Rechtsprechung
   LG Itzehoe, 27.07.2012 - 9 S 23/11   

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https://dejure.org/2012,46196
LG Itzehoe, 27.07.2012 - 9 S 23/11 (https://dejure.org/2012,46196)
LG Itzehoe, Entscheidung vom 27.07.2012 - 9 S 23/11 (https://dejure.org/2012,46196)
LG Itzehoe, Entscheidung vom 27. Juli 2012 - 9 S 23/11 (https://dejure.org/2012,46196)
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Volltextveröffentlichungen (4)

  • Wolters Kluwer

    Ausreichen einer generellen Beanstandung der Betriebskostenabrechnung ohne konkrete positionsbezogene Begründung zur Wahrung der Einwendungsfrist; Anforderungen an die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 556 Abs. 3 S. 6
    Ausreichen einer generellen Beanstandung der Betriebskostenabrechnung ohne konkrete positionsbezogene Begründung zur Wahrung der Einwendungsfrist; Anforderungen an die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Heizkostenabrechnung: Formell ordnungsgemäß wenn nachvollziehbar!

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (2)

  • rechtsindex.de (Kurzinformation)

    Wann ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß?

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Anspruch auf Neuberechnung der Betriebskostenabrechnung bei inhaltlicher Unrichtigkeit

Besprechungen u.ä.

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Heizkostenabrechnung: Nachvollziehbar = Formell ordnungsgemäß! (IMR 2013, 1064)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • ZMR 2012, 953
 
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Wird zitiert von ... (5)

  • AG Brandenburg, 28.09.2018 - 31 C 68/16
    Dies gilt sogar dann, wenn die Beklagte/Vermieterin eine Abrechnung über nicht geschuldete Betriebskosten gegenüber den Klägern/Mietern gefertigt hat (BGH, Urteil vom 10.10.2007, Az.: VIII ZR 279/06, u.a. in: NJW 2008, Seiten 283 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; LG Köln, Urteil vom 06.11.2008, Az.: 6 S 439/07; AG Oldenburg, ZMR -, Seiten 362 ff.; AG Bremen, WuM 2009, Seiten 671 f.).

    Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ist der Mieter somit im eigenen Interesse gehalten, sämtliche Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung dieses Abrechnungsjahres innerhalb von 12 Monaten seit Zugang der Betriebskostenabrechnung für dieses Jahr gegenüber dem Vermieter vorzubringen (BGH, Urteil vom 12.01.2011, Az.: VIII ZR 148/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 842 f.; LG Frankfurt/Oder, WuM -, Seiten 40 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; AG Tempelhof-Kreuzberg, Grundeigentum 2014, Seiten 1345 f.; AG Oldenburg, ZMR -, Seiten 362 ff.).

    Der § 556 Abs. 3 Sätze 5 und 6 BGB gilt sogar dann, wenn eine Vermieterin eine Abrechnung über nicht geschuldete Betriebskosten gefertigt hat (BGH, Urteil vom 10.10.2007, Az.: VIII ZR 279/06, u.a. in: NJW 2008, Seiten 283 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; LG Köln, Urteil vom 06.11.2008, Az.: 6 S 439/07; AG Oldenburg, ZMR -, Seiten 362 ff.; AG Bremen, WuM 2009, Seiten 671 f.).

    Deshalb mussten die Kläger/Mieter der Vermieterin auch insofern innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt der jeweiligen Betriebskostenabrechnung für das entsprechende Abrechnungsjahr dem Vermieter mitteilen, dass (einzelne) Betriebskosten so evtl. nicht abzurechnen sind bzw. anders abgerechnet werden müssten (BGH, Beschluss vom 31.01.2012, Az.: VIII ZR 335/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 543; BGH, Urteil vom 18.05.2011, Az.: VIII ZR 240/10, u.a. in: NJW 2011, Seite 2786; BGH, Urteil vom 12.01.2011, Az.: VIII ZR 148/10, u.a. in: NJW 2011, Seite 842; BGH, Urteil vom 05.03.2008, Az.: VIII ZR 80/07, u.a. in: NJW 2008, Seite 1521; BGH, Urteil vom 10.10.2007, Az.: VIII ZR 279/06, u.a. in: NJW 2008, Seiten 283 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; AG Oldenburg, ZMR -, Seiten 362 ff.).

    Liegt nämlich eine formell richtige Betriebskostenabrechnung vor, beginnt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB bereits mit dem Zugang der Abrechnung bei den Mietern zu laufen (LG Frankfurt/Oder, WuM -, Seiten 40 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; LG Krefeld, WuM 2010, Seiten 361 ff.; AG Oldenburg, ZMR -, Seiten 362 ff.; AG Brandenburg an der Havel, NZM 2005, Seiten 257 f. = Grundeigentum 2004, Seiten 1459 f.; Ritzmann, WuM 2010, Seiten 341 ff.; Streyl, NZM 2009, Seiten 809 ff.).

    Insofern hätten die Kläger - wenn sie diese Betriebskostenabrechnung nicht so, wie sie erstellt worden ist, gegen sich gelten lassen wollten - rechtzeitig hiergegen konkrete Einwände gegenüber der Beklagten/Vermieterin erheben müssen (LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; LG Halle/Saale, Urteil vom 13.10.2009, Az.: 2 S 80/09; LG Bochum, ZMR 2005, Seiten 863 ff.; AG Tempelhof-Kreuzberg, Grundeigentum 2014, Seiten 1345 f.; AG Oldenburg, ZMR -, Seiten 362 ff.).

    Ein Mieter genügt seiner Darlegungslast somit noch nicht, wenn er sich lediglich auf allgemeine Bedenken beschränkt und pauschal beanstandet, dass die in den Abrechnungen enthaltenen Abrechnungen für ihn nicht nachvollziehbar seien oder dass insoweit grundsätzlich bereits gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen worden sei (LG Karlsruhe, Urteil vom 30.03.2012, Az.: 9 S 506/11, u.a. in: NJW-Spezial 2012, Seite 385; LG Berlin, Grundeigentum 2012, Seiten 1701 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; AG Oldenburg, ZMR -, Seiten 362 ff.).

    Um den Sinn des Einwendungsausschlusses zu erhalten, ist nämlich von einem Mieter zu verlangen, dass er bis zum Fristablauf konkrete Beanstandungen anbringt (BGH, Urteil vom 12.05.2010, Az.: VIII ZR 185/09, u.a. in: NZM 2010, Seiten 470 f.; OLG Düsseldorf, Grundeigentum 2003, Seiten 878 f. = ZMR 2003, Seiten 570 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; LG Krefeld, WuM 2010, Seiten 361 ff.; LG Halle/Saale, Urteil vom 13.10.2009, Az.: 2 S 80/09; LG Halle/Saale, ZMR 2009, Seiten 916 f.; LG Berlin, Grundeigentum 2010, Seite 1743; LG Berlin, Grundeigentum 2010, Seiten 414 f.; LG Bochum, ZMR 2005, Seiten 863 ff.; LG Berlin, Grundeigentum 2001, Seite 1469; AG Tempelhof-Kreuzberg, Grundeigentum 2014, Seiten 1345 f.; AG Oldenburg, ZMR -, Seiten 362 ff.; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.07.2010, Az.: 33 C 348/10; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.11.2008, Az.: 33 C 1783/08; AG Aachen, WuM 2004, Seite 611; AG Brandenburg an der Havel, NZM 2005, Seiten 257 f. = Grundeigentum 2004, Seiten 1459 f.).

    Insofern muss ein Mieter seine Einwendungen also dergestalt konkretisieren, dass die Vermieterin auch erkennen kann, welche Position der Beanstandung unterliegt und gegebenenfalls zu einer Korrektur der Abrechnung in der Lage ist (LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., V Rn. 461; Blank, DWW 2009, Seiten 91 ff.; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, § 556 BGB, Rn. 156; Lehmann-Richter, MietRB 2008, Seite 283; Streyl, WuM 2005, Seite 508; Lützenkirchen, NZM 2002, Seite 512; Hinz, NZM 2009, Seiten 97 ff.).

    Dabei ist es unter Rückgriff auf die Rechtsprechung zum Begründungserfordernis bei der ordentlichen Kündigung aber nur als ausreichend zu erachten, wenn der jeweils gerügte Abrechnungsfehler "identifizierbar und von anderen Fehlern abgrenzbar" dem Vermieter mitgeteilt wird (BGH, Urteil vom 06.07.2011, Az.: VIII ZR 317/10, u.a. in: NZM 2011, Seiten 706 f.; BayObLG, NJW 1981, Seiten 2197 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.).

  • OLG Düsseldorf, 21.05.2015 - 10 U 29/15

    Umfang der Umlage von Betriebskosten bei einem Gewerberaummietvertrag

    Voraussetzung ist daher, dass der Mieter sein Kürzungsrecht durch rechtsgeschäftliche Erklärung geltend macht; ohne diese ist weder der Vermieter zur Kürzung verpflichtet noch das Gericht zur (amtswegigen) Reduzierung der Forderung berechtigt (OLG Köln, Urteil vom 11.6.2010 -1 U 66/09; LG Itzehoe, Urteil vom 27.7.2012 - 9 S 23/11; jeweils mwN.).
  • LG Itzehoe, 22.03.2019 - 9 S 26/18

    Warmwasserversorgung: Kürzungsrecht bei unterbliebener Messung?

    Sie haben dieses Vorbringen in seinem Kerngehalt (vgl. LG Itzehoe, Urt. v. 27.07.2012 - 9 S 23/11, ZMR 2012, 953, 954 f. [Rn. 40]) bereits im außergerichtlichen Schreiben vom 01.02.2016, bezugnehmend auf das Schreiben vom 15.10.2015, vorgetragen, sodass die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gewahrt ist.

    Die Gegenansicht lehnt einen Strafabzug nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkV im Falle einer unzulässigen Ermittlung des Energieanteils für das Warmwasser im Wege des Ersatzverfahren nach § 9 Abs. 2 Satz 2 HeizkV ab (LG Berlin [ZK 67], Urt. v. 15.06.2017 - 67 S 101/17, WuM 2017, 463; BeckOGK/Dräger, a.a.O., § 9 HeizkV Rn. 8; tendenziell auch LG Itzehoe, Urt. v. 27.07.2012 - 9 S 23/11, ZMR 2012, 953, 955 [Rn. 42]).

  • LG Berlin, 05.03.2014 - 65 S 481/12

    Mieter kann die Betriebskostenabrechnung nicht pauschal bestreiten

    Der Mieter kann sich insofern grundsätzlich nicht darauf beschränken, die Angaben des Vermieters in der Abrechnung pauschal oder mit Nichtwissen zu bestreiten (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. -, § 556 BGB, Rz. 539; OLG Düsseldorf, GE 2006, 1230; LG Itzehoe, ZMR 2012, 953).
  • AG Bremen, 22.12.2016 - 9 C 407/15

    Mangelbedingte Mehrverbräuche muss der Mieter als Nebenkosten tragen!

    Ein vorsorgliches und pauschales Bestreiten von Verbrauchswerten ist nicht zulässig (vgl. LG Itzehoe, ZMR 2012, 953).
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