbarten Nutzungszwecks

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  Rechte des Mieters bei baurechtswidrigem Zustand der Bestandsräume und Verpflichtung des Mieters zu erheblichen Investitionen

• rechtsportal.de

  BGB § 536
  Rechte des Mieters bei baurechtswidrigem Zustand der Bestandsräume und Verpflichtung des Mieters zu erheblichen Investitionen

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Mieträume baurechtswidrig: Mietminderung auf Null!

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (4)

• mek-law.de (Kurzinformation/Entscheidungsbesprechung)

  Baurechtswidrige Mieträume - Minderung der Miete auf Null

• koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)

  Mietminderung bei baurechtswidrigen Räumen

• anwalt.de (Kurzinformation)

  Mietminderung im Gewerberaummietrecht bei baurechtswidrigen Mieträumen

• anwalt-suchservice.de (Kurzinformation)

  Mietminderung auf null bei baurechtswidriger Mietsache

Besprechungen u.ä. (2)

• mek-law.de (Kurzinformation/Entscheidungsbesprechung)

  Baurechtswidrige Mieträume - Minderung der Miete auf Null

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Mieträume baurechtswidrig: Mietminderung auf null! (IMR 2016, 331)

Papierfundstellen

• ZMR 2016, 685

Wird zitiert von ... (4)Neu Zitiert selbst (20)

• BGH, 20.11.2013 - XII ZR 77/12

  Gewerberaummietvertrag: Außerordentliche Kündigung wegen behördlicher Ankündigung …

  Auszug aus KG, 23.05.2016 - 8 U 10/15

  aa) Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch entgegenstehen, stellen grundsätzlich einen Sachmangel i.S. von § 536 BGB dar, wenn sie mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben (BGH WM 1994, 1136, 1137; NJW-RR 2014, 264 Tz 20).

  Allerdings entspricht es der ständigen Rechtsprechung des BGH, dass öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen der Räume zur Minderung nicht berechtigen, wenn der Mieter in seinem vertragsgemäßen Gebrauch mangels Einschreitens der zuständigen Behörde nicht tatsächlich eingeschränkt ist (s. BGH NJW-RR 2014, 264 Tz 20; NJW 2009, 3421 Tz 6).

  Diese Würdigung steht auch in Übereinstimmung mit der Wertung der - freilich eine andere Fallgruppe betreffenden - Rechtsprechung des BGH, wonach sogar die bloße Unsicherheit über die Zulässigkeit einer behördlichen Nutzungsuntersagung mit der daraus folgenden Besorgnis, die Räume nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können, einen Sachmangel begründen kann, wenn gegenwärtige Interessen des Mieters davon abhängen (s. BGH NJW-RR 2014, 264 Tz 20; WM 1971, 531, 533 unter I.2.b).

• BGH, 25.02.1987 - VIII ZR 88/86

  Instandsetzung des Mietobjekts nach einen Brand

  Auszug aus KG, 23.05.2016 - 8 U 10/15

  So hat der BGH in NJW-RR 1987, 906 - juris Tz 19- betreffend den Fall einer fehlenden Baugenehmigung nach Wiederherstellung der durch Brand zerstörten Mieträume eine Minderung auf Null angenommen und dies allein damit begründet, dass mangels Genehmigung die Wiederaufnahme des Betriebs "nicht möglich" sei.

  Der Senat weicht nicht von der höchst- und obergerichtlichen Rechtsprechung ab, wonach eine Minderung auf Null auch dann in Betracht kommt, wenn die Behörde zwar noch nicht eingeschritten ist, jedoch dem Mieter die Nutzungsaufnahme nicht zuzumuten ist (s. BGH NJW-RR 1987, 906).

• OLG Düsseldorf, 16.06.1988 - 10 U 177/87

  Formularmäßige Klausel; Gewährleistungsausschluß; Konzessionsfähigkeit; …

  Auszug aus KG, 23.05.2016 - 8 U 10/15

  Abreden betreffend eine Risikoübernahme durch den Mieter in Bezug auf öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse befreien den Vermieter von seiner Kardinalpflicht nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB und sind gemäß §§ 133, 157, 242 BGB - nach allgemeinen Grundsätzen, vgl. Palandt/ Ellenberger, BGB, 75. Aufl., § 133 Rn 24 und Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 276 Rn 36 m.N. - eng auszulegen (s. OLG Düsseldorf MDR 1988, 866 - juris Tz 23;… Emmerich a.a.O., § 536 Rn 12;… Ghassemi-Tabar, a.a.O., § 536 Rn 72, 79).

  Das OLG Düsseldorf hat in MDR 1988, 866 - juris Tz 20, 24 - zutreffend ausgeführt, dass ein zur Kündigung des Mieters berechtigender Mangel vorliege, da über ihm das "Damoklesschwert" der Erlaubnisversagung schwebe.

 
• BGH, 24.10.2007 - XII ZR 24/06

  Kündigung eines Gewerberaummietvertrages wegen Unzulässigkeit der Nutzung

  Auszug aus KG, 23.05.2016 - 8 U 10/15

  Der Vermieter schuldet nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB mangels abweichender wirksamer Vereinbarungen die Überlassung in einem genehmigungsfähigen Zustand und hat etwaige Baumaßnahmen, welche zu dessen Erreichung erforderlich sind, auf eigene Kosten zu veranlassen (vgl. RGZ 94, 138; BGH GE 2008, 120 Tz 14, 17 betr.

  Soweit die Rechtsprechung des BGH trotz einer - wie hier - wegen Verstoßes gegen öffentliches Baurecht objektiv gegebenen Fehlerhaftigkeit des Mietobjekts eine Minderung verneint, handelt es sich um Fälle, in denen der Mieter zunächst den Mietgebrauch ungehindert aufgenommen hatte (s. BGH NJW 2009, 3421: 6-jährige Nutzung von Räumen als Wohnraum unter Verstoß gegen Baurecht; GE 2008, 120: 6-jährige beanstandungsfreie Nutzung ohne Nutzungsänderungsgenehmigung).

• BGH, 16.09.2009 - VIII ZR 275/08

  Wohnflächenberechnung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung

  Auszug aus KG, 23.05.2016 - 8 U 10/15

  Allerdings entspricht es der ständigen Rechtsprechung des BGH, dass öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen der Räume zur Minderung nicht berechtigen, wenn der Mieter in seinem vertragsgemäßen Gebrauch mangels Einschreitens der zuständigen Behörde nicht tatsächlich eingeschränkt ist (s. BGH NJW-RR 2014, 264 Tz 20; NJW 2009, 3421 Tz 6).

  Soweit die Rechtsprechung des BGH trotz einer - wie hier - wegen Verstoßes gegen öffentliches Baurecht objektiv gegebenen Fehlerhaftigkeit des Mietobjekts eine Minderung verneint, handelt es sich um Fälle, in denen der Mieter zunächst den Mietgebrauch ungehindert aufgenommen hatte (s. BGH NJW 2009, 3421: 6-jährige Nutzung von Räumen als Wohnraum unter Verstoß gegen Baurecht; GE 2008, 120: 6-jährige beanstandungsfreie Nutzung ohne Nutzungsänderungsgenehmigung).

• RG, 19.11.1918 - III 293/18

  Vermietung von Räumen zum Betrieb einer Schankwirtschaft

  Auszug aus KG, 23.05.2016 - 8 U 10/15

  Der Vermieter schuldet nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB mangels abweichender wirksamer Vereinbarungen die Überlassung in einem genehmigungsfähigen Zustand und hat etwaige Baumaßnahmen, welche zu dessen Erreichung erforderlich sind, auf eigene Kosten zu veranlassen (vgl. RGZ 94, 138; BGH GE 2008, 120 Tz 14, 17 betr.

  Jedenfalls folgt aus dem Gebot enger Auslegung, dass sich die Risikoübernahme des Mieters nicht auf Risiken erstreckt, welche den Räumen bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses anhaften und die er nicht erkannt hat (vgl. RGZ 94, 138, 140;… Ghassemi-Tabar, a.a.O., § 536 Rn 72, 79).

• OLG Düsseldorf, 16.04.2002 - 24 U 20/01

  Aktivlegitimation des Eigentümers bei Anordnung der Zwangsversteigerung des …

  Auszug aus KG, 23.05.2016 - 8 U 10/15

  Nutzungsänderungsgenehmigung; OLG Koblenz NJW-RR 2010, 203 - juris Tz 26; OLG Düsseldorf ZMR 2003, 21 - juris Tz 49; OLG Düsseldorf ZMR 2002, 739 - juris Tz 9 - Brandschutz - OLG Düsseldorf MDR 2006, 1277 - juris Tz 29; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 536 Rn 11, 12; Ghassemie-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, 2015, § 536 Rn 180; Kraemer/Ehlert in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., III.B Rn 2787, 2790).

  Zum anderen wäre auch eine isolierte AGB-Klausel, wonach der Mieter Auflagen auf eigene Kosten zu erfüllen hat, einschränkend im Sinne einer Regelung für personenbezogene Hindernisse auszulegen und anderenfalls nach § 307 BGB unwirksam (s. OLG Düsseldorf ZMR 2003, 21 - juris Tz 50).

• BGH, 05.12.2012 - VIII ZR 74/12

  Wohnraummiete: Darlegungs- und Beweislast des Vermieters für ein Verletzung der …

  Auszug aus KG, 23.05.2016 - 8 U 10/15

  Zum anderen beruft sich die Klägerin auch nicht auf einen Rechtsverlust nach § 536 c Abs. 2 S. 2 BGB, was - ungeachtet der Frage, welche Mietpartei sodann für das Vorliegen einer Mangelanzeige die Beweislast trägt, s. offenlassend BGH NJW 2013, 1299 Tz 27 und (für Beweislast des Mieters) BGH NJW-RR 2002, 515 - jedoch erforderlich wäre, da es sich um eine Einwendung handelt (s. Staudinger/Emmerich, BGB, Neub. 2014, § 536 c Rn 20, 25;… jurisPK-BGB/Münch, 7. Aufl., § 536 c Rn 30, 39).
• BGH, 20.01.1971 - VIII ZR 167/69

  Verschaffung eines ungestörten Gebrauchs der Mietsache - Behördliches Verbot als …

  Auszug aus KG, 23.05.2016 - 8 U 10/15

  Diese Würdigung steht auch in Übereinstimmung mit der Wertung der - freilich eine andere Fallgruppe betreffenden - Rechtsprechung des BGH, wonach sogar die bloße Unsicherheit über die Zulässigkeit einer behördlichen Nutzungsuntersagung mit der daraus folgenden Besorgnis, die Räume nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können, einen Sachmangel begründen kann, wenn gegenwärtige Interessen des Mieters davon abhängen (s. BGH NJW-RR 2014, 264 Tz 20; WM 1971, 531, 533 unter I.2.b).
• KG, 11.09.2014 - 8 U 77/13

  Gewerberaummiete: Rückforderung der durch Mangel geminderten Miete; Kenntnis der …

  Auszug aus KG, 23.05.2016 - 8 U 10/15

  Jedoch steht dem Anspruch nach § 812 BGB entgegen, dass der Beklagte in Kenntnis der Mängel und damit der fehlenden Zahlungspflicht eine ungeminderte Zahlung erbracht hat (§ 814 BGB; vgl. Senat NZM 2014, 909;… Palandt/Sprau, BGB, 75. Aufl., § 814 Rn 11).
• BGH, 27.01.2010 - XII ZR 22/07

  Gewerberaummiete: Angemessene Frist für die Abrechnung vorausgezahlter …
• KG, 07.06.1999 - 8 U 3727/97

  Voraussetzungen für die Zulassung einer Berufung; Anforderungen an die Darlegung …
• BGH, 26.09.2012 - XII ZR 112/10

  Geschäftsraummiete in einem Einkaufszentrum: Formularklausel über die …
• BGH, 14.11.2001 - XII ZR 142/99

  Anzeigepflicht des Mieters bei Unmöglichkeit des Gebrauchs der Mietsache
• OLG Düsseldorf, 07.03.2006 - 24 U 91/05

  Kein Vorliegen eines Sachmangels bei fehlender Beanstandung des Mietobjekts
• OLG Düsseldorf, 19.03.2002 - 24 U 124/01

  Ungewissheit bei öffentlich-rechtlichen Gebrauchshindernissen bedeutet Mangel …
• OLG Koblenz, 18.11.2009 - 1 U 579/09

  Auslegung eines Pachtvertrages hinsichtlich der Nutzung einer Gaststätte für …
• BGH, 22.03.2002 - V ZR 405/00

  Anwendung der Unklarheitenregel
• BGH, 15.01.2002 - X ZR 91/00

  Zur Bewertung einer Erklärung des Gläubigers als Verzicht
• BGH, 02.03.1994 - XII ZR 175/92

  Aufwendungsersatz für Vorbereitungen zum Betrieb einer Gaststätte; Ablehnung …

• KG, 04.12.2017 - 8 U 236/16

  Geschäftsraummietvertrag: Enge Auslegung des Vertrags hinsichtlich der …

  Nutzungsänderungsgenehmigung; OLG Koblenz NJW-RR 2010, 203, Tz. 26; OLG Düsseldorf ZMR 2003, 21, Tz. 49; OLG Düsseldorf ZME 2002, 739, Tz. 9 für Brandschutz ; OLG Düsseldorf MDR 2006, 1277, Tz. 29; Senatsurteil vom 23.05.2016 - 8 U 10/15; Bub/Treier/Kraemer/Ehlert, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage, III.B. Rdnr. 2787, 2790).

  Es entspricht weder einem vernünftigen Willen des Mieters noch der berechtigten Erwartung des Vermieters, dass der Mieter den Vermieter von unkalkulierbaren wirtschaftlichen Risiken, welche unabhängig von den spezifischen Nutzungsabsichten des Mieters bestehen, freistellt und damit die Kosten für die Behebung einer bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehende Baurechtswidrigkeit übernimmt (vgl. Senatsurteil vom 23.05.2016 - 8 U 10/15).

• KG, 23.06.2016 - 8 U 62/15

  Geschäftsraummiete: Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und …

  Es gelten im vorliegenden Fall ähnliche Erwägungen, wie sie der Senat bereits in seinem Urteil vom 23.05.2016 -8 U 10/15 (betreffend Ausbauhindernis in Form eines öffentlichem Baurecht widersprechenden Fensters in einer Brandwand der Bestandsräume) angestellt hat:.
• KG, 16.03.2023 - 8 U 76/21

  Minderung der Gewerberaummiete bei Vorliegen öffentlich-rechtlicher …

  Der Vermieter schuldet nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB mangels abweichender Vereinbarungen die Überlassung in einem genehmigungsfähigen Zustand und hat etwaige Baumaßnahmen, welche zu dessen Erreichung erforderlich sind, auf eigene Kosten zu veranlassen (vgl. Senatsurteil vom 23.05.2016 - 8 U 10/15, ZMR 2016, 685, Rn 43 mNW).
• KG, 23.03.2023 - 8 U 172/21

  Verpflichtung des Vermieters zur Überlassung der Mietsache in genehmigungfähigem …

  Der Vermieter schuldet nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB mangels abweichender Vereinbarungen die Überlassung in einem genehmigungsfähigen Zustand und hat etwaige Baumaßnahmen, welche zu dessen Erreichung erforderlich sind, auf eigene Kosten zu veranlassen (BGH Urteil vom 24.10.2007 - XII ZR 24/06, Grundeigentum 2008, 14; Senatsurteil vom 23.05.2016 - 8 U 10/15, ZMR 2016, 685, Rn 43 m.w.N.; Kraemer/Ehlert/Schindler in; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, III, Rn 3213 m.w.N.).