Volltextveröffentlichungen (7)

• openjur.de
• Justiz Hessen

  § 565 BGB
  Gewerbliches Zwischenmietverhältnis bei Weitervermietung als Werkswohnung

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Gewerbliches Zwischenmietverhältnis bei Weitervermietung als Werkswohnung

 
• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  BGB § 565
  Gewerbliches Zwischenmietverhältnis; Weitervermietung; Werkswohnung

• rechtsportal.de

  BGB § 565
  Anwendbarkeit der Regelungen über die gewerbliche Zwischenvermietung gem. § 565 Abs. 1 BGB bei Weitervermietung einer Wohnung als Werkswohnung für einen Arbeitnehmer des Hauptmieters

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Weitervermietete Werkswohnung: Gewerbliches Zwischenmietverhältnis?

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• Wolters Kluwer (Kurzinformation)

  Räumungsanspruch bei Weitervermietung einer gewerblich angemieteten Wohnung als Werkswohnung

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Begründet Vermietung von Werkswohnungen an Arbeitnehmer ein gewerbliches Zwischenmietverhältnis? (IMR 2017, 143)

Verfahrensgang

• LG Frankfurt/Main, 15.01.2016 - 8 O 258/15
• OLG Frankfurt, 23.09.2016 - 2 U 19/16
• BGH, 17.01.2018 - VIII ZR 241/16

Papierfundstellen

• MDR 2017, 22

Wird zitiert von ...Neu Zitiert selbst (11)

• BayObLG, 28.07.1995 - REMiet 4/94

  Ein Eigentümers tritt nicht in ein Mietverhältnis mit den Endmietern bei …

  Auszug aus OLG Frankfurt, 23.09.2016 - 2 U 19/16

  Dabei scheidet die hierfür erforderliche planwidrige Regelungslücke nicht etwa deshalb aus, weil der Gesetzgeber den Regelungsgehalt der Vorschrift auf gewerbliche Zwischenvermietung beschränkt hat (…vgl. Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, a.a.O., § 565, Rdnr. 16; a.M. BayObLG, NJW-RR 1996, 73 ff.).

  In diesem Fall wäre allerdings zu beachten, dass die Möglichkeiten des Vermieters, im nachhinein gegenüber dem Endmieter eine marktgerechte Miete durchzusetzen, im Hinblick auf die für eine Mieterhöhung geltenden Beschränkungen gering sind (§§ 557 ff. BGB; vgl. BayObLG, NJW-RR 1996, 73 ff. [BayObLG 28.07.1995 - RE-Miet 4/94] ), was zu seiner nicht gerechtfertigten Benachteiligung führen könnte.

  Dabei handelte es sich aber nicht um eine Bevölkerungsgruppe, die ansonsten auf dem Wohnungsmarkt schlechtere Chancen gehabt hätte oder die aus sonstigen Gründen Belastungen für einen Vermieter begründen könnte, wie es beispielsweise bei einer Weitervermietung aus karitativen oder sonstigen sozialen Zwecken sein kann (hierzu vgl. BGH, NJW 1996, 2862 ff. [BGH 03.07.1996 - VIII ZR 278/95] ; KG ZMR 2013, 108 ff.; BayObLG, NJW-RR 1996, 73 ff. [BayObLG 28.07.1995 - RE-Miet 4/94] ;… vgl. zu der erforderlichen Interessenabwägung insgesamt auch Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, a.a.O., § 565, Rdnr. 17).

• BGH, 03.07.1996 - VIII ZR 278/95

  Kündigungsschutz bei Vermietung einer Wohnung an einen Verein

  Auszug aus OLG Frankfurt, 23.09.2016 - 2 U 19/16

  Dabei handelte es sich aber nicht um eine Bevölkerungsgruppe, die ansonsten auf dem Wohnungsmarkt schlechtere Chancen gehabt hätte oder die aus sonstigen Gründen Belastungen für einen Vermieter begründen könnte, wie es beispielsweise bei einer Weitervermietung aus karitativen oder sonstigen sozialen Zwecken sein kann (hierzu vgl. BGH, NJW 1996, 2862 ff. [BGH 03.07.1996 - VIII ZR 278/95] ; KG ZMR 2013, 108 ff.; BayObLG, NJW-RR 1996, 73 ff. [BayObLG 28.07.1995 - RE-Miet 4/94] ;… vgl. zu der erforderlichen Interessenabwägung insgesamt auch Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, a.a.O., § 565, Rdnr. 17).

  Wenn auch nicht unterstellt werden kann, dass das Mietverhältnis mit den Beklagten zu 2) und 3) ohne Dazwischenschaltung der B AG in gleicher Weise zustandegekommen wäre, so kann aber dennoch davon ausgegangen werden, dass die A AG die Wohnung an die Beklagten zu 2) und 3) zu vergleichbaren Bedingungen auch unmittelbar vermietet hätte oder die Beklagten zu 2) und 3) eine vergleichbare Wohnung anderweitig auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt zu gleichfalls tragfähigen Bedingungen erhalten hätten (vgl. hierzu BGH, NJW 2003, 3054 f. [BGH 30.04.2003 - VIII ZR 162/02] ; ZMR 2003, 816 f.; andererseits BGH, NJW 1996, 2862 ff. [BGH 03.07.1996 - VIII ZR 278/95] ;… vgl. Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, a.a.O., § 565, Rdnr. 18 m.w.N.).

• BayObLG, 30.08.1995 - REMiet 6/94

  Weitervermietung einer Wohnung vom Arbeitgeber an eine betriebsangehörige Person

  Auszug aus OLG Frankfurt, 23.09.2016 - 2 U 19/16

  Die infolge des Kündigungsschutzes berechtigte Weiternutzung der Wohnung durch die Beklagten zu 2) und 3) erfordert das Bestehen gegenseitiger Rechte und Pflichten im Verhältnis der Beteiligten, was gerade die Annahme eines Vertragsverhältnisses notwendig werden läßt (…vgl. Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, a.a.O., § 565, Rdnr. 17; siehe auch BayObLG, NJW-RR 1996, 76 ff.).

  Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die B AG gemäß § 7 Ziffer 5 des Mietvertrages vom 16.2.1965 für eine Untervermietung der Wohnung der Zustimmung der A AG bedurfte, welche diese allerdings nur bei Vorliegen eine wichtigen Grundes verweigern durfte; dieser Umstand ermöglichte der A AG, zumindest in gewissem Maße ihre eigenen Interessen bei der Weitervermietung zu berücksichtigen (vgl. zur Untervermietung von Wohnraum an Arbeitnehmer auch BayObLG, NJW-RR 1996, 76 ff. [BayObLG 30.08.1995 - RE-Miet 6/94] ; AG Augsburg, ZMR 1999, 176 f.; andererseits LG Hamburg, NJW-RR 1992, 842 ff. [LG Hamburg 13.03.1992 - 311 S 72/91] ).

 
• BGH, 30.04.2003 - VIII ZR 163/02

  Rechte des (End-)Mieters gegenüber dem Eigentümer bei gestuftem Mietverhältnis

  Auszug aus OLG Frankfurt, 23.09.2016 - 2 U 19/16

  Dabei reicht allein eine Anwendung des sozialen Mieterschutzes der §§ 573 ff. BGB zu Gunsten der Beklagten zu 2) und 3) im Verhältnis zum Kläger als Eigentümer des Mietobjekts nicht aus (so BGH, NJW 2003, 3054 f. [BGH 30.04.2003 - VIII ZR 162/02] ; ZMR 2003, 816 f.).

  Wenn auch nicht unterstellt werden kann, dass das Mietverhältnis mit den Beklagten zu 2) und 3) ohne Dazwischenschaltung der B AG in gleicher Weise zustandegekommen wäre, so kann aber dennoch davon ausgegangen werden, dass die A AG die Wohnung an die Beklagten zu 2) und 3) zu vergleichbaren Bedingungen auch unmittelbar vermietet hätte oder die Beklagten zu 2) und 3) eine vergleichbare Wohnung anderweitig auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt zu gleichfalls tragfähigen Bedingungen erhalten hätten (vgl. hierzu BGH, NJW 2003, 3054 f. [BGH 30.04.2003 - VIII ZR 162/02] ; ZMR 2003, 816 f.; andererseits BGH, NJW 1996, 2862 ff. [BGH 03.07.1996 - VIII ZR 278/95] ;… vgl. Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, a.a.O., § 565, Rdnr. 18 m.w.N.).

• BGH, 30.04.2003 - VIII ZR 162/02

  Rechte des (End-)Mieters gegenüber dem Eigentümer bei gestuftem Mietverhältnis

  Auszug aus OLG Frankfurt, 23.09.2016 - 2 U 19/16

  Dabei reicht allein eine Anwendung des sozialen Mieterschutzes der §§ 573 ff. BGB zu Gunsten der Beklagten zu 2) und 3) im Verhältnis zum Kläger als Eigentümer des Mietobjekts nicht aus (so BGH, NJW 2003, 3054 f. [BGH 30.04.2003 - VIII ZR 162/02] ; ZMR 2003, 816 f.).

  Wenn auch nicht unterstellt werden kann, dass das Mietverhältnis mit den Beklagten zu 2) und 3) ohne Dazwischenschaltung der B AG in gleicher Weise zustandegekommen wäre, so kann aber dennoch davon ausgegangen werden, dass die A AG die Wohnung an die Beklagten zu 2) und 3) zu vergleichbaren Bedingungen auch unmittelbar vermietet hätte oder die Beklagten zu 2) und 3) eine vergleichbare Wohnung anderweitig auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt zu gleichfalls tragfähigen Bedingungen erhalten hätten (vgl. hierzu BGH, NJW 2003, 3054 f. [BGH 30.04.2003 - VIII ZR 162/02] ; ZMR 2003, 816 f.; andererseits BGH, NJW 1996, 2862 ff. [BGH 03.07.1996 - VIII ZR 278/95] ;… vgl. Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, a.a.O., § 565, Rdnr. 18 m.w.N.).

• BGH, 20.01.2016 - VIII ZR 311/14

  BGH präzisiert Anforderungen an die gewerbliche Weitervermietung von Wohnraum

  Auszug aus OLG Frankfurt, 23.09.2016 - 2 U 19/16

  Die B AG handelte aber insofern nicht gewerblich, da es an der erforderlichen geschäftsmäßigen, auf Dauer gerichteten, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübten Vermietungstätigkeit der B AG fehlte (vgl. hierzu BGH, NJW 2016, 1086 ff. m.w.N.;… vgl. aber Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, 1. Aufl. 2015, § 565, Rdnrn. 12 ff., 15 m.w.N.).

  Auf andere Weise hatte die B die Interessen der Beklagten zu 2) und 3) als Endmieter insbesondere im Verhältnis zur Hauptvermieterin nicht schon bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt (hierzu vgl. BGH, NJW 2016, 1086 ff. [BGH 20.01.2016 - VIII ZR 311/14] ).

• LG Frankfurt/Main, 15.01.2016 - 8 O 258/15

  Auszug aus OLG Frankfurt, 23.09.2016 - 2 U 19/16

  Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt a.M. - 8. Zivilkammer - vom 15.1.2016 (Az.: 2-08 O 258/15) wird zurückgewiesen.

  die Beklagten unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Frankfurt a.M., Az. 2-08 O 258/15, zu verurteilen, die Wohnung in der Liegenschaft Stadt1, X-straße ..., 1. Obergeschoß rechts, bestehend aus drei Zimmern, einer Kammer, einer Küche, einer Diele, einem Bad und einem Keller zu räumen und an ihn herauszugeben,.

• KG, 23.08.2012 - 8 U 22/12

  Wohnraummiete: Kündigungsschutz für den Endmieter bei Zwischenvermietung an eine …

  Auszug aus OLG Frankfurt, 23.09.2016 - 2 U 19/16

  Dabei handelte es sich aber nicht um eine Bevölkerungsgruppe, die ansonsten auf dem Wohnungsmarkt schlechtere Chancen gehabt hätte oder die aus sonstigen Gründen Belastungen für einen Vermieter begründen könnte, wie es beispielsweise bei einer Weitervermietung aus karitativen oder sonstigen sozialen Zwecken sein kann (hierzu vgl. BGH, NJW 1996, 2862 ff. [BGH 03.07.1996 - VIII ZR 278/95] ; KG ZMR 2013, 108 ff.; BayObLG, NJW-RR 1996, 73 ff. [BayObLG 28.07.1995 - RE-Miet 4/94] ;… vgl. zu der erforderlichen Interessenabwägung insgesamt auch Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, a.a.O., § 565, Rdnr. 17).
• LG Hamburg, 13.03.1992 - 311 S 72/91

  Auszug aus OLG Frankfurt, 23.09.2016 - 2 U 19/16

  Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die B AG gemäß § 7 Ziffer 5 des Mietvertrages vom 16.2.1965 für eine Untervermietung der Wohnung der Zustimmung der A AG bedurfte, welche diese allerdings nur bei Vorliegen eine wichtigen Grundes verweigern durfte; dieser Umstand ermöglichte der A AG, zumindest in gewissem Maße ihre eigenen Interessen bei der Weitervermietung zu berücksichtigen (vgl. zur Untervermietung von Wohnraum an Arbeitnehmer auch BayObLG, NJW-RR 1996, 76 ff. [BayObLG 30.08.1995 - RE-Miet 6/94] ; AG Augsburg, ZMR 1999, 176 f.; andererseits LG Hamburg, NJW-RR 1992, 842 ff. [LG Hamburg 13.03.1992 - 311 S 72/91] ).
• BVerfG, 11.06.1991 - 1 BvR 538/90

  Verfassungswidrigkeit der Versagung des Kündigungsschutzes des sozialen …

  Auszug aus OLG Frankfurt, 23.09.2016 - 2 U 19/16

  Zwar bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die A AG in ihrem eigenen Interesse die B AG als Zwischenmieterin eingeschaltet hätte, was der Weitervermietung im Rahmen des sogenannten Bauherrenmodells vergleichbar sein und demzufolge schon aus diesem Grunde nach dem verfassungsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatz (Artikel 3 Abs. 1 GG) die Erstreckung des gesetzlichen Mieterschutzes auf diese Vertragsgestaltung erfordern könnte (vgl. BVerfG, NJW 1991, 2272 f. [BVerfG 11.06.1991 - 1 BvR 538/90] ).
• BGH, 16.07.2008 - VIII ZR 282/07

  Kündigungsfrist bei Anmietung eines Reihenhauses als Büroraum und Wohnraum für …

• BGH, 17.01.2018 - VIII ZR 241/16

  § 565 BGB zum Schutz des Mieters bei Weitervermietung als Werkswohnung …

  Das Berufungsgericht (OLG Frankfurt am Main, ZMR 2017, 40) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:.