Volltextveröffentlichungen (2)

• Kanzlei Prof. Schweizer

  Mietkaution in der Zwangsverwaltung

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Leitsatz und Auszüge)

  BGB § 550 b Abs. 2, § 572 S. 2; ZVG § 152 Abs. 2

Papierfundstellen

• NJW-RR 1991, 80
• MDR 1990, 1125
• Rpfleger 1990, 473

Wird zitiert von ... (4)Neu Zitiert selbst (20)

• OLG Hamburg, 29.11.1989 - 4 U 141/89

  Welches Schicksal hat die Kaution im Konkurs des Vermieters?

  Auszug aus LG Köln, 11.07.1990 - 10 S 144/90

  Dies entspricht - im Hinblick auch auf die mit § 550b II BGB verbundene gesetzgeberische Zielsetzung - allgemeiner Auffassung (BayObLG, NJW 1988, 1796; OLG Hamburg, ZIP 1990, 115 (116); LG Kiel, WuM 1989, 18; LG Hamburg, WuM 1990, 206; AG München, NJW-RR 1987, 786;… Sternel, MietR, 3. Aufl., III Rdnr. 243;… Bub-Treier, Hdb. d. Geschäfts- und Wohnraummiete, III Rdnr. 791; jeweils m. w. Nachw.).

  Die Privilegierung des Mieters rechtfertigt sich hiernach weniger aus sozialen Gesichtspunkten sondern vielmehr aus der Überlegung, dass der von Seiten des Zwangsverwalters zu erbringenden Leistung eine (…jedenfalls auf Grundlage der allgemeinen "Rentabilitätsvermutung" (vgl. Staudinger-Medicus, BGB, 12. Aufl., § 249 Rdnrn. 129 f.; Emmerich, JuS 1987, 489 (490)) vollwertige Gegenleistung gegenübersteht (vgl. zum Vorgesagten auch BGH, NJW 1979, 310; OLG Hamburg, ZIP 90, 115 (117); LG Hamburg, KTS 1976, 64).

  Ebenso wie im Konkursverfahren (vgl. insoweit OLG Hamburg, ZIP 1990, 115 f.) kommt hiernach ein Anspruch gegen den Zwangsverwalter auf Absicherung einer dem Eigentümer gewährten (Bar-) Kaution nur in Betracht, soweit diese dem Zwangsverwalter zur Verfügung gestellt worden ist.

  § 152 II ZVG begründet - ebenso wenig wie die (wortgleiche) Bestimmung des § 21 I KO (vgl. OLG Hamburg, ZIP 1990, 115 ff. m. w. Nachw.) - keine Verpflichtung des Zwangsverwalters, vom Eigentümer vor Beschlagnahme vernachlässigte bzw. verletzte mietvertragliche Pflichten auf Kosten der den anderen Gläubigern zustehenden Haftungsmasse zu erfüllen.

• RG, 20.10.1933 - VII 107/33

  Ist der Grundsatz des § 92 Abs. 2 ZPO. auch zu Gunsten des Berufungsbeklagten …

  Auszug aus LG Köln, 11.07.1990 - 10 S 144/90

  Allerdings übernimmt der Zwangsverwalter das Mietverhältnis grundsätzlich in der Rechtslage, in welcher sich dieses im Zeitpunkt der Beschlagnahme befindet; ähnlich dem Konkursverwalter (vgl. §§ 21, 6 KO) muss auch der Zwangsverwalter in gültige Mietverträge eintreten und sie erfüllen, § 152 II ZVG (vgl. RGZ 142, 83 (89); 144, 194 (195); OLG Hamburg, ZIP 1990, 320 (321);… Zeller, ZVG, 13. Aufl., § 152 Anm. 4, 10; jeweils m. w. Nachw.).

  a) Mit Anordnung der Zwangsverwaltung verliert der Eigentümer in dem - nach Maßgabe der §§ 148 I, 20 II, 21 II ZVG, §§ 1120f. BGB, §§ 864, 865 ZPO zu bestimmenden - Umfang der Beschlagnahme die Verwertungs-, d. h. Nutzungs- und Verwaltungsbefugnis; es entsteht - im Rahmen der vorbezeichneten Bestimmungen - ein "Sondervermögen" (RGZ 142, 83 (889)), welches, aus den Erträgen des Grundstücks gespeist, in Anwendung der §§ 155, 10 ZVG zur ausschließlichen Befriedigung der die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger bestimmt ist.

  Die hierin begründete Ungleichbehandlung gegenüber anderen Gläubigern aber findet im Gesetz keine Rechtfertigung (vgl. RGZ 142, 83 (92); BGH, WM 1978, 1326; vgl. auch LG Hannover, DWW 1978, 123 (124)), so dass der Mieter darauf verwiesen ist, ebenso wie andere Gläubiger des Vermieters auch einen vollstreckbaren Titel zu erwirken und dem Zwangsverwaltungsverfahren beizutreten (BGH, WM 1978, 1326; vgl. auch OLG Frankfurt, MDR 1983, 669).

• LG Stuttgart, 25.02.1977 - 6 S 346/76

  Auszug aus LG Köln, 11.07.1990 - 10 S 144/90

  Ebenso wenig gebietet die vom LG Stuttgart (NJW 1977, 1885 (1886)) vertretene Ansicht betreffend den "Schutz künftiger bedingter Aufrechnungslagen" eine vom Vorgesagten abweichende Betrachtungsweise.

  Hält man die Bestimmung des § 572 S. 2 BGB auch im Falle der Zwangsverwaltung für anwendbar - wogegen durchgreifende Bedenken bestehen (BGH, WM 1978, 1326; OLG Hamburg, ZIP 1990, 117 (für den Fall des Konkurses); LG Stuttgart, NJW 1977, 1885; AG Usingen, NJW-RR 1987, 10) -, so verbleibt es dabei, dass ein gegen den Zwangsverwalter gerichteter Rückgewähranspruch nur insoweit in Betracht kommt, als dies ohne Belastung des den Gläubigern zur Befriedigung zugewiesenen "Sondervermögens" möglich ist.

 
• AG Usingen, 09.05.1986 - 2 C 887/85

  Aufrechnung mit einer an den Vermieter gezahlten Kaution; Anordnung von …

  Auszug aus LG Köln, 11.07.1990 - 10 S 144/90

  b) Die Rückgewähr einer Mietsicherheit kommt hingegen nur dann in Betracht, soweit dies nicht zu einer Verringerung der den Gläubigern der Zwangsverwaltung zustehenden Haftungsmasse (§§ 148 I, 20 II, 21 II ZVG, §§ 1120f. BGB) führt, mithin nur dann, soweit der Zwangsverwalter die Kaution - sei es vom Mieter, sei es vom Eigentümer - auch tatsächlich erhalten hat (BGH, WM 1978, 1326; LG Berlin, NJW 1978, 1633; AG Usingen, NJW-RR 1987, 10;… Steiner-Eickmann-Hagemann-Storz-Teufel, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 9. Aufl., § 152 Rdnr. 30;… Emmerich-Sonnenschein, Miete, § 550b Rdnr. 8a).

  Hält man die Bestimmung des § 572 S. 2 BGB auch im Falle der Zwangsverwaltung für anwendbar - wogegen durchgreifende Bedenken bestehen (BGH, WM 1978, 1326; OLG Hamburg, ZIP 1990, 117 (für den Fall des Konkurses); LG Stuttgart, NJW 1977, 1885; AG Usingen, NJW-RR 1987, 10) -, so verbleibt es dabei, dass ein gegen den Zwangsverwalter gerichteter Rückgewähranspruch nur insoweit in Betracht kommt, als dies ohne Belastung des den Gläubigern zur Befriedigung zugewiesenen "Sondervermögens" möglich ist.

• LG Köln, 03.11.1988 - 1 S 188/88

  Auszug aus LG Köln, 11.07.1990 - 10 S 144/90

  Dies entspricht - im Hinblick auch auf die mit § 550b II BGB verbundene gesetzgeberische Zielsetzung - allgemeiner Auffassung (BayObLG, NJW 1988, 1796; OLG Hamburg, ZIP 1990, 115 (116); LG Kiel, WuM 1989, 18; LG Hamburg, WuM 1990, 206; AG München, NJW-RR 1987, 786;… Sternel, MietR, 3. Aufl., III Rdnr. 243;… Bub-Treier, Hdb. d. Geschäfts- und Wohnraummiete, III Rdnr. 791; jeweils m. w. Nachw.).

  Dabei verkennt sie nicht, dass Begründung und Ausgestaltung eines solchen, wegen einer Nebenleistungsforderung bezüglich einer Hauptleistungsverpflichtung zugebilligten Zurückbehaltungsrechtes nicht unbestritten sind (vgl. einerseits - gegen die Zubilligung eines Zurückbehaltungsrechtes -: AG Norderstedt, WuM 1987, 316;… Bub-Treier, Hdb. d. Geschäfts- und Wohnraummiete, III Rdnr. 797; andererseits: LG Kiel, WuM 1989, 18; AG Bremen, WuM 1989, 74; Sternel, MietR, III Rdnrn. 243, 251;… Emmerich-Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., § 550b Rdnr. 5;… Köhler, WohnraummietR, 3. Aufl., § 16 Rdnr. 23).

• LG Berlin, 31.03.1978 - 63 S 66/77

  Auszug aus LG Köln, 11.07.1990 - 10 S 144/90

  Dabei tritt der Zwangsverwalter einerseits - im Umfange der Beschlagnahme - an die Stelle des seiner Verfügungsmacht verlustig gegangenen Eigentümers; andererseits ist er - und zwar unbeschadet seiner zur Neutralität verpflichtenden Stellung als Partei kraft Amtes (statt aller: BGH, NJW 1986, 3206 (3207) = LM § 56 ZPO Nr. 13) auch - wenn nicht in erster Linie - Interessenvertreter der Gläubiger und Verwalter des deren Befriedigung dienenden, vorbezeichneten "Sondervermögens" (vgl. LG Berlin, NJW 1978, 1633 (1634)).

  b) Die Rückgewähr einer Mietsicherheit kommt hingegen nur dann in Betracht, soweit dies nicht zu einer Verringerung der den Gläubigern der Zwangsverwaltung zustehenden Haftungsmasse (§§ 148 I, 20 II, 21 II ZVG, §§ 1120f. BGB) führt, mithin nur dann, soweit der Zwangsverwalter die Kaution - sei es vom Mieter, sei es vom Eigentümer - auch tatsächlich erhalten hat (BGH, WM 1978, 1326; LG Berlin, NJW 1978, 1633; AG Usingen, NJW-RR 1987, 10;… Steiner-Eickmann-Hagemann-Storz-Teufel, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 9. Aufl., § 152 Rdnr. 30;… Emmerich-Sonnenschein, Miete, § 550b Rdnr. 8a).

• RG, 22.03.1934 - IV 399/33

  1. Wirkt eine in dem Pachtvertrag selbst oder in einem damit verknüpften Vertrag …

  Auszug aus LG Köln, 11.07.1990 - 10 S 144/90

  Allerdings übernimmt der Zwangsverwalter das Mietverhältnis grundsätzlich in der Rechtslage, in welcher sich dieses im Zeitpunkt der Beschlagnahme befindet; ähnlich dem Konkursverwalter (vgl. §§ 21, 6 KO) muss auch der Zwangsverwalter in gültige Mietverträge eintreten und sie erfüllen, § 152 II ZVG (vgl. RGZ 142, 83 (89); 144, 194 (195); OLG Hamburg, ZIP 1990, 320 (321);… Zeller, ZVG, 13. Aufl., § 152 Anm. 4, 10; jeweils m. w. Nachw.).

  a) Hiernach ist der Zwangsverwalter zwar berechtigt (und verpflichtet), eine vom Mieter noch nicht erbrachte Mietsicherheit anzufordern, (…Bub-Treier, Hdb. d. Geschäfts- und Wohnraummiete, VII Rdnr. 151; vgl. auch RGZ 144, 194 (199)) und diese - nach Erhalt - in einer der Bestimmung des § 550b II BGB Rechnung tragenden Weise anzulegen; letzteres gilt auch, soweit ihm eine vom Mieter bereits erbrachte Mietsicherheit (auf seine Veranlassung bzw. auf Veranlassung des Mieters;… vgl. Bub-Treier, Hdb. d. Geschäfts- und Wohnraummiete, VII Rdnr. 151) vom Eigentümer übergeben wird.

• BGH, 25.11.1958 - VIII ZR 151/57

  Auszug aus LG Köln, 11.07.1990 - 10 S 144/90

  Indes findet auch diese Besserstellung des Mieters ihre Rechtfertigung in der von diesem erbrachten, den Gläubigern zukommenden Kompensation, insoweit vorausgesetzt wird, dass der vom Mieter erbrachte Baukostenzuschuss dem Grundstück zugute gekommen und somit zu einer Verbreiterung der den Realgläubigern zustehenden Haftungsmasse geführt hat (vgl. BGH, NJW 1959, 380 (381) = LM § 57b ZVG Nr. 3; NJW 1967, 555 (567);… Bub-Treier, Hdb. d. Geschäfts- und Wohnraummiete, VII Rdnr. 125; Staudinger-Scherübl, BGB, § 1124 Rdnrn. 24 f. je m. w. Nachw.).
• BVerfG, 15.03.1989 - 1 BvR 1428/88

  Verstoß gegen das Willkürverbot bei Überspannung der Anforderungen an eine …

  Auszug aus LG Köln, 11.07.1990 - 10 S 144/90

  Denn müsste mangels eines solchen Erhaltes die in Anwendung von § 550b II BGB vorzunehmende Absonderung des Kautionsbetrages zu Lasten des der Zwangsverwaltung unterliegenden "Sondervermögens" erfolgen, so ergäbe sich auch hieraus eine nicht gerechtfertigte, in Widerspruch zu §§ 1124 II , 1125 BGB stehende Bevorzugung des Mieters gegenüber den anderen Gläubigern der Zwangsverwaltung (vgl. OLG Hamburg, ZIP 1990, 116; Jauch, WuM 1989, 278; Eckert, EWiR 1990, 77 (78)), zumal das Guthaben eines vom Zwangsverwalter in Erfüllung § 550b II BGB gespeisten Treuhandkontos nach Beendigung des Mietverhältnisses dem (vertragstreuen) Mieter auszuzahlen wäre.
• BGH, 30.11.1966 - VIII ZR 145/65

  Auszug aus LG Köln, 11.07.1990 - 10 S 144/90

  Indes findet auch diese Besserstellung des Mieters ihre Rechtfertigung in der von diesem erbrachten, den Gläubigern zukommenden Kompensation, insoweit vorausgesetzt wird, dass der vom Mieter erbrachte Baukostenzuschuss dem Grundstück zugute gekommen und somit zu einer Verbreiterung der den Realgläubigern zustehenden Haftungsmasse geführt hat (vgl. BGH, NJW 1959, 380 (381) = LM § 57b ZVG Nr. 3; NJW 1967, 555 (567);… Bub-Treier, Hdb. d. Geschäfts- und Wohnraummiete, VII Rdnr. 125; Staudinger-Scherübl, BGB, § 1124 Rdnrn. 24 f. je m. w. Nachw.).
• BGH, 12.03.1986 - VIII ZR 64/85

  Prozeßführungsbefugnis des Konkursverwalters nach Beschlagnahme einer …
• BAG, 09.01.1980 - 5 AZR 21/78

  Zwangsverwaltung eines Grundstücks - Gewerbebetrieb - Nutzungsbefugnis - …
• BayObLG, 08.04.1988 - REMiet 1/88

  Zulässigkeit; Vorlage; Rechtsentscheid; Rechtsfragen; Schwerpunkt; Mietrecht; …
• AG Norderstedt, 29.04.1987 - 44 C 275/86
• OLG Frankfurt, 16.02.1983 - 17 U 125/82
• BGH, 06.11.1978 - VIII ZR 179/77

  Erstattungsanspruch des Vermieters im Konkurs des Mieters
• AG Bremen, 22.09.1988 - 10 C 89/88
• OLG Hamburg, 08.11.1989 - 4 U 97/89

  Betriebskostenabrechnung; Guthaben aus Vorauszahlungen; Zwangsverwalter; …
• AG München, 10.07.1986 - 23 C 2809/86
• LG Berlin, 04.09.1989 - 61 S 101/89

• BGH, 16.07.2003 - VIII ZR 11/03

  Verpflichtung des Zwangsverwalters zur Herausgabe der Mietkaution

  Dies ist aber wegen des einer Treuhand ähnlichen Verhältnisses zwischen Mieter und Vermieter im Hinblick auf die Gewährung der Kaution gerechtfertigt und vom Gesetzgeber gewollt (…OLG Hamburg aaO; a.A. LG Köln NJW-RR 1991, 80).
• LG Lüneburg, 03.12.2008 - 6 S 122/08

  Zwangsverwaltung einer Mietwohnung: Zurückbehaltungsrecht des Mieter an …

  Der Anspruch auf getrennte Anlage einer Mietkaution sei kein Selbstzweck, sondern diene allein der Absicherung eines künftig fällig werdenden Rückzahlungsanspruches; beide Ansprüche seien einander kongruent und einer getrennten Behandlung nicht zugänglich (LG Köln, 10. Zivilkammer, Urteil v. 11.07.1990, Az.: 10 S 144/90 - zitiert nach juris).
• OLG Brandenburg, 17.09.2003 - 3 U 279/02

  Zum Umfang der Mietkaution als Haftungsmaße bei Zwangsverwaltung

  Den Zwangsverwalter kann der Mieter mit Erfolg nur in Anspruch nehmen, wenn dieser die Kaution erhalten hat; diese Rechtsfolge soll sich entweder aus einer entsprechenden Anwendung des § 572 Satz 2 BGB a.F. (so z.B. LG Berlin, NJW 1978, 1633) oder aus dem Sinn und Zweck des § 152 Abs. 2 ZVG ergeben, die Interessen der übrigen die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger vor einer - mit den Bestimmungen der §§ 392, 1124 Abs. 2, 1125 BGB nicht zu vereinbarenden - Benachteiligung zu schützen (so LG Köln, NJW-RR 1991, 80 ff.; LG Mannheim, ZMR 2000, 656;… Palandt/Weidenkaff, BGB, 61. Aufl., § 566 Rn. 10;… Münchner Kommentar/Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 572 Rn. 9;… Stöber, ZVG, 17. Aufl., § 152 Rn. 9.14;… Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, § 6 Zw-VVO, Rn. 22; Reismann, WuM 1998, 387, 390).
• LG Leipzig, 16.07.2003 - 1 S 2406/03
  Andere Gerichte lassen den gegen den Verwalter erhobenen Rückgewähranspruch an § 572 Satz 2 BGB a.F. scheitern (…vgl. Zeller/Stöber, ZVG, 15. Aufl. § 152 Rn 9.13; LG Köln MDR 1990, 1125; LG Mannheim NJW-RR 1991, 79; LG Stuttgart NJW 1977, 1885; LG Köln WuM 1990, 500 [LG Köln 11.07.1990 - 10 S 144/90] ).