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   OLG Dresden, 24.06.2020 - 5 U 653/20   

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OLG Dresden, 24.06.2020 - 5 U 653/20 (https://dejure.org/2020,17555)
OLG Dresden, Entscheidung vom 24.06.2020 - 5 U 653/20 (https://dejure.org/2020,17555)
OLG Dresden, Entscheidung vom 24. Juni 2020 - 5 U 653/20 (https://dejure.org/2020,17555)
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Volltextveröffentlichungen (6)

  • Justiz Sachsen

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  • IWW

    Mietmangel

  • vdai.de PDF

    Im Falle der Vereinbarung des Betriebs einer Spielhalle als Mietzweck im Mietvertrag ist die Nutzungsuntersagung für den Betrieb einer Spielhalle durch die zuständige Behörde ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB, wenn sie auf der Unterschreitung des landesrechtlich geregelten ...

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Änderung des Glücksspielrechts ist Vermieterrisiko

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

  • Wolters Kluwer (Kurzinformation)

    Nutzungsuntersagung für den Betrieb einer Spielhalle als Mangel der Mietsache

Besprechungen u.ä.

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Abstand zwischen Spielhalle und geschützten Einrichtungen ist Vermieterrisiko (IMR 2020, 499)

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Verfahrensgang

 
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Wird zitiert von ... (4)Neu Zitiert selbst (23)

  • KG, 14.07.2014 - 8 U 140/13

    Fehlen der Geschäftsgrundlage für einen formularmäßigen Gewerberaummietvertrag:

    Auszug aus OLG Dresden, 24.06.2020 - 5 U 653/20
    Nach diesen Kriterien ist die Nutzungsuntersagung der Landesdirektion Sachsen für den Betrieb einer Spielhalle im Mietobjekt gegenüber der Beklagten ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB, weil sie unmittelbar mit der konkreten Lage des Mietobjektes in der Nähe einer allgemeinbildenden Schule in Zusammenhang steht (vgl. BGH, Urteil vom 11.12.1991, XII ZR 63/90, NJW-RR 1992, 267; Urteil vom 13.07.2011, XII ZR 189/09, NJW 2011, 3151 Rn. 9; KG, Urteil vom 14.07.2014, 8 U 140/13, NJOZ 2014, 1688, 1689; Senatsurteil vom 04.11.2015, 5 U 521/15; OLG Frankfurt/M., Urteil vom 22.07.2016, 2 U 144/15, BeckRS 2016, 122570 Rn. 17; OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.09.2017, 24 U 216/16, BeckRS 2017, 153098 Rn. 12, 13; OLG Hamm, Urteil vom 08.04.2020, 30 U 107/19, BeckRS 2020, 8424 Rn. 47).

    Allerdings kann auch der Vermieter in der vorliegenden Konstellation ein außerordentliches Kündigungsrecht wegen Störung bzw. Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 3 BGB haben (i.d.S. KG, Urteil vom 14.07.2014, a.a.O.).

    Zwar könnte die Miete um 100 % gemindert sein, wenn nach den Regelungen des Mietvertrages nur die Nutzung der gemieteten Räume als Spielhalle in Betracht käme (vgl. KG, Urteil vom 14.07.2014, a.a.O.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.09.2017, a.a.O.).

  • OLG Düsseldorf, 05.09.2017 - 24 U 216/16

    Rechte des Mieters einer zum Zwecke des Betriebs eines Wettbüros für Sportwetten

    Auszug aus OLG Dresden, 24.06.2020 - 5 U 653/20
    Nach diesen Kriterien ist die Nutzungsuntersagung der Landesdirektion Sachsen für den Betrieb einer Spielhalle im Mietobjekt gegenüber der Beklagten ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB, weil sie unmittelbar mit der konkreten Lage des Mietobjektes in der Nähe einer allgemeinbildenden Schule in Zusammenhang steht (vgl. BGH, Urteil vom 11.12.1991, XII ZR 63/90, NJW-RR 1992, 267; Urteil vom 13.07.2011, XII ZR 189/09, NJW 2011, 3151 Rn. 9; KG, Urteil vom 14.07.2014, 8 U 140/13, NJOZ 2014, 1688, 1689; Senatsurteil vom 04.11.2015, 5 U 521/15; OLG Frankfurt/M., Urteil vom 22.07.2016, 2 U 144/15, BeckRS 2016, 122570 Rn. 17; OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.09.2017, 24 U 216/16, BeckRS 2017, 153098 Rn. 12, 13; OLG Hamm, Urteil vom 08.04.2020, 30 U 107/19, BeckRS 2020, 8424 Rn. 47).

    In dieser Situation war der Beklagten nicht zuzumuten, gleichwohl den - rechtswidrigen - Betrieb der Spielhalle aufrechtzuerhalten (idS auch OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.09.2017, a.a.O. Rn. 18), zumal die unerlaubte Veranstaltung eines Glücksspiels eine Straftat nach § 284 StGB ist und sich die Beklagte im vorläufigen Rechtsschutz vor dem VG Dresden und dem OVG Bautzen erfolglos um die Verlängerung der notwendigen Erlaubnis bemüht hat.

    Zwar könnte die Miete um 100 % gemindert sein, wenn nach den Regelungen des Mietvertrages nur die Nutzung der gemieteten Räume als Spielhalle in Betracht käme (vgl. KG, Urteil vom 14.07.2014, a.a.O.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.09.2017, a.a.O.).

  • OLG Frankfurt, 22.07.2016 - 2 U 144/15

    Mietzins für Spielhalle trotz fehlender ordnungsrechtlicher Nutzungsgenehmigung

    Auszug aus OLG Dresden, 24.06.2020 - 5 U 653/20
    Nach diesen Kriterien ist die Nutzungsuntersagung der Landesdirektion Sachsen für den Betrieb einer Spielhalle im Mietobjekt gegenüber der Beklagten ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB, weil sie unmittelbar mit der konkreten Lage des Mietobjektes in der Nähe einer allgemeinbildenden Schule in Zusammenhang steht (vgl. BGH, Urteil vom 11.12.1991, XII ZR 63/90, NJW-RR 1992, 267; Urteil vom 13.07.2011, XII ZR 189/09, NJW 2011, 3151 Rn. 9; KG, Urteil vom 14.07.2014, 8 U 140/13, NJOZ 2014, 1688, 1689; Senatsurteil vom 04.11.2015, 5 U 521/15; OLG Frankfurt/M., Urteil vom 22.07.2016, 2 U 144/15, BeckRS 2016, 122570 Rn. 17; OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.09.2017, 24 U 216/16, BeckRS 2017, 153098 Rn. 12, 13; OLG Hamm, Urteil vom 08.04.2020, 30 U 107/19, BeckRS 2020, 8424 Rn. 47).

    Insofern enthält die Regelung in § 1 Nr. 4 des Mietvertrages einen wesentlich anderen Inhalt als diejenige Regelung, welche dem Urteil des OLG Frankfurt/M. vom 22.07.2016 (a.a.O. Rn. 21) zugrunde lag, wonach der Vermieter keinerlei Gewähr für die Erteilung oder den Fortbestand von Genehmigung oder Konzessionen, die zum Betrieb oder zur Aufrechterhaltung des Spielbetriebes benötigt werden, übernimmt.

  • BGH, 08.04.2020 - XII ZR 120/18

    Gewerberaummietvertrag: Auslegung der Betriebskostenumlage

    Auszug aus OLG Dresden, 24.06.2020 - 5 U 653/20
    Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass Haftungsmilderungen bzw. -begrenzungen im Zweifel eng auszulegen sind (vgl. Günter in Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 2. Aufl., § 536 BGB Rn. 423; vgl. auch OLG Hamm, Urteil vom 08.04.2020, a.a.O., Rn. 58).

    Die Auslegung des Begriffs der Auflage einer Behörde hat sich an der einschlägigen gesetzlichen Regelung aus § 36 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG zu orientieren (vgl. BGH, Urteil vom 08.04.2020, XII ZR 120/18, NZM 2020, 507 Rn. 20; Senatsbeschluss vom 15.07.2014, 5 U 52/14, ZMR 2015, 120), in welcher der Begriff der Auflage als Nebenbestimmung zu einem Verwaltungsakt dahin definiert wird, dass es sich um eine Bestimmung handelt, welche dem Begünstigten ein Tun, Dulden oder Unterlassen vorschreibt.

  • BGH, 11.11.2014 - VIII ZR 302/13

    Beweisaufnahme: Absehen von einer Beweiserhebung durch Zeugenvernehmung bei

    Auszug aus OLG Dresden, 24.06.2020 - 5 U 653/20
    Gleichzeitig gilt zwar auch, dass ein übereinstimmender Parteiwille dem Wortlaut und jeder anderen Interpretation vorgeht, selbst wenn er im Inhalt der Erklärung keine oder nur einen unvollkommenen Ausdruck gefunden hat (vgl. BGH, Beschluss vom 11.11.2014, VIII ZR 302/13, NJW 2015, 409).

    Soweit sich eine Partei allerdings auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände beruft, trifft sie unter dem Gesichtspunkt der Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der Vertragsurkunde die Beweislast (vgl. BGH, Beschluss vom 11.11.2014, a.a.O.).

  • BGH, 05.11.2014 - XII ZR 15/12

    Gewerberaummiete: Auswirkungen der vorbehaltlosen Ausübung der

    Auszug aus OLG Dresden, 24.06.2020 - 5 U 653/20
    Die Anwendung von § 536b S. 1 BGB kommt ohnehin nicht in Betracht, weil dieser auf Kenntnis bei Vertragsschluss abstellt, während die Vertragsparteien im Mai 2011 lediglich einen bestehenden Vertrag verlängert haben (vgl. zu dieser Problematik BGH, Urteil vom 05.11.2014, XI ZR 15/12, NJW 2015, 402).
  • BGH, 05.10.2005 - VIII ZR 57/05

    Umfang der Nutzungsentschädigung des Vermieters bei Rückgabe der Mietsache mitten

    Auszug aus OLG Dresden, 24.06.2020 - 5 U 653/20
    Für den Zeitraum Oktober bis Dezember 2018 wäre demnach eine Nutzungsentschädigung ohne Nebenkostenvorauszahlungen i.H.v. 5.801,25 EUR zu zahlen, für den Monat Januar 2019 eine geminderte Nutzungsentschädigung mit Nebenkostenvorauszahlungen i.H.v. 2.283,31 EUR und für den Monat Februar 2019 (taggenau bis zum 19. des Monats, vgl. BGH, Urteil vom 05.10.2005, VIII ZR 57/05, NZM 2006, 52 Rn. 7) eine geminderte Nutzungsentschädigung mit Nebenkostenvorauszahlungen i.H.v. 1.549,39 EUR, so dass sich ein Gesamtbetrag von 9.633,95 EUR ergibt.
  • BGH, 18.07.2012 - XII ZR 97/09

    Geschäftsraummiete: Mietminderung bei Minderfläche von Nebenräumen

    Auszug aus OLG Dresden, 24.06.2020 - 5 U 653/20
    Aufgrund der Mangelhaftigkeit des Mietobjektes (dazu oben II. 1.a) ist die Beklagte gemäß § 536 Abs. 1 S. 2 BGB nur zur Zahlung einer angemessen herabgesetzten Miete verpflichtet gewesen, weil sich die Höhe der Herabsetzung nach der Schwere des Mangels und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache richtet (vgl. BGH, Urteil vom 18.07.2012, XII ZR 97/09, NJW 2012, 3173).
  • BGH, 11.02.2009 - XII ZR 114/06

    Voraussetzungen der verjährungshemmenden Wirkung der Streitverkündung

    Auszug aus OLG Dresden, 24.06.2020 - 5 U 653/20
    Die Höhe der angemessenen Nutzungsentschädigung orientiert sich an der zuletzt geschuldeten Miete (vgl. BGH, Urteil vom 11.02.2009, XII ZR 114/06, NJW 2009, 1488), welche wegen der starken Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit zu Lasten der Beklagten um 75 % gemindert ist.
  • BGH, 21.09.2005 - XII ZR 66/03

    Zusicherung von Eigenschaften bei der Vermietung von Gewerbeflächen;

    Auszug aus OLG Dresden, 24.06.2020 - 5 U 653/20
    Durch gesetzgeberische Maßnahmen bewirkte Gebrauchsbeschränkungen führen zwar nicht zu einem Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB, wenn sie in den Risikobereich des Mieters fallen, der das Verwendungsrisiko bezüglich des Mietobjektes trägt (vgl. dazu BGH, Urteil vom 21.09.2005, XII ZR 66/03, NJW 2006, 899), wenn sie also ihre Ursache in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben.
  • OLG Celle, 19.09.2008 - 8 U 63/08

    Beschränkung des Versicherungsschutzes auf den Verlust von Bargeld unter

  • BGH, 04.05.2005 - XII ZR 254/01

    Mängel des Mietobjekts bei Unterschreiten der im Mietvertrag vereinbarten Fläche

  • OLG Dresden, 01.06.2017 - 5 U 477/17

    Rechte des Mieters bei öffentlich-rechtlichen Gebrauchsbeschränkungen oder

  • BGH, 11.12.1991 - XII ZR 63/90

    Leistungsstörungen bei langfristigem Pachtvertrag zum Gesteinsabbau

  • OLG Hamm, 08.04.2020 - 30 U 107/19

    Behördliche Untersagung des Betriebs mehrerer Spielhallen als Mangel des

  • OLG Dresden, 15.07.2014 - 5 U 52/14

    Auslegung eines Gewerberaummietvertrages hinsichtlich der Pflicht des Mieters zur

  • OLG Dresden, 06.03.2019 - 5 U 1613/18

    Formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei einem

  • OLG Dresden, 19.09.2018 - 5 U 423/18

    Auslegung eines Pachtvertrages über ein Hotel hinsichtlich der Verpflichtung der

  • OLG Dresden, 01.12.2003 - 8 U 454/03

    Vorbringen in der Berufungsinstanz

  • BGH, 13.07.2011 - XII ZR 189/09

    Zum Schadensersatzanspruch des Pächters einer Gaststätte wegen Umsatzeinbußen

  • BGH, 15.01.2013 - XI ZR 22/12

    Ordentliche Kündigungsrecht der privaten Banken

  • BGH, 20.11.2013 - XII ZR 77/12

    Gewerberaummietvertrag: Außerordentliche Kündigung wegen behördlicher Ankündigung

  • BGH, 02.11.2016 - XII ZR 153/15

    Geschäftsraummiete: Erheblichkeit des Einwands rechtmäßigen Alternativverhaltens

  • AG Dortmund, 27.04.2021 - 425 C 7880/20

    Lockdown rechtfertigt Vertragsanpassung

    Öffentlich-rechtliche Nutzungs- und Betriebsverbote können nach der Rechtsprechung einen Sachmangel darstellen (BGHZ 68, 294, 296; WuM 1992, 313; NJW 1982, 2062, 2063; OLG Dresden ZMR 2020, 829 (Schließung Spielhalle wegen Lage in Nähe einer Schule).

    Das Verwendungsrisiko des Mieters ist zB dann nicht betroffen, wenn die infolge gesetzgeberischer Maßnahmen bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar an die Lage des Mietobjektes anknüpft (OLG Dresden ZMR 2020, 829).

  • VGH Baden-Württemberg, 11.08.2022 - 6 S 790/22

    Befristung einer Spielhallenerlaubnis; Widerspruch und Klage gegen Befristung

    Allerdings kann ein möglicher Sachmangel im Einzelfall auch darin gesehen werden, dass eine langwährende Unsicherheit über die Zulässigkeit der behördlichen Nutzungsuntersagung die begründete Besorgnis bewirkt, das Grundstück nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können (vgl. BGH, Urteil vom 20.11.2013 - XII ZR 77/12 -, NJW-RR 2014, 264 m.w.N.; so auch konkret zur Untersagung des Betriebs einer Spielhalle: OLG Dresden, Urteil vom 24.06.2020 - 5 U 653/20 -, ZfWG 2020, 384 , und OLG Hamm, Urteil vom 08.04.2020 - I-30 U 107/19 -, ZfWG 2020, 377 ; so auch BVerfG, Beschluss vom 07.03.2017 - 1 BvR 1314/12 -, BVerfGE 145, 20 ).
  • VG Freiburg, 05.08.2021 - 4 K 1849/21

    Zu den Anforderungen an eine so genannte aktive glücksspielrechtliche Duldung

    Damit dürfte der Antragstellerin auch ohne die Nachtragsvereinbarung ein außerordentliches Kündigungsrecht zustehen, wenn die erforderliche Erlaubnis für den Betrieb der Spielhallen aufgrund einer Gesetzesänderung nicht erteilt wird (vgl. KG Berlin, Urteil vom 14.07.2014 - 8 U 140/13 -, juris Rn. 44; OLG Dresden, Urteil vom 24.06.2020 - 5 U 653/20 -, juris Rn. 27).
  • VG Sigmaringen, 20.10.2020 - 3 K 6070/17

    Glücksspielrechtliche Erlaubnis; Spielhalle; Glücksspiel; Härtefall;

    Insbesondere vor dem Hintergrund der in § 17.3 geregelten Vereinbarung, dass den Verpächter berechtigt, das Pachtverhältnis mit sofortiger Wirkung zu kündigen, wenn dem Pächter die Konzession entzogen wird, dürfte dem Kläger in einem solchen Falle ein eigenes (Sonder-)Kündigungsrecht zukommen (vgl. KG Berlin, Urteil vom 14. Juli 2014 - 8 U 140/13, juris Rn. 44 f.; OLG Dresden, Urteil vom 24. Juni 2020 - 5 U 653/20, juris Rn. 26 ff.; OLG Hamm, Urteil vom 08. April 2020 - I-30 U 107/19, juris Rn. 51 ff.; a.A.: LG Hamburg, Urteil vom 26. Februar 2015 - 316 O 151/14, juris Rn. 28 ff.; VG Karlsruhe, Beschluss vom 17. Januar 2018 - 3 K 11163/17, juris Rn. 43).
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