Volltextveröffentlichungen (4)

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Wirksamkeit einer Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum

• grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

  Kündigung wegen Abbruch des Gebäudes

• VersR (via Owlit)(Abodienst, Leitsatz frei)

  BGB § 564 b Abs. 2; BGB § 326 Abs. 1; BGB § 823

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Auszüge)

  BGB § 564b Abs. 2 Nr. 3, § 823 Abs. 2
  Schadensersatzpflicht des Vermieters für Kündigungsfolgeschäden des Mieters unter dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung

Papierfundstellen

• NJW 1984, 1044
• MDR 1984, 494
• VersR 1984, 1094

Wird zitiert von ...Neu Zitiert selbst (17)

• OLG Karlsruhe, 07.10.1981 - 3 REMiet 6/81

  Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs; Wegfall des Kündigungsgrundes vor …

  Auszug aus OLG Hamm, 31.01.1984 - 4 REMiet 7/83

  Allerdings haben sich bereits das Oberlandesgericht Karlsruhe (OLGZ 77, 72; NJW 1982, 54 - Rechtsentscheid -) und auch das Bayerische Oberste Landesgericht (NJW 1982, 2003 - Rechtsentscheid -) mit der auch hier erheblichen Rechtsfrage befaßt, ob eine ungerechtfertigte Kündigung des Vermieters eine zum Schadensersatz verpflichtende positive Vertragsverletzung sein kann.

  Das Oberlandesgericht Karlsruhe (NJW 1982, 54 ) wie auch das Bayerische Oberste Landgericht (NJW 1982, 2003 ) haben zwar in ihren jeweiligen Rechtsentscheiden die Frage erörtert, ob eine unberechtigte Kündigung des Vermieters eine dem Mieter gegenüber zum Schadensersatz verpflichtende positive Vertragsverletzung darstellt und die Frage im Ergebnis auch schlechthin bejaht.

  Dementsprechend erkennt die herrschende Meinung im Mietrecht an, daß sich der Vermieter dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig macht, wenn er diesem das Mietverhältnis kündigt aufgrund tatsächlich nicht oder so nicht vorhandener, also vorgeschobener Kündigungsgründe, die, wenn sie wirklich vorgelegen hätten, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses ergeben hätten, und wenn der Mieter daraufhin, auch ohne sich der Kündigung zu widersetzen, die Wohnung aufgibt und räumt (OLG Karlsruhe, NJW 1982, 54 ; Bayerisches Oberstes Landesgericht, NJW 1982, 2003 ;… Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, 2. Aufl., § 564 b Rdn. 135;… Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz § 564 b Rdn. 242; Sternel, MDR 1976, 265;… Gelhaar in BGB -RGRK 12. Aufl., § 564 b Rdn. 40, Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 4. Aufl., Rdn. B 479;… im Ergebnis ebenso, aber mit anderer Begründung Voelskow in Münchener Kommentar, § 564 b Rdn. 75;… Palandt/Putzo, BGB , 42. Aufl., § 564 b Anm. 9 c; Schopp, ZMR 1975, 79; danach kommen Schadensersatzansprüche lediglich aus unerlaubter Handlung in Betracht, § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB , § 826 BGB ).

  Nach einer Meinung stellt jede vom Vermieter ausgesprochene, - aus welchem Grund auch immer - unwirksame Kündigung eine Verletzung der dem Vermieter dem Mieter gegenüber obliegenden Leistungstreuepflicht - diese wird in der Verpflichtung des Vermieters gesehen, alles zu unterlassen, was den Vertragszweck beeinträchtigten oder gefährden könnte - dar, mit der Folge, daß die Haftung des Vermieters für die Folgen einer unbegründeten Kündigung nur entfällt, wenn er nicht schuldhaft gehandelt hat (OLG Karlsruhe, NJW 1982, 54 ; Bayerisches Oberstes Landesgericht, NJW 1982, 2003 ;… Barthelmess aaO., § 564 b Rdn. 241 m.w.N.; Sternel, MDR 1976, 266;… sowohl auch Emmerich/Sonnenschein aaO., Rdn. 135).

  Nun wird aber - was bei einer unwirksamen Kündigung des Vermieters zu Schadensersatzansprüchen des Mieters gegen den Vermieter aus § 823 Abs. 2 BGB führen könnte - teilweise die Auffassung vertreten, § 564 b BGB stelle ein Schutzgesetz i.S. des § 823 Abs. 2 BGB dar, wobei der Schutzzweck des § 564 b BGB auch dahingehe, den Mieter vor den Folgen einer unberechtigten Kündigung, nämlich vor dem Wohnungswechsel mit all seinen finanziellen und sonstigen erheblichen Nachteilen zu schützen (OLG Karlsruhe, ZMR 1977, 25, wohl auch OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 7.10.1981, NJW 1982, 54 , AG Heidelberg, WM 73, 137;… Barthelmess, aaO., § 564 b Rdn. 239, 245;… Schmidt/Futterer/Blank, aaO., B 479 m.W.: Gelhaar, aaO., § 564 b Rdn. 40, Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, 2. Aufl., § 564 b Rdn. 137 und Miete § 564 b Rdn. 90, allerdings mit der Einschränkung, daß eine unerlaubte Handlung nicht ohne weiteres in der bloßen Erklärung des Vermieters liege, die Wohnung wegen Eigenbedarfs zu benötigen, wenn nicht falsche Tatsachen geltend gemacht werden, die grundsätzlich geeignet sind, einen Eigenbedarf zu begründen; Löwe, ZMR 1975, 290).

• BayObLG, 25.05.1982 - REMiet 2/82

  Auszug aus OLG Hamm, 31.01.1984 - 4 REMiet 7/83

  Allerdings haben sich bereits das Oberlandesgericht Karlsruhe (OLGZ 77, 72; NJW 1982, 54 - Rechtsentscheid -) und auch das Bayerische Oberste Landesgericht (NJW 1982, 2003 - Rechtsentscheid -) mit der auch hier erheblichen Rechtsfrage befaßt, ob eine ungerechtfertigte Kündigung des Vermieters eine zum Schadensersatz verpflichtende positive Vertragsverletzung sein kann.

  Das Oberlandesgericht Karlsruhe (NJW 1982, 54 ) wie auch das Bayerische Oberste Landgericht (NJW 1982, 2003 ) haben zwar in ihren jeweiligen Rechtsentscheiden die Frage erörtert, ob eine unberechtigte Kündigung des Vermieters eine dem Mieter gegenüber zum Schadensersatz verpflichtende positive Vertragsverletzung darstellt und die Frage im Ergebnis auch schlechthin bejaht.

  Um einen gleichgelagerten Fall ging es auch in dem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichtes (NJW 1982, 2003 ).

  Dementsprechend erkennt die herrschende Meinung im Mietrecht an, daß sich der Vermieter dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig macht, wenn er diesem das Mietverhältnis kündigt aufgrund tatsächlich nicht oder so nicht vorhandener, also vorgeschobener Kündigungsgründe, die, wenn sie wirklich vorgelegen hätten, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses ergeben hätten, und wenn der Mieter daraufhin, auch ohne sich der Kündigung zu widersetzen, die Wohnung aufgibt und räumt (OLG Karlsruhe, NJW 1982, 54 ; Bayerisches Oberstes Landesgericht, NJW 1982, 2003 ;… Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, 2. Aufl., § 564 b Rdn. 135;… Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz § 564 b Rdn. 242; Sternel, MDR 1976, 265;… Gelhaar in BGB -RGRK 12. Aufl., § 564 b Rdn. 40, Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 4. Aufl., Rdn. B 479;… im Ergebnis ebenso, aber mit anderer Begründung Voelskow in Münchener Kommentar, § 564 b Rdn. 75;… Palandt/Putzo, BGB , 42. Aufl., § 564 b Anm. 9 c; Schopp, ZMR 1975, 79; danach kommen Schadensersatzansprüche lediglich aus unerlaubter Handlung in Betracht, § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB , § 826 BGB ).

  Nach einer Meinung stellt jede vom Vermieter ausgesprochene, - aus welchem Grund auch immer - unwirksame Kündigung eine Verletzung der dem Vermieter dem Mieter gegenüber obliegenden Leistungstreuepflicht - diese wird in der Verpflichtung des Vermieters gesehen, alles zu unterlassen, was den Vertragszweck beeinträchtigten oder gefährden könnte - dar, mit der Folge, daß die Haftung des Vermieters für die Folgen einer unbegründeten Kündigung nur entfällt, wenn er nicht schuldhaft gehandelt hat (OLG Karlsruhe, NJW 1982, 54 ; Bayerisches Oberstes Landesgericht, NJW 1982, 2003 ;… Barthelmess aaO., § 564 b Rdn. 241 m.w.N.; Sternel, MDR 1976, 266;… sowohl auch Emmerich/Sonnenschein aaO., Rdn. 135).

• OLG Karlsruhe, 23.01.1976 - 10 U 69/75

  Auszug aus OLG Hamm, 31.01.1984 - 4 REMiet 7/83

  Allerdings haben sich bereits das Oberlandesgericht Karlsruhe (OLGZ 77, 72; NJW 1982, 54 - Rechtsentscheid -) und auch das Bayerische Oberste Landesgericht (NJW 1982, 2003 - Rechtsentscheid -) mit der auch hier erheblichen Rechtsfrage befaßt, ob eine ungerechtfertigte Kündigung des Vermieters eine zum Schadensersatz verpflichtende positive Vertragsverletzung sein kann.

  In der obergerichtlichen Rechtsprechung ist desweiteren auch schon diskutiert worden, ob der Vermieter für den Schaden, der dem Mieter dadurch entsteht, daß er einer unberechtigten Kündigung Folge leistet, gemäß § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. mit § 1 des Wohnraumkündigungsschutzgesetzes von 1971 (entspricht jetzt § 564 b BGB ) einstehen muß (OLG Karlsruhe, OLGZ 77, 72 - 10. Senat - OLG Karlsruhe, ZMR 1977, 25 - 1. Senat).

  Der Senat braucht die Sache auch nicht etwa aus dem Grunde dem Bundesgerichtshof vorzulegen, weil sich das Oberlandesgericht Karlsruhe (OLGZ 77, 72) in den tragenden Gründen seiner Entscheidung damit auseinandergesetzt hat, ob Art. 1 § 1 des Wohnraumkündigungsschutzgesetzes 1971 (jetzt § 564 b BGB ) ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB ist.

  Nach einer vermittelnden Meinung soll § 564 b zwar ein Schutzgesetz i.S. des § 823 Abs. 2 BGB sein, der Schutzbereich der Norm erstreckt sich danach aber nicht auf durch eine unberechtigte Kündigung des Vermieters ausgelöste Vermögensnachteile beim Mieter (OLG Karlsruhe, OLGZ 77, 72; Schopp, ZMR 1975, 104).

 
• BGH, 27.01.1954 - VI ZR 309/52

  Preisstopverordnung. Schutzgesetz?

  Auszug aus OLG Hamm, 31.01.1984 - 4 REMiet 7/83

  Der Schutz braucht jedoch keineswegs der vom Gesetzgeber gewollte Hauptzweck des Gesetzes zu sein; es genügt vielmehr, wenn die Absicht des Gesetzgebers darauf gerichtet war, neben dem Hauptzweck des Gesetzes auch diesen Schutz einer Person oder eines Personenkreises durch das Gesetz eintreten zu lassen (RGZ 128, 298, 300; RGZ 138, 219, 231; BGHZ 12, 146, 148; BGHZ 22, 293, 297; BGH, NJW 1967, 1279, 1280;… Soergel/Siebert, BGB , 10. Aufl., § 823 Rdn. 332;… Palandt/Thomas, aaO., § 823 Anm. 9;… Larenz, Schuldrecht, 12. Aufl., Band 2 Seite 618 ff.; Knöpfler, NJW 1967, 697).

  Nun ist § 823 Abs. 2 BGB aber nur dann anwendbar, wenn das Gesetz gerade den Rechtsschutz gewollt hat, der wegen der behaupteten Verletzung in Anspruch genommen wird (BGHZ 12, 146, 148; BGHZ 19, 114, 126;… Soergel/Zeuner, 10. Aufl., § 823 Rdn. 334;… Larenz, aaO., S. 621;… Knöpfle, aaO., S 697).

• LG Kiel, 12.03.1975 - 1 S 148/74

  Auszug aus OLG Hamm, 31.01.1984 - 4 REMiet 7/83

  Nach einer anderen Meinung scheidet eine Schadensersatzpflicht des Vermieters für die Folgen einer Kündigung, die sich nur deshalb als unbegründet erweist, weil die wahrheitsgemäß dargelegten Kündigungsgründe nicht als berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietvertrages anerkannt worden sind, aus dem Grunde aus, weil - so Voelskow (…aaO., Rdn. 78), Palandt/Putzo (…aaO., Anm. 9 c), Schopp (MDR 1977, 198), Fehl (NJW 1975, 1973, 1974) - in einem solchen Fall keine positive Vertragsverletzung vorliegt und (…so Schmidt-Futterer/blank, aaO., Rdn. B 479 am Ende) in der unter zutreffender Darlegung der die Kündigung angeblich rechtfertigender Tatsachen abgegebenen Kündigungserklärung letztlich lediglich eine (falsche) Rechtsfolgenbehauptung liege, die der Mieter aufgrund der mitgeteilten Tatsachen ohne weiteres nachprüfen und widerlegen könne.
• BGH, 23.11.1955 - VI ZR 193/54

  Betriebsaufseher

  Auszug aus OLG Hamm, 31.01.1984 - 4 REMiet 7/83

  Nun ist § 823 Abs. 2 BGB aber nur dann anwendbar, wenn das Gesetz gerade den Rechtsschutz gewollt hat, der wegen der behaupteten Verletzung in Anspruch genommen wird (BGHZ 12, 146, 148; BGHZ 19, 114, 126;… Soergel/Zeuner, 10. Aufl., § 823 Rdn. 334;… Larenz, aaO., S. 621;… Knöpfle, aaO., S 697).
• OLG Stuttgart, 07.07.1981 - 8 REMiet 1/81

  Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete; Berücksichtigung behebbarerer …

  Auszug aus OLG Hamm, 31.01.1984 - 4 REMiet 7/83

  Das kann hier indessen auf sich beruhen, weil der Senat bei der Antwort auf die Vorlagefrage von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes nicht abzuweichen gedenkt, wie sich aus den folgenden Erörterungen ergibt (vgl. zur Frage der Vorlagepflicht auch noch OLG Stuttgart, NJW 1981, 2365 ; OLG Karlsruhe, WuM 1982, 10 ;… Baumbach-Albers, ZPO , 42. Aufl., Anhang nach § 544 Anm. 2 a und 3; Sonnenschein, NJW 1982, 1249).
• BGH, 04.12.1956 - VI ZR 161/55

  Schutzgesetz

  Auszug aus OLG Hamm, 31.01.1984 - 4 REMiet 7/83

  Der Schutz braucht jedoch keineswegs der vom Gesetzgeber gewollte Hauptzweck des Gesetzes zu sein; es genügt vielmehr, wenn die Absicht des Gesetzgebers darauf gerichtet war, neben dem Hauptzweck des Gesetzes auch diesen Schutz einer Person oder eines Personenkreises durch das Gesetz eintreten zu lassen (RGZ 128, 298, 300; RGZ 138, 219, 231; BGHZ 12, 146, 148; BGHZ 22, 293, 297; BGH, NJW 1967, 1279, 1280;… Soergel/Siebert, BGB , 10. Aufl., § 823 Rdn. 332;… Palandt/Thomas, aaO., § 823 Anm. 9;… Larenz, Schuldrecht, 12. Aufl., Band 2 Seite 618 ff.; Knöpfler, NJW 1967, 697).
• OLG Karlsruhe, 22.09.1981 - 3 REMiet 5/81

  Auszug aus OLG Hamm, 31.01.1984 - 4 REMiet 7/83

  Das kann hier indessen auf sich beruhen, weil der Senat bei der Antwort auf die Vorlagefrage von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes nicht abzuweichen gedenkt, wie sich aus den folgenden Erörterungen ergibt (vgl. zur Frage der Vorlagepflicht auch noch OLG Stuttgart, NJW 1981, 2365 ; OLG Karlsruhe, WuM 1982, 10 ;… Baumbach-Albers, ZPO , 42. Aufl., Anhang nach § 544 Anm. 2 a und 3; Sonnenschein, NJW 1982, 1249).
• BVerfG, 23.04.1974 - 1 BvR 6/74

  Vergleichsmiete I

  Auszug aus OLG Hamm, 31.01.1984 - 4 REMiet 7/83

  § 564 b BGB ist mithin in dem Spannungsfeld zwischen der Verpflichtung des Vermieters auf eine sozialgerechte Bindung seines Eigentums einerseits und dem ebenfalls grundgesetzlich abgesicherten Schutz des Vermieters vor einer übermäßigen, durch die soziale Funktion nicht gebotene Begrenzung privatrechtlicher, sich aus dem Eigentum ergebender Befugnisse des Eigentümers andererseits zu sehen (vgl. dazu Bundesverfassungsgericht, NJW 1974, 1499 ).
• BGH, 19.10.1977 - VIII ZR 42/76

  Porsche-Spoiler - Zum Rücktrittsrecht von einem Autokaufvertrag aus pVV, …
• BGH, 03.10.1961 - VI ZR 242/60

  Verletzung des Rechts am eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb durch …
• BayObLG, 14.07.1981 - Allg. Reg. 32/81
• OLG Hamm, 31.01.1978 - 4 U 226/77
• RG, 20.03.1930 - VI 373/29

  Ist die Verordnung vom 22. Oktober 1901 betr. den Verkehr mit Arzneimitteln …
• RG, 28.10.1932 - II 59/32

  1. Was verstehen die gesetzlichen Vorschriften über die geschäftliche Ruhezeit …
• BGH, 21.09.1983 - VIII ARZ 2/83

  Begriff der Divergenz

• OLG München, 06.10.1995 - 21 U 6746/94

  Positive Vertragsverlätzung der Verpächter bei Ankündigung der Nichtgewährung der …

  Bei der hier gegebenen Sachlage kann die Frage weiterer Anspruchsgrundlagen offenbleiben, weil sämtliche Anspruchsgrundlagen auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung gehen und ihre Voraussetzungen dadurch erfüllt wären, daß die Beklagte die vereinbarte Nutzung des Gasthofes verweigert hat (zur Unmöglichkeit vgl. BGH NJW 1991, 267 = WM 1991, 328 ;… Wolf/Eckert a.a.O. Rdnr. 338, 365; zum Verzug des Vermieters vgl. BGH NJW 1992, 3226 ;… Wolf/Eckert a.a.O. Rdnr. 365 f., 857; zur positiven Vertragsverletzung durch - wegen fehlender materieller Gründe - unwirksame Kündigung des Mietverhältnisses: BGH NJW 1984, 1028 ; OLG Hamm NJW 1984, 1044 ,- schadensursächlich ist im vorliegenden Fall allerdings nicht eigentlich die außerordentliche Kündigung als solche, sondern die - darauf gestützte - Weigerung der Beklagten, der Klägerin den Gebrauch der Pachtsache zu gewähren).