Volltextveröffentlichungen (5)

• openjur.de
• Entscheidungsdatenbank Berlin

  § 242 BGB, § 313 Abs 1 BGB, § 313 Abs 2 BGB, § 543 Abs 2 Nr 3 Buchst a BGB, § 543 Abs 2 Nr 3 Buchst b BGB
  Stundung der Gewerberaummiete während der coronabedingten Betriebsschließung im Wege der Vertragsanpassung

• zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

  BGB §§ 242, 313 Abs. 1, § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a, b
  Keine außerordentliche Kündigung wegen Verzug des Mieters unter Zugrundelegung der wegen COVID-19-Regelungen angepassten (hier: gestundeten) Mietsumme

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  Zwangsvollstreckung aus der vollstreckbaren Urkunde eines Notars; Unwirksame Kündigung eines Mietvertrages; Kündigungsrelevanter Rückstand einer vertraglich vereinbarten Gesamtmiete; Geschäftsschließung beruhend auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der ...

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Folgen einer corona-bedingten Schließung

Kurzfassungen/Presse

• anwaltonline.com(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Kurzinformation)

  Kündigung wegen Mietrückstand und die Corona-Pandemie

Besprechungen u.ä. (3)

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Corona-bedingte Schließung, Zahlungsverzug und fristlose Kündigung - Teil 3 (IMR 2022, 322)

• ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

  Corona-bedingte Schließung, Zahlungsverzug und fristlose Kündigung - Teil 2 (IMR 2022, 321)

• ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

  Corona-bedingte Schließung, Zahlungsverzug und fristlose Kündigung - Teil 1 (IMR 2022, 320)

Verfahrensgang

• LG Berlin, 01.09.2021 - 38 O 99/21
• KG, 25.04.2022 - 8 U 158/21

Papierfundstellen

• NJW 2022, 2693
• MDR 2022, 816
• NZM 2022, 627

Corona: Rechtsprechungsübersichten

Gesamtübersicht 8186 Mietrecht 221

Wird zitiert von ... (2)Neu Zitiert selbst (21)

• BGH, 12.01.2022 - XII ZR 8/21

  Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung

  Auszug aus KG, 25.04.2022 - 8 U 158/21

  aa) Die durch die COVID-19-Pandemie bedingte Schließung des Gastronomiebetriebs für den Publikumsverkehr führt zwar nicht zu einem Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB und dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich (BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 - juris Tz. 29ff, 40 zu einem von den Schließungsanordnungen betroffenen Einzelhandelsgeschäft).

  bb) Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt aber grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht (BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 - juris Tz. 41ff; vgl. a. Senat, Beschluss vom 11.03.2021 - 8 U 1106/20 -, juris Tz. 38).

  Aufgrund der vielfältigen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie Geschäftsschließungen, Kontakt- sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht etwa durch Revolution, Krieg, Vertreibung, Hyperinflation oder eine (Natur-)Katastrophe ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert werde (BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 - juris Tz. 45 m.w.N.; Senat, Urteil vom 01.04.2021 - 8 U 1099/20 - GE 2021, 570, 572; Häublein/Müller NZM 2020, 482, 486 f.;… Grüneberg/Grüneberg BGB, 81. Auflage 2021 § 313 Rn. 5).

  In der Gesetzesbegründung ist ausgeführt, dass die Vorschrift auch auf zurückliegende Sachverhalte anwendbar sein soll (s. BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 -, juris Tz. 46 und 48 unter Hinweis auf BT-Drucks. 19/25322 S. 24 m.w.N.).

  (b) Eine vertragliche Vereinbarung, wonach die COVID-19-bedingte Schließung des Geschäftslokals in den Risikobereich einer der Parteien fallen soll - wodurch regelmäßig die Möglichkeit ausscheidet, sich bei Verwirklichung des Risikos auf eine Störung der Geschäftsgrundlage zu berufen (vgl. BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 -, juris Tz. 49ff.;… BGH NJW 2020, 331 Rn. 37 mwN) - ist weder ersichtlich noch vorgetragen.

  Es ist anzunehmen, dass redliche Mietvertragsparteien für diesen Fall das damit verbundene wirtschaftliche Risiko nicht einseitig zu Lasten des Mieters geregelt, sondern in dem Vertrag für diesen Fall eine Möglichkeit zur Mietanpassung vorgesehen hätten (vgl. BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 -, juris Tz. 52).

  Hierfür ist erforderlich, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt (BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 -, juris Tz. 53; BGH…, Urteil vom 01.02.2012 - VIII ZR 307/10 - NJW 2012, 1718 Rn. 30 mwN).

  Beruht die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters aber auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie einer Betriebsschließung für einen gewissen Zeitraum, geht dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus (vgl. BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 -, juris Tz. 55 mwN Senat, GE 2021, 570, 572; Häublein/Müller NZM 2020, 482, 487).

  Zu berücksichtigen kann auch sein, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern (BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 - juris Tz. 58).

  Da eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage nicht zu einer Überkompensierung der entstandenen Verluste führen darf, sind bei der Prüfung der Unzumutbarkeit grundsätzlich auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich dieser pandemiebedingten Nachteile erlangt hat, wenn sie nicht als Darlehen gewährt wurden (BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 - juris Tz. 59 m.w.N.), oder aus einer einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters erhalten hat (BGH Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 - juris Tz. 59; OLG Frankfurt NZM 2021, 395, 402; Häublein/Müller NZM 2020, 482, 488 f.).

  Diese Beurteilung ist durch das Urteil des BGH vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 - nicht in Frage gestellt worden.

• BGH, 20.10.2020 - VIII ZA 6/20

  Beiordnung eines Notanwalts für die Durchführung einer Rechtsbeschwerde auf …

  Auszug aus KG, 25.04.2022 - 8 U 158/21

  Aufgrund der vielfältigen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie Geschäftsschließungen, Kontakt- sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht etwa durch Revolution, Krieg, Vertreibung, Hyperinflation oder eine (Natur-)Katastrophe ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert werde (BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 - juris Tz. 45 m.w.N.; Senat, Urteil vom 01.04.2021 - 8 U 1099/20 - GE 2021, 570, 572; Häublein/Müller NZM 2020, 482, 486 f.;… Grüneberg/Grüneberg BGB, 81. Auflage 2021 § 313 Rn. 5).

  Beruht die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters aber auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie einer Betriebsschließung für einen gewissen Zeitraum, geht dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus (vgl. BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 -, juris Tz. 55 mwN Senat, GE 2021, 570, 572; Häublein/Müller NZM 2020, 482, 487).

  Das damit verbundene Risiko kann regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden (KG GE 2021, 570, 572; Häublein/Müller NZM 2020, 482, 487; Römermann NJW 2021, 265, 268).

• LG Berlin, 01.09.2021 - 38 O 99/21

  Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs während der …

  Auszug aus KG, 25.04.2022 - 8 U 158/21

  Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 38 des Landgerichts Berlin vom 01.09.2021 - 38 O 99/21 - abgeändert:.

  Die Berufung der Klägerin richtet sich gegen das am 01.09.2021 verkündete Urteil der Zivilkammer 38 des Landgerichts Berlin - 38 O 99/21-, mit dem die Vollstreckungsgegenklage abgewiesen wurde.

  das Urteil des Landgerichts Berlin vom 01.09.2021 - Az.: 38 O 99/21 - wie folgt abzuändern:.

 
• BGH, 13.07.2011 - XII ZR 189/09

  Zum Schadensersatzanspruch des Pächters einer Gaststätte wegen Umsatzeinbußen …

  Auszug aus KG, 25.04.2022 - 8 U 158/21

  Zwar trägt im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache, wozu bei der gewerblichen Miete vor allem die Chance, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können, gehört (vgl. BGH Urteil vom 21.09.2005 - XII ZR 66/03 - NJW 2006, 899, 901), selbst wenn es durch nachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung des Gewerbebetriebs des Mieters kommt (BGH Urteil vom 13.07.2011 - XII ZR 189/09 - NJW 2011, 3151 Rn. 9).

  Ab dem 15.05.2020 durften Restaurants und Gaststätten wieder geöffnet werden.Ausbleibende Kundschaft auch in dem Zeitraum, in denen der Betrieb der Klägerin nicht von einer Zwangsschließung betroffen war, fällt in das wirtschaftliche Risiko des Gewerbemieters, denn das Verwendungsrisiko liegt grundsätzlich beim Mieter (BGH, Urteil vom 13.07.2011 - XII ZR 189/09 - juris Tz. 8f.).

• BGH, 07.07.2004 - VIII ZR 192/03

  Ansprüche des Mieters bei Unterschreitung der in einem Mieterhöhungsverlangen …

  Auszug aus KG, 25.04.2022 - 8 U 158/21

  (aa) Im Regelfall sollte sich die Anpassung bei Dauerschuldverhältnissen zwar allein auf die künftigen, noch nicht ausgetauschten Leistungen beziehen (BGH NJW 2004, 3115, 3116; BGH NJW 1983, 2143, 2144;… MüKoBGB/Finkenauer, 8. Auflage 2019, § 313 Rn. 97;… NK-BGB/Jung, 4. Auflage 2021, § 313 Rn. 126).

  Auch ist ausnahmsweise der Vertrag rückwirkend anzupassen bzw. kann aufgehoben werden, wenn z.B. gemeinsame Vorstellungen i.S.v. § 313 Abs. 2 BGB von Anfang an falsch waren (vgl. BGH NJW 2004, 3115, 3116 in einem Fall, in der die Geschäftsgrundlage bereits im Zeitpunkt eins Mieterhöhungsverlangens unrichtig war; s.a. BGH NJW 1979, 1818; BGH NJW 2001, 1204, 1206), Störungen den Parteien erst später bekannt werden oder ein Festhalten am Vertrag unzumutbar ist, weil ein Vertragszweck, der erst nach der Erfüllung verwirklicht werden sollte, vereitelt wird (BGH NJW 1999, 653).

• BGH, 24.03.2010 - VIII ZR 160/09

  Preisgebundener Wohnraum: Anspruch des Vermieters auf Vertragsanpassung bei …

  Auszug aus KG, 25.04.2022 - 8 U 158/21

  (1) Die Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB ist nur auf Einrede hin zu berücksichtigen (s. BGH, Urteil vom 24.03.2010 - VIII ZR 160/09 - NJW 2010;… 1663 Rn. 16;… MüKoBGB/Finkenauer, 8. Aufl. 2019, § 313 Rn. 125; Häublein/Müller NZM 2020, 481, 490).

  Auch wenn § 313 Abs. 1 BGB einen "Anspruch" gibt, begründet dieser schon eine Einrede (BGH NJW 2010, 1663 Rn 16).

• BGH, 01.02.2012 - VIII ZR 307/10

  Vertragsübernahme: Pflicht des Übernehmers zur Übernahme der Verbindlichkeiten …

  Auszug aus KG, 25.04.2022 - 8 U 158/21

  (aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird die Geschäftsgrundlage eines Vertrags durch die bei Vertragsabschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen der Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände gebildet, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut (BGH, Urteil vom 01.12.2012 - VIII ZR 307/10 - NJW 2012, 1718 Rn. 26 m.w.N).

  Hierfür ist erforderlich, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt (BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 -, juris Tz. 53; BGH, Urteil vom 01.02.2012 - VIII ZR 307/10 - NJW 2012, 1718 Rn. 30 mwN).

• KG, 04.11.2021 - 8 U 1106/20

  Geschäftsraummiete: Wirksamkeit der Kündigung wegen Schriftformmangels und …

  Auszug aus KG, 25.04.2022 - 8 U 158/21

  Gleiches gilt im Falle einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. b BGB (vgl. OLG Dresden, Beschluss vom 24.09.2018 - 5 U 1055/18 -, juris Tz. 21) und auch dann, wenn der Mieter dem Mietanspruch des Vermieters einredeweise einen Anspruch auf Anpassung der Miete nach § 313 BGB entgegen halten kann (Senat, Urteil vom 4.11.2021 - 8 U 1106/20 - juris Tz. 90).

  bb) Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt aber grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht (BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 - juris Tz. 41ff; vgl. a. Senat, Beschluss vom 11.03.2021 - 8 U 1106/20 -, juris Tz. 38).

• OLG Frankfurt, 19.03.2021 - 2 U 143/20

  Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die Mietzahlungspflicht

  Auszug aus KG, 25.04.2022 - 8 U 158/21

  Da eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage nicht zu einer Überkompensierung der entstandenen Verluste führen darf, sind bei der Prüfung der Unzumutbarkeit grundsätzlich auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich dieser pandemiebedingten Nachteile erlangt hat, wenn sie nicht als Darlehen gewährt wurden (BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 - juris Tz. 59 m.w.N.), oder aus einer einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters erhalten hat (BGH Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21 - juris Tz. 59; OLG Frankfurt NZM 2021, 395, 402; Häublein/Müller NZM 2020, 482, 488 f.).
• BGH, 20.03.2013 - XII ZR 72/11

  Nachehelicher Unterhalt: Anfechtbarkeit bzw. Anpassung einer auf der für …

  Auszug aus KG, 25.04.2022 - 8 U 158/21

  Denn die Anpassung nach § 313 Abs. 1 BGB wird durch die Äquivalenzstörung gerechtfertigt (vgl. BGH NJW 2013, 1530 Rn. 26) und gibt damit den Zeitraum der Anpassung vor.
• BGH, 23.10.2019 - XII ZR 125/18

  Bestand des Mietvertrag einer Gemeinde über ein Objekt zur Unterbringung ihr …
• BGH, 21.09.2005 - XII ZR 66/03

  Zusicherung von Eigenschaften bei der Vermietung von Gewerbeflächen; …
• BGH, 01.06.1979 - V ZR 80/77

  Risiko der Bebaubarkeit von Bauerwartungsland
• BGH, 21.04.1983 - I ZR 201/80

  Rückforderung einer geleisteten Vertragsstrafe
• BGH, 11.12.2019 - VIII ZR 234/18

  Wirksamkeit einer Mieterhöhungsvereinbarung trotz unrichtiger Angabe der …
• BGH, 15.11.2000 - VIII ZR 324/99

  Wegfall der Geschäftsgrundlage beim Kauf eines Rückübertragungsanspruchs
• BGH, 25.11.2020 - VIII ZR 252/18

  Schadensersatzanspruch des Leasinggebers gegen den Leasingnehmer nach Kündigung …
• KG, 01.04.2021 - 8 U 1099/20

  Geschäftsraummiete: Reduzierung des Mietzinsanspruchs bei staatlich angeordneter …
• BGH, 24.06.1998 - XII ZR 195/96

  Einigung auf Fortsetzung des Mietverhältnisses bei vorzeitiger Kündigung eines …
• OLG Dresden, 24.09.2018 - 5 U 1055/18

  Ermittlung des kündigungsrelevanten Zahlungsrückstandes bei Mietminderung
• BGH, 27.09.2017 - VIII ZR 193/16

  Wohnraummiete: Ausschluss der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch …

• OLG Hamm, 08.02.2023 - 30 U 92/22
  Eine Anpassung des Vertrags nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage kommt nicht nur im Wege einer - endgültigen - Herabsetzung der Miete, sondern auch im Wege einer temporären Beschränkung der Zahlungspflicht, mithin einer Stundung der Mieten in Betracht (vgl. etwa: KG Berlin, Urteil vom 25.04.2022 - 8 U 158/21 -, juris Rn. 42 mwN.).
• LG Hamburg, 25.08.2022 - 333 O 35/21

  Gewerberaummietvertrag: Laufzeit von mehr als einem Jahr: Schriftformerfordernis; …

  Das Gericht neigt unter Beachtung der Entscheidung des Kammergerichts Berlin vom 25.04.2022 (Az: 8 U 158/21) der Auffassung zu, dass es gegebenenfalls an einem Verzug unter Beachtung der rechtzeitig mit Schreiben vom 22.01.2021 erhobenen Einrede des § 313 BGB gefehlt haben könnte.