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   OLG Dresden, 06.03.2019 - 5 U 1613/18   

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https://dejure.org/2019,6923
OLG Dresden, 06.03.2019 - 5 U 1613/18 (https://dejure.org/2019,6923)
OLG Dresden, Entscheidung vom 06.03.2019 - 5 U 1613/18 (https://dejure.org/2019,6923)
OLG Dresden, Entscheidung vom 06. März 2019 - 5 U 1613/18 (https://dejure.org/2019,6923)
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Volltextveröffentlichungen (9)

  • Justiz Sachsen

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  • IWW

    § 535 Abs. 1 S. 2 BGB

  • iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

    Mieter eines gewerblichen Mietverhältnisses muss unrenoviert übernommenes Mietübjekt nicht renovieren; §§ 535, 307 BGB

  • Wolters Kluwer

    Formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei einem Gewerberaummietvertrag

  • degruyter.com(kostenpflichtig, erste Seite frei)
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 535 Abs. 1 S. 2
    Formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei einem Gewerberaummietvertrag

  • rechtsportal.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Schönheitsreparaturklausel: Auch Gewerberäume sind zu Beginn renoviert zu übergeben!

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (5)

  • anwaltonline.com(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Kurzinformation)

    Schönheitsreparaturen bei einem Gewerberaummietvertrag

  • Wolters Kluwer (Kurzinformation)

    Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen bei gewerblichen Mietverhältnissen

  • Jurion (Kurzinformation)

    Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen bei gewerblichen Mietverhältnissen

  • kostenlose-urteile.de (Kurzmitteilung)

    Unwirksame Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht bei unrenoviert übergebenen Mieträumen gilt auch für gewerbliche Mietverhältnisse - Mieter muss ohne Kompensation nicht die von ihm nicht zu vertretenen Abnutzungserscheinungen beseitigen

  • datenbank.nwb.de (Leitsatz)

Besprechungen u.ä.

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Auch bei Gewerberäumen: Keine Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Überlassung! (IMR 2019, 239)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • MDR 2019, 732
  • NZM 2019, 412
 
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Wird zitiert von ... (3)Neu Zitiert selbst (11)

  • BGH, 18.03.2015 - VIII ZR 185/14

    Änderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen:

    Auszug aus OLG Dresden, 06.03.2019 - 5 U 1613/18
    Die zu Wohnraummietverträgen ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung (grundlegend; BGH, Urteil vom 18.03.2018, VII ZR 185/14, NJW 2015, 1594), wonach die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung in §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 538 BGB den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen bei einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, ist auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen (Anschluss OLG Celle, Beschluss vom 13.07.2016, 2 U 45/16, NJW 2016, 3732).

    b) Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu Wohnraummietverträgen (vgl. BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594; Urteil vom 22.08.2018, VIII ZR 277/16, NJW 2018, 3302) hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung in §§ 535 Abs. 1 S. 2, 538 BGB den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Fall einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt hat, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen.

    Der von der zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 18.03.2015, a.a.O.) geforderte angemessene Ausgleich soll aber nicht den Aufwand kompensieren, welchen der Mieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis hat, sondern ihn (weitergehend) so stellen, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen, um damit die Verpflichtung des Mieters zur Beseitigung (auch) vorvertraglicher Abnutzungsspuren zu kompensieren (vgl. BGH, Urteil vom 18.03.2015, a.a.O., Rn. 35).

  • OLG Celle, 13.07.2016 - 2 U 45/16

    Überwälzung der Kosten von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei Übergabe

    Auszug aus OLG Dresden, 06.03.2019 - 5 U 1613/18
    Die zu Wohnraummietverträgen ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung (grundlegend; BGH, Urteil vom 18.03.2018, VII ZR 185/14, NJW 2015, 1594), wonach die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung in §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 538 BGB den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen bei einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, ist auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen (Anschluss OLG Celle, Beschluss vom 13.07.2016, 2 U 45/16, NJW 2016, 3732).

    c) Nach Auffassung des Senates ist die oben unter 2.b) dargestellte höchstrichterliche Rechtsprechung zu Wohnraummietverhältnissen auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen (ebenso OLG Celle, Beschluss vom 13.07.2016, 2 U 45/16, NJW 2016, 3732; LG Lüneburg, Urteil vom 04.08.2015, 5 O 353/14, NJW 2016, 578; Lehmann-Richter NJW 2015, 1598, 1599; Drettmann NJW 2015, 3694, 3695; Lützenkirchen NZM 2016, 113, 116; Zehelein NZM 2017, 137; Pietz/Oprée in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 4. Aufl., Kap. 16 Rn. 156; Schneider in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., Anh 1 zu § 535 BGB Rn. 138).

  • BGH, 27.11.2003 - VII ZR 53/03

    Begriff der Allgemeinen Geschäftsbedingungen; Formularmäßiger Ausschluss von

    Auszug aus OLG Dresden, 06.03.2019 - 5 U 1613/18
    Bereits aus der äußeren Erscheinungsform und der Verwendung im konkreten Kontext kann sich eine tatsächliche Vermutung dafür ergeben, dass eine bestimmte vertragliche Regelung als Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.v. § 305 Abs. 1 BGB anzusehen ist (vgl. BGH, Urteil vom 03.11.1999, VIII ZR 269/98, NJW 2000, 1110; Urteil vom 27.11.2003, VII ZR 53/03, NJW 2004, 502).
  • BGH, 03.11.1999 - VIII ZR 269/98

    Option zur Verlängerung eines Vertrages in AGB

    Auszug aus OLG Dresden, 06.03.2019 - 5 U 1613/18
    Bereits aus der äußeren Erscheinungsform und der Verwendung im konkreten Kontext kann sich eine tatsächliche Vermutung dafür ergeben, dass eine bestimmte vertragliche Regelung als Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.v. § 305 Abs. 1 BGB anzusehen ist (vgl. BGH, Urteil vom 03.11.1999, VIII ZR 269/98, NJW 2000, 1110; Urteil vom 27.11.2003, VII ZR 53/03, NJW 2004, 502).
  • BGH, 06.07.1988 - VIII ARZ 1/88

    Beteiligung des Mieters an Schönheitsreparaturen durch prozentuale Beteiligung an

    Auszug aus OLG Dresden, 06.03.2019 - 5 U 1613/18
    Auch wenn man dieses Verständnis zugrunde legen würde, beträfe dies aber nur das Austauschverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung im Mietvertrag und stellte insoweit nur den Ausgleich her, ohne den die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter von vornherein unangemessen wäre (vgl. BGH, Rechtsentscheid vom 06.07.1988, VIII ARZ 1/88, NJW 1988, 2790, 2792: BGH, Urteil vom 26.09.2007, VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 15).
  • BGH, 26.09.2007 - VIII ZR 143/06

    Unwirksamkeit einer für den Mieter nicht hinreichend klaren und verständlichen

    Auszug aus OLG Dresden, 06.03.2019 - 5 U 1613/18
    Auch wenn man dieses Verständnis zugrunde legen würde, beträfe dies aber nur das Austauschverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung im Mietvertrag und stellte insoweit nur den Ausgleich her, ohne den die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter von vornherein unangemessen wäre (vgl. BGH, Rechtsentscheid vom 06.07.1988, VIII ARZ 1/88, NJW 1988, 2790, 2792: BGH, Urteil vom 26.09.2007, VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 15).
  • BGH, 16.07.2008 - VIII ZR 282/07

    Kündigungsfrist bei Anmietung eines Reihenhauses als Büroraum und Wohnraum für

    Auszug aus OLG Dresden, 06.03.2019 - 5 U 1613/18
    Zwar handelt es sich bei den vorliegend zu beurteilenden Mietverträgen trotz der Anmietung von Wohnungen nicht um Wohnraummietverträge, weil solche nur vorliegen, wenn der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet und die Beklagte als juristische Person schon begrifflich nicht zu eigenen Wohnzwecken anmieten konnte (vgl. BGH, Urteil vom 16.07.2008, VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361; KG, Urteil vom 27.08.2015, 8 U 192/14, ZMR 2016, 860; Senatsbeschluss vom 21.12.2012, 5 U 1363/12).
  • LG Lüneburg, 04.08.2015 - 5 O 353/14

    Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen nach

    Auszug aus OLG Dresden, 06.03.2019 - 5 U 1613/18
    c) Nach Auffassung des Senates ist die oben unter 2.b) dargestellte höchstrichterliche Rechtsprechung zu Wohnraummietverhältnissen auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen (ebenso OLG Celle, Beschluss vom 13.07.2016, 2 U 45/16, NJW 2016, 3732; LG Lüneburg, Urteil vom 04.08.2015, 5 O 353/14, NJW 2016, 578; Lehmann-Richter NJW 2015, 1598, 1599; Drettmann NJW 2015, 3694, 3695; Lützenkirchen NZM 2016, 113, 116; Zehelein NZM 2017, 137; Pietz/Oprée in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 4. Aufl., Kap. 16 Rn. 156; Schneider in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., Anh 1 zu § 535 BGB Rn. 138).
  • KG, 27.08.2015 - 8 U 192/14

    Vermietung von Räumen an eine juristische Person zur Weitervermietung als

    Auszug aus OLG Dresden, 06.03.2019 - 5 U 1613/18
    Zwar handelt es sich bei den vorliegend zu beurteilenden Mietverträgen trotz der Anmietung von Wohnungen nicht um Wohnraummietverträge, weil solche nur vorliegen, wenn der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet und die Beklagte als juristische Person schon begrifflich nicht zu eigenen Wohnzwecken anmieten konnte (vgl. BGH, Urteil vom 16.07.2008, VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361; KG, Urteil vom 27.08.2015, 8 U 192/14, ZMR 2016, 860; Senatsbeschluss vom 21.12.2012, 5 U 1363/12).
  • BGH, 19.10.2016 - VII ZR 185/14

    Rückforderung von Abschlagszahlungen: Wer muss was beweisen?

    Auszug aus OLG Dresden, 06.03.2019 - 5 U 1613/18
    Die zu Wohnraummietverträgen ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung (grundlegend; BGH, Urteil vom 18.03.2018, VII ZR 185/14, NJW 2015, 1594), wonach die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung in §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 538 BGB den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen bei einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, ist auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen (Anschluss OLG Celle, Beschluss vom 13.07.2016, 2 U 45/16, NJW 2016, 3732).
  • BGH, 22.08.2018 - VIII ZR 277/16

    Formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener

  • OLG Düsseldorf, 30.07.2019 - 24 U 104/18

    Schadensersatzanspruch nach Rückgabe einer Mietsache

    Diese vom Bundesgerichtshof zum Wohnraummietrecht ergangene Rechtsprechung ist auch im Bereich der Gewerbemiete anwendbar (OLG Dresden, Beschluss vom 6. März 2019 - 5 U 1613/18; OLG Celle, Beschluss vom 13. Juli 2016 - 2 U 45/16, Rz. 70; LG Lüneburg, Urteil vom 4. August 2015 - 5 O 353/14, Rz. 17; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 538 Rn. 122; BeckOK/BGB/Zehelein, Stand.
  • OLG Dresden, 24.06.2020 - 5 U 653/20

    Änderung des Glücksspielrechts ist Vermieterrisiko

    Nähme man mit dem Landgericht und abweichend von der Auffassung des Senates an, durch die Regelung in § 1 Nr. 4 des Mietvertrages, bei welcher es sich dem äußeren Anschein nach um eine Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.v. § 305 Abs. 1 BGB handelt, werde das hier in Rede stehende Risiko der Gebrauchstauglichkeit des Mietvertrages auf den Mieter übertragen, könnte man entgegen der Auffassung des Landgerichts schon deshalb keine Beweislastentscheidung gegen die Beklagte in Bezug auf deren Behauptung, die Vermieterseite habe die Klausel gestellt, machen, weil eine tatsächliche Vermutung für das Stellen der Klausel durch die Vermieterseite spricht, welche mit der Regelung allein begünstigt wird (vgl. Senatsbeschluss vom 06.03.2019, 5 U 1613/18, BeckRS 2019, 4671 Rn. 27).
  • OLG Dresden, 19.06.2019 - 5 U 1168/19

    Fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses

    Es kann dafür offen bleiben, ob im vorliegenden Verfahren, in dem über die Beendigung eines Vertrages, in welchem der Mieter, die Beklagte zu 1), eine Wohnung zur Nutzung durch Dritte, hier die Beklagten zu 2) und zu 3), anmietet, und der damit kein Wohnraummietvertrag ist, weil die Beklagte zu 1) als juristische Person schon begrifflich nicht zu eigenen Wohnzwecken mieten kann (vgl. BGH, Urteil vom 16.07.2008, VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361; KG, Urteil vom 27.08.2015, 8 U 192/14, ZMR 2016, 860; Senatsbeschluss vom 06.03.2019, 5 U 1613/18, NZM 2019, 412), die Vorschrift des § 721 ZPO zugunsten der Beklagten zu 2) und zu 3), die nicht Vertragspartner der Klägerin waren, eingreift.
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