Volltextveröffentlichungen (6)

• Entscheidungsdatenbank Niedersachsen

  Bestimmung des Drei-Jahres-Zeitraums für die Prüfung der Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung ; Bedeutung des "Wirksamwerden" des Erhöhungsverlangens für den Beginn des Drei-Jahres-Zeitraumes

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Bestimmung des Drei-Jahres-Zeitraums für die Prüfung der Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung ; Bedeutung des "Wirksamwerden" des Erhöhungsverlangens für den Beginn des Drei-Jahres-Zeitraumes

• grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

  Mieterhöhung; Kappungsgrenze; Wirksamkeitszeitpunkt

 
• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  MHG § 2; MHG § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3
  Mieterhöhung; Kappungsgrenze; Berechnung der Drei-Jahres-Frist

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)
• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Verfahrensgang

• AG Uelzen - 4 C 1504/94
• LG Lüneburg, 24.08.1995 - 6 S 23/95
• OLG Celle, 24.08.1995 - 2 UH 1/95
• OLG Celle, 31.10.1995 - 2 UH 1/95

Papierfundstellen

• NJW-RR 1996, 331

Wird zitiert von ... (5)Neu Zitiert selbst (13)

• BayObLG, 10.03.1988 - REMiet 2/88

  Mieterhöhungsverlangen während des für die Kappungsgrenze maßgebenden Zeitraums …

  Auszug aus OLG Celle, 31.10.1995 - 2 UH 1/95

  Für die Feststellung der Voraussetzungen des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG ist der Mietzins zugrunde zu legen, der drei Jahre vor dem Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens geschuldet wurde; auf den drei Jahre vor Zugang des Erhöhungsverlangens geschuldeten Mietzins kommt es nicht an (Anschluß an den Rechtsentscheid des BayObLG vom 10.03.1988 - RE-Miet 2/88 = WuM 1988, 117 [BayObLG 10.03.1988 - RE Miet 2/88] = ZMR 1988, 228 = DWW 1988, 162).

  Insoweit beabsichtige die Kammer, von der bisherigen Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichtes abzuweichen, wonach der Mietzins drei Jahre vor Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens maßgeblich sei (BayObLG WuM 1988, 117, 118).

  Jedoch wird überwiegend vertreten, daß es insoweit auf das Wirksamwerden und nicht auf den Zugang des Erhöhungsverlangens ankomme (BayObLG, WuM 1988, 117 = ZMR 1988, 228 = DWW 1988, 162; LG München II, ZMR 1986, 57; LG Hannover, WuM 1990, 517 [LG Hannover 08.12.1989 - 8 S 236/89] ; Börstinghaus, WuM 1995, 242, 243 [LG Hamburg 03.02.1995 - 311 S 196/94] ;… Voelskow in: MünchKomm, 3. Aufl., § 2 MHG Rdn. 30;… Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz/Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rdn. 55;… Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Kap. III A Rdn. 345;… Emmerich/Sonnenschein, 6. Aufl., § 2 MHG Rdn. 19 c).

  Weitergehender Angaben des Vermieters bedürfe es nicht, weil der Mieter selbst die Einhaltung der Kappungsgrenze schon vor dem Wirksamwerden der Mieterhöhung überprüfen könne (BayObLG, WuM 1988, 117, 118).

  Insbesondere die Wartefrist des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG kann nicht mit der Frist für die Berücksichtigung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG gleichgesetzt werden (anders insoweit BayObLG, WuM 1988, 117, 118).

• BGH, 16.06.1993 - VIII ZB 2/93

  Fristeinhaltung durch Vorlage einer gerichtlichen Eingangsbestätigung - …

  Auszug aus OLG Celle, 31.10.1995 - 2 UH 1/95

  Für die Auffassung der Kammer, daß es auf den Zeitpunkt der Absendung des Mieterhöhungsverlangens ankomme, spreche, daß die materiellen Voraussetzungen für das Erhöhungsverlangen schon im Zeitpunkt der Abgabe bzw. des Zuganges der Erhöhungserklärung vorliegen müßten, wie der BGH (WuM 1993, 388, 389) [BGH 16.06.1993 - VIII ARZ 2/93] in einem Rechtsentscheid zu § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG entschieden habe.

  Hieran ändern auch die Entscheidung des BGH vom 16.06.1993 (WuM 1993, 388 [BGH 16.06.1993 - VIII ARZ 2/93]) und der Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 27.10.1992 (DWW 1993, 17) nichts.

  Bei der vom BGH (WuM 1993, 388 [BGH 16.06.1993 - VIII ARZ 2/93]) entschiedenen Streitfrage ging es nur darum, ob ein vor Ablauf der Wartefrist gestelltes Erhöhungsverlangen wirksam ist, die Überlegungsfrist aber erst nach Ablauf der Wartefrist in Gang setzt, oder ob ein solches Erhöhungsverlangen unwirksam ist.

• BGH, 16.06.1993 - VIII ARZ 2/93

  Unwirksame Mieterhöhung vor Ablauf der Sperrfrist

  Auszug aus OLG Celle, 31.10.1995 - 2 UH 1/95

  Für die Auffassung der Kammer, daß es auf den Zeitpunkt der Absendung des Mieterhöhungsverlangens ankomme, spreche, daß die materiellen Voraussetzungen für das Erhöhungsverlangen schon im Zeitpunkt der Abgabe bzw. des Zuganges der Erhöhungserklärung vorliegen müßten, wie der BGH (WuM 1993, 388, 389) [BGH 16.06.1993 - VIII ARZ 2/93] in einem Rechtsentscheid zu § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG entschieden habe.

  Hieran ändern auch die Entscheidung des BGH vom 16.06.1993 (WuM 1993, 388 [BGH 16.06.1993 - VIII ARZ 2/93]) und der Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 27.10.1992 (DWW 1993, 17) nichts.

  Bei der vom BGH (WuM 1993, 388 [BGH 16.06.1993 - VIII ARZ 2/93]) entschiedenen Streitfrage ging es nur darum, ob ein vor Ablauf der Wartefrist gestelltes Erhöhungsverlangen wirksam ist, die Überlegungsfrist aber erst nach Ablauf der Wartefrist in Gang setzt, oder ob ein solches Erhöhungsverlangen unwirksam ist.

 
• LG Hamburg, 03.02.1995 - 311 S 196/94

  Auszug aus OLG Celle, 31.10.1995 - 2 UH 1/95

  Jedoch wird überwiegend vertreten, daß es insoweit auf das Wirksamwerden und nicht auf den Zugang des Erhöhungsverlangens ankomme (BayObLG, WuM 1988, 117 = ZMR 1988, 228 = DWW 1988, 162; LG München II, ZMR 1986, 57; LG Hannover, WuM 1990, 517 [LG Hannover 08.12.1989 - 8 S 236/89] ; Börstinghaus, WuM 1995, 242, 243 [LG Hamburg 03.02.1995 - 311 S 196/94] ;… Voelskow in: MünchKomm, 3. Aufl., § 2 MHG Rdn. 30;… Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz/Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rdn. 55;… Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Kap. III A Rdn. 345;… Emmerich/Sonnenschein, 6. Aufl., § 2 MHG Rdn. 19 c).

  Für die Entscheidung des vorliegenden Sachverhalts kommt es im Hinblick auf die Anwendung der 20 %-Grenze nicht auf die streitig gewordene Frage an, ob es sich bei dem "Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird" (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b MHG), um die drei Jahre vor dem Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens geschuldete Miete (so LG Hamburg WuM 1995, 271 [LG Hamburg 03.02.1995 - 311 S 196/94] = NJW 1995, 1295; dagegen mit überzeugender Begründung Börstinghaus WuM 1995, 242 ff.; zur Vereinbarkeit mit dem Verfassungsrecht BVerfG WuM 1995, 576 [BVerfG 11.07.1995 - 1 BvR 1279/95] ) oder um die zur Zeit des Zugangs des Erhöhungsverlangens geltende Miete handelt; sie betrug bei der Zugrundelegung beider Betrachtungsweisen weniger als 8, 00 DM/qm.

• BVerfG, 11.07.1995 - 1 BvR 1279/95

  Verfassungsrechtliche Vertretbarkeit der Kappungsgrenze bei Mieterhöhung

  Auszug aus OLG Celle, 31.10.1995 - 2 UH 1/95

  Für die Entscheidung des vorliegenden Sachverhalts kommt es im Hinblick auf die Anwendung der 20 %-Grenze nicht auf die streitig gewordene Frage an, ob es sich bei dem "Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird" (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b MHG), um die drei Jahre vor dem Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens geschuldete Miete (so LG Hamburg WuM 1995, 271 [LG Hamburg 03.02.1995 - 311 S 196/94] = NJW 1995, 1295; dagegen mit überzeugender Begründung Börstinghaus WuM 1995, 242 ff.; zur Vereinbarkeit mit dem Verfassungsrecht BVerfG WuM 1995, 576 [BVerfG 11.07.1995 - 1 BvR 1279/95] ) oder um die zur Zeit des Zugangs des Erhöhungsverlangens geltende Miete handelt; sie betrug bei der Zugrundelegung beider Betrachtungsweisen weniger als 8, 00 DM/qm.
• OLG Hamm, 03.12.1980 - 4 REMiet 3/80

  Kündigungsfrist nach Ablauf der Sperrfrist

  Auszug aus OLG Celle, 31.10.1995 - 2 UH 1/95

  Der Auffassung des Bayerischen Obersten Landesgerichts, der sich der Senat anschließt, steht auch nicht entgegen, daß nach einem Rechtsentscheid des OLG Hamm (WuM 1981, 35) für die Frist des § 564 Abs. 2 Nr. 2 BGB gilt, daß eine Kündigung erst nach Ablauf der dreijährigen Wartefrist zulässig und die zuvor erfolgte Kündigung unwirksam ist.
• LG Bonn, 20.06.1985 - 6 S 127/85

  Auszug aus OLG Celle, 31.10.1995 - 2 UH 1/95

  Ein Mieterhöhungsverlangen, welches die Kappungsgrenze nicht beachtet, ist nicht aus diesem Grund unwirksam; es bleibt vielmehr insoweit wirksam, als es mit der Kappungsgrenze vereinbar ist (LG Bonn, WuM 1985, 311 [LG Bonn 20.06.1985 - 6 S 127/85] ;… Emmerich/Sonnenschein, a.a.O., § 2 MHG Rdn. 19 c;… Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Kap. III Rdn. 630).
• OLG Karlsruhe, 07.05.1984 - 3 REMiet 1/84

  Mieterhöhungsverlangen; Vergleichswohnung; Begründung des Mieterhöhungsverlangens

  Auszug aus OLG Celle, 31.10.1995 - 2 UH 1/95

  Die Klägerin hat demgegenüber an ihrer Auffassung festgehalten, daß ihre Beschreibung der Wohnungen mit der einschlägigen Rechtsprechung der Oberlandesgerichte in Mietsachen (OLG Karlsruhe, NJW 1984, 2167 [OLG Karlsruhe 07.05.1984 - 3 Re Miet 1/84]; OLG Schleswig, WuM 1987, 140 [OLG Schleswig 03.10.1986 - 6 RE Miet 1/86]) in Einklang stehe.
• OLG Schleswig, 03.10.1986 - 6 REMiet 1/86

  Mieterhöhungsverlangen; Abweichungen; Größe; Vergleichswohnungen ; Eigentliche …

  Auszug aus OLG Celle, 31.10.1995 - 2 UH 1/95

  Die Klägerin hat demgegenüber an ihrer Auffassung festgehalten, daß ihre Beschreibung der Wohnungen mit der einschlägigen Rechtsprechung der Oberlandesgerichte in Mietsachen (OLG Karlsruhe, NJW 1984, 2167 [OLG Karlsruhe 07.05.1984 - 3 Re Miet 1/84]; OLG Schleswig, WuM 1987, 140 [OLG Schleswig 03.10.1986 - 6 RE Miet 1/86]) in Einklang stehe.
• LG Hannover, 08.12.1989 - 8 S 236/89

  Auszug aus OLG Celle, 31.10.1995 - 2 UH 1/95

  Jedoch wird überwiegend vertreten, daß es insoweit auf das Wirksamwerden und nicht auf den Zugang des Erhöhungsverlangens ankomme (BayObLG, WuM 1988, 117 = ZMR 1988, 228 = DWW 1988, 162; LG München II, ZMR 1986, 57; LG Hannover, WuM 1990, 517 [LG Hannover 08.12.1989 - 8 S 236/89] ; Börstinghaus, WuM 1995, 242, 243 [LG Hamburg 03.02.1995 - 311 S 196/94] ;… Voelskow in: MünchKomm, 3. Aufl., § 2 MHG Rdn. 30;… Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz/Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rdn. 55;… Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Kap. III A Rdn. 345;… Emmerich/Sonnenschein, 6. Aufl., § 2 MHG Rdn. 19 c).
• OLG München, 10.03.1988 - REMiet 2/88

  Wirksamkeit; Mieterhöhungsverlangen; Jahresfrist; Dreijahresfrist; …
• BGH, 14.01.1988 - IX ZR 265/86

  Schadensersatzanspruch des Vollstreckungsschuldners bei übereinstimmender …
• LG Lüneburg, 24.08.1995 - 6 S 23/95

• BGH, 28.04.2004 - VIII ZR 178/03

  Berechnung der Kappungsgrenze nach Wegfall der Preisbindung

  Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB ist die drei Jahre vor Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens (§ 558 b Abs. 1 BGB) geltende Ausgangsmiete zugrundezulegen (OLG Celle NJW-RR 1996, 331 = WuM 1996, 86 zu § 2 MHG;… Staudinger/Emmerich, aaO (2003) Rdnr. 49;… Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rdnr. 171, jew. m.w.Nachw.), mithin die seit April 1998 geschuldete Grundmiete von 232, 48 EUR.
• BGH, 28.04.2004 - VIII ZR 177/03

  Berechnung der Kappungsgrenze

  Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB ist die drei Jahre vor Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens (§ 558 b Abs. 1 BGB) geltende Ausgangsmiete zugrunde zu legen (OLG Celle NJW-RR 1996, 331 = WuM 1996, 86 zu § 2 MHG;… Staudinger/Emmerich, aaO (2003) Rdnr. 49;… Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 171, jew. m.w.Nachw.), mithin die seit April 1998 geschuldete Grundmiete von 272, 31 EUR.
• LG Itzehoe, 30.10.2009 - 9 S 20/08

  Wohnraummiete: Stillschweigend Umstellung einer Bruttokaltmiete auf eine …

  Dies ist für ein Erhöhungsverlangen, welches die Kappungsgrenze nicht beachtet, einhellig anerkannt (vgl. OLG Celle [RE v. 31.10.1995], NJW-RR 1996, 331;… Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O., § 558 Rn. 198).
• LG Berlin, 21.01.2002 - 62 S 365/01
  Die Argumentation der Klägerin unter Bezug auf eine Entscheidung des OLG Celle (Rechtsentscheid vom 31.10.1995 - 2 UH 1/95 - NJW-RR 1996, 331), dass auch die Nichtangabe der Kappungsgrenze nicht zur Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung führe, greift nicht durch.
• OLG Hamburg, 19.03.1996 - 4 U 205/95 RE-Miet

  Begriff des zu erhöhenden Mietzinses

  Der Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Celle vom 31. Oktober 1995 (2 UH 1/95) befaßt sich mit der Frage, ob für die Berechnung der Kappungsgrenze derjenige Mietzins maßgeblich ist, der drei Jahre vor Zugang des Erhöhungsverlangens geschuldet wurde, oder derjenige drei Jahre vor Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens.