Auszug aus OLG Frankfurt, 10.05.2022 - 20 W 292/20

Dies kommt vor allem dann in Betracht, wenn der Raum nicht ausschließlich demselben Zweck wie die Anlage dient, wenn er also nicht nur als Heizungsraum oder Heizungskeller benutzt wird (vgl. dazu BGHZ 73, 302; NJW 1991, 2909; BayObLG DNotZ 1992, 490; Rpfleger 2004, 214; OLG Saarbrücken MittRhNotK 1998, 361; Schleswig-Holsteinisches OLG ZMR 2006, 886; Hanseatisches OLG Bremen ZMR 2016, 716; OLG Dresden FGPrax 2017, 151, je zitiert nach juris;… Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 2826, 2828;… Bärmann/Seuß/Rampp, a.a.O., § 11 Rz. 28).

Festzuhalten ist dabei aber zunächst, dass nicht jeder denkbare Sondervorteil eines derartigen Raums bereits die Begründung von Sondereigentum ermöglichen würde (BGH NJW 1991, 2909).

Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang überdies, dass die Rechtsprechung weitgehend einheitlich davon ausgeht, dass der gemeinschaftliche Gebrauch der Heizungsanlage, Heizungskeller und Zentraleinrichtungen der Hausversorgung grundsätzlich einen ständigen Bedienungs-, Kontroll- und Wartungsaufwand erfordert und § 5 Abs. 2 WEG gerade die Störung des gemeinschaftlichen Gebrauchs durch eigenmächtige Verfügungen des Sondereigentümers im Rahmen seiner Raumherrschaft nach § 13 WEG verhindern will (so BGH NJW 1991, 2909; OLG Saarbrücken MittRhNotK 1998, 361, und ZMR 1999, 431; OLG Düsseldorf FGPrax 1999, 136, zitiert nach juris;… vgl. auch Bärmann/Seuß/Rampp, a.a.O., § 11 Rz. 28, 29).

Allerdings ist das Grundbuchamt zu Recht davon ausgegangen, dass dann grundsätzlich auch die einzigen Zugänge zu den gemeinschaftlichen Räumen ebenfalls im Gemeinschaftseigentum stehen müssen, es sei denn, sie dienten nicht dem ständigen Mitgebrauch aller Eigentümer (BGH NJW 1991, 2909; Schleswig-Holsteinisches OLG ZMR 2006, 886; Hanseatisches OLG Bremen ZMR 2016, 716; OLG Dresden FGPrax 2017, 151; BayObLG DNotZ 1992, 490).

Vorrangig und zwingend ist aber nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die mit § 5 Abs. 2 WEG gesetzte Grenze dafür, was überhaupt Gegenstand des Sondereigentums sein kann (BGH NJW 1991, 2909).

Diesem Zweck würde ein Zusammentreffen von Sondereigentum und Gemeinnutzungsrecht widersprechen (so bereits BGH NJW 1991, 2909 m. w. N.;… ablehnend wohl auch Hügel/Elzer, a.a.O., § 5 Rz. 35 m. w. N.;… Staudinger/Rapp, a.a.O., § 5 WEG Rz. 27b).

Auszug aus OLG Frankfurt, 10.05.2022 - 20 W 292/20

In diesem Fall dient aber grundsätzlich auch der Raum, in dem sich diese Heizungsanlage befindet, dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer und muss gemäß § 5 Abs. 2 WEG gleichfalls gemeinschaftliches Eigentum sein; zu den "Anlagen und Einrichtungen" im Sinne dieser Vorschrift gehören auch Räume (vgl. etwa BGHZ 73, 302; BGH NJW 1991, 2909; BayObLG DNotZ 1992, 490; Rpfleger 2004, 214; OLG München FGPrax 2020, 193, je zitiert nach juris;… BeckOK GBO/Kral, a.a.O., Sonderbereich WEG Rz. 29;… Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 2828; Bärmann/Seuß/Rampp, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 11 Rz. 28).

Dies kommt vor allem dann in Betracht, wenn der Raum nicht ausschließlich demselben Zweck wie die Anlage dient, wenn er also nicht nur als Heizungsraum oder Heizungskeller benutzt wird (vgl. dazu BGHZ 73, 302; NJW 1991, 2909; BayObLG DNotZ 1992, 490; Rpfleger 2004, 214; OLG Saarbrücken MittRhNotK 1998, 361; Schleswig-Holsteinisches OLG ZMR 2006, 886; Hanseatisches OLG Bremen ZMR 2016, 716; OLG Dresden FGPrax 2017, 151, je zitiert nach juris;… Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 2826, 2828; Bärmann/Seuß/Rampp, a.a.O., § 11 Rz. 28).

Dies zeigen auch die den zitierten Entscheidungen des BGH in BGHZ 73, 302 und des Schleswig-Holsteinischen OLG zugrundeliegenden Sachverhalte, die nicht im Grundbuchverfahren ergingen und derartige Abgrenzungsstreitigkeiten betrafen.

Diese aus dem Sinn und Zweck des § 5 Abs. 2 WEG hergeleiteten Erwägungen schließen es auch aus, in diesem Zusammenhang nur schwer abgrenzbare Kriterien allgemeiner Art zur Unterscheidung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum zugrunde zu legen, wie etwa die grundsätzlich geringere Bedienungs- und Wartungsbedürftigkeit moderner Heizungsanlagen oder die Anzahl der Sondereigentumseinheiten (vgl. zu derartigen Kriterien in anderem Zusammenhang auch Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 2828;… jurisPK-BGB/Spang, Stand: 20.10.2021, § 5 WEG Rz. 28; BGHZ 73, 302;… vgl. auch Staudinger/Rapp, BGB, Neub. 2018, § 5 WEG Rz. 27b), wie es die Beschwerde vorbringt und in der Literatur auch teilweise vertreten wird (vgl. etwa Röll Rpfleger 1992, 94; wohl auch Weigl MittBayNot 2008, 48; vgl. dazu auch DNotI-Report 1997, 17).

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Daraus folgt im Umkehrschluss, dass Räume, in denen sich Gemeinschaftsanlagen befinden, nicht schon wegen der Beherbergung der Anlage im Gemeinschaftseigentum stehen müssen (vgl. Schleswig-Holsteinisches OLG ZMR 2006, 886; Hanseatisches OLG Bremen ZMR 2016, 716; OLG Dresden FGPrax 2017, 151;… Bärmann/Seuß/Rampp, a.a.O., § 11 Rz. 28, 30).

Untergeordnete Nutzungsmöglichkeiten bleiben dabei ebenso außer Betracht wie der subjektive Nutzungswillen des betroffenen Sondereigentümers (vgl. Schleswig-Holsteinisches OLG ZMR 2006, 886; Hanseatisches OLG Bremen ZMR 2016, 716; OLG Dresden FGPrax 2017, 151; vgl. auch BayObLG DNotZ 1992, 490).

Eine subjektive, allein am Nutzungswillen des betroffenen Sondereigentümers orientierte Sichtweise würde diesem gestatten, die in der Teilungserklärung erfolgte fälschliche Zuordnung des Raums zum Sondereigentum durch eine wie auch immer geartete sekundäre Nutzung zu manifestieren, was nicht angängig ist (Schleswig-Holsteinisches OLG ZMR 2006, 886; Hanseatisches OLG Bremen ZMR 2016, 716).

Allerdings ist das Grundbuchamt zu Recht davon ausgegangen, dass dann grundsätzlich auch die einzigen Zugänge zu den gemeinschaftlichen Räumen ebenfalls im Gemeinschaftseigentum stehen müssen, es sei denn, sie dienten nicht dem ständigen Mitgebrauch aller Eigentümer (BGH NJW 1991, 2909; Schleswig-Holsteinisches OLG ZMR 2006, 886; Hanseatisches OLG Bremen ZMR 2016, 716; OLG Dresden FGPrax 2017, 151; BayObLG DNotZ 1992, 490).