Volltextveröffentlichungen (10)

• openjur.de
• Entscheidungsdatenbank Niedersachsen

  Auslegung der Regelung über die Umlage von Betriebskosten in einem Gewerberaummietvertrag

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

 
• mietrechtsiegen.de

  Gewerberaummietvertrag - Betriebskostenumlage - Unwirksamkeit

• zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

  BGB § 535 Abs 2
  Anforderungen an das Bestimmheitsgebot zur Vereinbarung der Umlage von Betriebskosten beim Gewerberaummietvertrag

• rewis.io
• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  BGB § 535 Abs. 2
  Unbestimmtheit der Umlage sämtlicher Betriebskosten im Gewerberaummietvertrag

• rechtsportal.de

  BGB § 535 Abs. 2
  Auslegung der Regelung über die Umlage von Betriebskosten in einem Gewerberaummietvertrag

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Unbestimmtheit der Umlage sämtlicher Betriebskosten im Gewerberaummietvertrag

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (5)

• anwaltonline.com(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Kurzinformation)

  Gewerberaummietvertrag: Unbestimmtheit einer Regelung über die Umlage sämtlicher ...

• wolterskluwer-online.de (Kurzinformation)

  Unbestimmte Regelung in einem Gewerberaummietvertrag über die Umlage von Betriebskosten

• Wolters Kluwer (Kurzinformation)

  Unbestimmte Regelung in einem Gewerberaummietvertrag über die Umlage von Betriebskosten

• rechtstipp24.de (Kurzinformation)

  Unwirksame Umlage sämtlicher Betriebskosten im Gewerberaummietvertrag

• kostenlose-urteile.de (Kurzmitteilung)

  Formulierung "sämtliche Betriebskosten" in Gewerberaummietvertrag inhaltlich unbestimmt - Keine wirksame Umlage von Betriebskosten auf Gewerbemieter

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Betriebskosten im Mietvertrag nicht ausreichend bestimmt: Keine Umlage auf den Mieter möglich! (IMR 2019, 64)

Papierfundstellen

• MDR 2019, 217

Wird zitiert von ... (3)Neu Zitiert selbst (17)

• BGH, 10.02.2016 - VIII ZR 137/15

  Wohnraummietvertrag: Wirksamkeit einer formularmäßigen Vereinbarung über die …

  Auszug aus OLG Celle, 09.11.2018 - 2 U 81/18

  Wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 10. Februar 2016 (AZ.: VIII ZR 137/15) bereits zutreffend festgestellt habe, finde sich bereits in der am 1. November 1957 in Kraft getretenen zweiten Berechnungsverordnung in § 27 die Definition, dass es sich bei Betriebskosten um die Kosten handle, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen würden.

  Soweit der Bundesgerichtshof im Urteil vom 10. Februar 2016 (AZ.: VIII ZR 137/15) für den Bereich der Wohnraummiete festgestellt habe, dass es in diesem Sinne ausreicht, wenn im Vertrag die Umlage von "Betriebskosten" vereinbart worden sei, sei die Beklagte der Auffassung das diese Rechtsprechung nicht auf Gewerberaummietverhältnisse übertragen werden könne, weil die tragenden Gründe der Entscheidung vom 10. Februar 2016 bzw. die hierfür herangezogenen gesetzlichen Grundlagen auf den Bereich der Wohnraummiete beschränkt sei.

  Zwar ist richtig, dass der für Wohnraummietsachen zuständige Senat im Urteil vom 10. Februar 2016 (Az. VIII ZR 137/15) ausgeführt hat, dass der Begriff der Betriebskosten in der Wohnraummiete seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später durch Gesetz definiert sei (…a.a.O., zitiert nach juris Rn. 15) und dass der in einem Wohnraummietvertrag verwendete Betriff der "Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV" ohne Weiteres in dem Sinne zu verstehen sei, wie es jetzt in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelt sei (…a.a.O. Rn. 16).

  Eine solche Bezugnahme ist aber erforderlich, auch wenn der Begriff der Betriebskosten zum allgemeinen Sprachgebrauch gehört und der durchschnittliche Mieter eine Vorstellung über die wesentlichen umlegbaren Nebenkosten hat (siehe OLG Düsseldorf…, Urteil vom 26. September 2002, Az.: I-10 U 170/01, 10 U 170/01, zitiert nach juris Rn. 17; vgl. auch BGH, Urteil vom 10. Februar 2016, Az.: VIII ZR 137/15, zitiert nach juris Rn. 11).

• BGH, 10.09.2014 - XII ZR 56/11

  Formularmietvertrag über Geschäftsräume in einem Einkaufszentrum: …

  Auszug aus OLG Celle, 09.11.2018 - 2 U 81/18

  d) Von einer ausreichenden Bestimmtheit kann im vorliegenden Fall auch deshalb nicht ausgegangen werden, weil - wie bereits oben ausgeführt - der allgemeine Begriff der "Betriebskosten" offen lässt, wie es sich mit den Kosten verhält, die nach der Betriebskostenverordnung nicht zu den Betriebskosten gehören, welche aber - wenn sie ausdrücklich Erwähnung gefunden haben wie z.B. Verwaltungskosten - umlegbar wären (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 10. September 2014, Az.: XII ZR 56/11, zitiert nach juris, Rn. 11ff.).

  Dieser Bewertung steht auch nicht die bereits einleitend zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 10. September 2014 (Az.: XII ZR 56/11) entgegen.

  lit. a) bis d) auch dann zum Tragen kommen würden, wenn zugunsten des Klägers unterstellt würde, dass § 8 des Vertrages eine von der Beklagten gestellte Formularklausel mit der Folge ist, dass verbleibende Unklarheiten nach § 305 c Abs. 2 BGB insoweit zu Lasten des Klauselverwenders gehen, ohne dass dadurch das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB tangiert würde (vgl. BGH Versäumnisurteil vom 10. September 2014, Az.: XII ZR 56/11, zitiert nach juris, Rn. 19).

• BGH, 27.01.2010 - XII ZR 22/07

  Gewerberaummiete: Angemessene Frist für die Abrechnung vorausgezahlter …

  Auszug aus OLG Celle, 09.11.2018 - 2 U 81/18

  Bereits im Urteil vom 27. Januar 2010 (AZ.: XII ZR 22/07) habe der Bundesgerichtshof festgestellt, dass § 556 BGB nicht analog auf Gewerberaummietverhältnisse anzuwenden sei.

  Hinzukommen müssen vielmehr besondere vertrauensbildende Umstände (BGH, Urteil vom 13. Februar 2008, Az.: VIII ZR 14/06), wobei auch die frühere Abrechnungspraxis eine Rolle spielen kann (vgl. BGH, Urteil vom 27. Januar 2010, Az.: XII ZR 22/07, zitiert nach juris Rn. 41).

  Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hat der Gesetzgeber durch die gezielte Auswahl der auf die Geschäftsraummiete anwendbaren Vorschriften in § 578 BGB deutlich zum Ausdruck gebracht, dass § 556 BGB für die Geschäftsraummiete nicht gelten solle und über diesen Willen könne auch nicht im Wege der Analogie hinweggegangen werden (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010, Az. XII ZR 22/07, zitiert nach juris Rn. 19).

 
• OLG Frankfurt, 14.02.2018 - 2 U 142/17

  Verwendung des Begriffs "Nebenkosten" ausreichend für Umlage der Betriebskosten …

  Auszug aus OLG Celle, 09.11.2018 - 2 U 81/18

  e) Selbst wenn aber davon ausgegangen würde, dass die im Wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung auch im Bereich der Gewerberaummiete als Hilfsmittel zur näheren Bestimmung des Begriffes "Betriebskosten" herangezogen werden können (so im Ergebnis offenbar KG Berlin, Beschluss vom 29. Dezember 2006, Az.: 12 U 117/06 = KGR Berlin 2007, 728f., wonach bereits die Erwähnung des Begriffes "Betriebskosten" ausreicht, um darunter alle Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung zu verstehen; siehe auch Oberlandesgericht Frankfurt, Hinweisbeschluss vom 14. Februar 2018, Az.: 2 U 142/17 = NZM 2017, 789ff.) verbleiben im vorliegenden Fall weitere - nicht behebbare - Zweifel an der ausreichenden Bestimmtheit.

  Soweit hingegen das Oberlandesgericht Frankfurt in einem Hinweisbeschluss vom 14. Februar 2018 (Az.: 2 U 142/17 = NZM 2017, 789ff.) die Auffassung vertreten hat, dass der Begriff "die Nebenkosten" oder "alle umlagefähigen Nebenkosten" auch ohne nähere Bestimmung der einzelnen Kostenarten oder eine Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV oder die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung eine wirksame Umlage der jedenfalls im Betriebskostenkatalog konkret aufgeführten Betriebskosten zur Folge habe, vermag der Senat dieser Auffassung aus zweierlei Gründen nicht zu folgen.

• BGH, 02.05.2012 - XII ZR 88/10

  Wohnraummiete: Umlegung der Betriebskosten auf Grund Vereinbarung der Zahlung …

  Auszug aus OLG Celle, 09.11.2018 - 2 U 81/18

  Denn nur dann sei es einem Mieter möglich, sich zumindest ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können (BGH, Urteil vom 2. Mai 2012, Az.: XII ZR 88/10, zitiert nach juris Rn. 14).

  So hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 2. Mai 2012 (Az.: XII ZR 88/10) die in der Rechtsliteratur umstrittene Frage aufgeworfen, ob bei Fehlen einer Aufzählung oder Fehlen eines Verweises auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BerechnungsVO von einer hinreichend bestimmten Regelung ausgegangen werden könne (…BGH, a.a.O., zitiert nach juris Rn. 17).

• BGH, 06.04.2005 - XII ZR 158/01

  Formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich …

  Auszug aus OLG Celle, 09.11.2018 - 2 U 81/18

  Auch in einem Gewerberaummietverhältnis bedarf die Umlage von - nach dem allgemeinen Grundsatz vom Vermieter zu tragenden - (Betriebs-)Kosten auf den Mieter einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung, wobei Unklarheiten zu Lasten des Vermieters gehen; für den Mieter muss sich aus der Vereinbarung ergeben, welche Betriebskostenarten er zu tragen hat, um sich ein jedenfalls grobes Bild von den auf ihn zukommenden zusätzlichen Kosten zu machen (BGH NZM 2005, 863 f, juris Rdnr. 28 f: "Kosten für den Betrieb" nicht hinreichend bestimmt;… Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 556 BGB, Rdnr. 35 ff).
• BGH, 22.02.2006 - VIII ZR 362/04

  Zulässigkeit des Wärmecontracting

  Auszug aus OLG Celle, 09.11.2018 - 2 U 81/18

  Nach der vom Senat geteilten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann allerdings die Umlage der Nebenkosten in Formularverträgen durch eine hinreichend konkrete Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 der II. BV vereinbart werden (BGH NZM 2007, 769 und NZM 2006, 534: Fassung des bei Vereinbarung gültigen Kataloges der Betriebskosten;… Lindner-Figura/Opree/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl. 2008, Kap. 11 Rdnr. 49).
• KG, 29.12.2006 - 12 U 117/06

  Gewerberaummietvertrag: Inhaltsbestimmung für die auf den Mieter umlegbaren …

  Auszug aus OLG Celle, 09.11.2018 - 2 U 81/18

  e) Selbst wenn aber davon ausgegangen würde, dass die im Wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung auch im Bereich der Gewerberaummiete als Hilfsmittel zur näheren Bestimmung des Begriffes "Betriebskosten" herangezogen werden können (so im Ergebnis offenbar KG Berlin, Beschluss vom 29. Dezember 2006, Az.: 12 U 117/06 = KGR Berlin 2007, 728f., wonach bereits die Erwähnung des Begriffes "Betriebskosten" ausreicht, um darunter alle Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung zu verstehen; siehe auch Oberlandesgericht Frankfurt, Hinweisbeschluss vom 14. Februar 2018, Az.: 2 U 142/17 = NZM 2017, 789ff.) verbleiben im vorliegenden Fall weitere - nicht behebbare - Zweifel an der ausreichenden Bestimmtheit.
• BGH, 27.06.2007 - VIII ZR 202/06

  Berechtigung des Vermieters zur Umstellung auf Fernwärme

  Auszug aus OLG Celle, 09.11.2018 - 2 U 81/18

  Nach der vom Senat geteilten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann allerdings die Umlage der Nebenkosten in Formularverträgen durch eine hinreichend konkrete Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 der II. BV vereinbart werden (BGH NZM 2007, 769 und NZM 2006, 534: Fassung des bei Vereinbarung gültigen Kataloges der Betriebskosten;… Lindner-Figura/Opree/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl. 2008, Kap. 11 Rdnr. 49).
• BGH, 10.10.2007 - VIII ZR 279/06

  Geltendmachung von Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung

  Auszug aus OLG Celle, 09.11.2018 - 2 U 81/18

  Das Oberlandesgericht nimmt insoweit nur Bezug auf eine weitere Entscheidung des für Wohnraummietsachen zuständigen VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes vom 10.10.2007 (Az.: VIII ZR 279/06), die aber schon deshalb nicht verallgemeinerungsfähig ist, weil der dieser Entscheidung zugrundeliegende Mietvertrag eine abschließende Aufzählung der Betriebskosten "folgende") enthielt.
• OLG München, 10.01.1997 - 21 U 2464/95

  Feststellungsinteresse, daß Kündigungen ein langjähriges Mietverhältnis nicht …
• OLG Düsseldorf, 15.12.2011 - 10 U 96/11

  Umfang der Überwälzung von Betriebskosten auf den Mieter
• OLG Schleswig, 10.02.2012 - 4 U 7/11

  Gewerberaummiete: Bestimmtheitserfordernis bei der Überwälzung von Betriebskosten …
• OLG Düsseldorf, 26.09.2002 - 10 U 170/01

  Anforderungen an die inhaltliche Bestimmtheit einer Vereinbarung über die Umlage …
• BGH, 13.02.2008 - VIII ZR 14/06

  Auslegung eines Mietvertrages hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlung
• BGH, 17.11.2010 - XII ZR 124/09

  Geschäftraummiete: Abrechnungsfrist für Nebenkosten
• OLG Brandenburg, 25.07.2012 - 3 U 147/11

  Anspruch auf Zahlung von Miete aus einem Mietvertrag über Gewerberaum bei …

• FG Köln, 21.02.2019 - 10 K 2174/17

  Körperschaftsteuer/Gewerbesteuer: Zukünftige Darlehenszinsen keine (vorzeitige) …

  d) Der erkennende Senat teilt die Einschätzung des Beklagten, dass auch die von der Betriebskostenverordnung gedeckte Möglichkeit, die Grundsteuer durch eine ausdrückliche und inhaltlich bestimmte Regelung wie andere Betriebskosten auf den Mieter umzulegen (BGH v. 2.5.2012 - XII ZR 88/10 sowie OLG Celle v. 16.10.2006 - 4 U 157/06, OLGR Celle 2007, 11 und v. 9.11.2018 - 2 U 81/18, MDR 2019, 217), nicht bereits dazu zwingt, diese wie vom Mieter direkt zu tragende Kosten für Wasser, Strom und Heizung zu behandeln und von der Zurechnung auszunehmen.
• OLG Dresden, 21.10.2020 - 5 U 1257/20

  Doch kein Mietmangel bei Flächenabweichung von 10%?

  Die entgegenstehende Entscheidung des OLG Celle vom 09.11.2018 (2 U 81/18, ZMR 2019, 263), auf welche sich auch der Beklagte beruft, hat der Bundesgerichtshof mit dem zitierten Urteil vom 08.04.2020 (…a.a.O.) aufgehoben.
• LG Berlin, 14.01.2022 - 60 O 176/20

  Franchisevertrag: Abrechnung verbrauchsunabhängiger Nebenkosten bei abweichender …

  Anders als in dem von dem Kläger in Bezug genommenen Urteil des OLG Celle vom 09.11.2018 (Az. 2 U 81/18), das eine Individualvereinbarung betraf und mit Urteil des BGH vom 08.04.2020 (Az. XII ZR 120/18) aufgehoben worden ist, geht es hier auch nicht etwa um die Frage, ob eine Umlage "sämtliche[r ]Betriebskosten [...] insbesondere [...]" inhaltlich hinreichend bestimmt ist.