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   OLG Düsseldorf, 25.04.2017 - I-24 U 150/16   

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OLG Düsseldorf, 25.04.2017 - I-24 U 150/16 (https://dejure.org/2017,11997)
OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 25.04.2017 - I-24 U 150/16 (https://dejure.org/2017,11997)
OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 25. April 2017 - I-24 U 150/16 (https://dejure.org/2017,11997)
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Volltextveröffentlichungen (10)

     
  • Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

    Wirksamkeit einer Schriftformheilungsklausel in einem Formularmietvertrag

  • zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    BGB §§ 550, 307 Abs. 2 Nr. 1, § 140
    Unwirksamkeit formularmäßig vereinbarter Schriftformheilungsklauseln (auch) zwischen den originären Mietvertragsparteien

  • rewis.io
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    Wirksamkeit einer Schriftformheilungsklausel in einem Formularmietvertrag

  • rechtsportal.de

    Wirksamkeit einer Schriftformheilungsklausel in einem Formularmietvertrag

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Schriftformheilungsklausel soll auch gegenüber Erwerbern gelten: Unwirksam!

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (2)

Besprechungen u.ä. (4)

  • karief.com (Entscheidungsbesprechung)

    Schriftformheilungsklauseln in Gewerberaummietverträgen generell unwirksam

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Einvernehmliche Änderung der Miethöhe: Schriftformverletzung? (IMR 2017, 237)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    Schriftformheilungsklausel soll auch gegenüber Erwerbern gelten: Unwirksam! (IMR 2017, 236)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    Fristlose Kündigung: Umdeutung in ordentliche Kündigung nach § 550 BGB? (IMR 2017, 238)

Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • ZMR 2017, 471
 
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Wird zitiert von ... (5)Neu Zitiert selbst (26)

  • BGH, 12.01.1981 - VIII ZR 332/79

    Voraussetzungen für die vorzeitige Beendigung eines Pachtvertrages - Anspruch auf …

    Auszug aus OLG Düsseldorf, 25.04.2017 - 24 U 150/16
    Eine Umdeutung ist aber dann zulässig und angebracht, wenn - für den Kündigungsgegner erkennbar - nach dem Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis zweifelsfrei zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll (Vgl. BGH, Urteile vom 12.01.1981 - VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976, 977 m.w.N.; vom 24.11.2006 - LwZR 6/05, NJW 2007, 1269, 1270;… Ehlert in Beck'scher Online Kommentar BGB, Stand: 01.08.2012, § 543 Rdnr. 53).

    Der diesbezügliche Wille muss sich danach - zur Sicherheit des Rechtsverkehrs - eindeutig aus der Kündigungserklärung selbst oder aus Umständen ergeben, die dem Kündigungsgegner zu diesem Zeitpunkt bekannt sind (BGH, Urteil vom 24.11.2006 - LwZR 6/05, NJW 2007, 1269, 1270; Urteil vom 12.01.1981 - VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976, 977).

    Der Einwand des Klägers, die Beklagten hätten ihm gegenüber mit Schreiben vom 17.03.2015 (GA 244) angekündigt, nach der Renovierung das Mietverhältnis wieder vertragsgemäß nutzen zu wollen, verfängt insoweit nicht, da es für die Beurteilung des hypothetischen Willens allein auf den Zeitpunkt der Kündigungserklärung ankommt (BGH, Urteil vom 12.01.1981 - VIII ZR 332/79, juris Rdnr. 41).

  • OLG Düsseldorf, 29.11.2012 - 10 U 34/12

    Anforderungen an die Schriftform eines Mietvertrages

    Auszug aus OLG Düsseldorf, 25.04.2017 - 24 U 150/16
    Einigkeit besteht nach den zwei Urteilen des BGH (BGH, Urteile vom 30.04.2014 - XII ZR 146/12, NZM 2014, 471; vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10, NZM 2014, 239; so auch OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2012 - I-10 U 34/12) jedenfalls darüber, dass der Erwerber eines Mietgrundstücks durch eine Schriftformheilungsklausel nicht gebunden werden kann und damit seine Kündigung nicht treuwidrig ist, weil gerade er durch die Kündigungsmöglichkeit des § 550 BGB geschützt werden soll (so auch OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.11.2012 - I-10 U 34/12, juris Rdnr. 18).

    Demgegenüber hält das OLG Rostock (…Urteil vom 10.07.2008 - 3 U 108/07, juris Rdnr. 50 ff.) Schriftformheilungsklauseln stets für unwirksam, während andere dies jedenfalls bei formularmäßiger Vereinbarung annehmen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2012 - I-10 U 34/12, juris Rdnr. 18;… Schweizer in Ghassemi-Tabar, Gewerberaummiete, 2015, § 550, Rdnr. 91 m.w.N.; Streyl , NZM 2015, 28, 29).

    Eine geltungserhaltene Reduktion ist bei einer - wie hier - nicht zwischen den ursprünglichen Mietparteien und dem Erwerber differenzierenden Klausel ausgeschlossen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2012 - I-10 U 34/12, juris Rdnr. 18).

  • BGH, 24.07.2013 - XII ZR 104/12

    Gewerberaummiete: Schriftformerfordernis im Hinblick auf den Beginn des …

    Auszug aus OLG Düsseldorf, 25.04.2017 - 24 U 150/16
    Daher gehören zu den in die Vertragsurkunde aufzunehmenden Vereinbarungen jedenfalls alle Essentialia wie Parteien des Mietvertrages, Mietgegenstand, Miethöhe und Dauer des Mietvertrages (OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.11.2013 - I-10 U 55/11, BeckRS 2014, 01866 Ziffer 2.1; BGH, Urteil vom 24.07.2013 - XII ZR 104/12, juris Rdnr. 21).

    Zwar kann wegen der unterschiedlichen Rechtsfolgen eine fristlose Kündigung nicht in jedem Fall in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, wenn die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nicht vorliegen (Vgl. BGH, Urteile vom 24.07.2013 - XII ZR 104/12, juris Rdnr. 17; vom 15.01.2003 - XII ZR 300/99, ZIP 2003, 667, 669).

    Die Beklagten haben auch entsprechend ihrer Ankündigung am 30.04.2014 das Mietobjekt geräumt und dem Kläger die Schlüssel zurückgegeben (Vgl. hierzu BGH, Urteil vom 24.07.2013 - XII ZR 104/12, juris Rdnr. 18).

     
  • BGH, 30.04.2014 - XII ZR 146/12

    Geschäftsraummietvertrag: Treuwidrige Kündigung durch den vertragseintretenden …

    Auszug aus OLG Düsseldorf, 25.04.2017 - 24 U 150/16
    So liegt der Fall hier, denn die Parteien haben den in §§ 9, 11 des Gewerbemietvertrages vereinbarten Mietzins nachträglich durch schlüssige Vereinbarung abgeändert, ohne dass dies schriftlich in einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde fixiert worden wäre (…Vgl. BGH, Urteile vom 17.06.2015 - XII ZR 98/13, juris Rdnr. 30; vom 30.04.2014 - XII ZR 146/12, juris Rdnr. 23 m.w.N.).

    Der BGH hat mangels Entscheidungsrelevanz bislang ausdrücklich dahinstehen lassen, ob eine Schriftformheilungsklausel - wie hier - in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zwischen den originären Vertragsparteien wegen Verstoßes gegen §§ 307 Abs. 1 Satz 2 bzw. 307 Abs. 2 Nr. 1, 310 Abs. 1 BGB insgesamt unwirksam ist (BGH, Urteile vom 30.04.2014 - XII ZR 146/12, juris Rdnr. 31;… vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10, juris Rdnr. 28).

    Einigkeit besteht nach den zwei Urteilen des BGH (BGH, Urteile vom 30.04.2014 - XII ZR 146/12, NZM 2014, 471; vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10, NZM 2014, 239; so auch OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2012 - I-10 U 34/12) jedenfalls darüber, dass der Erwerber eines Mietgrundstücks durch eine Schriftformheilungsklausel nicht gebunden werden kann und damit seine Kündigung nicht treuwidrig ist, weil gerade er durch die Kündigungsmöglichkeit des § 550 BGB geschützt werden soll (so auch OLG Düsseldorf…, Urteil vom 19.11.2012 - I-10 U 34/12, juris Rdnr. 18).

  • BGH, 24.11.2006 - LwZR 6/05

    Rechtsnatur des Zurückbehaltungsrechts wegen Nichtaushändigung einer Urkunde über …

    Auszug aus OLG Düsseldorf, 25.04.2017 - 24 U 150/16
    Eine Umdeutung ist aber dann zulässig und angebracht, wenn - für den Kündigungsgegner erkennbar - nach dem Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis zweifelsfrei zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll (Vgl. BGH, Urteile vom 12.01.1981 - VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976, 977 m.w.N.; vom 24.11.2006 - LwZR 6/05, NJW 2007, 1269, 1270;… Ehlert in Beck'scher Online Kommentar BGB, Stand: 01.08.2012, § 543 Rdnr. 53).

    Der diesbezügliche Wille muss sich danach - zur Sicherheit des Rechtsverkehrs - eindeutig aus der Kündigungserklärung selbst oder aus Umständen ergeben, die dem Kündigungsgegner zu diesem Zeitpunkt bekannt sind (BGH, Urteil vom 24.11.2006 - LwZR 6/05, NJW 2007, 1269, 1270; Urteil vom 12.01.1981 - VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976, 977).

  • KG, 15.12.2011 - 10 U 55/11
    Auszug aus OLG Düsseldorf, 25.04.2017 - 24 U 150/16
    Zwar dient die Regelung des § 550 ZPO in erster Linie dem Schutz des Immobilienerwerbers, der in die Lage versetzt werden soll, sich anhand des schriftlichen Mietvertrages über den Umfang und den Inhalt eines nach § 566 BGB auf ihn übergehenden Mietverhältnisses zu unterrichten (OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.11.2013 - I-10 U 55/11, BeckRS 2014, 01866 Ziffer 2.1); darüber hinaus hat die Bestimmung aber auch Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion im Verhältnis der Mietparteien untereinander und soll insbesondere die Beweisbarkeit langfristiger Abreden sicherstellen (…BGH, Urteile vom 24.09.1997 - XII ZR 234/95, juris Rdnr. 51;… vom 05.02.2014 - XII ZR 65/13, juris Rdnr. 22).

    Daher gehören zu den in die Vertragsurkunde aufzunehmenden Vereinbarungen jedenfalls alle Essentialia wie Parteien des Mietvertrages, Mietgegenstand, Miethöhe und Dauer des Mietvertrages (OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.11.2013 - I-10 U 55/11, BeckRS 2014, 01866 Ziffer 2.1; BGH…, Urteil vom 24.07.2013 - XII ZR 104/12, juris Rdnr. 21).

  • BGH, 22.01.2014 - XII ZR 68/10

    Gewerberaummiete: Kündigung eines unter Nichteinhaltung der Schriftform …

    Auszug aus OLG Düsseldorf, 25.04.2017 - 24 U 150/16
    Der BGH hat mangels Entscheidungsrelevanz bislang ausdrücklich dahinstehen lassen, ob eine Schriftformheilungsklausel - wie hier - in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zwischen den originären Vertragsparteien wegen Verstoßes gegen §§ 307 Abs. 1 Satz 2 bzw. 307 Abs. 2 Nr. 1, 310 Abs. 1 BGB insgesamt unwirksam ist (…BGH, Urteile vom 30.04.2014 - XII ZR 146/12, juris Rdnr. 31; vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10, juris Rdnr. 28).

    Einigkeit besteht nach den zwei Urteilen des BGH (BGH, Urteile vom 30.04.2014 - XII ZR 146/12, NZM 2014, 471; vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10, NZM 2014, 239; so auch OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2012 - I-10 U 34/12) jedenfalls darüber, dass der Erwerber eines Mietgrundstücks durch eine Schriftformheilungsklausel nicht gebunden werden kann und damit seine Kündigung nicht treuwidrig ist, weil gerade er durch die Kündigungsmöglichkeit des § 550 BGB geschützt werden soll (so auch OLG Düsseldorf…, Urteil vom 19.11.2012 - I-10 U 34/12, juris Rdnr. 18).

  • BGH, 05.02.2014 - XII ZR 65/13

    Gewerberaummiete: Formularmäßige Vereinbarung eines einseitigen …

    Auszug aus OLG Düsseldorf, 25.04.2017 - 24 U 150/16
    Zwar dient die Regelung des § 550 ZPO in erster Linie dem Schutz des Immobilienerwerbers, der in die Lage versetzt werden soll, sich anhand des schriftlichen Mietvertrages über den Umfang und den Inhalt eines nach § 566 BGB auf ihn übergehenden Mietverhältnisses zu unterrichten (OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.11.2013 - I-10 U 55/11, BeckRS 2014, 01866 Ziffer 2.1); darüber hinaus hat die Bestimmung aber auch Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion im Verhältnis der Mietparteien untereinander und soll insbesondere die Beweisbarkeit langfristiger Abreden sicherstellen (…BGH, Urteile vom 24.09.1997 - XII ZR 234/95, juris Rdnr. 51; vom 05.02.2014 - XII ZR 65/13, juris Rdnr. 22).

    Ein Schriftformmangel wäre freilich zu verneinen, wenn der Kläger durch Ausübung eines einseitigen Leistungsbestimmungsrechts i.S.v. §§ 315, 316 BGB die Miete erhöht hätte, weil die Anpassungserklärung als solche nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB unterliegt (BGH, Urteil vom 05.02.2014 - XII ZR 65/13, juris Rdnr. 27).

  • BGH, 30.03.1994 - XII ZR 30/92

    Rechtsfolgen der Verweigerung der Genehmigung eines zustimmungspflichtigen …

    Auszug aus OLG Düsseldorf, 25.04.2017 - 24 U 150/16
    Dabei ist entscheidend, ob die Beklagten das Ersatzgeschäft bei Kenntnis der Nichtigkeit vernünftigerweise vorgenommen hätten, um den von ihnen wirtschaftlich angestrebten Erfolg zu erreichen (BGH, Urteil vom 30.03.1994 - XII ZR 30/92, BGHZ 125, 355, 363; BayOLG, Beschluss vom 25.06.1998 - 2Z BR 55/98, NJW-RR 1999, 620, 621).
  • BGH, 05.11.2003 - XII ZR 134/02

    Kündigung eines nicht der Schriftform genügenden langfristigen Mietvertrages

    Auszug aus OLG Düsseldorf, 25.04.2017 - 24 U 150/16
    Ein solcher Verstoß ist nur ausnahmsweise anzunehmen (BGH, Urteil vom 05.11.2003 - XII ZR 134/02, juris Rdnr. 16).
  • BGH, 15.01.2003 - XII ZR 300/99

    Geltendmachung einer Gesamthandsforderung durch eine BGB -Gesellschaft

  • BGH, 06.12.2000 - XII ZR 219/98

    Umdeutung eines Rechtsmittels in einen Beitritt als Nebenintervenient

  • OLG Düsseldorf, 07.04.2005 - 10 U 191/04

    Folgen des Formmangels der Änderung eines Mietvertrages - Zur Entstehung eines …

  • OLG Rostock, 10.07.2008 - 3 U 108/07

    Gewerberaummiete: Kündigung unter Berufung auf fehlende Schriftform trotz …

  • BayObLG, 25.06.1998 - 2Z BR 55/98

    Grundsätze für die Auslegung von Willenserklärungen

  • OLG Hamm, 13.07.2012 - 20 U 180/11

    Krankheitskostenversicherung, Ruhensversicherung, Anwartschaftsversicherung

  • OLG Köln, 23.09.2005 - 1 U 43/04

    Treuwidrige Kündigung wegen Nichteinhaltung der Schriftform bei unterlassenem …

  • BGH, 24.09.1997 - XII ZR 234/95

    Nach § 566 BGB erforderliche Schriftform auch ohne körperlich feste Verbindung …

  • OLG Düsseldorf, 19.04.2007 - 10 U 122/06

    Sonderkündigungsrecht eines Mietverhältnisses nach § 57a ZVG oder ordentliche …

  • BGH, 10.01.1995 - X ZB 11/92

    "Aluminum-Trihydroxid"; Einreichung der Vollmacht des Patentanwalts; …

  • OLG Naumburg, 26.07.2012 - 9 U 38/12

    Gewerberaummietvertrag: Wirksamkeit der mündlichen Abänderung eines befristeten …

  • OLG Koblenz, 22.08.2013 - 1 U 1314/12

    Anforderungen an die Schriftform eines Mietvertrages

  • OLG Frankfurt, 27.02.2015 - 2 U 144/14

    Schriftformheilungsklausel in Gewerberaummietvertrag

  • BGH, 17.06.2015 - XII ZR 98/13

    Büroraummietvertrag: Einhaltung des Schriftformerfordernisses bei mündlicher bzw. …

  • BGH, 25.11.2015 - XII ZR 114/14

    Mietvertrag über eine Zahnarztpraxis: Schriftformerfordernis bei Vereinbarung …

  • OLG Düsseldorf, 16.02.2016 - 24 U 63/15

    Pflicht des Vermieters zur Zustimmung zu einer Untervermietung von Büroräumen an …

  • BGH, 27.09.2017 - XII ZR 114/16

    Kündigung eines langfristigen Gewerberaummietvertrags: Wirksamkeit einer sog. …

    Andere halten derartige Klauseln als individualvertragliche Vereinbarung zwischen Vertragsparteien für zulässig, nicht hingegen als Allgemeine Geschäftsbedingungen (OLG Düsseldorf ZMR 2017, 471, 473 f.;… Erman/Lützenkirchen BGB 14. Aufl. § 550 Rn. 27) bzw. als solche nur zu Lasten des Verwenders (…vgl. Schweitzer in Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer Gewerberaummiete § 550 BGB Rn. 92 ff.).
  • BGH, 11.04.2018 - XII ZR 43/17

    Gewerberaummiete: Schriftformerfordernis für vertragliche Neufestsetzung der …

    Das Berufungsgericht hat seine unter anderem in ZMR 2017, 471 veröffentlichte Entscheidung wie folgt begründet:.
  • OLG Hamm, 26.11.2020 - 5 U 112/19

    In Bezug genommener Lageplan nicht beigefügt: Verstoß gegen Schriftform

    Die Kündigungserklärung vom 14.07.2011 kann in eine ordentliche Kündigungserklärung umgedeutet werden, denn aus der Kündigungserklärung und den sonstigen Umständen ergibt sich, dass nach dem Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis zweifelsfrei zum nächstmöglichen Termin beendet werden sollte (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.04.2017 - I-24 U 150/16, BeckRS 2017, 108304 Rn. 51).

    § 550 BGB ist von Amts wegen zu berücksichtigen ohne Rücksicht darauf, ob die Kündigung auf den Formmangel gestützt war, die Parteien sich auf den Formmangel berufen haben oder sich dessen überhaupt bewusst waren (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.04.2017 - I-24 U 150/16, BeckRS 2017, 108304 Rn. 54).

  • KG, 07.11.2022 - 8 U 157/21

    Zustimmung zur Aufnahme in einen Gewerbemietvertrag als weitere Hauptmieterin Im …

    Zudem sind Formmängel gem. § 550 BGB von Amts wegen zu berücksichtigen (…s. OLG Hamm, Urt. v. 26.11.20 - 5 U 112/19, juris Rn 186; OLG Düsseldorf, Urt. v. 25.04.2017 - 24 U 150/16, juris Rn 70; vgl. etwa auch BGH NJW 2013, 3361 Rn 18 zur Möglichkeit einer Umdeutung einer fristlosen Kündigung in eine ordentliche Kündigung nach §§ 550, 580 a BGB ) und müssen somit nicht im Wege einer Klageänderung in den Prozess eingeführt werden.
  • OLG Dresden, 23.06.2021 - 5 U 2366/20

    Grundsätzlich kann eine außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB nur auf …

    Ob sich der Kündigende dabei auf den Kündigungsgrund des § 550 BGB berufen hat und ihm der Formmangel überhaupt bewusst war, ist unerheblich, weil die Formvorschrift des § 550 S. 1 BGB von Amts wegen zu berücksichtigen ist (…Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 7. Aufl., Kap. 21 Rn. 9; OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.04.2017, I-24 U 150/16).
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