Volltextveröffentlichungen (7)

• openjur.de
• Justiz Hessen

  Verwendung des Begriffs "Nebenkosten" ausreichend für Umlage der Betriebskosten nach § 2 BetrKV auf Mieter

• wertermittlerportal

 
• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)
• rechtsportal.de

  Rechtliche Einordnung der formularmäßigen Vereinbarung der Tragung aller "umlagefähigen Nebenkosten" durch den Mieter eines Gewerberaummietvertrages

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Betriebskosten: Wann ist die formularmäßige Umlage wirksam?

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• mein-mietrecht.de (Kurzinformation)

  Betriebskosten: formularmäßige Umlage wirksam?

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Betriebskosten Gewerberaum: Wann ist die formularmäßige Umlage wirksam? (IMR 2018, 513)

Papierfundstellen

• NZM 2018, 789

Wird zitiert von ... (3)Neu Zitiert selbst (27)

• BGH, 20.01.2016 - VIII ZR 93/15

  Wohnraummiete in einer Mehrhausanlage: Formelle Ordnungsgemäßheit der …

  Auszug aus OLG Frankfurt, 14.02.2018 - 2 U 142/17

  Eine Betriebskostenabrechnung ist daher dann formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält (BGH NZM 2017, 732 ; BGH NJW 2016, 866 ).

  Mit der Rechtsprechungsänderung vom 20.1.2016 hat der Bundesgerichtshof (NJW 2016, 866 ) die Vorwegabzüge jedoch gänzlich aus den formellen Voraussetzungen der Nebenkostenabrechnung herausgenommen.

  Das ergibt sich, wie bereits bei den formellen Voraussetzungen dargestellt, aus der Rechtsprechungsänderung des Bundesgerichtshofs vom 20.1.2016 (NJW 2016, 866 ).

  Eben das ist aber vorliegend nicht der Fall, da die Beklagte Vorwegabzüge von Kosten, die bereits ganz oder teilweise auf den für die Unterhaltung der Tiefgarage entfallenden Festbetrag anfallen würden, in der Abrechnung nicht ausweisen muss (BGH NJW 2016, 866 ).

• BGH, 10.02.2016 - VIII ZR 137/15

  Wohnraummietvertrag: Wirksamkeit einer formularmäßigen Vereinbarung über die …

  Auszug aus OLG Frankfurt, 14.02.2018 - 2 U 142/17

  Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs sieht die Bezugnahme auf den Begriff der "Betriebskosten" als ausreichend an, eine wirksame Umlagevereinbarung herbeizuführen (BGH NJW 2016, 1308 ).

  Dass hiermit also ebenfalls diejenigen Kosten gemeint sind, die, worauf der VIII. Zivilsenat des BGH in der Entscheidung vom 10.2.2016 (BGH NJW 2016, 1308 [1308]) abstellt, "dem Eigentümer durch das Eigentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen", wie es in §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 BetrKV, 27 Abs. 1 II. BerechnungsVO definiert ist, ist hier ebenso nahliegend.

  Der VIII. Zivilsenat des BGH (BGH NJW 2016, 1308 ) sieht hierin jedoch keinen Grund, die Klausel bei Verwendung des Betriebskostenbegriffs als intransparent anzusehen.

• BGH, 20.10.2010 - VIII ZR 73/10

  Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu …

  Auszug aus OLG Frankfurt, 14.02.2018 - 2 U 142/17

  Das ist nur dann anders, wenn die Abrechnung tatsächlich inhaltlich fehlerhaft ist, der Mieter jedoch den Fehler nicht, wie an sich geboten, selbst durch Abzug der unzulässigen oder nicht nachgewiesenen Kosten, korrigieren kann (BGH NZM 2010, 895 [896] ;… BGH Langenberg u.a. Betriebskosten- und Heizkostenrecht 8. Aufl. 2016 I Rn. 4).

  Hierin liegt auch der maßgebliche Unterschied zu der von der klägerseits selbst in Bezug genommenen Rechtsprechung, die einen Anspruch auf Neuabrechnung bei Verwendung eines vertragswidrigen Umlageschlüssels anerkennt (BGH NZM 2010, 895 [896] ; BGH NJW 2005, 219 [220]).

 
• BGH, 19.07.2017 - VIII ZR 3/17

  Mietrechtsstreit: Inhaltsanforderungen die Urteilsgründe eines der Revision …

  Auszug aus OLG Frankfurt, 14.02.2018 - 2 U 142/17

  Eine Betriebskostenabrechnung ist daher dann formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält (BGH NZM 2017, 732 ; BGH NJW 2016, 866 ).

  Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung folgende Mindestangaben aufzunehmen: Die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (zuletzt BGH NZM 2017, 732 [734]).

• BGH, 10.05.2017 - VIII ZR 79/16

  Betriebskostenabrechnung: Umlage der Grundsteuer bei gemischt genutzten …

  Auszug aus OLG Frankfurt, 14.02.2018 - 2 U 142/17

  Der Mieter darf - so er die Erforderlichkeit eines Vorwegabzuges ggf. dargelegt und bewiesen hat (vgl. BGH NZM 2017, 520 ) - insoweit einfach bestreiten, dass die Höhe des hierbei bestimmten Kostenansatzes zutreffend ist und kann sich damit gegen die gesamte Abrechnungsposition zur Wehr setzen.
• BGH, 11.05.2016 - VIII ZR 209/15

  Wohnraummiete: Einwendungsausschlusses wegen Fristablaufs bei Abrechnung nicht …

  Auszug aus OLG Frankfurt, 14.02.2018 - 2 U 142/17

  Denn nach der laufenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellt die Einstellung vertraglich nicht vereinbarter Betriebskosten in die Abrechnung ausschließlich einen inhaltlichen Fehler dar, den der Mieter konkret rügen muss (BGH NJW 2011, 2786 [2787] ; OLG Düsseldorf NJOZ 2015, 1753; Beyer ZMR 2013, 933 [936]), das sogar dann, wenn die Kosten von Gesetzes wegen nicht einmal hätten vereinbart werden können (BGH NJW 2016, 2254 [2255/2256]).
• BGH, 18.05.2011 - VIII ZR 240/10

  Wohnraummiete: Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung bei fehlender …

  Auszug aus OLG Frankfurt, 14.02.2018 - 2 U 142/17

  Denn nach der laufenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellt die Einstellung vertraglich nicht vereinbarter Betriebskosten in die Abrechnung ausschließlich einen inhaltlichen Fehler dar, den der Mieter konkret rügen muss (BGH NJW 2011, 2786 [2787] ; OLG Düsseldorf NJOZ 2015, 1753; Beyer ZMR 2013, 933 [936]), das sogar dann, wenn die Kosten von Gesetzes wegen nicht einmal hätten vereinbart werden können (BGH NJW 2016, 2254 [2255/2256]).
• LG Itzehoe, 17.12.2010 - 9 S 23/10

  Feststellungsklage hinsichtlich des Anspruchs auf eine Erhöhung der monatlichen …

  Auszug aus OLG Frankfurt, 14.02.2018 - 2 U 142/17

  Die Tatsache etwa, dass der Hauswartvertrag kein Leistungsverzeichnis aufweist oder dieses keine Kostentrennung ermöglicht, worauf die Klägerin abstellt, ist grundsätzlich keine formelle Problematik der Abrechnung (vgl. OLG Düsseldorf NJOZ 2015, 1556; LG Itzehoe NZM 2011, 406 [406] ; LG Dresden WuM 2013, 671).
• BGH, 17.11.2004 - VIII ZR 115/04

  Fehlerhafter Umlageschlüssel in der Betriebskostenabrechnung

  Auszug aus OLG Frankfurt, 14.02.2018 - 2 U 142/17

  Hierin liegt auch der maßgebliche Unterschied zu der von der klägerseits selbst in Bezug genommenen Rechtsprechung, die einen Anspruch auf Neuabrechnung bei Verwendung eines vertragswidrigen Umlageschlüssels anerkennt (BGH NZM 2010, 895 [896] ; BGH NJW 2005, 219 [220]).
• BGH, 19.12.1990 - VIII ARZ 5/90

  Verjährung einer Heizkostennachforderung

  Auszug aus OLG Frankfurt, 14.02.2018 - 2 U 142/17

  Er wird ebenso wie derjenige auf Nachforderung des Vermieters mit Rechnungsstellung fällig, zu diesem Zeitpunkt beginnt auch der Lauf der Verjährungsfrist (BGH NJW 1991, 836 ;… Langenberg u.a. Betriebskosten- und Heizkostenrecht 8. Aufl. 2016 I Rn. 37;… Lützenkirchen in Lützenkirchen Mietrecht Kommentar 2. Aufl. 2015 § 556 Rn. 586), spätestens aber mit der Einsichtnahme in die Belege (… Lützenkirchen in Lützenkirchen Mietrecht Kommentar 2. Aufl. 2015 § 556 Rn. 586) oder dem Zeitpunkt, in dem diese üblicher Weise erfolgt wäre.
• BGH, 27.02.2013 - XII ZB 6/13

  Wiedereinsetzung in den vorigen Stand in Familienstreitsache: Unterbliebene …
• BGH, 17.06.1992 - IV ZR 183/91

  Verjährungsunterbrechung bei Stufenklage
• BAG, 12.07.2006 - 5 AZR 646/05

  Abrechnungsanspruch - Stufenklage
• BGH, 02.03.2000 - III ZR 65/99

  Rechtschutzbedürfnis für Stufenklage
• BGH, 25.04.2017 - VIII ZR 237/16

  Wohnraummiete: Formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung
• AG Dortmund, 19.12.2017 - 425 C 5534/17

  Betriebskosten: Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten auch nach Ende der …
• BGH, 24.08.2016 - VIII ZR 261/15

  Wohnraummiete: Ausschluss der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs; Tilgung …
• BGH, 20.07.2016 - VIII ZR 263/14

  Beendeter Wohnraummietvertrag: Fälligkeit des Mieteranspruchs auf Rückgabe der …
• LG Düsseldorf, 16.09.2015 - 23 S 5/15
• BGH, 22.10.2014 - VIII ZR 41/14

  Statthaftigkeit des Urkundenprozesses für Ansprüche des Vermieters auf …
• BGH, 10.09.2014 - XII ZR 56/11

  Formularmietvertrag über Geschäftsräume in einem Einkaufszentrum: …
• LG Bonn, 16.01.2014 - 6 S 43/13

  Abrechnung der Betriebskosten nach Soll-Vorauszahlungen ist nicht fristwahrend!
• BGH, 03.11.2010 - 1 StR 520/10

  Beweiswert einer kombinierten Analyse von Kern-DNA und mitochondrialer DNA …
• BGH, 28.04.2010 - VIII ZR 263/09

  Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung von Betriebskosten, wenn nur einer von …
• BGH, 10.10.2007 - VIII ZR 279/06

  Geltendmachung von Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung
• OLG Dresden, 20.06.2000 - 23 U 403/00

  Vorenthalten nach § 557 BGB durch den Mieter
• BGH, 07.04.2004 - VIII ZR 167/03

  Umlagefähigkeit der Kosten einer Dachrinnenreinigung und sonstiger Betriebskosten

• BGH, 08.04.2020 - XII ZR 120/18

  Gewerberaummietvertrag: Auslegung der Betriebskostenumlage

  cc) In Anbetracht dieses Wortsinns fehlt es einer Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, auch im Bereich der Gewerberaummiete nicht an der für eine Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB erforderlichen Bestimmbarkeit, ohne dass es einer Bezugnahme auf die gesetzlichen Normen oder der Aufzählung der einzelnen Kostenpositionen bedarf (vgl. KG NZM 2008, 128; OLG Frankfurt NZM 2018, 789, 790; OLG München ZMR 1997, 233, 234;… BeckOGK/Drager BGB [Stand: 1. Januar 2020] § 556 Rn. 32;… BeckOK BGB/Wiederhold [Stand: 1. Februar 2020] § 556 Rn. 46;… Blank in Blank/Börstinghaus Miete 5. Aufl. § 556 BGB Rn. 276;… Bub/Treier/Emmerich Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 5. Aufl. Kap. III Rn. 189;… Erman/Lützenkirchen BGB 15. Aufl. § 556 Rn. 117;… Gramlich Mietrecht 15. Aufl. § 556 BGB Rn. 1;… Guhling/Günter/Both Gewerberaummiete 2. Aufl. § 556 BGB Rn. 20;… Langenberg/Zehelein Betriebskosten- und Heizkostenrecht 9. Aufl. B. Rn. 21 und 91;… Schmidt-Futterer/Langenberg Miete 14. Aufl. § 556 BGB Rn. 68;… Staudinger/Artz BGB [2018] § 556 Rn. 51; a.A. OLG Düsseldorf ZMR 2003, 109, 110;… BeckOK Mietrecht/Pfeifer [Stand: 1. Dezember 2019] BGB § 556 Rn. 1127;… NK-BGB/Frommeyer 3. Aufl. § 556 Rn. 7 mwN).
• OLG Frankfurt, 18.04.2023 - 2 U 43/22

  Nackter Vermieter im Hof kein Mietmangel

  Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung folgende Mindestangaben aufzunehmen: Die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (…BGH, Urt. v. 19.07.2017, Az.: VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732 ff (734); OLG Frankfurt am Main, Beschl. vom 14.02, 2018, Az. 2 U 142/17, NZM 2018, 789-794).

  Ein Anspruch auf Neuabrechnung besteht somit - jedenfalls dem Grunde nach - auch dann nicht, wenn die Abrechnung inhaltlich fehlerhaft ist (OLG Düsseldorf NJIZ 2015, 1753; OLG Frankfurt am Main, Beschl. vom 14.02, 2018, Az. 2 U 142/17, NZM 2018, 789-794, Rn. 25;… Blank in Blank/Börstinghaus 6. Aufl. 2020 § 556 Rn. 241;… Langenberg in Schmidt-Futterer 14. Aufl. 2019, § 556 Rn. 420).

  Zwar ist die Einstellung von Sollvorauszahlungen unzulässig, da der Vermieter die tatsächlichen und nicht die geschuldeten Vorauszahlungen in die Abrechnung einzustellen hat Hierbei handelt es sich jedoch um einen materiellen und nicht um einen formellen Fehler (OLG Frankfurt am Main, Beschl. vom 14.02.2018, Az. 2 U 142/17, NZM 2018, S. 789-794;… LG Bonn, Urt. v. 16.01.2014, Az.: 6 S 43/13, NZM 2014, S. 387 f.).

  Die Änderung oder Berichtigung der Betriebskostenabrechnung ändert nichts an der wirksamen Hemmung der Verjährung durch die Abrechnung selbst (vgl. OLG Frankfurt am Main, Beschl. vom 14.02.2018, Az. 2 U 142/17, NZM 2018, 789 ff.).

• OLG Celle, 09.11.2018 - 2 U 81/18

  Auslegung der Regelung über die Umlage von Betriebskosten in einem …

  e) Selbst wenn aber davon ausgegangen würde, dass die im Wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung auch im Bereich der Gewerberaummiete als Hilfsmittel zur näheren Bestimmung des Begriffes "Betriebskosten" herangezogen werden können (so im Ergebnis offenbar KG Berlin, Beschluss vom 29. Dezember 2006, Az.: 12 U 117/06 = KGR Berlin 2007, 728f., wonach bereits die Erwähnung des Begriffes "Betriebskosten" ausreicht, um darunter alle Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung zu verstehen; siehe auch Oberlandesgericht Frankfurt, Hinweisbeschluss vom 14. Februar 2018, Az.: 2 U 142/17 = NZM 2017, 789ff.) verbleiben im vorliegenden Fall weitere - nicht behebbare - Zweifel an der ausreichenden Bestimmtheit.

  Soweit hingegen das Oberlandesgericht Frankfurt in einem Hinweisbeschluss vom 14. Februar 2018 (Az.: 2 U 142/17 = NZM 2017, 789ff.) die Auffassung vertreten hat, dass der Begriff "die Nebenkosten" oder "alle umlagefähigen Nebenkosten" auch ohne nähere Bestimmung der einzelnen Kostenarten oder eine Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV oder die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung eine wirksame Umlage der jedenfalls im Betriebskostenkatalog konkret aufgeführten Betriebskosten zur Folge habe, vermag der Senat dieser Auffassung aus zweierlei Gründen nicht zu folgen.