Auszug aus LG Oldenburg, 30.06.1995 - 2 S 415/95

Gegen die grundsätzliche Wirksamkeit der Klausel, durch die § 551 Abs. 1 BGB geändert wird, werden in Rechtsprechung und Literatur keine Bedenken erhoben (BGH NJW 1995, 254, 255 [BGH 26.10.1994 - VIII ARZ 3/94] mit umfassenden Nachw.).

Daß sich die Verwirklichung des Minderungsanspruchs infolge der zu leistenden Vorauszahlung um ein oder zwei Monate verschiebt, führt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes - wenngleich diese Aussage nicht explizit getroffen wird - nicht dazu, daß die Klausel (bereits) wegen eines Verstoßes gegen die zwingende Vorschrift des § 537 Abs. 3 BGB nichtig ist (vgl. BGH NJW 1995, 254, 255) [BGH 26.10.1994 - VIII ARZ 3/94] .

Die Vorauszahlungsklausel verstößt bei isolierter Betrachtung nicht gegen § 9 Abs. 2 AGBG (zum Prüfungsmaßstab Beschlußanmerkung Emmerich, LM Heft 3/1995, § 537 Nr. 50, Bl. 4), da der Umstand, daß die Verwirklichung des Minderungsrechtes um ein oder zwei Monate verschoben wird, zu keiner unangemessenen Benachteiligung des Mieters führt (BGH NJW 1995, 254, 255 [BGH 26.10.1994 - VIII ARZ 3/94] ;… Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 131).

Aus der Kombination der Vorauszahlungsklausel mit der Aufrechnungsklausel ergibt sich nämlich auf jeden Fall die Unwirksamkeit der Aufrechnungsklausel, weil die gleichzeitige Verwendung beider Klauseln wie in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (BGH NJW 1995, 254, 255) [BGH 26.10.1994 - VIII ARZ 3/94] zu einer unzulässigen Einschränkung des Minderungsrechts führt.

Hat der Mieter den Mietzins im voraus gezahlt, so steht ihm in Höhe der überzahlten Miete ein Bereicherungsanspruch gegen den Vermieter zu, mit dem er in den folgenden Monaten von Gesetzes wegen aufrechnen kann (BGH NJW 1995, 254, 255 [BGH 26.10.1994 - VIII ARZ 3/94] m.w.Nachw.).

Soweit der BGH ausgeführt hat, die Verschiebung der Verwirklichung des Minderungsanspruchs um ein oder zwei Monate führe nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, steht diese Passage ausschließlich in Zusammenhang mit der AGB-rechtlichen Prüfung der Vorauszahlungsklausel (BGH NJW 1995, 254, 255 [BGH 26.10.1994 - VIII ARZ 3/94] , am Ende von III. 1.).

Zwar reicht die Klausel nicht soweit, daß der Mieter die Minderung nur im Klagewege durchsetzen kann oder in die aktive Klagerolle gezwungen wird (hierzu BGH NJW 1995, 254, 255) [BGH 26.10.1994 - VIII ARZ 3/94] .

Die Aufrechnungsklausel betrifft auch keine nach dem Regelungszweck vereinzelte, entfernt liegende Fallgestaltung, weil der Mieter bei einer entsprechenden Klauselkombination die Minderung zumindest für den ersten Monat, in welchem der Mangel aufgetreten ist, stets nachträglich als Bereicherungsanspruch geltend machen muß (BGH NJW 1995, 254, 255) [BGH 26.10.1994 - VIII ARZ 3/94] .

Daß sich die Vertragsklauseln regelmäßig nur auf die Minderung einer oder weniger Monatsmieten auswirken, vermag daran nichts zu ändern (BGH NJW 1995, 254, 255) [BGH 26.10.1994 - VIII ARZ 3/94] .

Auch wenn jede der Klauseln für sich allein betrachtet nicht zu beanstanden ist (wäre), verstoßen sie in ihrem Zusammenwirken gegen § 537 Abs. 3 BGB ; darum sind beide Klausel unwirksam, weil es nicht Sache des Gerichts ist auszusuchen, welche der beiden Klauseln bestehen bleiben soll (BGH NJW 1995, 254, 255 [BGH 26.10.1994 - VIII ARZ 3/94] ;… Palandt, a.a.O., § 9 AGBG Rn. 9).

Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil (hier die Vorauszahlungsklausel) nur Bestand haben kann, wenn der andere Teil (hier die Aufrechnungsklausel) unwirksam ist, kann sich wegen des Gebotes der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen (BGH NJW 1995, 254, 256 [BGH 26.10.1994 - VIII ARZ 3/94] ; 1991, 2631).

Die beschriebene Rechtsfolge, wonach beide Klauseln unwirksam sind, tritt auch bei Verwendung äußerlich getrennter Klauseln ein, die sich zumindest in einem bestimmtem Anwendungsbereich wechselseitig ausschließen (BGH NJW 1995, 254, 256) [BGH 26.10.1994 - VIII ARZ 3/94] .

Auszug aus LG Oldenburg, 30.06.1995 - 2 S 415/95

Die Klausel verstößt nicht gegen § 537 Abs. 3 BGB , da sie den Mieter nicht hindert, seinen Erfüllungsanspruch im Wege des § 320 BGB geltend zu machen (BGHZ 84, 42, 46 [BGH 07.05.1982 - V ZR 90/81] = NJW 1982, 2242 [BGH 07.05.1982 - V ZR 90/81] ) und mit einem Anspruch, der ihm wegen Überzahlung der kraft Gesetzes geminderten Miete ( § 537 BGB ) aus zurückliegenden Zahlungsperioden zusteht, gegen Mietforderungen späterer Monate aufzurechnen.

Auszug aus LG Oldenburg, 30.06.1995 - 2 S 415/95

Vielmehr reicht es aus, daß der Vertrag als solcher vorformuliert und dafür bestimmt ist, mehrfach Verwendung zu finden (BGH NJW 1991, 843).