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   LG Berlin, 12.03.2020 - 67 S 274/19   

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https://dejure.org/2020,4744
LG Berlin, 12.03.2020 - 67 S 274/19 (https://dejure.org/2020,4744)
LG Berlin, Entscheidung vom 12.03.2020 - 67 S 274/19 (https://dejure.org/2020,4744)
LG Berlin, Entscheidung vom 12. März 2020 - 67 S 274/19 (https://dejure.org/2020,4744)
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Volltextveröffentlichungen (4)

Kurzfassungen/Presse (6)

  • berlin.de (Pressemitteilung)

    Bundesverfassungsgericht soll über den Berliner Mietendeckel entscheiden

  • anwaltonline.com (Kurzinformation)

    Bundesverfassungsgericht soll über den Berliner Mietendeckel entscheiden

  • rbb24.de (Pressebericht, 12.03.2020)

    Berliner Landgericht hält Mietendeckel für verfassungswidrig

  • promietrecht.de (Kurzinformation)

    Berlin: Mietendeckel verfassungswidrig?

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Mietendeckel in Berlin verfassungswidrig?

  • etl-rechtsanwaelte.de (Pressemitteilung)

    Über die Wirksamkeit des Berliner Mietendeckels soll entscheiden werden

Besprechungen u.ä.

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    § 3 MietenWoG Bln ist verfassungswidrig! (IMR 2020, 196)

Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NZM 2020, 368
 
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Wird zitiert von ... (23)

  • BVerfG, 25.03.2021 - 2 BvF 1/20

    Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin ("Berliner Mietendeckel")

    II.
  • LG Berlin, 06.08.2020 - 67 S 109/20

    Berliner Mietendeckel ist verfassungswidrig

    Die in Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln landesrechtlich angeordnete Mietpreisbegrenzung ist - zur Überzeugung der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin - verfassungswidrig (Festhaltung Kammer, Beschluss vom 12. März 2020 - 67 S 274/19, NZM 2020, 368; Bestätigung BayVerfGH, Beschluss vom 16. Juli 2020 - Vf. 32-IX-20, BeckRS 2020, 16071 (Unzulässigkeit eines Volksbegehrens für einen bayerischen "Mietenstopp").

    Der Landesgesetzgeber hat sich im MietenWoG Bln für eine unechte Rückwirkung entschieden, die die zulässige Höhe der Miete nach einem Zeitpunkt bestimmt, der vor dem Inkrafttreten des Gesetzes liegt (vgl. Kammer, Beschl. v. 12. März 2020 - 67 S 274/19, NZM 2020, 368, beckonline Tz. 17; Grzeszick, ZRP 2020, 37, 41).

  • AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, 18.08.2020 - 4 C 113/19

    MietenWoG Bln und kein Ende: Verfassungswidrig - ja oder nein?

    Somit streiten sowohl der klare Wortlaut der Vorschrift ("Verbot") als auch der im Wege der historischen Auslegung zu beachtende Wille des Landesgesetzgebers ("Nichtigkeit der überhöhten Preisabrede") und der Regelungszweck der Norm dafür, von einem Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB auszugehen (so auch Papier, Landeskompetenz zur Einführung eines sogenannten Mietendeckels? - Rechtsgutachtliche Stellungnahme, September 2019, S. 6/7 - abrufbar unter https://www.morgenpost.de/politik/article227007553/Mietendeckel-verfassungswidrig-Das-Gutachten-im-Wortlaut.html Herrlein/Tuschl, Das Ringen um die Mietpreisbegrenzung in Bund und Ländern, NZM 2020, 217 (224); Fischer-Lescano/Gutmann/Schmid, Landeskompetenzen für Maßnahmen der Mietpreisregulierung, S. 15ff. - abrufbar unter https://www.rosalux.de/publikation/id/41344/landeskompetenzen-fuer-massnahmen-der-mietpreisregulierung?cHash=8ed68563b822b64fa2e08b9740963367); Tietzsch, Landesgesetzliche Preisregulierung für Wohnungsmieten, Mietendeckel für Berlin, WuM 2020, 121 (127); LG Berlin, Vorlagebeschluss vom 12.03.2020 - 67 S 274/19 - juris Tz. 20f.; a.A., ohne das Gebot der Einheit der Rechtsordnung zu problematisieren: AG Charlottenburg, Urteil vom 04.03.2020 - 213 C 136/19 - juris Tz. 17ff.).

    Für die Frage der zeitlichen Anwendbarkeit des MietenWoG Bln ist jedoch weder auf den Antrag auf Abschluss eines Mieterhöhungsvertrags (so auch AG Mitte, Urteil vom 06.05.2020 - 123 C 5146/19 - juris Tz. 18; a.A. wohl AG Charlottenburg aaO, juris Tz. 15), der dem Beklagten hier im Juni 2019 zuging und damit nach § 130 Abs. 1 BGB wirksam wurde, abzustellen, noch auf die durch rechtskräftiges Urteil fingierte Zustimmung des Beklagten im Sinne von § 894 ZPO (so wohl LG Berlin, Vorlagebeschluss vom 12.03.2020 - 67 S 274/19 - juris Tz. 19), sondern vielmehr auf den Wirkungszeitpunkt der Mieterhöhung, der hier am 01.10.2020 und damit nach Inkrafttreten des MietenWoG Bln liegt.

    Auch die Option, das Verbot zeitlich an den Abschluss der Mieterhöhungsvereinbarung bzw. deren Fiktion nach § 894 ZPO anzuknüpfen (so auch LG Berlin, Urteil vom 27.05.2020 - 65 S 233/19 - beckRS 2020, 12754, Rn. 22; a.A. wohl LG Berlin, Vorlagebeschluss vom 12.03.2020 - 67 S 274/19 - juris Tz. 19) erscheint nicht sachgerecht.

    Für die Frage der Kompetenz mit Blick auf den Gegenstand des Art. 1 § 3 MietenWoG ist vielmehr entscheidend, ob dieser eine Angelegenheit des Bürgerlichen Rechts ist oder mit diesem in untrennbarem Zusammenhang steht (dafür neben vielen: Papier, Landeskompetenz zur Einführung eines sogenannten Mietendeckels? - Rechtsgutachtliche Stellungnahme, September 2019, S. 6/7 - abrufbar unter https://www.morgenpost.de/politik/article227007553/Mietendeckel-verfassungswidrig-Das-Gutachten-im-Wortlaut.html Herrlein/Tuschl, Das Ringen um die Mietpreisbegrenzung in Bund und Ländern, NZM 2020, 217 (227); Wissenschaftlicher Dienst des Bundestages, Ausarbeitung vom 18.06.2019 - WD 3 - 3000 - 149/19 - S. 4; LG Berlin, Beschluss vom 12.03.2020 - 67 S 274/19 mwN; dagegen neben vielen: Mayer/Artz, aaO, S. 18ff.; sinngemäß Weber, Mehrdimensionalität im Wohnungsrecht, ZMR 2019, 389; relativierend Kingreen, Zur Gesetzgebungskompetenz der Länder für das Öffentliche Mietpreisrecht bei Wohnraum, 20.02.2020, S. 12 - abrufbar unter https://www.linksfraktion.de/fileadmin/user_upload/PDF_Dokumente/2020/200218_Kingreen_Mietendeckel_Kompetenz.pdf Tietzsch, Landesgesetzliche Preisregulierung für Wohnungsmieten, Mietendeckel für Berlin, WuM 2020, 121 (124)).

  • AG Berlin-Mitte, 06.05.2020 - 123 C 5146/19
    Zudem liegt in dem Mieterhöhungsverlangen bzw. dem Festhalten der Klägerseite an diesem in Anbetracht der Verbotsvorschrift eine gem. § 242 BGB unzulässige Rechtsausübung (vgl. LG Berlin, Beschl. v. 12. März 2020 - 67 S 274/19 -, juris Rn. 21).

    Eine Ausübung der bürgerlich-rechtlichen Rechte liegt auch und gerade in der Geltendmachung einer Mieterhöhung, auf die nach § 558 BGB ein Anspruch besteht, und nicht lediglich in dem Einfordern einer höheren als der Stichtagsmiete (vgl. LG Berlin, Beschl. v. 12.03.2020 - 67 S 274/19 -, juris Rn. 19; von diesem Verständnis gehen auch die Ausführungsvorschriften aus, vgl. Ziff. 3.1.1., 3.2. AV-MietenWoG Bln).

    Zudem liegt in dem Mieterhöhungsverlangen bzw. dem Festhalten der Klägerseite an diesem in Anbetracht der genannten Verbotsvorschrift eine gem. § 242 BGB unzulässige Rechtsausübung (vgl. LG Berlin, Beschl. v. 12.03.2020 - 67 S 274/19 -, juris Rn. 21; a.A. AG Charlottenburg, Urt. v. 17.03.2020 - 224 C 423/19 - GE 2020, 548).

    Bei § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln handelt es sich nicht um eine Regelung auf dem Gebiet des bürgerlichen Rechts, sondern des öffentlichen Mietpreisrechts (vgl. Weber, ZMR 2019, 389/391; Mayer/Artz, Öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Aspekte eines "Mietendeckels" für das Land Berlin, S. 15 f. m.w.N.; Battis, Verfassungsrechtliche Prüfung des Referentenentwurfes eines Berliner MietenWoG, S. 14; Fischer-Lescano/Gutmann/Schmid, Landeskompetenzen für Maßnahmen der Mietpreisregulierung, S. 10 ff., 14 ff.; Putzer, NVwZ 2019, 283/285; a.A.: LG Berlin, Beschl. v. 12.03.2020 - 67 S 274/19 -, juris Rn. 25 ff.; Becker, Rechtliche Stellungnahme zu Fragen der Zulässigkeit der Einführung eines Mietendeckels in Berlin auf landesrechtlicher Grundlage, S. 17 f./23; Schede/Schuldt, NVwZ 2019, 1572/1574).

    Die hier in Rede stehende gesetzliche Regelung verstößt auch nicht gegen das vom Bundesverfassungsgericht statuierte Gebot der rücksichtvollen Ausübung einer Länderkompetenz (vgl. Weber, NZM 2019, 878/880; Fischer-Lescano/Gutmann/Schmid, S. 12 f.; a.A.: LG Berlin, Beschl. v. 12.03.2020 - 67 S 274/19 - EA S. 11 ff.; Papier, Landeskompetenz zur Einführung eines sogenannten Mietendeckels?, S. 13 - im Folgenden Papier I).

    Nur weil sich der Bundesgesetzgeber insgesamt von der "Mietpreisbremse" neben der Spezifikation des Wucherverbots, welche die Fairness des Leistungsaustauschs sichert, zusätzliche Effekte versprochen hat, wird daraus kein umfassendes Konzept für Wohnraumversorgung und gegen Segregation, das kein Landesgesetzgeber mehr "verfälschen" dürfte (vgl. Gather/von Restorff/Rödl, a.a.O.; a.A. LG Berlin, Beschl. v. 12.03.2020 - 67 S 274/19 -, juris Rn. 23 f.).

    Das Wohnungswesen umfasst das Recht der Wohnraumnutzung, zu dem die Wohnraumbewirtschaftung sowie ein öffentlich-rechtliches Preisrecht zählt (vgl. Weber, ZMR 2019, 389 f. = JZ 2018, 1022 f.; Mayer/Artz, S. 15 f. m.w.N.; Battis, S. 14; Fischer-Lescano/Gutmann/Schmid, S. 8; Putzer, NVwZ 2019, 283/285; a.A. LG Berlin, Beschl. v. 12.03.2020 - 67 S 274/19 -, juris Rn. 32; Papier I, S. 6 f.; Schede/Schuldt, NVwZ 2019, 1572/1576 f.; Wissenschaftlicher Dienst des BT, Gutachten vom 05.02.2019 und 11.02.2019, der das Preisrecht "grundsätzlich" dem bürgerlichen Recht zuordnet; zu Recht kritisch dazu Weber, NVwZ 2019, 389/391).

  • LG Berlin, 15.07.2020 - 65 S 76/20

    Kann Mietendeckel überhöhte Mieterhöhung überhaupt verhindern?

    Die Kammer übersieht nicht, dass das "Fordern" als Rechtsbegriff im Zivilrecht weit gefasst ist und die Geltendmachung eines Anspruchs auf Zustimmung zu einer Vertragsänderung (hier: die Miethöhe betreffend) einschließen kann, § 241 Abs. 1 BGB (so, mit abweichender Begründung etwa: AG Mitte, Urt. v. 06.05.2020 - 123 C 5146/19, nach juris Rn. 16; insoweit ohne nähere Begründung: LG Berlin [ZK 67], Beschl. v. 12.03.2020 - 67 S 274/19, juris).
  • LG Berlin, 10.06.2020 - 65 S 55/20

    Mietendeckel: Mieterhöhungsverlangen muss nur dem Mieter vor dem Stichtag zugehen

    Die Kammer hat bereits entschieden, dass § 3 Abs. 1 MietenWoG einem Mieterhöhungsverlangen nicht entgegenstehen kann, dessen Wirkungen nach § 558b Abs. 1, 2 BGB (iVm § 894 ZPO) vor dem definierten Stichtag eintreten (vgl. LG Berlin [ZK 65], Urt. v. 27.05.2020 - 65 S 233/19, zVv; vgl. ebenso: AG Charlottenburg, Urt. v. 04.03.2020 - 213 C 136/19, juris Rn. 15, Schultz, Grundeigentum 2020, 168, [172]; wohl auch: Tietzsch, WuM 2020, 121, [129]; aA LG Berlin [ZK 67], Beschl. v. 12.03.2020 - 67 S 274/19, juris, für eine Mieterhöhung mit Wirkung zum 01.06.2020).

    Soweit die Kammer von der Entscheidung der ZK 67 des LG Berlin abweicht (LG Berlin [ZK 67], Beschl. v. 12.03.2020 - 67 S 274/19, juris), hat der BGH die unterschiedliche Beantwortung der Rechtsfrage für die hier gegenständliche Fallkonstellation bereits geklärt.

  • AG Berlin-Mitte, 18.05.2020 - 113 C 5055/19

    Berliner Mietendeckel ist verfassungswidrig!

    Auf die Abgabe einer solchen Willenserklärung besteht kein vom Gesetz geschützter Anspruch, auch ohne dass man dazu § 242 BGB (so Landgericht Berlin, Beschluss vom 12.03.2020, AZ 67 S 274/19) oder Unmöglichkeitsnormen bemühen müsste (man mag in einem solchen Falle sogar an der Zulässigkeit der Klage zweifeln, da man ein Rechtsschutzbedürfnis auf Zustimmung zu einem verbotenen Geschäft wohl mit Recht bezweifeln kann).

    Das ist hier nicht der Fall (so im Übrigen eindeutig auch die Haltung der hiesigen Berufungskammer, LG Berlin, Beschluss vom 12.03.2020, 67 S 274/19).

    Im Übrigen hat die hier zuständige Berufungskammer des Landgerichts Berlin diese Frage in seinem Beschluss vom 12.03.2020, 67 S 274/19 zwar nicht rechtskräftig oder gar bindend, wohl aber wegweisend im Sinne der auch hier vertretenen Auffassung entschieden.

  • AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, 28.04.2020 - 4 C 118/19

    MietenWoG Bln kann nicht in der Vergangenheit wirken

    Die Option jedenfalls, das Verbot zeitlich an die Fiktion des Abschlusses der Mieterhöhungsvereinbarung nach § 894 ZPO anzuknüpfen (so wohl LG Berlin, Vorlagebeschluss vom 12.03.2020 - 67 S 274/19 - juris Tz. 19) erscheint aus den bereits unter c) genannten Gründen nicht sachgerecht.
  • LG Berlin, 31.07.2020 - 65 S 71/20

    Wer die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigert, verweigert nicht auch deren

    Die Kammer hat bereits entschieden, dass § 3 Abs. 1 MietenWoG einem Mieterhöhungsverlangen nicht entgegenstehen kann, dessen Wirkungen nach § 558b Abs. 1, 2 BGB (iVm § 894 ZPO) vor dem definierten Stichtag eintreten (vgl. LG Berlin [ZK 65], Urt. v. 27.05.2020 - 65 S 233/19, zVv; vgl. ebenso: AG Charlottenburg, Urt. v. 04.03.2020 - 213 C 136/19, juris Rn. 15, Schultz, Grundeigentum 2020, 168, [172]; wohl auch: Tietzsch, WuM 2020, 121, [129]; aA LG Berlin [ZK 67], Beschl. v. 12.03.2020 - 67 S 274/19, juris, für eine Mieterhöhung mit Wirkung zum 01.06.2020).

    Soweit die Kammer von der Entscheidung der ZK 67 des LG Berlin abweicht (LG Berlin [ZK 67], Beschl. v. 12.03.2020 - 67 S 274/19, juris), hat der BGH die unterschiedliche Beantwortung der Rechtsfrage für die hier gegenständliche Fallkonstellation bereits geklärt.

  • AG Berlin-Mitte, 10.06.2020 - 124 C 5060/19

    § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln schließt Mierterhöhungen nach dem Stichtag aus

    Deshalb läge in dem Festhalten der Klägerseite an dem Mieterhöhungsverlangen eine gem. § 242 BGB unzulässige Rechtsausübung (vgl. LG Berlin, Beschl. v. 12.03.2020 - 67 S 274/19 - a.A. AG Charlottenburg, Urt. v. 17.03.2020 - 224 C 423/19 - GE 2020, 548).

    Bei § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bin handelt es sich nicht um eine Regelung auf dem Gebiet des bürgerlichen Rechts, sondern des öffentliches Mietpreisrechts (vgl. Weber, ZMR 2019, 389/391; Battis, Verfassungsrechtliche Prüfung des Referentenentwurfes eines Berliner Mieten-WoG, S. 14; Putzer, NVwZ 2019, 283/285; a.A.: LG Berlin, Beschl. v. 12.03.2020 - 67 S 274/19 -).

    b) Die Regelung verstößt auch nicht gegen das vom Bundesverfassungsgericht statuierte Gebot der rücksichtsvollen Ausübung einer Länderkompetenz (vgl. Weber, NZM 2019, 878/880; a.A.: LG Berlin, Beschl. v. 12.03.2020 - 67 S 274/19 - EA S. 11 ff.; Papier, Landeskompetenz zur Einführung eines sogenannten Mietendeckels?, S. 13 - im Folgenden Papier I).

  • AG Berlin-Mitte, 30.10.2020 - 124 C 5095/19

    Verbot von Stichtagsmieten

  • LG Berlin, 27.05.2020 - 65 S 233/19

    Zu Wohnzwecken vermietete Räume müssen bei Wohnflächenermittlung berücksichtigt

  • LG Berlin, 23.04.2020 - 67 T 35/20

    Aussetzung eines Rechtsstreits auf Zustimmung zu der Erhöhung der Nettokaltmiete

  • AG Berlin-Mitte, 24.09.2020 - 25 C 19/20
  • LG Berlin, 25.06.2020 - 64 S 95/20

    Zahlung unter Vorbehalt ist keine Zustimmung zur Mieterhöhung

  • LG Berlin, 30.07.2020 - 65 S 99/20

    Bruttomieterhöhung ohne Angabe der Nebenkosten?

  • LG Berlin, 29.06.2020 - 64 T 45/20

    Rückwirkung des Mietendeckels in Berlin?

  • LG Berlin, 23.06.2020 - 67 T 58/20

    Mieterhöhungsverlangen vor Stichtag zugegangen, Wirkung danach: Wirksam?

  • AG Berlin-Charlottenburg, 17.03.2020 - 224 C 423/19
  • AG Berlin-Mitte, 14.05.2020 - 25 C 5019/19

    MietenWoG Bln ist verfassungskonform

  • AG Berlin-Charlottenburg, 06.05.2020 - 227 C 115/19

    Wann sind die Merkmalgruppen des Berliner Mietspiegels 2019 erfüllt?

  • LG Berlin, 08.07.2020 - 64 S 194/19

    Berliner Mietspiegel: Energieausweis ist (meist) ausschlaggebend

  • LG Berlin, 10.11.2020 - 65 T 91/20
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