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   OLG Saarbrücken, 27.01.2016 - 2 U 71/14   

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https://dejure.org/2016,9813
OLG Saarbrücken, 27.01.2016 - 2 U 71/14 (https://dejure.org/2016,9813)
OLG Saarbrücken, Entscheidung vom 27.01.2016 - 2 U 71/14 (https://dejure.org/2016,9813)
OLG Saarbrücken, Entscheidung vom 27. Januar 2016 - 2 U 71/14 (https://dejure.org/2016,9813)
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Volltextveröffentlichungen (9)

  • openjur.de
  • Rechtsprechungsdatenbank Saarland

    § 566 BGB
    Veräußerung einer vermieteten Gewerbefläche: Identität von Veräußerer und Vermieter bei Veräußerung durch Dritten; Eintritt des Erwerbers in die Rechtsstellung des veräußernden Vermieters bei Einräumung einer sog. Begründungsoption des Untermieters

  • IWW

    ZPO § 511; BGB § 566

  • Deutsches Notarinstitut

    BGB § 566
    Übergang des Mietvertrags auf Erwerber eines vermieteten Grundstücks

  • Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

    Voraussetzungen des Eintritts des Erwerbers eines Grundstücks in ein bestehendes Mietverhältnis

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    ZPO § 511; BGB § 566
    Voraussetzungen des Eintritts des Erwerbers eines Grundstücks in ein bestehendes Mietverhältnis

  • rechtsportal.de

    ZPO § 511 ; BGB § 566
    Voraussetzungen des Eintritts des Erwerbers eines Grundstücks in ein bestehendes Mietverhältnis

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Kauf bricht nicht Miete - und auch kein Optionsrecht!

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

  • Wolters Kluwer (Kurzinformation)

    Vertragsübergang auf den Erwerber eines vermieteten Grundstücks

Besprechungen u.ä.

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    "Kauf bricht nicht Miete" auch bei Option! (IMR 2016, 326)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • ZMR 2016, 371
 
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Wird zitiert von ...Neu Zitiert selbst (16)

  • BGH, 04.10.1995 - XII ZR 41/94

    Pflichtenbindung bei Erwerb eines Hausgrundstücks mit bestehendem Mietverhältnis

    Auszug aus OLG Saarbrücken, 27.01.2016 - 2 U 71/14
    Ähnlich ist es, wenn der Mietvertrag unter einer zur Zeit des Eigentumserwerbs noch nicht eingetretenen aufschiebenden Bedingung geschlossen wurde; auch dann tritt der Erwerber in das unter der aufschiebenden Bedingung abgeschlossene Rechtsgeschäft ein, weil die daraus resultierenden Rechte und Pflichten beim Eigentumsübergang schon begründet waren (BGH, Beschluss vom 4. Oktober 1995 - XII ZR 41/94 -, WM 1995, 2115).

    Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, von der abzuweichen für den Senat keine Veranlassung besteht, tritt der Erwerber, wenn der Mietvertrag unter einer zur Zeit des Eigentumserwerbs noch nicht eingetretenen aufschiebenden Bedingung abgeschlossen worden ist, in das unter der aufschiebenden Bedingung abgeschlossene Rechtsgeschäft ein (Beschluss vom 4. Oktober 1995 - XII ZR 41/94 -, WM 1995, 2115, unter Hinweis auf BGH, Urteil vom 15. November 1965 - VIII ZR 288/63 -, MDR 1966, 229 [zu §§ 578, 571 BGB a.F. für die Ausübung eines Gestaltungsrechts bei bereits bestehendem Mietverhältnis], u.a.).

  • OLG Karlsruhe, 10.02.1981 - 3 REMiet 1/81

    Geltungsbereich des § 571 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), wenn nur einer der

    Auszug aus OLG Saarbrücken, 27.01.2016 - 2 U 71/14
    Nach der maßgeblich in der Literatur vertretenen Auffassung ist eine analoge Anwendung des § 566 BGB dann gerechtfertigt, wenn ein Dritter, so beispielsweise der Hausverwalter, Treuhänder oder eine Gesellschaft, deren Gesellschaftern das Grundstück gehört, zwar im eigenen Namen, aber doch letztlich für den Eigentümer gehandelt hat, ebenso bei einer Vermietung durch einen von mehreren Miteigentümern oder einen von mehreren Gesellschaftern einer Eigentümergesellschaft oder bei einer Vermietung durch mehrere Personen, die aber nicht alle Eigentümer sind (vgl. Streyl in: Schmidt-Futterer, aaO, Rz. 67 ff/69, m.z.w.N.; Emmerich in: Staudinger, BGB - Neubearbeitung 2014, § 566, Rz. 21 ff).Gerade in dem Fall, dass nur durch einen (oder mehrere) von mehreren Miteigentümern oder nur durch einen (oder mehrere) von mehreren Gesellschaftern einer Eigentümergesellschaft vermietet wird, ist eine analoge Anwendung des § 566 BGB geboten, weil das Handeln der Miteigentümer bzw. Mitgesellschafter nach Lage der Dinge von der Ermächtigung bzw. Genehmigung oder Zustimmung der übrigen Eigentümer/Gesellschafter gedeckt ist (Streyl in: Schmidt-Futterer, aaO sowie Rdnr. 72, m.w.N.; Emmerich in: Staudinger, aaO, m.w.N.; siehe auch Blank in: Blank/Börstinghaus, aaO, § 566, Rz. 38 ff, m.w.N.; Häublein in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl., § 566, Rdnr. 21, m.w.N.; OLG Karlsruhe, NJW 1981, 1278; Senat, Urteil vom 15. Mai 2013 - 2 U 7/13 -, MDR 2013, 962 = ZMR 2014, 35, m.w.N.; siehe im Übrigen auch BGH, Urteil vom 05. November 2003 - XII ZR 134/02 -, ZMR 2004, 106, wonach bei einer GbR die Schriftform gewahrt ist, wenn entweder alle Gesellschafter der GbR mit unterzeichnen oder aber die Unterschrift des einen Gesellschafters mit einem die Vertretung der anderen Gesellschafter ausweisenden Zusatz versehen wird; OLG Dresden, MDR 2006, 1220).In Anlehnung an diese Auffassung ist die veräußernde Eigentümergesellschaft, vertreten durch sämtliche den Mietvertrag unterzeichnenden Gesellschafter, "erst recht" wirksam Mietvertragspartei geworden.
  • OLG Saarbrücken, 15.05.2013 - 2 U 7/13

    Mietvertrag: Voraussetzungen des Eintritts des Erwerbers in das

    Auszug aus OLG Saarbrücken, 27.01.2016 - 2 U 71/14
    Nach der maßgeblich in der Literatur vertretenen Auffassung ist eine analoge Anwendung des § 566 BGB dann gerechtfertigt, wenn ein Dritter, so beispielsweise der Hausverwalter, Treuhänder oder eine Gesellschaft, deren Gesellschaftern das Grundstück gehört, zwar im eigenen Namen, aber doch letztlich für den Eigentümer gehandelt hat, ebenso bei einer Vermietung durch einen von mehreren Miteigentümern oder einen von mehreren Gesellschaftern einer Eigentümergesellschaft oder bei einer Vermietung durch mehrere Personen, die aber nicht alle Eigentümer sind (vgl. Streyl in: Schmidt-Futterer, aaO, Rz. 67 ff/69, m.z.w.N.; Emmerich in: Staudinger, BGB - Neubearbeitung 2014, § 566, Rz. 21 ff).Gerade in dem Fall, dass nur durch einen (oder mehrere) von mehreren Miteigentümern oder nur durch einen (oder mehrere) von mehreren Gesellschaftern einer Eigentümergesellschaft vermietet wird, ist eine analoge Anwendung des § 566 BGB geboten, weil das Handeln der Miteigentümer bzw. Mitgesellschafter nach Lage der Dinge von der Ermächtigung bzw. Genehmigung oder Zustimmung der übrigen Eigentümer/Gesellschafter gedeckt ist (Streyl in: Schmidt-Futterer, aaO sowie Rdnr. 72, m.w.N.; Emmerich in: Staudinger, aaO, m.w.N.; siehe auch Blank in: Blank/Börstinghaus, aaO, § 566, Rz. 38 ff, m.w.N.; Häublein in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl., § 566, Rdnr. 21, m.w.N.; OLG Karlsruhe, NJW 1981, 1278; Senat, Urteil vom 15. Mai 2013 - 2 U 7/13 -, MDR 2013, 962 = ZMR 2014, 35, m.w.N.; siehe im Übrigen auch BGH, Urteil vom 05. November 2003 - XII ZR 134/02 -, ZMR 2004, 106, wonach bei einer GbR die Schriftform gewahrt ist, wenn entweder alle Gesellschafter der GbR mit unterzeichnen oder aber die Unterschrift des einen Gesellschafters mit einem die Vertretung der anderen Gesellschafter ausweisenden Zusatz versehen wird; OLG Dresden, MDR 2006, 1220).In Anlehnung an diese Auffassung ist die veräußernde Eigentümergesellschaft, vertreten durch sämtliche den Mietvertrag unterzeichnenden Gesellschafter, "erst recht" wirksam Mietvertragspartei geworden.
  • BGH, 05.11.2003 - XII ZR 134/02

    Kündigung eines nicht der Schriftform genügenden langfristigen Mietvertrages

    Auszug aus OLG Saarbrücken, 27.01.2016 - 2 U 71/14
    Nach der maßgeblich in der Literatur vertretenen Auffassung ist eine analoge Anwendung des § 566 BGB dann gerechtfertigt, wenn ein Dritter, so beispielsweise der Hausverwalter, Treuhänder oder eine Gesellschaft, deren Gesellschaftern das Grundstück gehört, zwar im eigenen Namen, aber doch letztlich für den Eigentümer gehandelt hat, ebenso bei einer Vermietung durch einen von mehreren Miteigentümern oder einen von mehreren Gesellschaftern einer Eigentümergesellschaft oder bei einer Vermietung durch mehrere Personen, die aber nicht alle Eigentümer sind (vgl. Streyl in: Schmidt-Futterer, aaO, Rz. 67 ff/69, m.z.w.N.; Emmerich in: Staudinger, BGB - Neubearbeitung 2014, § 566, Rz. 21 ff).Gerade in dem Fall, dass nur durch einen (oder mehrere) von mehreren Miteigentümern oder nur durch einen (oder mehrere) von mehreren Gesellschaftern einer Eigentümergesellschaft vermietet wird, ist eine analoge Anwendung des § 566 BGB geboten, weil das Handeln der Miteigentümer bzw. Mitgesellschafter nach Lage der Dinge von der Ermächtigung bzw. Genehmigung oder Zustimmung der übrigen Eigentümer/Gesellschafter gedeckt ist (Streyl in: Schmidt-Futterer, aaO sowie Rdnr. 72, m.w.N.; Emmerich in: Staudinger, aaO, m.w.N.; siehe auch Blank in: Blank/Börstinghaus, aaO, § 566, Rz. 38 ff, m.w.N.; Häublein in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl., § 566, Rdnr. 21, m.w.N.; OLG Karlsruhe, NJW 1981, 1278; Senat, Urteil vom 15. Mai 2013 - 2 U 7/13 -, MDR 2013, 962 = ZMR 2014, 35, m.w.N.; siehe im Übrigen auch BGH, Urteil vom 05. November 2003 - XII ZR 134/02 -, ZMR 2004, 106, wonach bei einer GbR die Schriftform gewahrt ist, wenn entweder alle Gesellschafter der GbR mit unterzeichnen oder aber die Unterschrift des einen Gesellschafters mit einem die Vertretung der anderen Gesellschafter ausweisenden Zusatz versehen wird; OLG Dresden, MDR 2006, 1220).In Anlehnung an diese Auffassung ist die veräußernde Eigentümergesellschaft, vertreten durch sämtliche den Mietvertrag unterzeichnenden Gesellschafter, "erst recht" wirksam Mietvertragspartei geworden.
  • OLG Dresden, 24.01.2006 - 5 U 1744/05

    Wahrung der Schriftform bei Abschluss eines langfristigen Mietvertrages durch

    Auszug aus OLG Saarbrücken, 27.01.2016 - 2 U 71/14
    Nach der maßgeblich in der Literatur vertretenen Auffassung ist eine analoge Anwendung des § 566 BGB dann gerechtfertigt, wenn ein Dritter, so beispielsweise der Hausverwalter, Treuhänder oder eine Gesellschaft, deren Gesellschaftern das Grundstück gehört, zwar im eigenen Namen, aber doch letztlich für den Eigentümer gehandelt hat, ebenso bei einer Vermietung durch einen von mehreren Miteigentümern oder einen von mehreren Gesellschaftern einer Eigentümergesellschaft oder bei einer Vermietung durch mehrere Personen, die aber nicht alle Eigentümer sind (vgl. Streyl in: Schmidt-Futterer, aaO, Rz. 67 ff/69, m.z.w.N.; Emmerich in: Staudinger, BGB - Neubearbeitung 2014, § 566, Rz. 21 ff).Gerade in dem Fall, dass nur durch einen (oder mehrere) von mehreren Miteigentümern oder nur durch einen (oder mehrere) von mehreren Gesellschaftern einer Eigentümergesellschaft vermietet wird, ist eine analoge Anwendung des § 566 BGB geboten, weil das Handeln der Miteigentümer bzw. Mitgesellschafter nach Lage der Dinge von der Ermächtigung bzw. Genehmigung oder Zustimmung der übrigen Eigentümer/Gesellschafter gedeckt ist (Streyl in: Schmidt-Futterer, aaO sowie Rdnr. 72, m.w.N.; Emmerich in: Staudinger, aaO, m.w.N.; siehe auch Blank in: Blank/Börstinghaus, aaO, § 566, Rz. 38 ff, m.w.N.; Häublein in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl., § 566, Rdnr. 21, m.w.N.; OLG Karlsruhe, NJW 1981, 1278; Senat, Urteil vom 15. Mai 2013 - 2 U 7/13 -, MDR 2013, 962 = ZMR 2014, 35, m.w.N.; siehe im Übrigen auch BGH, Urteil vom 05. November 2003 - XII ZR 134/02 -, ZMR 2004, 106, wonach bei einer GbR die Schriftform gewahrt ist, wenn entweder alle Gesellschafter der GbR mit unterzeichnen oder aber die Unterschrift des einen Gesellschafters mit einem die Vertretung der anderen Gesellschafter ausweisenden Zusatz versehen wird; OLG Dresden, MDR 2006, 1220).In Anlehnung an diese Auffassung ist die veräußernde Eigentümergesellschaft, vertreten durch sämtliche den Mietvertrag unterzeichnenden Gesellschafter, "erst recht" wirksam Mietvertragspartei geworden.
  • BGH, 30.06.1964 - V ZR 7/63

    Mietverlängerungsvertrag

    Auszug aus OLG Saarbrücken, 27.01.2016 - 2 U 71/14
    So reicht es aus, wenn der Vertrag bindend geschlossen wurde, die vertraglich vereinbarte Mietzeit aber erst nach Eigentumsübergang beginnt und die Mietsache dem Mieter schon vorher übergeben worden war (BGH, Urteil vom 30. Juni 1964 - V ZR 7/63 -, NJW 1964, 1851).Ist ein Mietvertrag schwebend unwirksam geschlossen worden und wird er vor dem Eigentumsübergang genehmigt, liegt bei Eigentumsübergang ebenfalls ein wirksamer Mietvertrag vor; nicht hingegen, wenn die Genehmigung erst nach Eigentumsübergang erteilt wird.
  • BGH, 20.01.2010 - VIII ZR 84/09

    Zwangsversteigerung eines Mietshauses: Eintritt des Erstehers als Vermieter in

    Auszug aus OLG Saarbrücken, 27.01.2016 - 2 U 71/14
    Steht ein Grundstück im Eigentum mehrerer Personen, die in einer Gesellschaft oder einer Gemeinschaft verbunden sind, ist die Identität zudem nur dann gewahrt, wenn alle Eigentümer Vermieter sind (statt aller: BGH, Urt. v. 20.1.2010, VIII ZR 84/09, MDR 2010, 739; Streyl in: Schmidt-Futterer, aaO, § 566, Rz. 64 ff, m.w.N.; Blank in: Blank/Börstinghaus, Mietrecht, 4. Aufl., § 566, Rz. 36 ff, m.w.N.).
  • OLG Hamm, 24.05.2013 - 30 U 4/11

    Anforderungen an die Bezeichnung des Pachtobjekts bei Abschluss eines

    Auszug aus OLG Saarbrücken, 27.01.2016 - 2 U 71/14
    Bindet sich hingegen nur eine Partei, während die Gegenpartei ihre Entscheidung vorbehält, liegt in der Regel ein Vertragsangebot mit verlängerter Bindungswirkung - Option - und nicht ein bedingter Vertrag vor (Ellenberger, aaO, Rdnr. 10, m.w.N.; siehe zum Ganzen auch Armbrüster in: Erman, BGB, 14. Aufl., Vorbem. § 158, Rdnr. 14 ff; Westermann, aaO, Rdnr. 60, m.w.N.; Stellmann in: Lindner-Figura/Opreé/Stellmann, Geschäftsraummiete, 3. Aufl., Kap. 3, Rdnr. 72 ff, m.w.N.; OLG Hamm, Urteil vom 24. Mai 2013 - 30 U 4/11 -, juris, m.w.N.).
  • BGH, 28.06.1996 - V ZR 136/95

    Anforderungen an die Form der Ausübung eines Ankaufsrechts

    Auszug aus OLG Saarbrücken, 27.01.2016 - 2 U 71/14
    Gegenstand der Bedingung kann ein zukünftiges Ereignis jeder Art sein, auch die Handlung eines Dritten, ebenso das freie Belieben einer Partei, sog. Potestativbedingung (BGH, Urteil vom 28. Juni 1996, - V ZR 136/95 -, NJW-RR 1996, 1167).
  • BGH, 02.12.1970 - VIII ZR 77/69

    Vorpachtrecht des Grundstückspächters

    Auszug aus OLG Saarbrücken, 27.01.2016 - 2 U 71/14
    Um mit den Worten des Bundesgerichtshofes im Urteil vom 2. Dezember 1970 - VIII ZR 77/69 - (BGHZ 55, 71), zu sprechen, der die Frage der Bindung eines Erwerbers an ein zwischen Verpächter und Pächter geschlossenes Vorpachtrecht zu entscheiden hatte, handelt es sich auch insoweit um einen rein rechtstechnischen Unterschied, der bei der Beantwortung der Frage der Anwendbarkeit des § 566 BGB im Streitfall hinter der Erwägung zurückzutreten hat, dass dem Untermieter, der den Untermietvertrag mit dem Hauptmieter am selben Tag wie die Optionsvereinbarung mit dem Vermieter geschlossen hat, für den Fall der Ausübung der Option der Fortgebrauch der Mietsache gesichert werden soll.
  • KG, 22.01.2004 - 8 U 193/03

    Gewerberaummiete: Auslegung einer Vereinbarung als Mietoption und nicht als

  • BGH, 18.01.1966 - V ZR 113/63

    Vermietermitteilung nach § 571 Abs. 2 Satz 2 BGB

  • BGH, 18.02.1998 - XII ZR 39/96

    Fortsetzung eines Grundstücksmietvertrages mit einer BGB -Gesellschaft bei

  • BGH, 09.07.2008 - VIII ZR 280/07

    Übergang der Rechtstellung des Vermieters bei gesetzlichem Eigentumsübergang

  • BGH, 19.03.1969 - VIII ZR 66/67

    Schriftform beim Mietverlängerungsvertrag

  • BGH, 15.11.1965 - VIII ZR 288/63

    Erfüllung der Verpflichtungen aus Mietverträgen - Ausübung eines vertraglich

  • BGH, 12.07.2017 - XII ZR 26/16

    Gewerberaummiete: Fehlende Identität zwischen Vermieter und Veräußerer bei

    bb) Die überwiegende Auffassung hält dagegen eine analoge Anwendung der Vorschrift jedenfalls dann für geboten, wenn nach den Umständen des Falls davon ausgegangen werden kann, dass die Vermietung mit Zustimmung des Eigentümers erfolgt ist, etwa wenn der Mietvertrag vom Hausverwalter im eigenen Namen, aber für Rechnung des früheren Grundstückseigentümers abgeschlossen wurde (Staudinger/Emmerich BGB [2014] § 566 Rn. 36; MünchKommBGB/Häublein 7. Aufl. § 566 Rn. 21; Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 12. Aufl. § 566 BGB Rn. 36; Burbulla in Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer Gewerberaummiete § 566 BGB Rn. 53; Lützenkirchen/Lützenkirchen Mietrecht 2. Aufl. § 566 BGB Rn. 31; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 5. Aufl. § 566 BGB Rn. 44; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Mietrechts 10. Aufl. Rn. 1354; Günter WuM 2013, 264, 270; Streyl WuM 2008, 579 ff.; Grooterhorst/Burbulla NZM 2006, 246, 249; vgl. auch OLG Saarbrücken ZMR 2016, 371; OLG Celle ZMR 2000, 164).
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