Volltextveröffentlichungen (6)

• openjur.de
• NRWE (Rechtsprechungsdatenbank NRW)
• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Räumung und Herausgabe eines Hauses nach Verwertungskündigung (hier: Abriss des vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau)

 
• mietrechtsiegen.de

  Voraussetzungen einer Verwertungskündigung

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Anforderungen an eine zulässige Verwertungskündigung

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (2)

• koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)

  Verwertungskündigung und ihre Anforderungen

• anwalt.de (Kurzinformation)

  Abriss und Neubau von Wohnungen - ist eine Verwertungskündigung zulässig?

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Wann ist eine Verwertungskündigung zulässig? (IMR 2018, 278)

Verfahrensgang

• AG Köln, 20.12.2016 - 219 C 343/16
• LG Köln, 21.03.2018 - 9 S 18/18

Papierfundstellen

• MDR 2018, 860
• ZMR 2018, 674

Wird zitiert von ... (0)Neu Zitiert selbst (9)

• BGH, 28.01.2009 - VIII ZR 8/08

  Kündigung von Mietverhältnissen zur wirtschaftlichen Verwertung eines Grundstücks …

  Auszug aus LG Köln, 21.03.2018 - 9 S 18/18

  Der von der Klägerin geplante Abriss des vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt grundsätzlich eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar (…vgl. BGH, Urt. v. 24.03.2004, Az. VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736; Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200).

  Angemessen i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine wirtschaftliche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird (BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200).

  Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen (BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200;… Urt. v. 09.02.2011, Az. VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135).

  Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200;… Urt. v. 09.02.2011, Az. VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135).

  Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen versprechen (BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200;… Urt. v. 09.02.2011, Az. VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135).

  Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers ist unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters vorzunehmen (BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200;… Urt. v. 09.02.2011, Az. VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135).

  So lag der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28.01.2009 (Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200) etwa ein Sachverhalt zugrunde, nach dem durch die Neubebauung die Wohnflächenzahl von 280 m² (lediglich) auf 610 m² erhöht werden sollte, unter Beibehaltung der Anzahl der Wohneinheiten.

  In einer solchen Situation kann dem Eigentümer ein anerkennenswertes Interesse daran nicht abgesprochen werden, eine angesichts des Gebäudezustands bereits gebotene nachhaltige Verbesserung oder dauerhafte Erneuerung seines Eigentums alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der bisherigen Bausubstanz zu realisieren (vgl. BGHZ 179, 289 ff., juris Rn. 18).

  Der Mieter wird nur vor solchen Verwertungen geschützt, die unabhängig von der Person des Verwerters als unangemessen zu bewerten sind (…Blank in: Schmitt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 573 BGB Rdnr. 175; vgl. auch BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200).

  Ebenso, wie sich der Vermieter die Allgemeinwohldienlichkeit seines Eigentums bei der Anwendung des § 573 Abs. 1 BGB entgegenhalten lassen muss (vgl. BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200;… Staudinger/ Rolfs, (2018), § 573 BGB Rdnr. 150 mwN: Die geplante Verwertung muss mit der Sozialpflichtigkeit des Eigentums zu vereinbaren sein), gilt dies auch für den Mieter.

  Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200).

• BGH, 09.02.2011 - VIII ZR 155/10

  Zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung

  Auszug aus LG Köln, 21.03.2018 - 9 S 18/18

  Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen (…BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200; Urt. v. 09.02.2011, Az. VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135).

  Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (…BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200; Urt. v. 09.02.2011, Az. VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135).

  Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen versprechen (…BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200; Urt. v. 09.02.2011, Az. VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135).

  Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers ist unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters vorzunehmen (…BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200; Urt. v. 09.02.2011, Az. VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135).

• BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 188/03

  Kündigung eines Mietverhältnisses zum Zwecke des ersatzlosen Abrisses des …

  Auszug aus LG Köln, 21.03.2018 - 9 S 18/18

  Der von der Klägerin geplante Abriss des vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt grundsätzlich eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar (vgl. BGH, Urt. v. 24.03.2004, Az. VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736;… Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200).

  Auch wenn das Verhalten der Klägerin selbst auf Gewinnerzielung gerichtet ist, ist daher nicht unbeachtet zu lassen, dass die Verwirklichung des Bauvorhabens einem öffentlichen Interesse, der Schaffung von sozialem Wohnraum für Flüchtlinge und Asylbewerber, dient (vgl. BGH, Urt. v. 24.03.2004, Az. VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736: in dieser Entscheidung wurde eine durch die Vorinstanz bei Anwendung des § 573 Abs. 1 BGB vorgenommene Mitberücksichtigung eines öffentlichen Interesses gebilligt;… vgl. ferner BGH, Urt. v. 24.01.2002, Az. I ZR 102/99: in dieser Entscheidung stellte der Bundesgerichtshof bei einer Auslegung der auf der Sozialbindung des geistigen Eigentums beruhenden Schrankenbestimmung des § 59 UrhG ebenfalls auf ein "gesteigertes öffentliches Interesse" ab).

 
• BVerfG, 06.06.1989 - 1 BvR 921/85

  Reiten im Walde

  Auszug aus LG Köln, 21.03.2018 - 9 S 18/18

  Zwar werden durch Art. 14 Abs. 2 GG Dritten, die von der Sozialbindung des Eigentums begünstigt werden, nicht unmittelbar verfassungsmäßige Rechte eingeräumt (BVerfG, Beschl v. 06.06.1989, Az. 1 BvR 921/85, juris Rdnr. 54).

  Die Ausgestaltung der Eigentumsordnung ist dem Gesetzgeber überlassen (Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG), so dass subjektive Rechtspositionen Dritter insoweit erst nach Maßgabe der Vorschriften entstehen, die der Gesetzgeber aufgrund der "Richtschnur" erlassen hat (BVerfG, Beschl v. 06.06.1989, Az. 1 BvR 921/85, juris Rdnr. 54;… Papier in: Maunz-Dürig, Art. 14 GG Rdnr. 305).

• BGH, 24.01.2002 - I ZR 102/99

  Keine Panoramafreiheit für Verhüllten Reichstag

  Auszug aus LG Köln, 21.03.2018 - 9 S 18/18

  Auch wenn das Verhalten der Klägerin selbst auf Gewinnerzielung gerichtet ist, ist daher nicht unbeachtet zu lassen, dass die Verwirklichung des Bauvorhabens einem öffentlichen Interesse, der Schaffung von sozialem Wohnraum für Flüchtlinge und Asylbewerber, dient (…vgl. BGH, Urt. v. 24.03.2004, Az. VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736: in dieser Entscheidung wurde eine durch die Vorinstanz bei Anwendung des § 573 Abs. 1 BGB vorgenommene Mitberücksichtigung eines öffentlichen Interesses gebilligt; vgl. ferner BGH, Urt. v. 24.01.2002, Az. I ZR 102/99: in dieser Entscheidung stellte der Bundesgerichtshof bei einer Auslegung der auf der Sozialbindung des geistigen Eigentums beruhenden Schrankenbestimmung des § 59 UrhG ebenfalls auf ein "gesteigertes öffentliches Interesse" ab).
• LG Berlin, 25.09.2014 - 67 S 207/14

  Wohnraummiete: Wirksamkeit einer auf Gewinnerzielung und -optimierung beruhenden …

  Auszug aus LG Köln, 21.03.2018 - 9 S 18/18

  Dies mag unter Umständen anzunehmen sein, wenn im Falle der gewerblichen Immobilienentwicklung Grundstücke aufgekauft werden, um intakte Bausubstanz zum Zwecke der besseren Renditeerzielung durch neue Bausubstanz zu ersetzen (vgl. LG Berlin, Urt. v. 25.09.2014, Az. 67 S 207/14, NJW-RR 2015, 334), ferner bei Spekulations- und Risikogeschäften (…vgl. Blank in: Schmitt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 573 BGB Rdnr. 161).
• BVerfG, 12.11.2003 - 1 BvR 1424/02

  Zu den Anforderungen an eine so genannte Verwertungskündigung des …

  Auszug aus LG Köln, 21.03.2018 - 9 S 18/18

  Mit Beschluss vom 12.11.2003 (Az. 1 BvR 1424/02, NJW-RR 2004, 371) führte der erste Senat des Bundesverfassungsgerichts aus, dass das erkennende Gericht nicht gehindert sei zu berücksichtigen, dass der Vermieter das Objekt in Kenntnis des Mieters und des Mietvertrags und damit in Kenntnis der eingeschränkten Möglichkeiten der Mieterhöhung, die offenbar Anlass und Grund für die Verwertungskündigung gewesen seien, erworben habe.
• BVerfG, 26.05.1993 - 1 BvR 208/93

  Besitzrecht des Mieters

  Auszug aus LG Köln, 21.03.2018 - 9 S 18/18

  Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum i.S. von Art. 14 Abs. 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt (BVerfG, Beschl v. 26.05.1993, Az. 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035).
• AG Köln, 20.12.2016 - 219 C 343/16

  Berechtigung eines Mieters zur Untervermietung aufgrund des schriftlichen …

  Auszug aus LG Köln, 21.03.2018 - 9 S 18/18

  Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 20.12.2016 (Az. 219 C 343/16) teilweise abgeändert und der Beklagte verurteilt, das Einfamilienhaus F-Straße, 50968 Köln, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.