Volltextveröffentlichungen (4)

• openjur.de
• NRWE (Rechtsprechungsdatenbank NRW)
• rewis.io
• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Wer muss die Nebenkosten abrechnen: Veräußerer oder Erwerber?

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Nebenkostenabrechnung: Besitz verpflichtet! (IMR 2021, 125)

Verfahrensgang

• LG Düsseldorf, 02.08.2016 - 7 O 247/15
• LG Düsseldorf, 04.08.2016 - 1 O 28/16
• OLG Düsseldorf, 07.03.2017 - 21 U 101/16
• OLG Düsseldorf, 20.02.2018 - 23 U 101/16
• BGH, 15.04.2020 - VII ZR 61/18

Wird zitiert von ... (0)Neu Zitiert selbst (7)

• LG Düsseldorf, 14.09.2016 - 5 O 77/16

  Eigentümerabrechnung nach Verkauf: Heizöl ist abzurechnendes Zubehör!

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 07.03.2017 - 21 U 101/16

  In dem Verfahren vor dem Landgericht Düsseldorf mit dem Az. 5 O 77/16, wo vor dem Hintergrund einer wortgleichen Formulierung hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung in dem notariellen Kaufvertrag der Klägerin ebenfalls Erstattungsansprüche geltend gemacht wurden, ist im Urteil vom 14.09.2016 zutreffend ausgeführt worden, die Parteien hätten mit der in Rede stehenden Vereinbarung klar den Grundsatz zum Ausdruck bringen wollen, dass die Käufer letztlich die anrechnungsfähigen Kosten für das Wirtschaftsjahr tragen, die Betriebs-Heizkostenvorauszahlungen für den gesamten Abrechnungszeitraum, in dem der Besitzübergang auf die Käufer erfolgt ist, erhalten sollen und darüber hinaus auch die Nachforderungsberechtigten hinsichtlich etwaiger unterlassener Vorauszahlungen der Mieter werden sollten.

  In dem bereits angeführten Rechtsstreit 5 O 77/16 vor dem Landgericht Düsseldorf waren ebenfalls Ausgleichsansprüche streitgegenständlich, die die Klägerin gegenüber einer anderen Erwerberpartei unter Rückgriff auf eine kaufvertragliche Regelung, die mit der hier in Rede stehenden Abwicklungsvereinbarung vom 30.09./08.10.2014 wortgleich ist, geltend gemacht hatte.

• BGH, 03.12.2003 - VIII ZR 168/03

  Abrechnung der Betriebskosten bei Veräußerung des Mietobjekts

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 07.03.2017 - 21 U 101/16

  Das bedeutet, dass vor Eigentumsübergang fällig gewordene Ansprüche sich gegen den Voreigentümer richten bzw. ihm zustehen, oder bei ihm (trotz Eigentumsübergang auf den Erwerber) verbleiben, danach fällig werdende mietvertragliche Ansprüche demgegenüber gegen den Erwerber zu richten sind bzw. ihm zustehen (vgl. BGH, Urteil vom 03.12.2003, VIII ZR 168/03, NZM 2004, 188, 189;… Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. § 556, Rz. 57).Da die Pflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter zur Abrechnung über die Betriebskosten erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode fällig wird, muss der Erwerber und nicht der Voreigentümer über die gesamten Vorauszahlungen abrechnen, wenn der Eigentumswechsel innerhalb einer Abrechnungsperiode stattfindet.

  Demgegenüber ist der frühere Eigentümer gegenüber dem Mieter ungeachtet eines späteren Eigentumsübergangs (weiter) bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode(n) zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt (vgl. BGH, Urteil vom 03.12.2003, VIII ZR 168/03, NZM 2004, 188, 189;… Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. § 556, Rz. 57;… Streyl in Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, Mietrecht Rn. 111 zu § 566;… Langenberg/Zehlein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht. 8. Aufl. 2016, Teil I Rz. 25).

• LG Neubrandenburg, 09.09.2003 - 1 T 45/03

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 07.03.2017 - 21 U 101/16

  Dieser Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Vornahme der Abrechnung, bei dem es sich um einen einklagbaren Anspruch handelt, verjährt binnen der regelmäßigen Verjährungsfirst des § 195 BGB, wobei die Verjährungsfrist erst dann zu laufen beginnt, wenn die Abrechnungsfrist für den Vermieter nach § 556 Abs. 2 Satz 3 BGB abgelaufen ist, (…vgl. Callsen/Lützenkirchen in Anwalts-Handbuch, Mietrecht, III. Betriebskosten bei freiem Wohnraum Rz. 13); LG Neubrandenburg, Beschluss vom 09.09.203, 1 T 45/03, WuM 2007, 390 zit. nach juris Rz. 9f) .

 
• BGH, 03.04.2000 - II ZR 194/98

  Auslegung eines Vertrages; Aufhebung und Zurückverweisung wegen eines …

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 07.03.2017 - 21 U 101/16

  Bei der Auslegung von individualvertraglichen rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen ist nach den allgemein anerkannten und in den §§ 133, 157 BGB normierten Grundsätzen in erster Linie der von den Parteien gewählte Wortlaut und der dem Wortlaut zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille zu berücksichtigen, wobei vorrangig der Grundsatz der beiderseits interessengerechten Auslegung und damit zwangsläufig der von den Parteien mit dem Rechtsgeschäft verbundene Zweck zu beachten ist (vgl. BGH, Urteil vom 3.04.2000 - II ZR 194/98 - NJW 2000, 2099; BGH, Urteil vom 9.07.02001 - II ZR 228/99 - NJW 2002, 747).
• BGH, 09.07.2001 - II ZR 228/99

  Auslegung einer Bürgschaftsvereinbarung

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 07.03.2017 - 21 U 101/16

  Bei der Auslegung von individualvertraglichen rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen ist nach den allgemein anerkannten und in den §§ 133, 157 BGB normierten Grundsätzen in erster Linie der von den Parteien gewählte Wortlaut und der dem Wortlaut zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille zu berücksichtigen, wobei vorrangig der Grundsatz der beiderseits interessengerechten Auslegung und damit zwangsläufig der von den Parteien mit dem Rechtsgeschäft verbundene Zweck zu beachten ist (vgl. BGH, Urteil vom 3.04.2000 - II ZR 194/98 - NJW 2000, 2099; BGH, Urteil vom 9.07.02001 - II ZR 228/99 - NJW 2002, 747).
• BGH, 14.09.2000 - III ZR 211/99

  Eintritt des Berechtigten in bestehende Mietverhältnisse

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 07.03.2017 - 21 U 101/16

  Bei rechtsgeschäftlich begründeter Eigentumsübertragung trifft den Veräußerer gegenüber dem Erwerber, der im Hinblick auf die Abrechnungsperiode, in die der einzelne Übergang auf ihn fällt, nach den obigen Ausführungen abrechnungspflichtig ist, die neben(kauf-) vertragliche Pflicht, dem Erwerber die Unterlagen zu übergeben bzw. mit ihm zusammenzuarbeiten, um diesem eine ordnungsgemäße Abrechnung gegenüber den Mietern zu ermöglichen (vgl. BGH, Urteil vom 14.09.2000, III ZR 211/99, NZA 2001, 158, 160, zitiert nach juris, Rz. 20;… Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 556 Rnr. 58; Börstinghaus, NZM 2004, 486;… Streyl in Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, Mietrecht Rn. 111 zu § 566).Abseits dieser nebenvertraglichen Verpflichtung des Veräußerers und vormaligen Vermieters gegenüber dem Erwerber aus dem Grundstückerwerbvertrag zur Mitwirkung bzw. Herausgabe von Unterlagen und Auskunft bezüglich der Betriebskosten ist regelmäßig der Veräußerer auch verpflichtet, die von ihm bis zum Eigentumsübergang vereinnahmten, aber in dieser Zeit nicht verbrauchten Betriebskostenvorauszahlungen an den Erwerber herauszugeben, da dieser ja gegenüber dem Mieter zur Abrechnung der Betriebskosten unter Auszahlung eines Überschusses aus diesem Zeitraum an den Mieter verpflichtet gewesen ist (…so für den Zwangsverwalter im Verhältnis zu dem Ersteher vgl. BGH Urteil vom 10. Oktober 2007, IX ZR 156/06, NZA 2008, 100, 101 Rn. 15f.;… Streyl in Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, Mietrecht Rn. 112 zu § 566).
• BGH, 11.10.2007 - IX ZR 156/06

  Auskehrung nicht verbrauchter Nebenkostenvorauszahlungen an den Ersteher in der …

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 07.03.2017 - 21 U 101/16

  Bei rechtsgeschäftlich begründeter Eigentumsübertragung trifft den Veräußerer gegenüber dem Erwerber, der im Hinblick auf die Abrechnungsperiode, in die der einzelne Übergang auf ihn fällt, nach den obigen Ausführungen abrechnungspflichtig ist, die neben(kauf-) vertragliche Pflicht, dem Erwerber die Unterlagen zu übergeben bzw. mit ihm zusammenzuarbeiten, um diesem eine ordnungsgemäße Abrechnung gegenüber den Mietern zu ermöglichen (vgl. BGH…, Urteil vom 14.09.2000, III ZR 211/99, NZA 2001, 158, 160, zitiert nach juris, Rz. 20;… Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 556 Rnr. 58; Börstinghaus, NZM 2004, 486;… Streyl in Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, Mietrecht Rn. 111 zu § 566).Abseits dieser nebenvertraglichen Verpflichtung des Veräußerers und vormaligen Vermieters gegenüber dem Erwerber aus dem Grundstückerwerbvertrag zur Mitwirkung bzw. Herausgabe von Unterlagen und Auskunft bezüglich der Betriebskosten ist regelmäßig der Veräußerer auch verpflichtet, die von ihm bis zum Eigentumsübergang vereinnahmten, aber in dieser Zeit nicht verbrauchten Betriebskostenvorauszahlungen an den Erwerber herauszugeben, da dieser ja gegenüber dem Mieter zur Abrechnung der Betriebskosten unter Auszahlung eines Überschusses aus diesem Zeitraum an den Mieter verpflichtet gewesen ist (so für den Zwangsverwalter im Verhältnis zu dem Ersteher vgl. BGH Urteil vom 10. Oktober 2007, IX ZR 156/06, NZA 2008, 100, 101 Rn. 15f.;… Streyl in Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, Mietrecht Rn. 112 zu § 566).