Volltextveröffentlichungen (6)

• openjur.de
• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Kostenansatz für Schönheitsreparaturen in Miete einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung enthalten

• ra.de

 
• Justiz Baden-Württemberg

  § 558 BGB
  Wohnraum mit Mietpreisbindung: Rechtliches Schicksal des Kostenansatzes für Schönheitsreparaturen nach Aufgabe des Kostenmietsystems in Baden-Württemberg

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Kostenmiete in Vergleichsmietsystem überführt: Was wird aus dem Kostenansatz für Schönheitsreparaturen?

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (2)

• wolterskluwer-online.de (Kurzinformation)

  Vertraglich geschuldete Miete einer geförderten Wohnung umfasst kostenbezogene Zuschläge

• Wolters Kluwer (Kurzinformation)

  Vertraglich geschuldete Miete einer geförderten Wohnung umfasst kostenbezogene Zuschläge

Papierfundstellen

• NJW-RR 2015, 716
• NZM 2015, 488

Wird zitiert von ...Neu Zitiert selbst (11)

• BGH, 09.11.2011 - VIII ZR 87/11

  Wohnraummiete in ehemals preisgebundener Wohnung: Mieterhöhung um einen Zuschlag …

  Auszug aus LG Freiburg, 04.12.2014 - 3 S 114/14

  Fällt die Bindung an die Kostenmiete durch Überführung in ein Mietsystem mit Anknüpfung an die ortsübliche Vergleichsmiete weg (hier nach § 32 LWoFG BW), geht der nach § 28 Abs. 4 Satz 1 der zweiten Berechnungsverordnung ermittelte Kostenansatz für Schönheitsreparaturen in der nunmehr zu entrichtenden Miete auch dann auf (und wird damit nicht zu einem gesondert zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu zahlenden Zuschlag) wenn die Wohnung weiterhin der Preisbindung unterliegt (Ergänzung zu BGH Urteil vom 09.11.2011 -VIII ZR 87/11).

  Die Erwägungen des Bundesgerichtshofs in seiner Entscheidung vom 09.11.2011 (VIII ZR 87/11) seien auf den vorliegenden Fall nicht zu übertragen, da die Preisbindung fortbestehe.

  Fällt die Bindung an die Kostenmiete weg, etwa weil eine Wohnung nicht mehr den Preisbindungsvorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes bzw. entsprechenden Nachfolgeregelungen der Bundesländer unterliegt, geht der nach § 28 Abs. 4 Satz 1 der zweiten Berechnungsverordnung ermittelte Bestandteil in der nunmehr zu entrichtenden Miete auf, ohne dass dieser Kostenansatz zu einem gesondert zu zahlenden Zuschlag geworden ist (BGH Urteil vom 09.11.2011 VIII ZR 87/11).

  Gleiches gilt für bestimmte Vertragsmerkmale eines Mietverhältnisses wie z.B. das Vorhandensein einer Renovierungsklausel oder sonstiger Kostenklauseln (BGH Urteil vom 09.11.2011 - VIII ZR 87/11 unter Rn 21).

• BGH, 24.03.2010 - VIII ZR 177/09

  Preisgebundener Wohnraum: Vermieter kann bei unwirksamer Klausel über …

  Auszug aus LG Freiburg, 04.12.2014 - 3 S 114/14

  Etwas anderes folgt auch nicht daraus, dass die Mieterhöhung vom 12.11.2008 - damals galten Wohnungsbindungsgesetz und zweite Berechnungsverordnung noch - mit Recht (BGH Urteil vom 24.03.2010 - VIII ZR 177/09) auf einen Kostenansatz für Schönheitsreparaturen gestützt wurde.

  Dementsprechend ist für die Kostenmiete in § 28 Abs. 4 II.BV ein Zuschlag für den Fall, dass der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat, ausdrücklich für zulässig erklärt worden (BGH Urteil vom 24.03.2010 - VIII ZR 177/09; Urteil vom 12.12.2012 - VIII ZR 181/12: Zuschlag zulässig weil "der Vermieter angesichts seiner Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen einen geringeren Betrag als die Kostenmiete erhält").

• BGH, 10.10.2007 - VIII ZR 331/06

  Anforderungen an die Begründung einer Mieterhöhung bei Vereinbarung einer …

  Auszug aus LG Freiburg, 04.12.2014 - 3 S 114/14

  Entgegen der Ansicht der Berufung weicht das Amtsgericht mit seiner Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. die zu Teilinklusivmieten ergangenen Entscheidungen vom 10.10.2007 - VIII ZR 331/06 und 14.04.2010 -VIII ZR 120/09) ab, wonach die verlangte Vergleichsmiete dem Mietbegriff der Ausgangsmiete zu entsprechen hat, also die ortsübliche Miete zu bestimmen ist, die der Struktur der Ausgangsmiete entspricht (…Bub/Treier aaO, Kapitel III Rn 1057).

  Es kommt damit auch nicht weiter darauf an, welche Folgen sich aus einer solchen Vertragsänderung ergäben und ob dieses Mieterhöhungsverlangen entsprechend wohl allgemeiner Ansicht damit unwirksam wäre (offen gelassen von BGH Urteil vom 10.10.2007 -VIII ZR 331/06).

 
• BGH, 11.03.2009 - VIII ZR 74/08

  Mieterhöhungsverlangen und Pflicht zur Beifügung eines Mietspiegels

  Auszug aus LG Freiburg, 04.12.2014 - 3 S 114/14

  Auch das Angebot, den Mietspiegel in einem Kundencenter des Wohnungsunternehmens einzusehen ist ausreichend (BGH Urteil v. 11.03.2009 - VIII ZR 74/08).

  Umgekehrt kann im Einzelfall nach Auffassung der Kammer aber auch die - ansonsten notwendige - Beifügung eines Mietspiegelexemplars unterbleiben, etwa wenn der Mieter erkennbar bereits im Besitz eines solchen oder bereits anwaltlich vertreten ist, da die Kenntnis des örtlichen Mietspiegels bei einem mietrechtlich tätigen Rechtsanwalt vorausgesetzt werden kann (…Bub/Treier aaO; BGH Urteil v. 11.03.2009 - VIII ZR 74/08).

• BGH, 31.08.2010 - VIII ZR 231/09

  Wohnraummiete: Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf …

  Auszug aus LG Freiburg, 04.12.2014 - 3 S 114/14

  Die Adresse und die Öffnungszeiten der Geschäftsstellen dieser Vereinigungen zu ermitteln, ist dem Mieter regelmäßig zumutbar (BGH, Beschluss v. 31.08.2010 - VIII ZR 231/09).

  Im Gegensatz zu dem der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 31.08.2010 (VIII ZR 231/09) zu Grunde liegenden Sachverhalt, wird der Mietspiegel der Stadt Freiburg - soweit bekannt - weder im Buchhandel noch bei Mieter- oder Vermietervereinigungen zum Kauf angeboten.

• OLG Frankfurt, 21.03.2001 - 20 REMiet 2/99

  Mieterhöhungsverlangen; Erhöhung der Grundmiete; Schönheitsreparaturen; …

  Auszug aus LG Freiburg, 04.12.2014 - 3 S 114/14

  Das Amtsgericht verstößt daher nicht gegen § 308 ZPO, wenn es den unter Geltung des Wohnungsbindungsgesetzes und der zweiten Berechnungsverordnung zulässigen Zuschlag für Schönheitsreparaturen seit 01.01.2009 als unselbständigen Bestandteil der vertraglich vereinbarten Miete ansieht (vgl. auch OLG Frankfurt, NZM 2001, 418 [RE]: "Der Vermieter muss in diesem Fall auf Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete einschließlich des Anteils für Schönheitsreparaturen auch dann klagen, wenn er den Anteil der Schönheitsreparaturen unverändert lässt").

  Kostenbezogene Zuschläge, wie etwa für Schönheitsreparaturen, können im frei finanzierten Wohnungsbau zwar bei der Vereinbarung der Miete gesondert ausgewiesen werden, sind aber bei einer Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen, sondern stellen lediglich einen kalkulatorischen Anteil der vertraglich geschuldeten Miete dar, weshalb einem Mieter auch keine Rückforderungsansprüche hinsichtlich der gezahlten Kostenanteile nach beendetem Mietverhältnis zustehen, wenn der Vermieter keine Schönheitsreparaturen/Renovierung durchgeführt hatte (vgl. etwa Kammerentscheidung vom 20.02.2009 - 3 S 261/08; OLG Frankfurt, NJW-RR 2001, 945 f).

• BGH, 12.12.2012 - VIII ZR 181/12

  Mietvertrag über preisgebundenen Wohnraum: Rückwirkender Mietzuschlag wegen …

  Auszug aus LG Freiburg, 04.12.2014 - 3 S 114/14

  Dementsprechend ist für die Kostenmiete in § 28 Abs. 4 II.BV ein Zuschlag für den Fall, dass der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat, ausdrücklich für zulässig erklärt worden (BGH Urteil vom 24.03.2010 - VIII ZR 177/09; Urteil vom 12.12.2012 - VIII ZR 181/12: Zuschlag zulässig weil "der Vermieter angesichts seiner Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen einen geringeren Betrag als die Kostenmiete erhält").
• BVerwG, 18.04.2013 - 5 CN 1.12

  Antragsbefugnis; abstrakte Normenkontrolle; Eigentumsgarantie und …

  Auszug aus LG Freiburg, 04.12.2014 - 3 S 114/14

  Unter Berücksichtigung des nach § 3 Abs. 1 der Städtischen Satzung (deren Wirksamkeit nicht in Frage gestellt wird; zum Rechtsweg insoweit: BVerwG Urt. v. 18.04.2013 - 5 CN 1/12 - gegen VGH Baden-Württemberg Urt. v. 14.12.2011 - 3 S 2611/09) vorzunehmenden Abschlags von 25 % ergibt sich eine Miete von 398, 91 EUR.
• VGH Baden-Württemberg, 14.12.2011 - 3 S 2611/09

  Keine verwaltungsgerichtliche Normenkontrolle einer Höchstmietensatzung nach dem …

  Auszug aus LG Freiburg, 04.12.2014 - 3 S 114/14

  Unter Berücksichtigung des nach § 3 Abs. 1 der Städtischen Satzung (deren Wirksamkeit nicht in Frage gestellt wird; zum Rechtsweg insoweit: BVerwG Urt. v. 18.04.2013 - 5 CN 1/12 - gegen VGH Baden-Württemberg Urt. v. 14.12.2011 - 3 S 2611/09) vorzunehmenden Abschlags von 25 % ergibt sich eine Miete von 398, 91 EUR.
• BGH, 30.09.2009 - VIII ZR 276/08

  Notwendigkeit der Beifügung eines Mietspiegels für die ordnungsgemäße Begründung …

  Auszug aus LG Freiburg, 04.12.2014 - 3 S 114/14

  In einem solchen Fall ist es dem Mieter zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens eine geringe Schutzgebühr von wenigen Euro aufzuwenden (BGH Urteil v. 30.09.2009 - VIII ZR 276/08).
• BGH, 14.04.2010 - VIII ZR 120/09

  Mietvertrag über eine preisgebundene Wohnung: Umlage weiterer Betriebskosten für …

• LG Freiburg, 16.03.2017 - 3 S 224/16

  Preisgebundene Wohnraummiete in Baden-Württemberg: Umstellung einer …

  Wirtschaftlichkeitsberechnungen werden entbehrlich und sind nicht mehr fortzuschreiben (Kammerurteil v. 04.12.2014 - 3 S 114/14 = NJW-RR 2015, 716ff, u.a. in juris; Feßler WuM 2009, 90 ff).