Volltextveröffentlichungen (7)

• openjur.de
• Entscheidungsdatenbank Berlin

  § 320 BGB, § 536 BGB, § 543 BGB
  Geschäftsraummiete: Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen als Sachmangel

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Rechte des Mieters bei Unzulässigkeit der der vereinbarten Nutzung eines als Pferdestall genehmigten Nebengebäudes als Büro

 
• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  Rechte des Mieters bei Unzulässigkeit der der vereinbarten Nutzung eines als Pferdestall genehmigten Nebengebäudes als Büro

• rechtsportal.de

  Rechte des Mieters bei Unzulässigkeit der der vereinbarten Nutzung eines als Pferdestall genehmigten Nebengebäudes als Büro

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Vereinbarte Büronutzung eines Heubodens ist unmöglich: Mietmangel!

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Papierfundstellen

• ZMR 2016, 855

Wird zitiert von ... (5)Neu Zitiert selbst (36)

• BGH, 20.11.2013 - XII ZR 77/12

  Gewerberaummietvertrag: Außerordentliche Kündigung wegen behördlicher Ankündigung …

  Auszug aus KG, 23.06.2016 - 8 U 62/15

  Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch entgegenstehen, stellen grundsätzlich einen Sachmangel i.S. von § 536 BGB dar, wenn sie mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben (BGH WM 1994, 1136, 1137; NJW-RR 2014, 264 Tz 20).

  Allerdings entspricht es der ständigen Rechtsprechung des BGH, dass öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen der Räume zur Minderung nicht berechtigen, wenn der Mieter in seinem vertragsgemäßen Gebrauch mangels Einschreitens der zuständigen Behörde nicht tatsächlich eingeschränkt i st (s. BGH NJW-RR 2014, 264 Tz 20; NJW 2009, 3421 Tz 6).

  Diese Würdigung steht auch in Übereinstimmung mit der Wertung der - freilich eine andere Fallgruppe betreffenden - Rechtsprechung des BGH, wonach sogar die bloße Unsicherheit über die Zulässigkeit einer behördlichen Nutzungsuntersagung mit der daraus folgenden Besorgnis, die Räume nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können, einen Sachmangel begründen kann, wenn gegenwärtige Interessen des Mieters davon abhängen (s. BGH NJW-RR 2014, 264 Tz 20; WM 1971, 531, 533 unter I.2.b).

• BGH, 16.09.2009 - VIII ZR 275/08

  Wohnflächenberechnung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung

  Auszug aus KG, 23.06.2016 - 8 U 62/15

  Allerdings entspricht es der ständigen Rechtsprechung des BGH, dass öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen der Räume zur Minderung nicht berechtigen, wenn der Mieter in seinem vertragsgemäßen Gebrauch mangels Einschreitens der zuständigen Behörde nicht tatsächlich eingeschränkt i st (s. BGH NJW-RR 2014, 264 Tz 20; NJW 2009, 3421 Tz 6).

  Soweit die Rechtsprechung des BGH trotz einer - wie hier - wegen Verstoßes gegen öffentliches Baurecht objektiv gegebenen Fehlerhaftigkeit des Mietobjekts eine Minderung verneint, handelt es sich um Fälle, in denen der Mieter zunächst den Mietgebrauch ungehindert aufgenommen hatte (s. BGH NJW 2009, 3421: 6-jährige Nutzung von Räumen als Wohnraum unter Verstoß gegen Baurecht; GE 2008, 120: 6-jährige beanstandungsfreie Nutzung ohne Nutzungsänderungsgenehmigung).

• BGH, 20.01.1993 - VIII ZR 22/92

  Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen der Instandsetzung des Mietobjekts

  Auszug aus KG, 23.06.2016 - 8 U 62/15

  Ist der schlechte Zustand des Gebäudes des Mieter bei Vertragsschluss bekannt, kann die Auslegung (§§ 133, 157 BGB) ergeben, dass es sich um den vertragsgemäßen Sollzustand handelt und ein Mangelbeseitigungsanspruch folglich nicht besteht (…s. BGH, Urt. v. 18.04.2007 - XII ZR 139/05, Grundeigentum 2007, 840 Tz 28; Urt. v. 20.01.1993 - VIII ZR 22/02, NJW-RR 1993, 522 - juris Tz 11;… Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 536 Rn 16).

  Aus diesem Verlauf ergab sich aber eindeutig, dass die Klägerin auf eigene Kosten keine Arbeiten durchführen wollte und die Beklagte dies erkannte (s.a. BGH NJW-RR 1993, 522).

 
• BGH, 25.02.1987 - VIII ZR 88/86

  Instandsetzung des Mietobjekts nach einen Brand

  Auszug aus KG, 23.06.2016 - 8 U 62/15

  So hat der BGH in NJW-RR 1987, 906 - juris Tz 19- betreffend den Fall einer fehlenden Baugenehmigung nach Wiederherstellung der durch Brand zerstörten Mieträume eine Minderung auf Null angenommen und dies allein damit begründet, dass mangels Genehmigung die Wiederaufnahme des Betriebs "nicht möglich" sei.

  Insbesondere weicht der Senat nicht von der höchst- und obergerichtlichen Rechtsprechung ab, wonach eine Minderung auch dann in Betracht kommt, wenn die Behörde zwar noch nicht eingeschritten ist, jedoch dem Mieter die Nutzungsaufnahme nicht zuzumuten ist (s. BGH NJW-RR 1987, 906).

• OLG Düsseldorf, 16.04.2002 - 24 U 20/01

  Aktivlegitimation des Eigentümers bei Anordnung der Zwangsversteigerung des …

  Auszug aus KG, 23.06.2016 - 8 U 62/15

  Nutzungsänderungsgenehmigung; OLG Koblenz NJW-RR 2010, 203 - juris Tz 26; OLG Düsseldorf ZMR 2003, 21 - juris Tz 49; OLG Düsseldorf ZMR 2002, 739 - juris Tz 9 - Brandschutz-; OLG Düsseldorf MDR 2006, 1277 - juris Tz 29; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 536 Rn 11, 12; Ghassemie-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, 2015, § 536 Rn 180; Kraemer/Ehlert in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., III.B Rn 2787, 2790).

  Eine Mangelanzeige ist bei Unmöglichkeit der Mangelbeseitigung (s. BGH NJW 1987, 1072, 1074) bzw. ernsthaftem und endgültigem Leugnen der Verantwortlichkeit durch den Vermieter (s. OLG Düsseldorf ZMR 2003, 21 - juris Tz 59; Senat ZMR 2008, 790 - juris Tz 61) nicht erforderlich.

• BGH, 24.10.2007 - XII ZR 24/06

  Kündigung eines Gewerberaummietvertrages wegen Unzulässigkeit der Nutzung

  Auszug aus KG, 23.06.2016 - 8 U 62/15

  Der Vermieter schuldet nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB mangels abweichender wirksamer Vereinbarungen die Überlassung in einem genehmigungsfähigen Zustand und hat etwaige Baumaßnahmen, welche zu dessen Erreichung erforderlich sind, auf eigene Kosten zu veranlassen (vgl. RGZ 94, 138; BGH GE 2008, 120 Tz 14, 17 betr.

  Soweit die Rechtsprechung des BGH trotz einer - wie hier - wegen Verstoßes gegen öffentliches Baurecht objektiv gegebenen Fehlerhaftigkeit des Mietobjekts eine Minderung verneint, handelt es sich um Fälle, in denen der Mieter zunächst den Mietgebrauch ungehindert aufgenommen hatte (s. BGH NJW 2009, 3421: 6-jährige Nutzung von Räumen als Wohnraum unter Verstoß gegen Baurecht; GE 2008, 120: 6-jährige beanstandungsfreie Nutzung ohne Nutzungsänderungsgenehmigung).

• BGH, 18.04.2007 - XII ZR 139/05

  Geltendmachung von Erfüllungsansprüchen durch den Mieter

  Auszug aus KG, 23.06.2016 - 8 U 62/15

  Dies stehe jedoch einer Minderung nicht entgegen, da die Klägerin die Mangelbeseitigung zugesagt habe; dem Anspruch auf Instandsetzung und damit dem Zurückbehaltungsrecht stehe die Kenntnis ohnehin nicht entgegen (vgl. BGH GE 2007, 840).

  Ist der schlechte Zustand des Gebäudes des Mieter bei Vertragsschluss bekannt, kann die Auslegung (§§ 133, 157 BGB) ergeben, dass es sich um den vertragsgemäßen Sollzustand handelt und ein Mangelbeseitigungsanspruch folglich nicht besteht (s. BGH, Urt. v. 18.04.2007 - XII ZR 139/05, Grundeigentum 2007, 840 Tz 28;… Urt. v. 20.01.1993 - VIII ZR 22/02, NJW-RR 1993, 522 - juris Tz 11;… Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 536 Rn 16).

• BGH, 26.09.2012 - XII ZR 112/10

  Geschäftsraummiete in einem Einkaufszentrum: Formularklausel über die …

  Auszug aus KG, 23.06.2016 - 8 U 62/15

  Die Forderung von 24, 00 EUR ist jedoch abzuweisen, da die Vorschussforderung mit Abrechnungsreife zum 31.12.2014 erloschen ist (vgl. BGH NJW 2013, 41 Tz 29).
• BGH, 25.10.2011 - VIII ZR 125/11

  Wohnraummiete: Substantiierungsanforderungen bei der Geltendmachung von …

  Auszug aus KG, 23.06.2016 - 8 U 62/15

  Grundsätzlich hat der Mieter (nur) die Mangelerscheinungen (Mangelsymptome) darzulegen (vgl. BGH, Beschl. v. 25.10.2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Tz 16).
• BGH, 06.05.2015 - VII ZR 53/13

  Neues Vorbringen im Berufungsverfahren: Konkretisierung eines schlüssigen …

  Auszug aus KG, 23.06.2016 - 8 U 62/15

  Er ist nicht neu i.S. von § 531 Abs. 2 ZPO, da er lediglich ein bereits schlüssiges Vorbringen aus erster Instanz durch weitere Tatsachenbehauptungen zusätzlich konkretisiert, verdeutlicht oder erläutert (s. BGH NJW-RR 2015, 1109 Tz 11 f.; NJW 2007, 1531 Tz 7).
• BGH, 16.01.2009 - V ZR 133/08

  Haftung für fahrlässige Geltendmachung unberechtigter Forderungen
• BGH, 20.01.1989 - V ZR 173/87

  Wirkung der Rechtshängigkeit bei negativer Feststellungsklage; Gerichtliche …
• BGH, 20.01.1971 - VIII ZR 167/69

  Verschaffung eines ungestörten Gebrauchs der Mietsache - Behördliches Verbot als …
• KG, 11.09.2014 - 8 U 77/13

  Gewerberaummiete: Rückforderung der durch Mangel geminderten Miete; Kenntnis der …
• BGH, 24.10.2011 - IX ZR 244/09

  Kostenentscheidung nach übereinstimmender Erledigungserklärung im …
• BGH, 18.07.2012 - XII ZR 97/09

  Geschäftsraummiete: Mietminderung bei Minderfläche von Nebenräumen
• BGH, 13.11.2014 - IX ZR 267/13

  Stufenklage auf Mietzahlung für eine Rechtsanwaltskanzlei: Klageänderung bei …
• BGH, 29.06.2011 - VIII ZR 202/10

  Zum Ausschluss des Rücktrittsrechts bei Unerheblichkeit des Sachmangels
• BGH, 17.06.2015 - VIII ZR 19/14

  Außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen …
• BGH, 21.04.2010 - VIII ZR 131/09

  Zum Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters und zum Erreichen der "Opfergrenze" …
• BGH, 17.12.1986 - VIII ZR 279/85

  Rechte von Leasingnehmer und -geber bei Mängeln des Leasingobjekts; …
• BGH, 21.12.2006 - VII ZR 279/05

  Begriff des neuen Vorbringens; Vorlage eines Privatgutachtens zur Konkretisierung …
• BGH, 03.11.2010 - VIII ZR 330/09

  Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts wegen Mängeln der Wohnung setzt …
• BGH, 21.12.2005 - X ZR 17/03

  Detektionseinrichtung I
• KG, 28.04.2008 - 8 U 209/07

  Geschäftsraummiete: Kündigung des Mieters wegen nicht ordnungsgemäßer Beheizung …
• KG, 07.06.1999 - 8 U 3727/97

  Voraussetzungen für die Zulassung einer Berufung; Anforderungen an die Darlegung …
• LG Hamburg, 26.04.1991 - 311 S 1/91
• KG, 23.05.2016 - 8 U 10/15

  Geschäftsraummietvertrag: Auslegung der Risikoübernahme des Mieters hinsichtlich …
• BGH, 13.05.2015 - XII ZR 65/14

  Gewerberaummietvertrag: Wegfall eines Mietminderungsrechts wegen unberechtigter …
• OLG Düsseldorf, 07.03.2006 - 24 U 91/05

  Kein Vorliegen eines Sachmangels bei fehlender Beanstandung des Mietobjekts
• OLG Düsseldorf, 19.03.2002 - 24 U 124/01

  Ungewissheit bei öffentlich-rechtlichen Gebrauchshindernissen bedeutet Mangel …
• OLG Koblenz, 18.11.2009 - 1 U 579/09

  Auslegung eines Pachtvertrages hinsichtlich der Nutzung einer Gaststätte für …
• BGH, 14.07.1993 - VIII ARZ 1/93

  Kein vertragswidriger Gebrauch bei bloßer Überbelegung
• OLG Brandenburg, 21.01.2014 - 6 U 116/12

  Gewerberaummietvertrag: Recht zur fristlosen Kündigung bei Vornahme baulicher …
• BGH, 02.03.1994 - XII ZR 175/92

  Aufwendungsersatz für Vorbereitungen zum Betrieb einer Gaststätte; Ablehnung …
• RG, 19.11.1918 - III 293/18

  Vermietung von Räumen zum Betrieb einer Schankwirtschaft

• KG, 02.12.2019 - 8 U 104/17

  Voraussetzungen einer Aufrechnung eines Vermieters mit einem …

  Vielmehr hatte die Klägerin eine Dachundichtigkeit (und eine Durchfeuchtung des Dachstuhls mit der Folge unzureichender Tragfähigkeit für einen Büroausbau) bereits mit Schreiben vom 22.07.2013, 30.07.2013 und 02.08.2013 gerügt (s. Anlagen B 4, 6 und 7 im Vorprozess 8 U 62/15).

  Die Beklagte hat erstinstanzlich in der Klageerwiderung - unter Bezugnahme auf die Akte des Vorprozesses LG Berlin 25 O 396/13 - KG 8 U 62/15 - vorgetragen, dass die Klägerin nicht genehmigte Eingriffe in die Statik des Dachgeschosses vorgenommen habe und die Kosten der "Wiederherstellung" sich nach einem "Kostenvoranschlag" der Fa. H. (B 5) auf 8.330,00 EUR beliefen.

  Der Senat hat auch bereits in seinem Urteil im Vorprozess vom 23.06.2016 (8 U 62/15), UA S. 9 darauf hingewiesen, dass der Einbau von Hölzern mit zu kleinem Querschnitt als Vortrag ins Blaue erscheine, zumal die (hiesige) Beklagte als Eigentümerin die Bauzeichnungen auswerten könne.

• AG Stuttgart, 12.03.2021 - 35 C 1278/20

  Wirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen …

  a) Verletzt der Mieter seine vertraglichen Pflichten, indem er ungenehmigte baulichen Veränderungen vornimmt, so kommt die Berechtigung des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung entweder auf Grundlage des typisierten Regeltatbestandes des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB oder auf Grundlage der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB in Betracht (etwa KG, ZMR 2016, 855 juris Rn. 53;… OLG Frankfurt, NZM 2019, 411 juris Rn. 119;… Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 543 Rn. 212;… BeckOK-BGB/Wiederhold, § 543 Rn. 61 jew. mwN [Stand: 01.02.2021]).

  Dabei setzt ein Eingreifen des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB voraus, dass mit der baulichen Veränderung eine erhebliche Gefährdung der Mietsache einhergeht, wobei in Ermangelung einer solchen auf die Generalklausel zurückgegriffen werden kann (vgl. KG, ZMR 2016, 855 juris Rn. 53;… Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 543 Rn. 27 mit 37 mwN).

  Dass allein die Pflichtverletzung, die in der fehlenden Einholung einer zu erteilenden Vermietergenehmigung liegt, eine außerordentliche Kündigung nicht zu tragen vermag (vgl. KG, ZMR 2016, 855 juris Rn. 55), steht einer Berücksichtigung der darin liegenden Pflichtverletzungen im Rahmen der Gesamtwürdigung nicht entgegen (…vgl. etwa BGH, NJW-RR 2011, 89 juris Rn. 11).

• OLG Düsseldorf, 05.09.2017 - 24 U 216/16

  Rechte des Mieters einer zum Zwecke des Betriebs eines Wettbüros für Sportwetten …

  Soweit die Rechtsprechung des BGH trotz einer - wie hier - wegen Verstoßes gegen öffentliches Baurecht objektiv gegebenen Fehlerhaftigkeit des Mietobjekts eine Minderung verneint, handelt es sich um Fälle, in denen der Mieter zunächst den Mietgebrauch ungehindert aufgenommen hatte (vgl. BGH…, Urteil vom 16. September 2009, aaO: 6-jährige Nutzung von Räumen als Wohnraum unter Verstoß gegen Baurecht;… Urteil vom 24. Oktober 2007, aaO: 6-jährige beanstandungsfreie Nutzung ohne Nutzungsänderungsgenehmigung; Kammergericht, Urteil vom 23. Juni 2016 - 8 U 62/15, Rz. 74).

  Anders ist es zu beurteilen in Fällen wie diesem, wo es wegen der fehlenden Genehmigungsfähigkeit zu einer Nutzung der Räume zum vertragsgemäßen Zweck nicht kommt (vgl. hierzu Kammergericht, Urteil vom 23. Juni 2016, aaO, Rz. 75) bzw. eine solche unmittelbar nach Vertragsbeginn scheitert, weil eine vom Mieter beantragte Nutzungsänderung von der Behörde abschlägig beschieden bzw. solches angekündigt wird.

  Es war der Beklagten nicht zuzumuten, sehenden Auges den Betrieb ohne Nutzungsänderungsgenehmigung zu führen (vgl. auch Kammergericht, Urteile vom 7. Juni 1999 - 8 U 3727/97, Rz 20 und vom 23. Juni 2016, aaO, Rz. 75), da über ihr so das "Damoklesschwert" der Erlaubnisversagung schwebte (vgl. hierzu Kammergericht, Urteil vom 23. Juni 2016, aaO, Rz. 75; OLG Düsseldorf…, Urteil vom 16. Juni 1988 - 10 U 177/87, Rz. 24).

  Es ist ihm nicht zuzumuten, auf ein künftiges Untätigbleiben der Behörde zu hoffen (vgl. Kammergericht, Urteil vom 23. Juni 2016 - 8 U 62/15, Rz. 76), zumal hier weder Anhaltspunkte vorgetragen sind noch solche sich aus der Akte ergeben, die einen dahingehenden Verlauf nahelegen würden.

• KG, 16.03.2023 - 8 U 76/21

  Minderung der Gewerberaummiete bei Vorliegen öffentlich-rechtlicher …

  b) Die Mietsache war vor Zugang des Schreibens des Bezirksamtes vom 02.04.2019 (Anlage B 4) nicht mangelhaft (s. Senatsurteil vom 23.06.2016 - 8 U 62/15, Rn 77).

  Der Vermieter schuldet nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zwar grundsätzlich die Überlassung der Mieträume in einem genehmigungsfähigen Zustand und hat etwaige Baumaßnahmen, welche zu dessen Erreichung erforderlich sind, auf eigene Kosten zu veranlassen (s. BGH GE 2008, 120, Rn 14; OLG Koblenz NJW-RR 2010, 203, Rn 26; Senatsurteil vom 23.06.2016 - 8 U 62/15, aaO, Rn 72).

• KG, 23.03.2023 - 8 U 172/21

  Verpflichtung des Vermieters zur Überlassung der Mietsache in genehmigungfähigem …

  Es reicht aus, wenn - wie hier - gegenwärtige Interessen des Mieters in erheblichem Maße betroffen sind, wenn er sogar (positiv) weiß, dass eine zur Versagung der Genehmigung führende Baurechtwidrigkeit der Räume vorliegt und er daher mit einer Untersagungsverfügung im Fall der Betriebsaufnahme rechnen muss (s. Senatsurteil vom 23.06.2016 - 8 U 62/15, ZMR 2016, 855, Rn 76).